2012南海三山科创中心营销方案105p.ppt

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1、三山科创中心营销策划方案 2012年3月20日,项目单位： 佛山市南海金智投资有限公司 策划单位：,目 录,一、科创中心概况 二、项目SWOT分析 三、目标客户群分析 四、 项目营销定位 五、物业发展建议 六、南海商业市场发展分析 七、广州南站商圈未来发展分析 八、市场竞争分析及应对策略 九、 项目营销整体策略 十、项目招商策略 十一、项目销售策略 十二、项目客户积累策略 十三、价格策略和建议 十四、营销推广策略 十五、项目入市时机评估 十六、整体销售节奏建议 十七、媒体计划 十八、推广费用预算 十九、开盘方案,一、科创中心概况,项目概况,用地规划,项目建设计划,区位优势,产权优势,总平面规划

2、方案,二、项目SWOT分析,优势（Strengths）,1、区位优势凸显，商业黄金地段；“广佛经济圈之心”毗邻广州南站。 2、区域配套优势已具备雏形，生活、购物、教育、医疗、银行、公司、休闲 等配套齐全，生活和工作极为便利。 3、价值优势不断提升，中心区物业抗跌性强、保值升值性强。 4、将建设成为集商业、写字楼、休闲、住宅、观景于一体的国际都市高科技低碳高端综合体。一个现代高科技型国际都市，让您的生活、工作、交际、休闲自然会集于一个空间。 5、产品规划合理（动静结合），景观资源精致典雅；市场定位为高消费群体。 6、开发商具有多年高品质、专业化的商业管理确保项目持续性健康发展。 7、现代化、高品

3、质的物业管理将使项目的未来运营井然有序。 8、在未来广州南站新商圈具有绝对的商业竞争优势。 9、环境优势凸显，在广佛一体化商业进程中，将担当举足轻重的位置。 10、市场定位准确；市场发展前瞻力巨大； 11、项目选址属广州南站商圈，该地区未来5-10年内将会进入快速发展的阶段。 12、项目一期包括写字楼、酒店、生态住宅等；商业配套设施齐全。 13、是广、佛两地结合部又一新生的总部基地和商业综合体。 14、开发商拥有2000多人的专业化团队，对商业运营运筹帷幄，成竹在胸。,劣势（Weaknesses）,1、体量的限制枢纽商业面积有限，难以形成大规模经营效应； 2、周边大的规划环境尚不清晰，周边项目

4、商业区域较分散，周边整体商业配套性较差； 3、周边的现状环境，大多都处于规划、建设阶段，仓储厂房低端凌乱形成商业圈还需要时间。 4、项目自身配套功能期待完善，区域配套设施薄弱； 项目容易形成孤城，四周环水虽环境优美，但有得必有失，间接制约了交通道路的发展规划；枢纽功能等因素的实质性的欠缺，也限制了未来商业持续性发展。,机会（Opportunities）,1、项目位于广佛商业圈核心区，未来发展机会不容小嘘。 2、国家政策对科技园内的正面影响。 3、香港、澳门巨头企业不断大手笔进驻佛山南海。 4、世界500强企业入驻佛山家数与日俱增，给项目提供原动力。 片区内高新技术产业单位较少，对引进高科技企业

5、有很大空间。 5、坐拥广州南站，和中山、珠海、江门等泛珠三角城市一脉相连，现代化交通优势尤为凸显。 6、周边已经拥有源生隆百货商场、佳美百货商场、三山小学、平洲四中、红卫医院等商业、医疗、教育基础。 7、佛山政府不断加大力度改善周边环境，以及交通枢纽的建立， 使人流汇聚。,1、项目周边商业仍较为匮乏，人流较为稀疏；需要长时间积淀才可不断提升人气。 2、位于广、佛两城市的结合部位；未来发展速度会相对比较缓慢。 3、多少会受到地方政策变动的制约。 4、在城市配套公交系统上，也存在一定的难度。 5、办公和酒店两大市场定位虽然具有前瞻性，但短期内给招商、销售工作会带来一定的困难。,威胁（Threats

