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1、,2,第五章 租金标准建议,第一章 方案的作用,第二章 项目招商定位,第三章 项目招商策略,第四章 招商组织、商源对接与招商计划,第六章 招商活动策划,目 录,3,第一章 方案的作用,一、深 化项目 整体策划,三、制定 招商目标,二、明确 招商实施 策略,使项目主题定位落地 使项目商业规划落实 使项目业态规划细化 使租户配比结构明了,多业权招商策略 项目招商的商源组织策略 商家引进策略 招商的优惠策略,开盘销售招商目标值 主体封顶招商目标值 项目交房招商目标值 项目开业招商目标值,4,项 目,城市定位,城市交通,经济状况,城市人口,项目区位,项目四至,内 容,中国最大白酒原酒基地：年产白酒30
2、万吨，建有“中国名酒工业园”。 国家瘦肉型猪生产基地县：邛崃是“国家商品猪储备基地”、“ 国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、全市 出栏生猪头数，位居全 省县级单位第一。 中国优秀旅游城市：成都新十景”，国家4A级旅游景区平乐古镇、国家4A级旅游景区天台山、国家3A级旅游景区临邛古城、“中国旅游文化名镇”火井古镇、“成都市历史文化名镇”大同乡、“全国农业旅游示范点”花楸村。旅游年收入为13亿元。 中国食品工业百强县、国家级生态示范区 中国经典爱情故事”凤求凰”诞生地：“文君当垆，相如涤器”传为千古佳话。,距成都市区67KM、距成都双流国际航空港50KM、距成昆铁路新津普兴站38KM、距乐山港1 1
3、5KM(高速) 距成雅高速10KM,2011年，全市地区生产总值完成129亿元；完成全社会固定资产投资149.7亿元、社会消费品零售总额43.9亿元，城镇居民人均可支配收入达到17062元，农民人均纯收入达到8598元，为四川省县域经济发展先进县。,总人口约有65万人（20111年），城镇人口26万人，邛崃市市区人口18万人.,地处成都半小时经济圈，项目地处邛崃东城，传统商圈之外。 项目地处邛崃城市交通门户，可以快速的到达市区、新津和成都。,西至：项目西边汽车站是当地旅游集散地，同时是老城区消费者主要来向，项目此向展示性较好。 北至：项目北边是新建项目杰地城，沿318国道向北是城区边缘地带，项
4、目此向展示性一般。 东至：项目东边是三和汽车专卖店，东向的城市未来规划为工业集中发展区。 南至：项目南边毗邻阳光新城小区，居住环境相对安静，南向是未来政府规划的集中工业区。,一、城市发展概况,第二章 项目商业发展背景,5,第二章 项目商业发展背景,二、商业面积概算,备注：以下商业规划、业态配比、业态规划按此 面积进行测算。,当前邛崃传统商业整体品质感较差，新兴大型商业体纷纷涌现，加剧了商业 市场的竞争；同质化成为市场供需的最大矛盾；优良的商业主题规划、丰富的业 态组合、以及持续的运作能力是考量未来市场成败的关键。,6,第二章 项目商业发展背景,三、项目商业环境,7,第二章 项目商业发展背景,四
5、、商业消费特征解析,8,第二章 项目商业发展背景,五、项目市场环境,面对林立市场的商业项目、形式多样的商业形态，邛崃市主题商业是一个市场空隙。,邛崃商业发展环境小结 1、城市沿北向、东向为发展轴线。 2、现有城市商业形态原始、商业档次低端，有升级换代的市场需要。 3、现有城市商业综合体扎堆，定位同质化严重。 4、现有城市综合体体量庞大，已达市场饱和，市场竞争激烈。,9,邛崃首席漂亮女人街,第三章 项目招商定位,10,第三章 项目招商定位,一、商业总体商业规划,时尚空间,11,第三章 项目招商定位,二、项目商业平面动线规划,1、人流互补：平面、立面循环人流动线形成互补动线，以保证平面，立面客流互
6、达，分层商业展示无“死角”；垂直人流动线形成有限的人流引导和拉动，与平面人流实现贴合。 2、人车分流：车流与人流动线分流，出入口设置减少对住宅和商业的干扰。地下停车场到达地面商业的垂直人流动线需保证独立与快速通达性。 3、动静分区：外围、商业内街动区与商业店铺的间隔，以动静为区隔，减少干扰。 4、商住分离：住宅与商业通过屋面和转换层将商业对住宅的干扰减少到最小。,12,第三章 项目招商定位,三、项目商业立体动线规划,-1F-2F地下停车场,1F,13,第三章 项目招商定位,四、项目商业立体动线规划,2F,3F,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步
