2011养老地产专题研究报告33p.ppt

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1、,养老地产专题研究报告 企业发展部 2011年11月15日,目 录 1、养老地产的概念 2、养老地产的发展前景 3、国内外养老模式简介 4、养老地产经营模式 5、对公司发展养老地产的建议,养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式复合地产。是传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

2、养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。,1、养老地产的概念,2.1 世界人口老龄化趋势,2、养老地产的发展前景,资料来源：中国老龄科学研究中心,根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3

3、个国家是西班牙、意大利和日本。 世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化已成为不争的事实！,2.2 我国人口老龄化发展趋势,目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 摘自第六次人口普查数据,在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点。,出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。他们并不渴求在财产上的大富大贵，而是追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在

4、眉睫；,2.3 我国老年住宅市场现状,数据来源：零点调查,北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。 这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

5、,现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴。 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务，受众群体有限。 建设投资高于普通住宅，与常规模式有所不同，仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商。 我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。 无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。 人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。,我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力

6、老年群体打造，开发周期长。,我国已经与世界一起开始人口老龄化，老年客户细分市场出现。 我国老年住宅处于初级阶段，还不成熟。 未来我国养老地产大有可为！,2.4 养老地产发展前景预判,在国外，除“以房养老”及其衍生的倒按揭等养老模式外，主要为社区养老模式。,3、国内外养老模式简介,3.1 国外养老模式,从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老

7、年人配套的软性服务。,国际上养老社区分类：,租赁式公寓,两代居,养老院,收容所,国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持+发展商盈利发展模式,我国目前三种基本的养老模式为：家庭养老、养老院养老和社区居家养老，是当前养老的主流，但都有着一定的问题，已不能满足社会发展的需要。 家庭养老是传统的养老模式，但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 养老院

8、养老是社会化的养老模式，虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足日益增长的养老需求及有众多其他需求的老年人群需要，不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。 社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式，有诸多优点，但也存在一些问题，如：护理人员专业化程度不高、提供的服务内容有限、资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助、服务对象的覆盖面不广等等。,3.2 我国现有养老模式,3.2.1 我国传统养老模式,随着日益与国际接轨，我国的养老模式也日新月异，归纳起来有以下类型：,3.2.2 我国新兴的养老模式,尽管我国新兴的养老模式众多，但与地产结合的养老地产经营模式不外乎三大类： 第一类，单体的养老机构

9、第二类，养老服务嵌入式的住宅小区 第三类，综合型的养老社区,4、养老地产经营模式,概念： 专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。 经营模式： 大部分为公办民营，采取出租或会员制形式 案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源,4.1 单体的养老机构,项目概况 项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。整个项目规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。 项目配套设施 综合服务中心：为老人提供日常休闲的

10、场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市 温泉会馆、游泳馆 经营模式 项目由北京市民政局投资兴建，由专业的养老机构运营公司进行运营管理。,4.1.1 汇晨老年公寓案例介绍,养老服务内容 （1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。 （2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘 营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。 （3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。 （4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。 （5）特殊服务：

11、应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。 收费标准 （1）标准间面积48.6、65.6，费用4350元/月、5280元/月，餐费另计。提供给半自理和不能自理的老年人居住。 （2）套间面积为80、112，费用6300元/月，餐费及水电费另计。提供给身体健康、有自理能力的老人居住,项目概况 亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通

12、，冷暖水二十四小时供应。 项目配套设施 健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。,4.1.2 上海亲和源项目介绍,经营模式 会员制，分A/B/C三种会员卡。 收费标准：餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。,养老服务内容 提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。 养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。 颐养院提供： 基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务 特色服务：提供养老介护服务 贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务,概念： 属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务

13、。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。 经营模式： 养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出。 案例： 北京怡海花园,4.2养老服务嵌入式的住宅小区,项目概况 怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。怡海花园第六期中建有独立的青年公寓和老年公寓。目前项目已销售完毕。 项目配套设施 教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代 化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆

14、、蝴蝶馆、计算机中心 商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场,北京怡海花园案例介绍,经营模式 项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。 养老服务内容 本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。,概念： 属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。 经营模式： 养老地产部分持有、部分销售 案例： 北京太阳城,4.3 综合型的养老社区

15、,项目概况 北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。 项目配套设施 购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园 奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店 经营模式 由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。,北京太阳城案例介绍,养老服务内容

16、住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。 银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。 银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。,4.4 小结,

17、根据上述对养老地产的分析，本报告建议公司可优先考虑发展高端的单体养老机构模式的养老地产。 所谓高端的单体养老机构模式的养老地产，是指不进行房地产项目开发，有别于上述“嵌入式住宅小区”和“综合养老社区” ，将整个项目交给专业的养老机构进行运营管理，并且将目标客户主要集中于成功家庭的一种发展模式。其客户主要是：政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母，现职党政军官员的父母等，此类有购买力的人口约占总比例的20%左右。,5、对公司发展养老地产的建议,原因如下： 养老地产在中国有着广阔的发展前景，且方兴未艾，处于发展的起步阶段； 公司目前的业务定位为城市核心区的商务地产，是公司的核心竞争力，但模式较为单一，未来增长难以持续，中长期需要寻求其它细分市场作为补充； 公司发展商品住宅和商业综合体、专业市场等细分市场均不具有比较优势，不建议公司过多涉足，而发展养老地产则是不错的机会选择。 公司目前的业务主要位于上海城市核心区，未来的发展区域也为以上海为中心的长三角重点城市的核心区，这样的区域经济发达程度高，具有相对较高比例的高端养老客群，为发展高端养老地产提供了可能性；同时，此类区域土地价值高、项目规模相对较小等特点也决定了发展高端的单体养老机构模式的养老地产的必要性。,谢 谢！,