2011芜湖房价调查报告 77P.ppt

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1、芜湖房价调查报告,上海万憬不动产机构 2011年11月18日,前言,就国家现阶段一系列政策法规，还有一些 地方政策，再加上前段时间绿地、伟星事件 影响，目前芜湖整体房地产市场出现了一个 不稳定期，客户的观望气氛浓厚，对目前芜 湖的房产市场持悲观思想，整体价格出现波 动，成交量和成交价整体出现下滑的态势。,销售面积分析 来自芜湖市网上房地产数据显示，2011年1月6月，芜湖市共成交商品住宅8445套，较去年 同期下降8%，住房销售面积87.48万，较去年同期下降10.09%。商业用房销售面积9.29万 ，较去年同期增长41.26%；办公用房销售面积6.63万，较去年同期增长145.09%。 点评

2、：上半年购房需求整体减少 “市五条”和银根收紧，将不少投资房产的需求挡在门外，加上受政策影响消费者降价预期强 烈，观望态度浓厚，因此上半年购房需求整体减少。,芜湖2011年上半年政策影响分析,市五条威力过猛 上半年芜湖楼市供应量之所以大幅缩水，“市五条”和一房一价是最直接原因。市五条中对 于楼盘预售价格的严格控制，使得不少预推新盘价格滞涨，也使消费者产生观望情绪。,芜湖11月7日11月13日商品房成交分析,一、根据芜湖网上房地产成交数据显示，11月7日-11月13日芜湖楼市商品住宅成交217套，成交面积为23617.74平米，与前一周相比下降14%。另外，商业地产成交21套，成交面积4112.

3、07平米；办公方面成交14套，成交面积为959.52平米。 二、与10月份最后两周楼市千套超高住宅供应量相比，11月7日-11月13日供应大幅放缓，一周新上市商品住宅364套，环比下降48%。商业方面和办公方面均为零供应。 三、11月7日-11月13日，奇瑞新里城首开成交82套，加之银湖紫金观邸和信德半岛的成交，开发区凭借88套的成交量，一举夺得成交冠军宝座。镜湖区成交46套，依然得益于皖江雅居二期开盘成交和融汇锦江的成交；鸠江区共成交53套，其中东城豪庭贡献31套；而弋江区和三山区分别成交23套和7套。,芜湖主要三个片区楼盘房价调查分析,镜湖区项目房价调查报告,我们选取七个比较有可比性的楼盘

4、进行分析 名流印象 张家山领秀城 绿地镜湖世纪城 徽商财富广场 左岸 芜湖镜 湖 万 达 广 场 联盛国际商业广场,名流印象,基本信息,区位配套,学校：育红幼儿园、育红小学、狮子山小学，医院：市第一人民医院、弋矶山医院，银行：中国银行、建设银行、徽商银行、交通银行，娱乐休闲：滨江公园、吉和广场 ，商业：沃尔玛超市、侨鸿国际、步行街，另有自身配套红星美凯龙国际家居购物中心，高档写字楼、豪华商务酒店、国际动感街区、名流SOHO、吉和农贸市场,房价走势,1.2010年8月8日开盘的1#、2#楼仅剩10多套在售，面积有104平米和130平米： 原价：起价：6000多元/，均价约7800元/平，最高价：

5、9500多元/（一次性付款98折，按揭贷款99折） 目前价格：起价：6000多元/，均价约7800元/平，最高价：9500多元/平，（一次性付款93折，按揭贷款95折。） 2. 2011年8月推出3#楼： 原价：均价8050元/平，起价6980元/平，最高价9800元/平 。（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 目前价格：均价8050元/平，起价6980元/平，最高价9800元/平 。（ 一次性付款98折，按揭贷款99折。） 3、写字楼价格：均价：8000元/ 起价：6900元/最高价：9000元/（已售罄） 4、商铺价格：单层30000-32000元/ ， 一拖二：16000-17000元