7、行梯,垂直电梯/步行梯,14,业态规划原则一：“同业差异、异业互补”的商业规划原则 业态规划原则二：“主力店带次主力店”的商业规划原则 业态规划原则三：商业景观与商业业态相互带动的规划原则 商家组合原则一：高中低档兼顾的原则，核心业态和主导品牌中高档，特色品牌中低档 商家组合原则二：大品牌带动小品牌入驻，人气性品牌带动普通品牌入驻,业态准入原则：入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分 品牌准入原则：严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策 诚信经营准入原则：严格按照诚信经营标准审查商家进场经营 实力准入原则：入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力,五、业态规划、商家
8、组合原则,第三章 项目招商定位,点对点渗透策略：直接上门拜访、DM直邮、目标招商区域扫街 充分展示策略：招商中心展示、现场商业示范区氛围营造 建立商业样板区策略：在项目设置入驻橱窗展示、提前营造示范商业区 品牌策略：品牌商家为先导的渠道建设策略 造势策略：营造商业氛围和梳理商业形象 行业合作策略：实现项目商业资源的快速增长和储备 媒体合作策略：与主流媒体联动商业活动、论坛积极参与建立商业渠道收集商业资源,15,六、项目商业业态规划,第三章 项目招商定位,女性时尚 消费+婚庆,美容护理,时尚餐饮,休闲娱乐,婚庆摄影,女性饰品,时尚服装,品牌女装,化 妆 品,克拉达,婚姻登记,魅力女鞋,精品内衣,
9、时尚潮服,皮具箱包,金银首饰,品牌珠宝,潮流饰品,鞋帽饰品,美容美发,彩妆美甲,健身美体,品牌餐饮,特色餐饮,洋快餐,咖啡,茶楼,浴足,SPA,KTV,婚纱摄影,草坪婚礼,16,七、项目商业业态配比,第三章 项目招商定位,以女人时尚购物为主，集休闲、娱乐、餐饮、健身等女性一站式消费功能；体现整体消费环境形象，高端时尚品质；在运营方面：一方面靠后续运营作为支撑，另一方面要考虑区域的消费，积极引导支撑性的消费客流。,商业业态面积比例,17,八、业态档次定位：,第三章 项目招商定位,18,九、项目主力店定位: 5大主力店+2条特色商业街,第三章 项目招商定位,19,十、立体分层业态规划,第三章 项目
10、招商定位,20,十一、项目分层业态规划-1F、-2F（停车场）,第三章 项目招商定位,21,第三章 项目招商定位,22,第三章 项目招商定位,23,第三章 项目招商定位,24,第三章 项目招商定位,25,商户访谈内容：项目定位、档次定位、业态组合与租户配比的认同度,第四章 商家可行性研判,26,商户访谈内容：多业权整合招商、统一管理的认同度,第四章 商家可行性研判,27,访谈商户内容：目标商家对租赁经营、自购自营的选择意向,第四章 商家可行性研判,28,访谈商户内容：目标商家对入驻优惠条件、市场培育期扶持需求的描述,第四章 商家可行性研判,29,租户关注点访谈小结,第四章 商家可行性研判,30
11、,商户进驻意向访谈结果,第四章 商家可行性研判,31,项目品牌策略： 强化项目主题业态定位、商源品质、商业空间、环境氛围 来体现项目女人街的品牌效应。 项目渠道及准入策略： 项目五大招商渠道和四大品牌准入策略。 分业权招商策略： 开发商自持、自购自营、委托招商三方面策略。 项目招商执行策略： 5个维度的招商执行策略。 项目招商优惠措施： 具体落到实处的招商优惠措施。 项目招商推广策略：分阶段分步骤的项目招商推广策略。,一、项目招商总体策略,第五章 项目招商策略,32,二、项目物业类型界定,第五章 项目招商策略,33,三、项目分业权招商策略,第五章 项目招商策略,34,四、项目招商渠道策略,第五