6、）,三、目标客户群分析,客户分析,2012-2014年，预计佛山优质写字楼的需求面积将会得到较快的发展，客户主要由金融保险类、写字楼传统租户、佛山制造业的发展三大部分构成。 金融保险类企业自用：如AIA、中国人寿、招商银行、光大银行等，将形成产业聚积区。加大对金融保险类企业及配套企业的吸引力。 传统需求：佛山的经济发展，将带动写字楼的传统用户的增长，以适应服务客户的需求。 佛山制造业：佛山是传统的工业强市，在全球金融危机的情况下，2009年前3季度佛山工业总产值仍保持着15.7%的增长速度。快速发展的企业希望得到金融等方面的支持，需要搬迁到优质的总部基地产业从而提高企业形象。,金融保险类,市场

7、需求预测,上市或准备上市企业需求：企业注重形象建设，佛山的大中型企业在加快从证券市场上市融资。佛山政府出台佛山市企业上市绿色通道证管理办法，佛山计划4年内推动60家企业上市。将带动企业对优质写字楼市场的需求。 根据基准预测，预计到2012-2014年，佛山可吸纳优质总部办公楼约85万平方米，年均吸纳17万平方米。 2012-2014年，金融保险业将是佛山优质总部办公楼的最大客户，预计占58%，传统租户增长和佛山制造业的需求分别占27%、15%。供应的快速增长，将使佛山优质办公楼的空置率在未来将会快速提高。预计到2014年将达到23%-46%。 即使2014年没有新增供应，2014年前的供应量还

8、需要2-4年才能吸纳完。,前年南海金融发展,金融机构本外币存款2663.61亿元，同比增长16.4%。 其中：城乡居民本外币储蓄存款1544.86亿元，增长14%。 金融机构外币储蓄存款4.55亿美元，增长16.2%。 其中：城乡居民外币储蓄存款2.37亿美元，下降9.8%。 金融机构本外币贷款1248.78亿元，同比增长16.1%。,南海科技企业统计,至2010年底，我区共有国家级高新技术企业129家，省级民营科技企业205家，各类工程技术研究开发中心199个，其中省级工程技术研究开发中心27个，市级工程技术研究开发中心50个。2010年全区高新技术产品产值1314.2亿元，同比增长7.9%

9、，占全区工业总产值的33.3%。专利申请量4194件，增长9.7%。,南海十家上市公司,目前，全区共有10家上市企业，分别为中国兴业控股有限公司、南海发展股份有限公司、佛山市南方包装有限公司、广东雪莱特光电科技股份有限公司、广东伊立浦电器股份有限公司、广东志高空调有限公司、佛山星期六鞋业股份有限公司、南方风机股份有限公司、佛山市南海区德宝房地产开发有限公司、开易（广东）服装配件有限公司，并形成了一个由66家企业组成的上市梯队。,四、 项目营销定位,佛山区划简图,项目区位卫星地图,目标市场定位,市场定位 佛山首席超甲级企业总部基地 计划吸引港澳台；广佛、金融、通信、科技贸易、电子、IT、软件、动

10、漫、选种育苗等企业。,产品定位,1、科技研发； 2、生态办公； 3、金融经济； 4、低碳环保； 5、创意体现； 6、生活宜居； 7、商业配套； 8、星级酒店； 9、商场超市； 10、多功能服务型新总部基地。,目标客户群定位,各行业企业龙头精英,如AIA、中国人保、太平洋保险、中国人寿、招商银行、光大银行等国内外大型的金融、保险、证券、国际贸易、信息电子等一流企业、机构。,园区整体定位,园区定位吸收高科技民营企业总部基地，解决民营企业落户的相关问题等。比较醒目的特点是：帮助企业协调与政府之间的关系，一方面降低企业的沟通成本，另一方面则最大限度地为政府创造财政税收，实现企业和政府的双赢。 另外还搭

11、建企业与金融机构沟通之桥。一旦入驻企业有融资需求，园区将推荐3-5家银行进行洽谈，让企业自行选择需要的银行。园区也搭建企业与人才联系之桥。比如，设法替专业人才解决户口入沪。一方面建立信息丰富的人才交流平台，把专业人才有针对性地引入园区中，为企业所用。另一方面集聚一批有相当创业经验和经济基础的民营企业，让他们的企业总部迁入基地，并在基地内设立企业家培训中心。,五、物业发展建议,物业发展设想,1、采取自主管理或者通过招标选择专业的物业管理公司进行管理； 2、物业管理将采用现代化的物业管理软件、工具，实现高效的客户管理成效。 3、整个园区将实行全封闭式的物业管理手段。 4、安装先进的安防、消防设施、