6、/ （已售罄） 罄） 总结：住宅除1#2#楼剩余10多套难去化房源有较之前折扣加大，3#楼房价稳定，无明显降价。,张家山领秀城,基本信息,房价走势,领秀城商街-“鼎湖1876”一期商街41套独立街铺预计11月推出，面积段为65-305。 价格从26000-30000元/，最高价不到40000元/， 一拖二商铺价格25800元/左右，一层单层均价35000-38000元/左右。 一次性付款享受98折，按揭享受99折。并且返租金，每年返全款的5%，返三年，将近15%， 目前正在内定中，定金为10-50万元/间。 针对该项目零首付调查得知：该项目前期针对意向大客户采用首付10%至50%不等的付款方式

7、，剩余首付款在制定时间内（2-3年）付清，并按银行同期利息付给开发商，目前已经截止。 该项目即将公开的是商业项目，而且是首次开盘，所以价格方面未有降价之势。,绿 地 镜 湖 世 纪 城,基本信息,房价走势,住宅前期原价：均价：5888元/ 目前价格：均价在4700-4800元/，起价4200元/，最高价5300元/。 写字楼价格：均价：7700-7800元/，起价：6700-6800元/ ，最高价：8500元/ 商铺价格：均价：20000元/ ，起价：15000元/，最高价：40000元/（已售罄） 绿地住宅优惠浮动比较大，明显降价，降价幅度为约1000元 /；写字楼商铺价格无变动,徽商财富广

8、场,徽商财富广场,基本信息,区位配套,学校：芜湖双语学校 医院：芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院 超市：沃尔玛超市 周边有美食街，沃尔玛超市、侨鸿国际大酒店，商业配套设施成熟。 交通：1、3、18路等多条公交都可到达,徽商财富广场位于芜湖市中山北路与长江路交叉口（王稼祥纪念馆东北边），占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米。周边有美食街、沃尔玛超市、侨鸿国际大酒店，商业配套设施成熟。附近小区林立，另外还有赭山公园、芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院等市政公共设施，人流车流密集，人气旺盛,房价走势,在售还剩20-30套LOFT公寓， 原价：均价11800元/，起价9800元/，最高价

9、13000元/。（一次性付款优惠500元/，按揭优惠350元/。） 目前价格：均价11800元/，起价9800元/，最高价13000元/。（一次性付款优惠500元/，按揭优惠350元/。） 目前所剩房源不多，无明显价格浮动。,左 岸 生 活 社 区,基本信息,房价走势,该项目前期开盘面积有：66、95 、106 、125 、130 、140 和185 等 ： 开盘原价：均价8060元/平。（前期优惠按揭50元/ ，一次性付款100元/ ） 伟星置业针对该项目推出团购重大优惠措施：针对目前所有房源，凡客户团购可享受一次性付款8折，按揭享受85折优惠，优惠不累加。） 商铺在售价格均价30000元/

10、，面积90-120一拖二 团购住宅客户可享受购房8-85折优惠，名则团购，实则降价，价格有明显下浮；商业无优惠,芜 湖 镜 湖 万 达 广 场,基本信息,区位配套,项目规划用地面积8.39公顷，总建筑面积约32.56万平方米，地下建筑面积7.55万平方米。建设内容：大型购物中心，商务酒店，精装SOHO写字楼，室内步行街，底商，精装修高档公寓。是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能与一体的万达第三代城市综合体。,项目位于芜湖市中心镜湖区，北临赭山东路，南佣1.60ha景观湖浴牛塘，向西紧邻芜湖首座市内高架。 菜市场：鸠江菜市场 医院：市第五人民医院、东南医院 学校：芜湖师范学校 处于神山

