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1、鑫军财富A3广场项目招商策划方案 邱长华,财富A3项目招商策划方案,一、招商准备及阶段划分 二、招商时间表 三、项目定位及业态规划。 四、招商队伍建设 五、招商优惠措施 六、招商推广 七、招商存在的问题及对策 八、项目开业及活动安排 九、招商费用预算 十、收益预算,一、招商准备及阶段划分,（一）、招商准备 根据财富A3项目目前的销售和招商情况，本项目招商启动节点时间定为10月1号。招商的准备工作包含如下内容： 1、与书院政府洽谈工作,2、招商文本及其他招商资料准备,3、其他准备工作,以上事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。,（二）阶段划分 在招商准备工作完成后，根据实际
2、情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。 第一阶段 启动招商期 阶段任务： 1、启动主力业态的招商工作，争取引进23家有影响力的商家； 2、完成本项目的申报和大规模宣传工作，树立项目品牌形象； 3、尽快促使“沪鄂情”、KTV两业态主力店的进入实际阶段； 4、本阶段需要完成整个招商任务的25%左右； 第二阶段 招商集中期 阶段任务： 1、各业态的招商工作持续跟进，争取主力业态商家落位、签约； 2、大规模联系适合本项目的次主力商家；完成全部业态招商商家30%； 3、对临港新城和书院地区的宣传基本到位； 4、接受各商家的主动上门，主动接洽
3、渴望进驻本项目的商家，签订合同或达成意向 5、配合部分商家的开业宣传，管理部分商家的装修，协调其中存在的问题，,第三阶段 招商冲刺期 阶段任务： 1、通过广告宣传召开大规模招商活动 2、力争完成30%的招商任务，即整个项目的招商完成70% 3、人员走访，促进协议商家最后签订合同。 4、敦促管理已签约商家进行装修，为整体开业做准备。 第四阶段 招商持续期 本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开业前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开业前三日内暂停装修；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；做好开业庆典活动的准备。,二、招商时间表,招商进度计划表,三
4、、项目定位及业态规划,13,购物,餐饮,休闲,娱乐,：,：,：,主体,重点发展,逐步增加,打造特色,：,：,：,从市场需求和竞争状况出发，购物类仍是盈利主体，加入餐饮、休闲、娱乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流 以娱乐提升项目的城市价值、商业价值、带来人气。,打造成一个一站式生活购物的区域中心、休闲娱乐中心。,功能定位:一站式购物、餐饮、休闲、娱乐、市政,14,业态定位,目前区域内的业态比例： 餐饮、严重缺乏、休闲娱乐经营惨淡。,本地人群的消费特征：对餐饮、休闲娱乐业态的需求比例比市区低50%左右,业内认同的业态经营的黄金比例为: 零售：餐饮：休闲娱乐=55：20：25,以服务
5、社区为主题，购物、餐饮做重点休闲娱乐为辅助的多元化小型综合体。,市场现状,黄金比例,消费特征,发展趋势,区位,不成熟区域,未来的区域中心。,考虑消费特征，结合发展趋势，本项目较适合的的零售、餐饮、休闲娱乐比例为 65 : 20 ：15,15,超市卖场：3500,电器卖场：2000,KTV、酒吧、儿童乐园、足疗、电玩城、溜冰场、网络会所等,精品购物街：2500,品牌服饰：1500,商业总面积15611,购物：10000万,餐饮：3000,休闲+娱乐：2300,商业面积15611，购物：餐饮：娱乐休闲：=65:20:15,中餐、西餐、咖啡厅、快捷式餐饮、日韩料理、火锅等。,社区服务型商业：500,
6、市政配套300,银行、电讯、医疗等,四、招商队伍的建设,（一）组建“鑫军招商部”（需尽快确定人员） （二）招商人员人数的配置与职责 根据工作需要，我们将人数定员为7名较为合适。具体工作分配如下: 招商总经理（1人）陶总：负责统管全局。招商战略及重要商家谈判，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商主管经理（1人）：执行招商方案、日常策划工作。负责日常商家的洽谈与签约，协助招商总经理与重要商家的洽谈， 招商专员（经理）（5人） ：由主管经理安排具体招商工作的接待与跟进，各业态招商进行初步的跟进与洽谈，每人负责1-2个业态；部分人员可由销售人员兼任。主力店由招商主管经理负责统筹和接洽。,
7、（三）招商办公地点 已有招商部。 （四）招商人员行为准则 总则 向顾客提供标准服务，亲切、诚恳、专业、负责。 （1）、考勤制度 上班准时、不迟到、不早退 （2）、行为规范 着装 男士：深色裤、衬衫、打领带、皮鞋、短发、精神、 女士：着套装、化淡妆、衣着整洁、精神饱满、,（3）、言行举止 礼貌、热情、主动、耐心、诚恳、积极向顾客提供最详尽、最耐心的解释，保持高质量服务水准 平时做好工作记录，跟踪记录，养成善于总结的工作习惯； 工作期间避免出现以下不良举止： 客人进招商中心时装作没看见或相互推脱 在招商中心服务台睡觉或不精神 在同事或客人发生异议时不允许在招商中心或其他客人面前争吵 （4）、保密制
