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1、重庆象屿两江公元别墅营销报告,20120801,报告思路 Report ideas,第一部分 策略前的思考：市场与竞争格局,宏观政策,各地救市政策虽屡屡夭折，但各地越来越频繁的出台救市政策，政策的尺度也越来越宽松，政策见底信号隐约出现,2011.1.20 存款准备金率上调，由18.5%上调至19%。,2011.1.28 上海房产税试点，征收对象二套房；人均面积超过60；暂定税率6%。,2011.2.9 央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3%、6.06%,2011.2.24 存款准备金率上调，由19%上调至19.5%。,2011.3.25存款准备金率上调，由19.
2、5%上调至20%。,2011.4.6， 央行第二次加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3.25、6.31%,2011.4.21 存款准备金率上调，由20%上调至20.5%。,2011.5.18 存款准备金率上调，由20.5%上调至21%。,2011.6.20 存款准备金率上调，由21%上调至21.5%。,2011.7.7 央行第三次加息，上调0.25个百分点，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%,2011年8月12日 央行发布第二季度中国货币政策执行报告，指出下一阶段将实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任
3、务。,2011.9.5 商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,11年1季度,11年2季度,11年3季度,11年4季度,12年1季度,12年2季度,2011.12.05 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,2012.02.24 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,2012.06.08 一年期存款基准利率、贷款基准利率分别下调0.25个百分点,2012.05.18 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调
4、0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。,金融政策,央行发布信息显示，要满足首次购房家庭的贷款需求，在房贷方面，继续落实差别化信贷政策，加大金融服务，满足首次购房家庭的贷款需求。带来的蝴蝶效应，会给楼市带来一定推助力,2012.07.06 金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点,别墅市场,全市别墅年均去化70万方，金开20万方左右，成交均价11000元/；截止12年上半年全市别墅存量60万方，去化预计需10个月,金开09年-12年上半年别墅供求,近几年别墅成交走势2011年以前别墅量价齐升，年均价格增幅约为9
5、%，2011年成交量下行，价格仍保持上涨态势；今年上半年呈现量稳价跌的态势,主要受促销及供应结构影响，均价有一定幅度下降； 别墅存量：截止今年上半年别墅存量约60万方，按照2011年的月均去化速度，存量的消化需要10个月,别墅成交结构,全市主力成交产品为联排和叠加产品，少量独栋产品，联排成交结构主力150-250；叠加主力产品为100-150,别墅去化：据不完全统计，2012年上半年主城别墅物业开盘当天成交率最高达58%，其次为高层物业，成交率为54.8%，洋房为42%；别墅物业中，联排别墅为供应主力，去化率最高达63%，叠拼和类独栋体量均有限； 别墅各面积段成交今年上半年别墅成交以200-3
