《金田国际广说场娱人码头沟通交流提案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金田国际广说场娱人码头沟通交流提案.ppt（109页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、金田国际广场,上 海 谊 彩,沟 通 交 流 提 案,18:30分,宿迁人民都在干什么?,宿迁每天有数十万精英 在思索1 8:30分该去哪?,你有精神生活吗?宿迁有吗? 如果没有,这就是市场空白!,上 海 谊 彩,回家、徘徊、烦恼、无奈,工薪阶层：回家做饭、看电视、睡觉。又是一个无聊的夜晚 青年男女：马陵公园、幸福路、楚街？总是徘徊却无法满足 公 务 员：饭店喝酒、茶馆打牌、KTV。来回奔波徒增烦恼 经商人士：商务洽谈、闲暇放松。无奈为了档次氛围东奔西走,上 海 谊 彩,我们经常听见这样的声音,声音回放： 宿迁就没有一个像样的酒吧，这里有高档的五星级酒店吗？广东菜做的象宿迁菜，这里的服务真是水
2、平差今天有几个重要客户来，请他们在哪里吃饭呢？吃完之后又该去哪里呢？头痛，真的是烦恼， 宿迁几时才能有呢？,让我们回过头来看为什么？,商业业态和业种显得十分分散，分布比例也很不均衡。 幸福中路：零售百货、服装、零星休闲业 楚 街：餐饮为主但档次不高 发展大道：宾馆、售楼中心、电子产品 宿迁人口本来就少，却为了满足不同的需要东奔西走。很难形成繁华的商业圈，也降低了人们主动消费的信心。,上 海 谊 彩,消费者的渴望,不要为下班后去哪放松而烦恼 不要为请客户去哪吃饭而伤神 不要为吃完后去哪娱乐而苦恼 宿迁需要一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等项目为一体的一站式消费广场。,上 海 谊 彩,这个地方存在吗？
3、,“她”在哪里？,上 海 谊 彩,金田国际广场娱人码头,为宿迁而来，为尊驾而建,上 海 谊 彩,基本情况,本项目处于江苏省宿迁市城市中心，交通便捷，环境优美，地理位置十分优越，条件得天独厚。本地块东临黄河南路，南临花市街，西面依水而落临古黄河，北临城市干道黄运中路。地块平整，形状基本成梯形，拟建设一集商业、酒店式公寓、住宅为一体的综合商业区及住宅区。,上 海 谊 彩,项目SWOT分析,优势（S）,1、地处城市核心位置，区位优势较为明显。 2、靠近黄河，今后休闲广场的投入使用会加大人流量，项目的增值空间充裕； 3、临幸福路与楚街，距汽车客运站较近，交通和物流都非常便捷； 4、临商业步行街，商业前
4、景可观； 5、项目商业体量较大、容易形成大市场； 6、项目临街一幢98.6米的高楼,是本项目独特的招牌,也提升了本项目的档次和商业氛围. 7、开发商投入大笔资金修建的沿河风光带和中心市民广场是增加人流,提高商业知名度的保障. 8、外立面设计美观，有效提升了物业档次。,劣势（W）,1、片区内商业氛围不是很浓； 2、项目前边的转盘路与桥,很难留的住人; 3、相对幸福路和楚街,项目所在地不被人们认可为 商业繁华地; 4、片区商业氛围需要较长时间来培育； 5、期房项目，品质能否最终落实成为影响购买的阻力; 6、开发商在宿迁市区的知名度不高，招商缺乏品牌支撑。,机会（O）,1、宿迁市经济增长迅速，招商引
5、资力度加大，这会给房地产项目带来新的契机； 2、本项目前期规划超前，周边同样规划的项目不多，近一两年之内没有同类项目推出； 3、该片区连接新开发片区和老城区，周边相似项目较多，容易形成大片区商业氛围；,危胁（T）,1、周边新建和竣工商业空置较多，对项目的 招商、销售有一定的压力。 2、老商业区有部分商业物业仍在销售中，会分流一部分客源； 3、目前宿迁房地产市场较不可观，容易影响客户投资信心。,SWOT矩阵策略配对,SO策略：发挥优势，利用机会,1）发挥地段的优势，突出项目升值空间充裕； 2）发挥新区与老城区纽带的优势，突出大环境的利好和置业风险系数小的优势，从而带动项目的销售； 3）发挥交通优