12、卫星无限闭路监控、水电安装、园区广播传声系统、对讲系统、环境卫生系统、绿化、美化园林系统等；确保整个园区无任何安防死角。 5、物业管理人员，要经过严格的培训、挑选；经考核合格后方能上岗就业。 6、建设完善的安防系统和美丽的办公、宜居环境；使入驻商户有宾至如归和心有所属的感觉；并实行科学、合理的物业费用的征收方法。实现名利双收的最终效果。,物业配套软件,电信及宽带综合布线系统； 全天候安防系统； 智能消防及自动灭火系统停车场自动管理系统； 微小蜂窝数字无绳电话系统； 有线电视系统公共广播及背景音乐系统； 一卡通系统； 电子地图及电子信发布系统。,园区KPI系统,整体规划建议,A区规划建议： B区

13、规划建议： C区规划建议：,片区规划建议,1、A片区规划建议园区实现封闭式、现代化物业管理。 2、B片区规划建议： 3、C片区规划建议：,产品组合建议,1、写字楼 2、五星级酒店； 3、产权式酒店公寓； 4、商场及餐饮 5、体育、娱乐设施 6、游泳馆； 7、商务中心 8、医疗诊所 9、数据库及图书馆； 10、园林绿化及环河游憩旅游带。,面积配比建议,1、酒店、餐饮面积及配比建议： 2、写字楼面积及配比建议： 3、商业配套面积及配比建议： 4、体育、娱乐配套面积及配比建议： 5、文化、休闲配套面积及配比建议： 6、医疗卫生配套面积及配比建议： 7、商务中心配套面积及配比建议： 8、园林绿化配套面

14、积及配比建议：,六、南海商业市场发展分析,南海区区位图,南海区交通优势,南海区与广州有近70公里的交界线，广佛两市道路衔接规划接口共55处，其中我区有36处，目前已开通16处。区域内重大基础设施齐全，毗邻广州白云机场、广州新客站，全市在建和规划的轨道交通有21条，其中19条与南海有关，南广、贵广铁路在我区设有枢纽站。港口发达，有桂城的三山港、九江的中外运码头、南鲲码头，珠二环高速公路向东、向西、向南跨越南海全境，“佛山一环”城市快速干线在我区境内部分长达约62公里，广佛地铁、广佛新干线、海怡大桥、“一环”东路北延线等广佛交通衔接路段已建成，形成快速便捷的立体交通网络。,南海商业网点规划,南海商

15、业中心规划,南海三原则规划,“一主”是指由桂城和大沥构成南海区的城市商业主中心，称为“沥桂商圈”。 “两副”是指狮山和西樵； “四辅”是里水、罗村、丹灶和九江。,重点发展商业街,南海专业市场规划,南海专业市场规划,南海物流网点规划,七、广州南站商圈未来发展分析,南站商圈10年成长力,广州南站从2004年12月底动工，到2010年年初启用，用了不到六年时间。南站附近大石镇村民李先生回忆起来仍然感慨不已，“高铁通了，我们出行方便多了。现在30年规划出来，我们村以后也要变大城市了。” 广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，以前城市的发展包括商业，都存在一个滞后的情况，使后来的发展管理遇到瓶颈。此次

16、广州南站的规划出台，是城市发展新的动向和举措。他认为，广州南站将在未来5-10年，成为广、佛结合区最具有成长性的地区。,南站定位高端商务,根据规划，广州南站的定位是华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。南站地区要成为广州南部公共中心，依托多条客运专线和港澳直通车以及城际轨道交通，带动汉溪-长隆及番禺新城地区，发展高端商务。并与老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极，形成“三站共生”的城市格局。 “需要放大了来看，按照南站的交通枢纽的规划，南站交通通达贵州、厦门、惠州，以及长沙武汉。南站带来的商贸市场，将不仅仅是广州，而是整个华南地区，有利于商贸流通业的发展。”,