6、00的中等户型为主，200以下占比26%，300以上的比例为22% 各类别墅面积分布叠拼集中在100-150之间，联排集中在150-250之间，独栋集中在400以上,区域竞品梳理,区域竞品主要依靠项目自身周边资源，以及倚靠项目会所商业优势打造,附：重庆初步别墅档次划分,区域竞品梳理,竞品中，风格多数以欧式别墅风格为主，ART DECO风格缺乏，竞品面积段相对较大，有一定附加值&赠送面积体现，基本为1:2车位,区域竞品梳理,区域竞品主力总价在200-300万间，叠加在200万左右，联排主力总价300万左右，独栋产品总价在400万以上，少数1000万以上产品，区域300-400万总价产品稀缺,国奥
7、村,万科城,橡树澜湾,约克郡,万科渝园,融创勋爵堡,橡树澜湾,约克郡,200万,300万,400万,500万,600万,700万,200-230万,208-290万,400-550万,220-300万,500-650万,380-440万,1080-1150万,叠加产品,联排产品,独栋产品,区域竞品梳理,目前区域竞品项目剩余体量相对较少，8-12月预计推量14万方左右，预计集中在8月展开推售，年底市场供应相对欠缺；区域去化标杆项目的月均成交套数在13套左右,市场总结： 政策见底信号隐约出现，下半年政策有望宽松，市场前景看好 全市别墅年均去化70万方，金开20万方左右，成交均价11000元/；截止
8、12年上半年全市别墅存量60万方，去化预计需10个月 区域竞品主力总价在200-300万间，叠加在200万左右，联排主力总价300万左右，独栋产品总价在400万以上，少数1000万以上产品，区域300-400万总价产品稀缺 目前区域竞品项目剩余体量相对较少，下半年预计推量14万方左右，预计集中在8月展开推售，年底市场供应相对欠缺；区域去化标杆项目的月均成交套数在13套左右，其余在4、5套左右,标题位置,结论栏,目标界定,品牌目标：占位重庆豪宅品牌第一梯队 销售与利润目标：完成2.9万方别墅的销售， 获得高产品溢价空间,01、目前项目的品牌形象与高端资源型豪宅存在加大落差， 项目品牌形象亟需提升
9、 02、项目前期基于刚需公寓产品的价值传播，与城市高端圈层需求的层峰生活，存在断层， 项目价值亟需重塑与升华 03、高端客户的聚焦与经营，需要不同与公寓产品的营销方式， 高端客户的生活平台亟需建立,问题界定, 我们面临的挑战,第二部分 客户是谁？客户在哪？ 界定他们的生活观,项目客源组成,核心客户,江北、渝北、北碚新区 客户描述：以私营业主，公务员及企业的高级管理层为主,由于本案别墅产品面积、总价与区域内在售别墅类似，故参考周围竞品项目客户，主力客群来自于三北地区,本案,三北区域,客户居住主要集中在江北区、渝北区，合计约占48%，郊县客户占比也较大，约7%。,客户年龄主要集中36-50岁之间，
10、约占50%，31-35岁占比次之，约21%。,客户居住区域、 年龄分析,成交客户主要分布于江北区、渝北区，约占总成交客户的五成，成交客户年龄段以36-50岁区间为主,成交客户中，私营业主占比最大，共计99组，约占46%，其次为公务员，约占9%，年龄主要集中36-50岁之间，约占50%，31-35岁占比也较大，约21%。,成交客户工作区域主要集中于三北区域，约占51%，渝中区客户约占11%，比例相对较大，除此之外，外地工作客户占比9%。,客户工作区域、 职业分析,成交客户工作地点以三北区域为主，约占总成交客户的五成；以有一定收入基础的私营业主、公务员为主,客户目前现有住房情况中，花园洋房占比最大
11、，约32%，其次为别墅，约占29%，最少为高层，仅18%,成交客户纯自主的比例高达72%，纯投资客户仅6%。成交客户以品质改善客为主，其中首改客户约占3成左右,客户购买目的、 现有物业分析,成交客户购买动机以改善型自住为主，现有居住物业中花园洋房及联排为主,客户家庭结构之中，三口之家占比最大，其中后小太阳家庭占比为29%，小太阳家庭其次，约占23%。,拥有私家车客户占比高达93%,客户交通工具、 家庭结构分析,绝大部分成交客户都拥有私家车辆，家庭结构以小太阳、后小太阳的三口之间为主,客户认知渠道、 付款方式分析,老客户介绍及现场导示为客户主要认知途径，成交客户付款以分期为主，按揭为辅,客户对价