11、口，周边成熟商业配套，生活便捷,目前状况,一期开盘房源：公开面积约19000平米，共计74套商铺，面积区间在120-700平米； 其中一拖二的面积约在130-160；三层的面积约在400-600。 开盘价格：整体均价在4万元/ ；5号楼价格约在3.5万元/ 左右，6号楼价格约在 4万元/ 以上，7号楼价格约在3.8万元/ -3.9万元/ 。 二期商铺主要为一拖二，个别几套是单层，共计103套 二期销售均价大约在40000-45000元/。 写字楼开盘房源：2#一栋，共144套,7-18层，层高3.2米。面积50几-130几 开盘优惠后价格：整体均价7500-7600元/。最低价6900元/，最

12、高价8550元/。 目前商铺实际销售率约50%，无价格变动,联盛国际商业广场,基本信息,区位配套,项目规划用地面积：39334平方米，总建筑面积：180908.6平方米。打造集商业、餐饮、影城、娱乐、酒店、SOHO办公为一体的国际一站式商业消费体验中心。商业地上五层，地下两层，地下一层设计成地下商业街和机械停车场，地下二层设计成停车场兼人防。SOHO办公二十五层，酒店式公寓二十四层。,北京东路是芜湖市的行政金融中心，芜湖市政府、镜湖区区政府、财政局、法院、工行芜湖分行、广电中心等行政金融单位林立，作为连接东西的纽带，与火车站和汽车站仅500米距离，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流和资金流，构

13、筑车站商圈，其地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善。,价格走势,目前在售为联盛中央步行街的商铺，一层均价45000元/平方米（一层分为四个价格体系，沿街商铺60000左右，内铺50000左右，商业街外铺40000左右、内铺30000左右）；二层18000元/平方米；三层9500元/平方米；四层 7000元/平方米。商铺整体优惠后成交均价41678元/平米。 商铺可售后返租，政策：返租4年，每年8%，共返32%，签约时一次性返还前2年租金，第3、4年租金分4次返还。 联盛国际商业广场1#SOHO单身公寓,共26层.层高2.95米,净高2.8米,均价7800元/左右 联盛国际商业广场2#楼写字

14、楼，面积在51.94-99.99不等，均价7800元/左右,镜湖区楼盘总结,2011年镜湖区有十几个住宅楼盘在售，作为高档住宅云集的镜湖区在这种市场不乐观的情况下，销售压力也非常大。 从10份开始陆续有楼盘开始大幅度优惠， 其中优惠比较突出的是绿地镜湖世纪城（与之前均价相比，价格相差1000元左右/），伟星的热销楼盘也推出团购8-85折的优惠。 其它楼盘均不同幅度的优惠政策。 相比其他区，镜湖区楼盘销售形势更为严峻，每家都有为数不少的库存，存在价格波动的压力。,鸠江区项目房价调查报告,我们选取四个比较有可比性的楼盘进行分析 伟星城 万科 柏庄官邸 恒大华府,伟星城,基本信息,区位配套,周边交通

15、 交通：25路、88路、106路公交车通过。 东西主路黄山路、芜屯快速干道、神山路、赤铸山路现已贯通，新城格局已成。 周边配套 学校：第一中学、小区幼儿园 银行：中国农业银行、中国工商银行 休闲娱乐：城市生态氧吧“神山公园”，游泳池等大量社区运动设施，建造中的方特梦幻公园 其他：小区配备菜场、幼儿园等便民生活配套 项目地处芜湖政务新区门户核心区位，与3750亩城市生态氧吧神山公园，隔路相望。芜湖政务新区，是芜湖城市向东的整体发展战略核心区域，主要由政务功能、商业金融功能、创意文化中心功能、高档居住功能等城市核心功能组成，是芜湖的新核心所在,房价走势,11月5日、6日，为了回馈老业主，伟星城推出