8、度 严格遵守公司保密制度，不得直接或间接透露公司客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等。不得直接或间接透露公司发展战略、招商业绩或有关公司的业务秘密。,五、招商优惠措施,1、关于办理手续及税费的优惠 （1） 争取与书院行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免；（如三年内税收减半、申报本项目统一的定额税） （2） 与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营商家办理相关登记手续； （3） 由招商部门作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之忧。后期可根据实际需要，直接指定个人专项负责服务,2、针对项目欲引
9、进的商家提出以下优惠措施：,3、项目招商中的后期经营支持 为了使商家免去因为经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划进入经营期后的经营支持保障。主要保障有： （1）为经营商家开发消费会员，主要开发对象为周边居住人群。 （2）在经营期中定期为经营做统一性宣传广告，统一的宣传推广，并力争形成一种固定的模式定期举行一次、可根据节点来拓展思路、树立整体风格，使项目保持统一的形象，为项目吸纳更多的消费客源。 （3）在相关媒体和餐饮专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费。,六、招商推广,在整个招商推广过程中，广告宣传是鑫军财富A3广场在推向市场中必须十分重视的包装过程，商业项目一定要宣传
10、其特色与独特之处，才可以吸引投资者和消费者的垂青。因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下，想要将商业项目运营成功、富有特色，诉求点明确的广告宣传是商业上木运营中不可或缺的一个环节。 1、推广阶段 通过媒体广告宣传，一方面吸引消费者，同时增强经营者和投资者信心，促进招商的顺利进行；另一方面，可以全面提升项目整体形象、知名度，培养主题商业品牌，推出系列公开招商的广告，两者结合达到最佳的宣传效果、以下为开业前的推广工作，分为三阶段进行： 第一阶段：招商筹备期 第二阶段：招商进行期 第三阶段：开业准备期,第一阶段 招商筹备期 此阶段处于招商筹备阶段，主要工作为组建鑫军招商部；向政府申请税务政策、优
11、惠措施的落实，制定具体的招商项目明细，招商人员、工作的准备。 因此、在这一阶段是处于形象推广期，主要通过对本项目特色、整体形象、利益点传播吸引投资者和消费者的关注，招商方面推广配合，使之成为投资热点，在短期内迅速将这一项目抄热，吸引投资者前来投资，引起经营者、消费者的关注。这一阶段主要目标受众为商铺投资者及经营者。 推广方式： 1、以系列的软文、招商资料的发送为主 2、结合项目案名等重要信息配以横幅、高炮、公交等平面媒体推广 软文内容以介绍鑫军财富A3特色、经营理念为主、发布媒体以书院当地媒体为主、网络、短信、为辅助、延续一到两个月。,第二阶段 招商进行期 基于第一阶段的概念炒作，部分投资者眼
12、光已被纷纷吸引而来，此时因重点进行项目信息传达，以政策发布为主、同时发布一些知名品牌进驻信息。在项目外观包装上配合一些进驻或试营业挂出横幅或彩旗，传递信息营造商业氛围。 可尝试举办招商推介会活动、即品牌商家签约仪式、传达项目招商信息、树立投资者信心、同时配合媒体进行宣传、充分利用好品牌主力商家所带来的优势。 第三阶段 开业推广期 通过第二阶段的招商推广，如商铺招商基本完成、本阶段广告任务主要为尽量吸引消费者消费、来维持稳定商家。本阶段推广方式主要以DM单、户外高炮等为主。将项目开业信息、活动优惠信息、经营业态业种以最简单明了、吸引眼球的方式告知消费者、增加项目在消费者心中的印象。,七、招商过程
13、中存在的问题及解决方法,1、因目前项目周边人口较少、在招商过程中所遇到的难度可能会比较大. 所以在客户讲解的过程中尽量告知区域未来人口规划、交通规划、城市规划、 2、项目后期餐饮部分可能存在明火作业、需做好消防方面的准备。 3、因项目距离市区较远、是否能再招商过程中准备招商专线、带商家看项目。 4、因项目招商周期较短、且区域发展尚未成熟、在招商过程中如遇到未能如愿引进主力商家的情况、且该主力商家又不得缺少、是否能考虑加盟情况。,八、项目开业及活动安排,前几个阶段通过对项目的包装、宣传、消费者对项目具备初步认知、了解、所以在开业宣传中应着重宣传活动内容刺激消费者的消费欲望。 开业活动： 风情嘉年
14、华 1、以“嘉年华”作为主题，在开业后推出为期一周的庆祝活动让广大消费者在短时间内认知本项目、活动力度一定要大。 2、为增添活动现场气氛、可邀请演出公司到现场表演助兴、配合活动 3、与商户合作、在嘉年华期间发放贵宾VIP优惠卡，并推出吃喝玩乐三重优惠活动、充值按比例赠送、满消费获赠精美礼品及实物抽奖、活动日内不求盈利、只求人数。 4、配合海报、高炮、DM单页、短信广告、公交广告、横幅、项目现场包装等大力度宣传开业活动。,招商费用表（预估）,九、收益预算,根据对周围项目租金调查、租金范围值在1.5元天2.5元天之间、均为各自经营、没有进行统一管理。同一地段不同行业租赁价格相差较大。,鉴于本项目为统一规划、统一管理、统一运营、整体品牌形象高出周边市场、运营成本高出周边市场、若业态齐全、整体运营情况将高出周边市场、成为整个书院区真正意义上的商业新地标，对书院地区商业将起到很好的推动作用。 租金定价建议 租金范围值建议在1元天2.5元天。 一层建议租金为2-2.5元天 二层建议租金为1.3-1,8元天 三层建议租金为0.8-1.2元天 四层建议租金为0.5-0.8元天 具体详细租金可至项目现场进行现场打分对比后决定。以上仅供参考。,项目与周边市场,收益预算：,租金如按每年10%增长，5年内的租金收益分别为：,物业管理费另算。,汇报完毕 谢谢！,邱长华 2013年8月21号,