12、格抗性比例最大，约占42%，其次为景观，约占15%，第三为建筑密度和居住舒适性，约占11%。,客户年收入在250-350万之间的比例最大，约占48%，其次为150-250万，占比为30%，可见区域客户层次较高，支付能力较强。,客户收入情况、 抗性因素分析,成交客户年收入在250-350万之间比重可达5成，总价段则为客户最大抗性,居住区域：以江北和渝北区域为主，其次是九龙坡区，再其次是沙坪坝，外省市客户较少； 工作区域：主要以渝北、江北、北部新区为主，相差不大，其中外省市工作客户占比约9%； 家庭构成：以后小太阳和小太阳的三口之家为主 现居户型：花园洋房占比最大，约32%，可见，客户对社区规划和
13、居住环境较为看重； 职业情况：以私企业主居多，其次是公务员；皆有一定收入水平 年均收入：主要集中在250-350万，有相当部分客户在150-250万，购房客户支付能力较强； 付款方式：分期为主，按揭为辅。 抗性因素：总价段为客户最大抗性，其次为景观,成交客群分析,他们经常参加企业里的董事大会，主持战局 或者到新开的工厂或品牌店剪彩 或陪客户或朋友打Golf 或各种名利场私人聚会 或参加大型公益活动 顺便带上爱人世界旅游 他们喜欢将自己的成功展示给他人 他们眼中掩不住从事情从小到大顺遂的春风得意 他们觉得活出自己的精彩才是有面子的事 他们觉得一个有面子的环境、一群有面子的邻居 也许是最有面子的事
14、,客户描摹, 身份标签型客户,客户描摹,环境要让自己非常喜欢 要么有山，要么是水 崇尚自然、享受低分贝生活 爱着重庆的山和水 沐浴晨曦中的朝阳，聚集新动力 在城市中拥有一片属于自己的花园 自己的领地上度假 窗帘后藏着一片山，夜色下抹出一色湖光 如果随时可以将脚探入水中就更好了, 自然资源偏好型客户,客户描摹,他们不缺钱 年轻时梦想是在繁华处有一方属于自己的天地 可以俯览整个城市的光景车人 恍惚中觉得俨然是城市的主人？ 走的远了 见得多了 想得明白了 喧闹并不是自己所需 平和 静谧 舒适的品味生活才是生活的真谛 城市边缘，景色深处、私密空间 在卧房休憩 在书房思考 在花园踱步 拥有一栋城市别墅
15、换种生活方式 做生活的品鉴师！, 生活方式满足型客户,客户描摹,你该知道我们的北部新区是重庆未来的明珠 你该知道金开大道是重庆的未来的“黄金之路” 你该知道“富人区”已经成为我们区域的代名词 投资跟着规划走 资源会向明天趋步 这里有山、有水、有景色 这里有财富、有规划、有未来 而我要做的，就是在这里有一幢房子 在这边金色区域 我们活在当下 我们看到未来,区域认同型客户,客户标签,山+水,私享湖泊,城市别墅,倍有面子,成功圈层,富人区,新区规划,生活方式,品味,定制化,文化娱乐,客户标签：沉稳务实、地缘性强、重视人文,站在高处，总期望看到更美的风景；不受他人的影响，固守自己的审美观，坚持自己的信
16、仰，并不断去追求自己的信仰，对喜爱的东西，便会偏执的走下去。 徐先生，48岁，企业高层管理者，事业有成，品味较高。已到知天命年龄，注重养生，倾向于有天有地的，关于家的居住感觉，下一步置业将锁定为大户型的别墅产品。,热爱这一片曾经成长、生活的小世界，归属感强烈，不会为一个未知的环境做出全新的改变。我生活在这里，并将一直生活在这里！ 马先生一家，45岁，从出生-成长-工作一直在重庆，拥有自己的公司，虽然有较多外地的项目，仍心在故乡，打算在区域内购置一套别墅，与家人更好的享受天伦之乐。,重庆终极改善型客户事业有成的中年人士 他们是沉稳务实、地缘性强、重视人文的财智阶层,第三部分 价值挖掘和标签建立,
17、品牌价值,象屿集团，中国企业500强，起源厦门，服务全国。本项目作为实力雄厚的象屿集团献礼重庆的首号作品， 定能成为两江新区乃至整个重庆的标杆性佳作,区域价值,两江新区,本案,项目位于继上海浦东、天津滨海新区之后，中国第三个国家级新区两江新区，两江新区也是中国内陆唯一的国家级新区，未来发展潜力和增值空间无可限量。,地段优势,项目位于金开大道核心，坐拥成熟、便捷的金开城市生活。 周边高档住区林立，政府办公场所密集，高端写字楼群集，是重庆成熟的高端居住片区，号称重庆 “富人区”。 目前项目周边已有棕榈泉国际花园、龙湖蓝湖郡、复地上城等成熟高端社区。,本案,生态资源,目背靠6000亩照母山植物生态公