6、势，突出便捷交通给人流、物流运输带来的可靠性； 4）利用本项目周边同档次同规划竞争项目较少的机会，突出本项目在该片区的稀缺性；,WT策略：弱化劣势，规避威胁,1）转移销售中心到项目现场，利用中心市民广场和沿河风光带竣工后人流大的优势，宣传项目； 2）通过与专业代理公司和相关专业协作单位合作，以此弥补开发商开发经验的不足和提高开发商在宿迁的知名度； 3）通过对项目拥有众多品牌商品的宣传吸引可能流失的客户群（通过前期招商）。,宿迁第一高楼 娱人码头的心 脏,定 位 篇 打造宿迁集购物、休闲、娱乐、 居住为一体的地产航母,P影响商业经营大部分原因是停车系统. P购买商铺,谁还会送停车场? P未来街铺
7、的命运,就是停车场的命运 P哪里有停车场,就去那里消费,这是市场的趋向. 结论：-2层规划为大型停车场,地下大型超市,市场占有率是超市发展的必经之路,但由于面积大,毛利低,所以承受的租金水平低,本项目-1层作为超市,即可以聚集商业人气,也达到了商家的租金要求。,品牌百货商场,百货零售业的品牌经营是一种集聚式的展示，消费者在品牌对比中，一站式购齐男女服装、化妆品、钟表、黄金珠宝、运动商品和高档食品等百货商品。百货零售商场正好满足了这种市场需求,电影院,提高辐射半径,营造商业氛围,吸引与电影娱乐相关的其他商业的形成.,Cinema,这里不止有物质的享受，更有精神的大餐。 投名状、集结号、色戒让你重
8、新认识兄弟、组织和男人,品牌餐饮,是 方 寸 舌 间 ， 味 蕾 世 界 的 娱 乐商 利 ， 衍 生 在 口 腹 食 海 中,Coffee bar 咖啡馆 是异域情怀 、品味生活的滋味 商机、飘荡在咖啡的空气中,Bar 酒吧 是情感互联、挑战禁忌的娱乐 商情，释放在喧嚣音乐中,购物是赶拼潮流、同步时尚的娱乐，商气，引爆在接踵人流中；运动是魅力热身、有氧耗脂的娱乐，商道，藏身于休闲空间中。 沿街及内街商铺23楼规划为运动天地，以桌球室、乒乓球室、健身房、溜冰室、游艺厅为主,2008奥运经济将热火至2010年,迎接2008奥运 娱人码头刺激你的运动神经。,为您的身体充电,时尚达人街,眼镜、珠宝、
9、数码产品、音像、书籍业态由于毛利较高，部分业态毛利可到30%以上，可承受较高的租金，是保证理想的投资回报率的因素之一。 沿街底铺从价值上面考虑，应该以这些业态为主,打破分散经营的弱势 打造宿迁商业的航母,在娱人码头你能买到什么,从早上开始一直到晚上,一直到第二天,第三天,消费者可以在这里进行一条龙的生活消费,这是我们需要好好思考的问题.,宿迁休闲餐饮娱乐集结号,金田国际广场娱人码头建成后 18：30 宿迁街道上 人呢？,“应该是这样的一个景象！”,魔方 酒店公寓,童年的魔方，转动了我的思想 金田的魔方，成就了我的梦想,拎包入住，甜蜜生活从魔方公寓开始！,市场篇,商业业态分析,零售与专业批发商场
10、：,大中型生活超市：,电器专业店：,宿迁市区的商业从分布来看，可以认为是以幸福路、市府东路、西湖路、发展大道围成的商业片区。,商业氛围,处于幸福中路的几个大中型商场依靠道路的人流量，但是由于人流总量有限，经营状况一般，服装、鞋帽专卖店同时光顾的人数不足5人。由于宿迁目前大兴土木，陆续开发推出的楼盘较多，装修房子的户主对建材、装饰材料需求较大，该行业目前呈现良好势头。,商业用房价格分析,租金:在三年以前，宿城区月租金在10-30元/月 现在租金价格上涨到50-270/月（幸福中路）。 售价:在三年前2000-6000元/ 如今6000-13000元/平方米， 根据目前宿迁的经济情况、人口数量、新