17、番禺新中心价值,谈广州南站的发展，离不开整个番禺的发展。2001年以来，华南板块在整个广州楼市板块的地位越来越重要。但记者采访发现，眼下番禺区域的商业发展还远未成熟，商业、购物等配套却相对滞后。 有业内人士是这样分析的：与一般商业中心以零售为主的终端消费区分开来，广州南站将凭借其交通枢纽的优势，发展更为现代化的综合商业中心区，兼顾批发、零售等功能。而比邻南站的陈村、顺德、南海等地区属于传统制造业群密集区，将为南站未来的商贸发展提供大后方的支持。,3-5年步入黄金期,“以后每条轨道交通的开通，都将是南站发展的一次飞跃。”黄文杰认为，轨迹交通将发挥叠加的倍增效应，为南站的发展提供持续的动力。同时，

18、他也指出，前景是美好的，但目前广州南站的商业仍旧寥寥无几，高铁还只有武广线，唯一的地铁开通时间也不长。因此，对于投资而言，还需要等待时机。 北大公共经济研究中心研究员韩世同也表示，广州南站2-3年后会进入发展的高潮期。目前南站还处于战略规划期，下一步才是城市设计，偏向于战术性、技术性，决定盖什么建筑，以及谁来建等等。“只有这些项目设计都落实了，投资机会才会显现。”,南站打造千年商品城,广东商学院流通经济研究所所长王先庆建议，南站的商贸形态可以更为丰富，比如文化、餐饮与休闲结合的商业形态都比较适合，还有可以做一条广、佛千年商都的名品名店商业街，这个目前广州还没有，要把更多的老字号推向外界。 番禺

19、未来会是多中心的发展形势，广州南站无疑会是一个中心。它的发展应区别于广州现有的商业形态，要更全面、更综合。实际上，借助广州南站便利的交通，将会是对外输送广州形象的大好时机。包括广州老字号等特色产品的输出，不仅体现南站产业集群商贸功能，还将打造广州的整体品牌形象。 “广州南站未来应该建升级版火车站。不能再走火车站商贸密集、低档次的老路子，而要注重南站商贸功能与休闲、文化、生态等功能的融合。”,八、市场竞争分析及应对策略,市场分析,对项目的启示 供应： 预计到2014年佛山优质写字楼的总供应量将增加到154万平方米，是 2009年供应量的5倍,市场竞争激烈。 需求： 预计到2014年佛山优质写字楼

20、的空置率将达到23%-36%； 即使2014年没有新增供应，2014年前的供应量还需要2-4年才能吸纳完。 佛山写字楼市场未来供应量大，本项目需适当控制规模，以降低市场风 险。 销售价格: 佛山近年来由于优质写字楼较为缺乏，销售价格呈现较快的上涨。 14,000元/平方米，2009年12月，卓远国际商务大厦末期售价 15,500元/平方米，2010年1月，金海广场售价 半年时间，佛山优质写字楼售价上升了45%。,2012-2014年，预计佛山优质办公楼的需求面积将会得到较快的发展： 根据基准预测，预计到2012-2014年，佛山可吸纳优质写字楼约85万平方米，年均吸纳17万平方米。 2012-

21、2014年，金融保险业将是佛山优质写字楼的最大客户，预计占58%，传统租户增长和佛山制造业的需求分别占27%、15%。,市场客户分析,南海餐饮服务业现状,全区共有三星级以上酒店27家，其中四星级酒店4家，五星级酒店1家（不包括已建2家和在建7家。已评五星级酒店：名都大酒店；已建：保利洲际酒店、枫丹白鹭酒店；在建：阳光假日酒店、丽致酒店、西岸旅游产业园配套酒店、丹灶南湾大酒店、仙湖湾商业广场大酒店、里水中信山语湖酒店）。2010年住宿和餐饮业实现零售总额83.31亿元，同比增长17.2%。,行业政策,限购延续已成定局,九、 项目营销整体策略,项目策略,方向一：建差异，塑造低碳，高科技、绿色环保形