18、园，自然资源优越，周边颐和公园、林地公园等五大公园环伺， 先天环境优美，视野开阔,景观资源,项目有区域内稀缺的景观资源，“纯天然湖景”与山地景观的交相辉映正是对智者依山傍水而居的完美阐述，除了原生态的湖景与山景，社区内还精心打造了数个主题景观，以及近2万平中庭景观。,独享湖泊资源,风水人文,项目独有的龙脊坡地地势，具有上风上水的运势，切具有更好的景观的及视野。 在中国传统建筑风水学中具有添财、保运、助势、增福的运势优势 且在营销节点上龙年、小龙年住龙脉成为一大营销噱头,项目配套,社区配套,项目内双会所打造、恒温泳池、露天泳池一应俱全。社区内商业街、幼儿园、篮球场、羽毛球场、公共开放绿地、亲水平
19、台等人性化配置应有尽有。 项目区域内商业配套完善，购物、餐饮、休闲、娱乐齐全。出门即可享受周边完善配套商业。如天来大酒店、西部奥特莱斯、重庆川剧院、保利高尔夫、奥体中心等,产品打造,Art Deco建筑风格，领衔重庆建筑，本项目对Art Deco风格的运用，兼具完美建筑布局和华丽装饰线条，也是在新的时代背景下，结合重庆本土的城市背景与气质，创造出的一个生动、优雅的精神氛围。 户型紧凑、赠送面积大、户型方正大气，功能分区合理，采光通风优良,价值体系,区域价值,第三个国家级新区 内陆唯一国家级新区 未来发展潜力和增值空间,金开大道核心区域 富人区区域 整体高端布局,地段优势,照母山植物生态公园 颐
20、和公园 人和公园 园博园,生态资源,项目配套,社区服务体系,龙脊坡地 上风上水 高端领地,双会所 恒温泳池 室外泳池 社区商业 周边商业,经典ARTDECO 高附加值,品牌优势,象屿品牌 500强企业 全国布局战略,私享湖景 山水景观 主题景观 精品中庭景观,景观优势,风水人文,产品打造,金开正中心/山水人文别墅,金开正中心 山水人文别墅,项目形象标签,第四部分 营销解决方案,营销策略,影响力战略 品牌升级 系列化品牌活动，提高曝光度，提升关注度，品牌形象，实现都市豪宅缔造者的品牌联想,文化标签植入 体验营销突破 以稀缺的城市贵族文化为标签，通过文化元素的植入，进行生活方式营销,解决之道,营销
21、战术分解,名人代言，提升关注，快速营造公众影响力 大事件活动炒作，建立社会影响力。,品牌造势,差异化体验,渠道深耕,强化价值体验感，植入高端文化主题， 重塑项目在金开大道片区的标杆地位。,全面覆盖重庆富裕阶层聚集地，打造高端生活平台，实现圈层聚焦。,品牌升级与造势 重庆名人代言 系列事件炒作 建立广泛社会影响力 塑造被仰望的重庆名门形象,品牌升级,政商对话系列，打造品牌城市影响力,重庆生活 重庆骄傲,重庆精英阶层,文化营销外衣,西部发展，下一黄金十年,圈层资源平台,中国最具国际视野的领军人物 执掌世界话语权威的层峰巨头,人物,2012金开大道城市发展高峰论坛,与会人员和企业：万科、香港置业、龙
22、湖、金科等区域大鳄 传播方式：主流媒体报道 议题： 城市高端住区的发展和未来 新形势下的共同准则,主动跻身第一阵营，竞合求发展,品牌升级,城市名人代言，打造公众影响力,重庆精英阶层,解码项目之贵，见证城市气度 自己独有的重庆魅力吸引越来越多懂得这座城市的人。,重庆女婿，大师级艺术家，与项目暨典藏城市自然资源，又蕴含的都市贵族生活气度十分契合。,与邓婕可以夫妻档出演，1+12，在重庆引发公众的高度关注,广告代言，以身份气质求认同,项目实景出现 在明星的背景中，用极富认同的语言与客群对话，价值观产生共鸣，低调中彰显品质。,差异化体验 现场包装体系 植入文化名人 文化讲坛 诠释山水人文别墅的内涵 打
23、造别样的体验,易中天,现任厦门大学人文学院中文系教授、博士生导师。他长期从事文学、美学、历史学等多学科和跨学科研究，央视百家讲坛“开坛论道”的学者，其主讲的“汉代人物风云”、“易中天品三国”系列首播即获热评。,高文安,香港资深高级室内设计师、英国皇家建筑师学院院士、香港建筑师学院院士、澳洲皇家建筑师学院院士，被誉为“香港室内设计之父”。,售楼处,在售楼处中，植入文化，人文元素，或讲坛,会所,多功能体验式主题会所，结合别墅售楼处，进行部分会所功能前置,公共空间,私人会客厅,室外会客厅,茶室,书吧,会所增设休闲茶室与书吧等功能间，在装饰上中式文化元素与国际潮流感相结合，增强整体的中西文化融合感,会