11、开发商业物业面积、目前的租金价格来判断，在未来3年内，宿迁商业物业的销售价格会保持在现有的价格区间内，不会有较大幅度的上涨。,社区消费中心的商业调研数据与分析,片区商业数据分析图表,社区现有的商业业态和业种显得十分分散，分布比例也很不均衡，没有突出的主力商业业态，整个社区商业呈现出典型的传统社区消费中心的特征。,商业铺面面积过大。这样使得商铺总价很高，限制了小投资客的进入门槛.,幸福路租金调查表,说明,整个片区现在典型的商业特征就是传统社区消费中心，其经营档次低，商家品牌低，所以商业铺面的价值低，如幸福家园底商，都在一个较低的租金范围，相反的是在幸福中路普玛特周边的租金都达到了90元/月甚至2
12、70元/月。从而可以看出超市与肯德基的强大市场号召力。,价格定位,价格制定原则,价格的差异性原则 价格的阶段性原则,项目单位定价原则为,一楼价格相对最高，二楼其次，三楼、四楼居中，负一楼最低。 临路单位面积单价售价高，背路单位面积售价低；临广场单位面积售价高，背广场单位面积售价低；小面积单位售价高，大面积单位售价低。,价格初步定价,出租均价,负一楼：18元/ m2/月 一 楼：70 元/ m2/月 二 楼：27 元/ m2/月 三 楼：21 元/ m2/月 租金可按每年5的涨幅上涨。,根据我们对宿迁市场的调查，总结认为项目的投资回报期确定在14年左右较合适（此处未考虑租金年上涨），则建筑面积销
13、售均价为：,负一楼：3000元/m2 一 楼：11000元/m2 二 楼：4500元/m2 三 楼：3500元/m2,价格浮动,由于本项目商业的特殊性，考虑到后期的销售，在进入强销期后，根据实际销售情况，有针对性的对商业物业价格进行适当浮动，以促进项目商业的全面销售。,项目规划布局及包装建议,项目规划布局建议,打造便捷的购物通道、方便的休闲娱乐交通体系，创建舒适宜人的消费环境。,规划布局考虑人性的需求，打造购物、休闲娱乐购物通道，科学营造交通网络和室内外空间系统，构筑满足购物及休闲娱乐各项需求的交通体系，在项目第一层交通死角处设置进入负一层超市和商场二层的扶梯，取消现在的商场主入口门外的绿化带
14、，方便人流出入，商场主入口旁临转盘路处设置为商场做促销、宣传活动的场所，创建“人气”、“商气”互补互动的人性化生活空间。,坚持“生态优化”原则，创造城市新空间特色 遵循“生态优先”原则，通过项目内部的开敞空间及景采光面的强化处理，创造性地营造富有青春活力的城市新空间格局。,经营布局建议,居住功能区,娱人码头游艇区,时尚达人街,魔方酒店公寓,运动品牌专卖店,沿河风光带,细节体现,内街通透的门面,沿河五彩霓虹灯,个性化的店招,露台敞开式咖啡馆,沿河休闲小吃风情街,魔方公寓的五彩内装饰灯,“购物商场”与“餐饮、休闲娱乐中心”从某种程度上讲有着极大的关联性，但在经营上又各有特色，因此，在楼层和布局上虽
15、然将其分成两个部份，但绝不可完全隔离，是一个相对独立的有机统一体，其相连相通的规划布局，既能为消费者提供极尽可能的方便，又能使其全方位的享有“绿色通道”所带来的便利性。,项目包装建议,加快工程进度，尽快树立楼盘整体形象 由于本项目目前仍在前期拆迁工作中，外围为施工防护网，项目给市民的印象感觉较一般，随着建设施工进度的日益加快，在市民心中的印象正得到日益改善，我们建议应该加快工程进度，早日树立楼盘良好形象。,建议施工场地进行美化处理 项目施工场地条件较差，缺乏热火朝天的施工氛围，给市民的期待性不强，我们建议给施工场地进行初步包装美化，在施工阶段也能给市民留下很好的印象。,设立导示牌，对外来消费者
16、进行引导 由于本项目商业面向新老社区，而消费者对本案不太熟悉，影响人流的正常进入，所以建议设立导示排（主要为主干道、步行街至项目处）,楼书及招商手册,项目营销推广策略,项目命名,金田国际广场 娱人码头,营销推广主题,“多功能立体式商业城” “多功能”：意味着项目可以满足消费者多种方面的需求，客户可以亲身体验。 “立体式”：直观的体现出项目的功能和属性，便于客户对项目的商业功能进行认知。 “商业城”：显示出项目在实力、规模、特色上都与其他商场不同，更胜一筹。,营销推广原则性要点,用主力店展示品质 在营销中注重销售控制 应有统一的营销形象 应注重营销手法的系统性,项目卖点提炼组合,宿迁首家多功能