16、8套一口价房源，5000元/平，面积有120-183平米。均为高层房源，均为一楼，预计11月底12月初推出新房，为全景高层，户型89-130平米，据悉此次开盘或推出特别 “优惠”，均价不足6000元/平。目前在售仅剩大户型高层房源，面积从132平-192平米 11月11日伟星城剩余房源推出8-8.5折优惠，优惠幅度超大，优惠后均价5100元/平米，降价趋势非常明显,万科城,基本信息,区位配套,商业配套：紧邻苏宁环球CBD项目，中央公园两侧规划商业街；周边规划中的五星级酒店、甲级写字楼、综合商业等业态。 休闲娱乐：城市生态氧吧“神山公园”、城东中央公园、大阳垾湿地公园、方特梦幻公园、扁担河公园；

17、 学校：芜湖一中；芜湖中加双语学校； 医院：芜湖市第一人民医院；芜湖市第五人民医院； 周边小区：东方红郡；伟星城； 其他：市政务文化中心、金融中心、电信大楼、移动大楼、联通大楼、规划馆、博物馆、展览馆、信访中心、交通枢纽中心；,房价走势,目前尚未开盘，预计11月21日开盘，预计优惠后均价6000元/左右 优惠措施：1、5套以上算团购，总价优惠1万 2、验资卡，卡内有余额3万，再额外优惠1万 除以上优惠外，11月15日一期房源公开认筹期间，缴纳认筹意向金5万元，享受每平米1000元优惠，另外一次性付款客户还可以享受200元/平米的额外优惠。 万科为精装修房源，将于11月21日首次开盘，推出2#、

18、3#、5#、20#、22#、23#楼，共计住宅496套，均价6288元/左右，优惠幅度惊人,柏庄观邸,基本信息,区位概况,柏庄观邸位于城东新区仁和路与中江大道交汇处，市政务中心西南侧，总占地面积158193.39平米，规划总建筑面积47万，预计将入住4053户业主。项目位于芜湖市城东新市政府大楼西侧，地理位置优越，于市中心车程仅十分钟。城东新区即将建成完整的配套设施，可以给居民生活工作提供便利的条件,休闲娱乐：城市生态氧吧“神山公园”，方特梦幻公园 学校：芜湖一中、 医院：芜湖市第一人民医院 其他：电信移动大楼、芜湖新市政府行政中心 项目配套中规划：A地块133445建设五星级酒店、会议、办公

19、；B地块128813建设高档商业、办公用房。,房价走势,目前在售49-140平米高层房源 最新优惠1、79-100，优惠100元/，凭优惠券总价减5000元 2、100-120，优惠150元/，凭优惠券总价减1万 3、140，优惠200元/，凭优惠券总价减15000；最新消息，柏庄观邸11月将持续10月购房三重优惠，最高优惠达7万元。 最近三次开盘均价均为6060元/，优惠前5700元-6400元，优惠后：5300元-6100元 商业未开盘 最高优惠可达7万，优惠幅度较大，有降价趋势,恒大华府,基本信息,区位配套,商业配套：金融服务中心，中央公园两侧规划商业街；周边规划中的五星级酒店、甲级写字

20、楼、综合商业等业态。 休闲娱乐：神山公园、中央公园，大阳垾湿地公园、方特梦幻王国 学校：芜湖市第一中学新校区、国际双语幼儿园、九年一贯制学校 医院：芜湖市第一人民医院、芜湖五院 其他：电信移动大楼、芜湖新市政府行政中心；博物馆、展览馆等,房价走势,目前在售的房源有131平米、146平米和148平米；四房：170平米、202平米和203平米 总价优惠3万后一次性付款9.7折，按揭9.9折，销售员手上额外还有1万元的优惠，（须5人以上以团购名义） 优惠后最低价：7550元/， 最高价：8000元/ 最高优惠达7万，此优惠为开盘优惠，最近无降价政策,鸠江区楼盘总结,2011年鸠江区有十几个住宅楼盘在