22、象创造项目价值。 方向二：创认可，建立属于自己的城市定位。 方向三：立标准，为企业家、社会精英消除稳定性的尴尬。,整体营销策略,策略一：高调推广、报广、电视、网络等媒体全面烘托三山科技园区的生态、低碳、科技、环保工作国际社区。 策略二：将营销中心包装成绿色环保、多功能体验馆，在项目现场设置展示专场。 策略三：联合南海政府名义，启动企业精英参加一个高科技、休闲、环保竟赛的电话节目，以三山智慧大厦作为教育基地。 策略四：产品发布会启动项目全面展示，邀请环保组织介绍三山科技园区的设计理念。 策略五：环保样板办公楼空间开放，展示各类环保、低碳系统。 策略六：以客户为主力 安业主、和业主、利业主、乐业主

23、。,十、项目招商策略,南站商铺价位分析,目前,广州南站商铺市场销售趋于上升阶段，商铺的市场价普遍在2万-5万元/平方米，放租铺源的租金一般在100元-150元/平方米/月之间。与广州体育中心附近商铺售价10万-20万/平方米，租金在1000元/平方米/月左右的情况相去甚远，也充分预示了该商圈未来的巨大发展空间。,招商策略, 引入优质商家 对经营业态进行合理调控 分类招商，部分自主经营 塑造“城市枢纽商业品牌” 大品牌商家强强联合,商户选择 安全性，商户的经营应具备安全性，不能在主要交通方向和功能区域造成人流堵塞。 便利性，主要满足人们基本的感性需求，提供即时性的快捷服务； 形象性，商户装俇具备

24、统一标识设计，符合商业装饰设计标准。 品牌化经营，多引入知名科技经营的商业企业，实现统一管理、有序经营。,十一、项目销售策略,销售策略,客户购买因素,十二、项目客户积累策略,500强入驻佛山情况,世界500强中的美国杜邦、泰科，科勒，加拿大北电，德国西门子、博世、克虏伯、赫司特，法国阿塞洛、道达尔，荷兰壳牌，日本丰田、爱信精机、松下、东芝、三洋、住友、本田、伊藤忠、双日、日立、三菱商事、韩国三星、浦项等29家企业在佛山市投资了44个项目。还有法国汤姆逊，瑞典利乐，意大利比亚乔，美国雅来、美泰、PGI，日本帝人、腾龙、光洋六和、爱和陶、大冢，台湾普立尔、神达，香港溢达等一大批世界著名公司来佛山投

25、资。,客户积累策略,1、广告积累； 通过报媒、户外、短信等广告不断积累客户资源； 2、口碑积累； 利用项目自身地理优势和功能定位优势，实现区域品牌传播积累和客户之间口 口相传效应； 3、策划机构历史积累； 合作策划机构拥有多年的招商经验，储备相当的目标客户资源； 4、现场招商积累； 通过现场的精心布置、和演讲；以及客户实地参观；达到积累客户的目的。 5、专场招商会积累； 专场招商会是带意向客户积累到一定数量，再通过招商会议现场的优惠政策， 现购买型客户的有效积累。 6、开发商自身积累； 开发商自身从事数十年的商业运营经验，储备了相当数量的客户资源； 7、政府资源积累； 项目属佛山政府重点关注项

26、目，通过联手当地商务局、工商局、招商局等政府 机构；实现目标客户的收集整理。,目标客户类别,1、金融、保险业； 2、软件、动漫及IT行业； 3、高科技企业； 4、外资及港/澳/台驻佛山企业； 5、国际知名酒店； 6、商品零售业； 7、图书零售业； 8、体育、娱乐合作商。,十三、价格策略和建议,四大一线城市房价走势,部分二线城市房价徘徊,周边三线城市房价,12年房价将逐步下降,市场前景预测,佛山优质写字楼市场迎来一个发展的高峰期，未来供应市场的办公 楼质素较早期的办公楼有较大的提升。随着一些有实力的大中型企业进 入写字楼市场办公，企业能够撑受的写字楼租金水平也有所上升。 未来供应的写字楼的数量远