12、章 项目招商策略,35,入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分,严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策,入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力,严格按照诚信经营标准审查商家进场经营,五、商家准入策略,第五章 项目招商策略,36,六、项目招商执行策略,第五章 项目招商策略,招商策略,具体操作手段,主力店商户优先招商,根据公司掌握的商户资源库，利用公司强大的商源人脉，借助项目前期强势推广的优势，和各大主力商户的总经理搭建无缝管道，实现大型餐饮品牌酒楼、大型婚纱摄影、大型KTV、美容美体、休闲咖啡茶楼5大主力店优先进驻。,品牌商户带动招商,按招商细化分工，强势的目标管理
13、，落实招商分管业态负责人的目标考核，实现女性品牌服饰、珠宝、休闲特色餐饮、箱包饰品、化妆品牌同步进驻。,分区域招商,在成都及邛崃分设招商机构，安排招商人员，按业态及品牌需求准确出击，完成邛崃本地优质商家、成都特色商家招商，进一步巩固招商成果，完成细化品牌商户的招商工作。,定向招商,合理利用优惠促进措施，解决意向性商户进驻难，商务条件难、物业配置难等制约签约条件，集中进行研究，突破成规，实现最终签约进驻；对本地犹豫观望商家采取，采取以“以外压内”（成都行业领导品牌商的进驻来挤压邛崃本地商家）实现最终的签约进驻。,渠道招商,整合渠道优势，实行各专业招商机构，编外的行业人士招商代理进行招商，实现信息
14、整合，内外联动，多点开花；特殊资源挖掘、多种商户筛选；达到巩固成果、充分补位的目的；实现项目招商品质，招商完成率、租金贡献率、整体市场影响力的目的。,1、免租期：给予商家6-12个月不等的免租期（含装修期） 2、装修补贴：品牌主力店商家，视招商情况“一案一策”，给予个案补贴，按合同期限分期支付。 3、租金补贴：针对大户、特色商家、多业权整合招商出现的租金差额，开发商给予不超过18个月的租金差额补贴。 4、免物业管理费：大面积的经营商家、品牌带动力商家，在市场培育期，可给予一定比例的物业管理费优惠。 5、广告位使用优惠：品牌商家和大户商家，在广告使用上给予优惠。 6、老带新政策：入驻商家推荐新商
15、家入驻经营的，给予推荐商家物业管理费优惠。 7、开发商造活费支持：开发商提供不低于600万项目整体造活费，用于项目运营造活、营销宣传、租金补贴，装修补贴。,37,七、招商成果转化促进措施,第五章 项目招商策略,38,第六章：租金标准建议,39,一、招商组织,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,40,二、商源对接计划,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,渠 道,重点突破,商户资源库,公司3500余户商户品牌资源库，进行甄选,拟拜访商家数,500家,成都地区,品牌代理公司、抚琴西路、玉林南路、桐梓林等女人街商家集中拜访 一品天下美食街餐饮商家、九眼桥休闲娱乐商家,250家,邛崃市区,南街、北街
16、、东街、西街以及其他餐饮休闲集中区域商家,150家,外围渠道,专业招商代理公司、行业专业人士介绍,50家,政府招商引资,邛崃市商务局、邛崃市工商局、邛崃市中小企业协会,10家,行业渠道,成都市餐饮协会、成都市服装协会、成都市婚庆协会、邛崃市餐饮协会,80家,合计,1040家,41,三、商源对接名录,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,42,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,43,四、招商计划推进,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,44,一、项目推广目标,第八章 招商活动策划,45,第四阶段：引爆期,1、项目促销联席会成立仪式 2014.4.20 2、项目开业庆典 2014.5.1 3、项目开业促销月 2014.5.1-6.1,二、项目招商活动执行,第八章 招商活动策划,46,