21、售，其中包含了万科、恒大等大盘的面世，在市场不乐观的情况下，从9月份开始陆续有楼盘开始大幅度优惠。 一、伟星城总价打8.5折 二、恒大最高优惠达7万 三、柏庄官邸最高优惠达7万 四、万科精装修房源6000元/ 相比之前的销售情况，城东降价趋势较明显。,弋江区项目房价调查报告,我们选取四个比较有可比性的楼盘进行分析 柏庄跨界 中央城 国都楚江府第 伟星金域蓝湾,柏庄跨界,基本信息,区位配套,周边有万豪白领、月河星城等成熟小区，临近新时代商业街，休闲娱乐设施完善。从中江桥跨过青弋江，即是繁华的市中心，二街、中山路步行街等商业配套完备。 超市：苏果，欧尚 菜场：南关口菜场 医院：第二人民医院，女子妇

22、科医院，岳河诊所等 学校：幼儿园柏庄金狮奕阳 小学奥运康城小学，在建。 中学25中初中部 商业：新时代商业街。 银行：建设银行、交通银行、中国银行、浦发银行,柏庄跨界，位于中江桥东侧青弋江畔，占地31757.98平方米。项目总建10万方，由9幢沿江百米高层组成，集时尚公、奢华高层、华美商街为一体，面积从50平170,价格走势,2011年6月12日，推出500套房源，均价7880元/平，在100以上可享受总价减4000元，100以下总价减2000元的优惠。 2011年08月09日 售价约7800元/平。一次付款享受99折，按揭贷款享受99.5折。 2011年10月28日 售价约7800元/平。一

23、次性付款10天付清优惠200元/平，20天付清99折，按揭贷款30天内放款享受99.5折，纯公积金贷款50天内放款享受99.7折。 起价：6768元/平米 均价：7880元/平米 三次开盘均价都是7880元/平米，从优惠浮动来看，后期的优惠幅度比6月12日的幅度要大，有降价的趋势，但不明显。,中央城,基本信息,区位配套,周边交通 交通：10路、16路、18路、24路、26路、44路、32路、36路、37路、109路到“中央城”站 周边配套 学校：社区双语幼儿园、九年一贯制学校、芜湖市十二中、安师大、皖南医学院、安徽商贸职业技术学院等高校。 银行：徽商银行、农业银行、建设银行、浦发银行、交通银行

24、、扬子农村农业银行 医院：新安中医院、和平医院、安徽中医药高第二附属医院 娱乐休闲:国际会展中心、奥林匹克体育馆、社区3000多平米会所、中心广场、恒温泳池、网球场 商业：20余万平米商业设施：1号地块商业街、大型中心商场、超市；2号地块社区商业街、社区大型菜市场等。,价格走势,住宅：2011年09月30日推出C11幢楼，共192套住宅，均价6199元/。据售楼处介绍，此次开盘户型面积集中在98-142平米。购房可享受一次性付款95折，开盘后5天内签合同优惠100元/平米。 2011年11月12日推出C13#和C15#楼，户型面积有98-134平米，预计均价与上一次开盘持平，约6150元/,全

25、款95折 ，一万低26800元。起价：5000元/；均价6100-6200元/ ：最高价：6589元/ 商业： 4#、10#、11#一层价格在26000-31000元/，二层价格在9500-10000元/ ，三层价格在7500元/ ，四层价格在7000元/； 1# 12# 1-5层商铺，6-12层写字楼，一层均价3.1万，二层均价1.2万，三层均价0.9万，四层均价0.8万，五层均价0.7万，写字楼层高3.6米，均价6988元/ 从上次开盘和最近一次开盘对比，住宅、商业、写字楼开盘价格持平，无明显的降价趋势,国都楚江府第,基本信息,区位配套,周边交通： 公交：8路、14路、37路、44路、31

26、路等 到“富贵园”站 周边配套： 周边小区：森海都市花园、江岸明珠等近十个大规模、高档次的住宅小区。 休闲娱乐：奥体公园、国际会展中心等。 商业：地理位置优越，与繁华的新时代商业街毗邻，商业氛围浓郁。,价格走势,2011.7.23：推出340套房源推出面积在110-160，预售均价7980元/平。开盘三天内可享受优惠，即认购129平方米以下优惠3万元；认购130-149平方米优惠4万元；认购150平方米以上优惠6万元。 2011.10.28：推出剩余房源共490套住宅，户型面积有118-169平米，均价7980/。现在购房6#楼享受85折优惠，其它房源一次性付款优惠93折，按揭贷款95折。 优