17、立体式商业城 宿迁目前商业分散，业态单一，商业档次低，本项目处于宿迁城区核心口岸，加之独特的定位更凸显投资的价值。,-1F 超市,3F 电影院,1-2F 百货,-2F 停车场,3F露台 休闲茶座,挺拔俊朗、卓尔不群 项目临古黄河市民中心广场拔地而起，挺拔俊朗、简约大气、风格现代，必将成为一道亮丽的城市风景和宿城区商圈的形象焦点。,休闲娱乐与购物的有机结合 项目的休闲娱乐设施，给购物人群一个好去处，既给项目的总体品质有所提高，也填补了宿迁市场空白。,项目营销推广目标,项目要实现良好的开盘效果及稳定的业绩持续，获得较快的资金回笼速度。,项目前期营期绩效在很大程度上依赖于投资户，因此在本推广中应该注
18、重对投资户的吸引。,项目的各个营销阶段要有合理机动的销售控制策略及与之匹配的营销手法，使项目推广具备合理的节奏，实现整体销售的成功。,项目总体营销策略纲要,价格策略,随着销售的进展，价格策略采用“低开高走”。,在开盘阶段： 推出住宅（3#6#10#的部分房源）,市场知名度培育起来后： 推出酒店公寓裙楼部分的负1、3、4楼部分单位， 用较高的性价比冲击市场，成就项目开盘的持续热销，有较大的成功把握,商家的不断入驻 品质的逐步凸现 形象的逐步树立 房价水平的上浮 最终实现整体销售,推出一楼及二楼,裙楼的成功招商和销售可以带动住宅底商的销售和价格提升。 所以裙楼的销售是商业销售中的关键,资金密集型的
19、开发商+智力密集型的代理商,宿迁的夜生活在金田国际广场才刚刚开始,辅助促销策略,开发商承诺一次性返还租金数年 在原本较低单价的基础上，开发商再承诺一次性返还数年租金，总共返还三年，既能给投资者以更低总价的感觉，又能表现出开发商对项目的信心，也给投资者吃一颗项目大好“钱景”的定心丸。,借助政府政策优势，吸引大商家和其他商场经营户入驻 与政府商谈，争取让本项目成为市政府重点扶持项目，政策上对本项目入驻商家的倾斜。以免税两年等优惠政策吸引商家。,营运管理目标,开发商自行成立经营管理公司,聘请知名物业管理公司和知名经营管理机构联手参与物业管理与经营管理。 营销管理：目标是提升市场的知名度及品牌形象，具
20、体内容包括对各店铺进行营销支援并举办统一的博览会/发布会/上市会等宣传推广活动。 物业管理：目标是为入驻商家和来市场的顾客提供一个舒适而又安全的环境，具体内容包括环境设备的维护、安全保卫管理等。 租户管理：目标是营造规范的市场环境，包括商务咨询、经营分析、店铺调整、调节管理等。,包装策略,对于本项目来说，应注重从细节去体现差异化。 销售资料 楼书： 主要为形象图片及文案，阐述项目开发理念及对投资者的理解和尊重，有较强的感性色彩，可以一定程度上提升项目的形象档次。 单页： 主要直观罗列阐述项目卖点。 品质推荐书： 休闲娱乐设施，购物商场，给予客户准确的物业品质信 息。 服务手册： 服务内容细则及
21、取费标准。,品牌培育策略,房地产企业的品牌培育是一个相当长的过程，依赖于企业知名度、业绩、口碑等多个元素的共同作用。 对于贵司则言，本项目运作的品牌培育目标有三个层面： 一是用良好的销售业绩树立市场形象； 二是用高品质的产品培育企业信誉形象； 三是争取赢得良好的社会口碑、巩固企业形象。 针对以上几个层面目的，在项目营销中主要有几个要点： 一是在推广中做好销售控制，并加强与新闻单位的合作，一方面项目在市场上每推出即售完，市场形象好；二是各个阶段都有新闻点，项目及企业的见报率都极高，由此取得良好的入市形象。 二是项目的施工进度要快，工地形象要好，示范单位的装饰要在风格和细节上下工夫，在期房阶段通过