24、所,文化名人与顶级设计师，合力打造文化风别墅样板房,跨界合作、大师级典藏设计、文化和生活双重私享,华润中央公园别墅样板房,餐厅,下沉式庭院,地下室,梁志天（SteveLeung）,香港十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学历，积累了丰富的设计经验。1997年创立了梁志天建筑师有限公司及梁志天设计有限公司。,大师设计 样板房,贾樟柯、梁志天系列- 时尚潮流的文化演绎,新中式风格,骨子里的中国,中国第六代导演的代表人物。2006年凭借三峡好人荣获威尼斯国际电影节金狮奖及洛杉矶影评人协会奖最佳外语片奖,贾樟柯,文化主题 样板房,示范展示区,优先进行样板示范区的亲水平台及水
25、景灯光打造,示范展示区,沿湖部分采用草坪等硬质铺装结合漫步道及不规则石堆小品打造，营造出绿色、休闲的意境,渠道深耕与圈层运营 注重实效性，全面覆盖重庆富裕阶层的聚集地 整合优势资源，经营重庆政商圈层 打造具有国际观的多元文化高端生活平台,从城市精英阶层潜在需求出发 打造高端的生活、事业与修为平台,【生活平台】 为业主整合更多高端品牌资源，提升高端生活体验,方式一：利用与保利高尔夫的进行合作，买房即赠送高尔夫会籍； 方式二：与保利高尔夫合作，针对象屿两江公元客户开展高尔夫培训班或友谊赛,独享高尔夫,保利高尔夫,国际奢侈品展、名表巡回展、豪华汽车展,豪车名品名牌,奢侈品联动,与大使馆合作,海外名校
26、说明会,活动形式：酒会 参与人员：认购客户/财富人士/媒体 活动内容：诚邀成交客户家庭出席，感受上流社会社交氛围 活动关键： a、利用活动挖掘客户， b、扩大项目在于高端消费群体的影响力， c、使得认购客户感受阶层身份，形成口碑效应。,【事业平台】 为业主提供理财投资，商业外交等圈层平台,通过与重庆EMBA共同合作，为业主定期提供EMBA培训课程，提高业主的全球化战略思维、经营管理理念、锐意创新的进取精神，以应对纷繁变换的竞争。,高端培训,【修为平台】 为业主提升个人修养，承担社会价值资源的整合,渝商文化沙龙 为重庆知名业内人士提供交流平台，以下午茶/沙龙的形式，渝商活跃的各个领域展开讨论。借
27、助微博签到、微博热门话题互动等多重形式，提升项目关注度；通过活动，在业内圈层释放新品信息，达到口碑传播的效果，在市场上重塑象屿两江公元高端物业形象。,重庆渠道,商会、行业协会与机构客户拓展,上海商会、浙江商会、福建商会、台商会等 记者协会、律师协会、作家协会、画家协会等 EMBA重大总裁培训班 同策优势： 与在渝数十家商会、行业协会和机构建立了长期合作关注，可充分利用优势资源。,针对圈层人士聚集的商会、行业协会与机构进行针对性推介,重庆渠道,金融系统客户拓展,精准营销/吸引客户,跨界营销,重庆渠道,高端俱乐部会员拓展,针对高端圈层人士聚集的俱乐部，如高尔夫球俱乐部、高端车友会等进行聚焦,执行范
28、围：北部新区、渝北区、江北区等高端俱乐部聚集地 执行时间：2012年10月及后期持续开展 所需物料：楼书、折页、DM海报、礼品纸巾盒等,重庆渠道,高端商务场合布点,精准营销/吸引客户,特定高档商务渠道主要布点于江北、渝中两大区域,高档茶楼、咖啡店、部分五星级酒店建议从项目入市开始，选择品牌、高档的茶楼、咖啡店宣传项目。,重庆渠道,高端4S店布点,采用方式：采用定期、定点驻守模式 开始时间：2012年9月,后期持续性开展。,针对范围：本区域及汽博中心高端车行,执行要点： 在车行附近进行定点驻守，以派发项目海报和纸巾盒为主，吸纳各区域客户；,所需物料： DM海报、礼品纸巾盒,重庆渠道,商圈及区县巡