27、惠后的起价：5700元/ 优惠后的均价6800元/ 最高价8300元 / 商铺总共开7套，预售均价70000元/左右，截止到目前无人认购，现有几户意向客户洽谈中，意向价30000元/左右，客户已提前交200万定金 两次开盘的均价持平，85折销售，有较明显的降价趋势。,伟星金域蓝湾,基本信息,价格走势,2011年9月17日第一次开盘，共推出486套房源，均价7998元/平。按揭贷款享受80元/平米的优惠，一次性付款优惠180元/平米。 2011年10月22日第二次开盘，推出485套房源，均价7998元/平。按揭贷款享受80元/平米的优惠，一次性付款优惠180元/平米，报名参加365网团购可享受8

28、5折优惠 最高价：8000-9000 / 均价：7998元/ 起价：6200元/ 团购价：7000元/ 商业未开盘 两次开盘均价持平，11月11日开始8-85折销售，有明显降价趋势。,弋江区房价总结,2011年弋江区有十几个住宅楼盘在售，在这种市场不乐观的情况下，销售压力也非常大。 从最近几次开盘情况看，城南有开始降价的趋势。 一、伟星开出的金域蓝湾，与之前均价相比，优惠幅度较大，由之前的按揭贷款享受80元/平米的优惠，一次性付款优惠180元/平米，到最近的报名参加365网团购可享受85折优惠； 二、国都楚江府邸最近一次开盘的6#楼的位置靠近商业街和沃尓玛方向，相对于其它房源位置比较好，折扣幅

29、度大85折，优惠幅度大，有较明显的降价趋势。 总体来说，弋江区目前房价基本保持稳定，除个别项目降价趋势明显外。,分析,芜湖2011年前三季度市场： 今年前三季度，市区批准商品房预售共计224.01万，其中住宅190.24万，商业21.8万； 市区商品房施工面积为2151.34万平方米，同比增长40.75 ； 市区商品房新开工面积为732.09万平方米，同比增长98.74； 市区住宅竣工面积为280.08万平方米，同比增长55,03。 市区商品住宅销售成交均价为5872元/平方米，同比增长12.86。 市区销售面积167.44万平方米，同比下跌4.24%,表格（2011年前三季度）,从整体上看，

30、市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。,表格（2011年前三季度）,表格（2011年前三季度）,从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有所提高，但近期环比有所下跌，且供应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具拐点形态。,从前面的文字和图表叙述，可以看出，芜湖房地产市场已出现较强的疲态；截止11月16日，市区房产实际待预售面积已达289.71 万M2。并从第三季度开始，出现了整体价格的下滑趋势，波动性很强；未来芜湖的房地产市场会进入一个供应量大，价格下滑的时期。现阶段多数楼盘已开始明显降价。2011年第四季度至20

31、12年上半年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势。 目前，在这个波动性很强、市场不容乐观的情形下，怎么来发挥我们项目的优势，是我们在未来相当长时间内的重要工作。 工作方向： 一、梳理前期未成交的客户，重新使其产生购买欲望； 二、加强宣传推广活动，采用多渠道推广方式，让更多的投资者了解星隆国际城的工作进展； 三、老带新：和已成交客户进行互动，促使其介绍朋友过来看房，使其对我们的物业产生购买欲望； 四、定位目标客户群（如银行贵宾客户、私企业主、政府高层等人群），针对性的挖掘客户。通过短信、汽车4S店等联动方式发掘客户； 五、采取相应的销售策略； 六、加强置业顾问培训，强化说辞，使项目的优势集中爆发。,THANKS!,