22、包装展示产品品质。 三是在销售中有统一整洁的人员形象和良好的服务态度，在项目入住前使客户从另一个层面感受企业的服务素养。,项目经营建议,“统一经营”模式： 基点一：经营管理公司 基点二：带租约的产权式商铺,自主经营：,不论是由各商家“统一经营”模式也好，还是由金田经营管理公司的“品牌经营商”模式也罢，都有其优劣势，但对于整个项目而言，都是可行的。 在此，我们可将“统一经营”模式比之为“借鸡下蛋”，而将“自主经营”模式形象地比拟为“蓄水养鱼”，,项目招商策略,一、招商原则 力争做到“品牌化、系列化、档次化” 知名品牌塑造市场形象 畅销品牌培育市场商气 大众品牌吸引市场人气,招商对象 宿迁本土及国
23、际知名百货企业、超市商家及企业为主，小品牌为辅。 同时，根据项目定位和市场的需要，率先在宿迁市各成熟市场有选择地开展招商工作，重点招商目标如下所示： 拥有宿迁本土知名品牌百货、超市、休闲娱乐经营商家 认同本项目经营理念的新型企业。 具有市场拓展能力的百货、超市、休闲娱乐商家 经营诚信、实力雄厚的商家,招商策略,（一）一个核心：以“休闲娱乐式购物”模式定位为核心，对主力商家展开招商活动 1、要做旺“金田购物广场”，核心主力商家是关键。我们将利用广泛的商业地产运作经验及与浙商联会良好的联盟资源，优势互补和全面整合，成功引入符合“百货、超市”市场定位的主力商家，“以大带小”并起到对带动作用和规模效应
24、，解决品牌效应、积聚效应、经营管理等相关问题。同时，也起到对商业规划设计、物业改进等决定性作用，以及对产权式商铺销售的促进作用。 2、招商的制胜法宝是“金田购物广场”拥有宿迁类似商业物业不可替代的区位优势、规模优势，以及辐射周边区域的市场前景和适度超前的市场定位。 3、在商业设计规划还没有定案前，尽快敲定核心主力商家的意向性合同。 4、招商对象：宿迁本土及周边知名百货企业、超市商家及企业为主，小品牌为辅。 5、招商手段：制作完善的招商资料，通过定向招商、招商洽谈会及媒体推广等，与商家直接联络。 （二）三条主线： 城市线、项目线、产品线 （三）四个要素： 1、市场和客户群的细致划分：由项目辐射面
25、的广度、产品的复合性特质及主题的前端性来决定。 2、围绕商场主题的产品修正：包括规划设计、功能分区，特别是满足客户物业要求的配套设施设备的配置等。 3、升值空间明显的价格策略：环境现状和项目发展潜力等巨大的前景展望，以及通过“多功能立体式商业”概念的打造，让客户愿意关注、投资。 4、全方位推广：在客群细分后，制定出最有针对性和影响面最广的促销策略（媒体、推广模式等），通过定向招商、政府招商、网络推广等多渠道营销策略展开。,主要操作方式,1、走出去：精心包装市场，政府搭建平台，在宿迁及周边城市宣传宿迁、宣传企业，宣传宿迁第一个休闲娱乐式购物中心，从而有效地实施招商，最终实现两地合作，贸易流通的政
26、治经济效应。 2、请进来：充分发挥公司拥有商家资源的作用，与多个品牌市场联合招商，成体系引进品牌商家进入。 3、发挥金田公司拥有的商会资源的发达资讯，推荐知名企业保证市场的差异性经营。 4、积极培育本土化经营资源，提高他们的经营意识及经营能力，使之成为市场的基本经营元素。,项目操作思路及手法,经营资源的组织和招商实施 “产权式商铺”的营销策划和销售执行,项目包装及推广执行,总体思路 结合项目的市场定位、营销主题，以及项目营销推广的总体思路和目标，对项目整个营销周期进行了阶段划分，并对各阶段的目标任务及相应的营销作业计划提出了纲要性的框架。在具体的实施过程中，根据市场的客观情况，局部有可能进行一定的调整。 项目营销推广周期的划分思路 项目的总体推广思路应主要与项目工程进度结合。所以，对于本项目的营销推广周期，我司建议划分为以下五个阶段： 开盘日期：2008年6月8日 客户积累期：2008年2月下旬2008年5月中旬 开盘强销期：2008年6月上旬8月下旬 夏季调整期：2008年8月9月 持续销售期：2008年10月-2009年7月 尾盘销售期：2009年8月 以上五个阶段，视项目实际工程进度而进行进一步的修正。,THANKS,