29、展,执行范围：观音桥、解放碑商圈、璧山、北碚等 执行目的：拓展更多意向客户，为项目开盘销售提供保障 活动时间：2012年10月中旬开始 活动方式： 在观音桥、解放碑商圈进行周末巡展，在北碚及璧山进行区县巡展，扩大项目在市场上的声音，并吸纳意向客户； 所需物料：海报、户型单页、折页、户型模型、易拉宝等 布展形式：行架、喷绘画面 团队组织：销售人员3个，管理人员1个，派单人员4个。,重庆渠道,饭局营销,营销要点; 借助高档宴会、品酒会拓展潜在客户； 深入了解客户需求，带给客户尊崇感； 在宴会现场布置或物料配置上适当植入项目广告。,针对参与高端宴会、品酒会的客群，进行“一对一”VIP式营销，聚焦性较
30、强。,渠道工作主要配合线上推广进行蓄客工作，分为重庆本地渠道和上海渠道； 本地渠道主要是线下渠道铺排，营销活动及拓展高端客户资源； 渠道执行将是项目去化的主要保障之一。,渠道执行小结,第五部分 推售和营销铺排,销售价格预判,根据区域产品主力总价叠加150-200万；联排市场空白总价300-400万 预判项目均价：叠加单价：13000元/、联排单价：18000元/,建议项目12年12月入市，借势圣诞、元旦两节，保证首批次房源快速去化，别墅一期销售周期2012年12月-2013年9月,注：具体推售方式根据当时储客情况确定,销售执行,项目销售周期维持一年，别墅一期分四批开盘，一期开盘为12年12月,
31、第一批（别墅）：2012年12月,第二批（别墅）：2013年3月,第三批（别墅）：2013年5月,第四批（别墅）：2013年85月,推案量,首批去化量,推案原则,12年12月,45,介于项目入市时市场因素，用较好产品入市，打开市场，造成热销局面，项目推售次序如图，先期推出项目较为好的位置产品，价格平开高走，品牌逐步提升；凭借前期优势口碑，促进三期产品销售,价格策略,叠加单价：13000元/、联排单价：18000元/ 未来价格平开高走策略,项目别墅一期产品,销售执行,项目一期别墅持续销售8个月，采用较好产品首先入市，入市价格为17000元/，价格未来采用平开高走策略，尾期推出低价叠加产品，快去去
32、化，完成资金回笼,项目总销预判,叠加单价：15000元/*7809.36=101521680元=1.015亿元 联排单价：18000元/*21267.26=382810680=3.83亿元,40,40,36,42,37,50,40,12年3月,12年5月,12年8月,项目资金回笼计划 （签约价按均价计算叠加13000元/ ，联排18000元/ ） 首付按50%计算，贷款次月到账50%）,2012年9月份完成销售计划，可实现资金回笼4.8亿元,营销总控,时间轴线,推广策略,形象导入,销售、开盘信息释放,营销执行,团队筹备 项目培训,媒体炒作，网络推广起势、导示启动。,导入期,蓄势期,强销期,二批
33、次 蓄客期,10月 首次开盘,推广阶段,二批次 强销期,三批次 蓄客期,三批次 强销期,四批次 蓄客期,四批次 强销期,推广执行,报媒跟进、网络炒作、现场销售道具配合、线下渠道开展。,报纸、网络、导示、主题更新；开盘活动造势；线下行销。,持续主流媒体保持影响力进行热销炒作，网络、导示沿用，报媒发布配合节点进行活动造势；线下行销。,活动节点,二批次加推,三批次加推,四批次加推,五批次加推,六批次加推,五、六批次 蓄客加推并持续销售,开盘热销期和持续推广,营销团队进场及前期客户接待,加推、暖场活动，客户拓展，组织上海看房团，异地特卖会,政企合作、论坛峰会,慈善盛典,开盘活动,中国奢侈品展、名表巡回
34、展、豪华汽车展 等持续活动配合加推进行,营销预算,预估项目一期总销约4.8亿，按照1.2%提取营销费用，约为576万元。其中参照约克郡推广模式适当提高了报媒和活动费用,策略回顾与总结,营销目标：完成2.9万方别墅销售，总销4.8亿,核心策略之品牌影响力策略： 形象上保持高举高打策略，以名人代言和大事件炒作为主线， 形成鲜明的高端品牌主张 核心策略之文化标签策略： 全面导入文化元素，营造与高端圈层匹配的文化体验 核心策略之渠道深耕策略： 精准渠道，密集渗透，全面挖掘重庆富商阶层,主委 张文杰,市场策划中心,业务部,企划部,项目企划负责人 杨焠宏,市场策划经理 石广斌,项目专案 李江,美术指导 赵文艺,资深文案 李好,AE 李小敏,策划助理 常国浈,副专 李霞,附：项目团队,Thanks,