27、大于2011年之前的写字楼的存量，将使早 期低价写字楼所占比例会快速下降。因此预计未来写字楼租金保持平稳 增长，但由于未来供应量较大，租金水平增长幅度会受到一定影响。 2012-2014年，佛山优质写字楼平均租金的复合增长率的预测为： 保守预测：7%； 基准预测：8%； 乐观预测：9%。,销售速度预测,1、销售准备期：完成5%以上的目标预约客户登记； 2、销售预热期：完成10%以上客户认购； 3、销售开始期：完成20%的销售任务； 4、销售高峰期：完成70%以上的楼盘销售； 5、销售收尾期：完成86%以上的楼盘、销售招租； 6、销售结束期：完成楼盘90%以上的总体销售任务。,12年楼价走势预估

28、图,2011年房企状况,十四、营销推广策略,策略总纲,策略一：产品至上（科技都市特性）品质价值策略； 策略二：重新定义佛山三山科技技术新城，从“红海”竟争中寻找新的 出路蓝海策略； 策略三：全方位展示、样板体验营销，抓住最关键的少数反营销策略； 策略四：品牌整合、实力见证信用策略； 策略五：尊贵服务、尊贵生活客服策略,策略分析一,1、本案位于未来三山科技城核心区位； 2、项目位集多功能于一体，生活、工作无限方便； 3、科技办公楼，休闲、娱乐、办公、人性化管理，保值升值空间大； 4、产品设计符合现代高科技城规划.,策略分析二,（策略背景）本案为一个绿色低碳的设计理念“，建设珠三角及华南国际化高技

29、术产业社区。 （产品层面）树立产业与城市发展的标杆形象，突破红海的残酷竟争，全力为买方与企业自身创造价值飞跃上。创新出新的市场空间，超越新的需求。 （生活层面）树立工作及生活方式的标杆； 追求中心化，避免边缘化，超越传统产业竟争，开创全新的市场的企业战略。,策略分析三,充分展示项目品质，体现项目差异化优势； 感知项目品质及产品细工节，提升客户对品味的追求； 超级运用 “二八”法则，抓住关键的核心客户，对核心客户进行重点的 支持和关注，再通过举办各种高品位的活动，让客户体验上流生活和工 作的内在。 建立高品质的样板办公空间和环境，让客户眼见为实的体验式营销，从 最核心客户抓起，以点带线，以线带面

30、，建立反营销式经营理念。,佛山市南海金智是知名企业，拥有超强的实力； 佛山市南海金智在佛山项目众多，每个项目对市场以震惊； 佛山市南海金智在佛山拥有良好的社会信用； 本案是南海金智公司为社会全力打造的高科技绿色建筑二星级标准，是 佛山市高端物业的标杆；,策略分析四,策略分析五,找准本案的特定消费群，他们是上流社会的主流声音； 暗线：核心推广形式为，对特定客户进行大量集中推广； 明线：借上流社会市场的声音在市场上评说项目。,营销实施策略,销售要点制定,1、销售环境 政策优惠方面，还要继续与政府沟通，总部基地作为创新性质的产业 园，优惠政策对于一个总部基地来说是至关重要的。 金融扶植方面，要与银行

31、多做沟通，理清客户按揭、客户贷款方面存在 的问题。（这是战略性的一环，万不可轻视） 商业氛围方面，由于本项目所在区块相对较为偏远，商业气氛不够旺 盛，商务空间明显不足，所以本案商业配套尤为重要。 同业竞争方面，工业地产后续进入者情况应该摸清楚，这些都是日后潜 在对手。 2、销售内容 首先在硬件上，为企业提供五星级酒店及五星级办公环境的园区， 其次在冠名权和道路命名权可以使用企业的名头，再次优惠的税收和完 善的商业配套将是企业感觉真正的实至名归。,项目建筑卖点,1、统一规划楼宇（总部办公区、服务区、商业区、会展区、疏密结合的绿化区等）； 2、有机组合总部楼宇（集中的科研总部群、产业总部群、金融总

32、部群等； 3、高度智能化总部楼宇（国际标准的智能）； 4、总部群体的优势（信息、资源、服务元素；） 5、国际化、前卫式的总部楼宇（外形、设施）。,十五、项目入市时机评估,十六、整体销售节奏建议,销售节奏建议,1、销售准备期：控制在3个月左右，主要进行销售人员、物料的准备； 2、销售预热期：控制在23个月，物料全部到位，所有销售人员正式上岗； 3、销售开始期：在1个月以内； 4、销售高峰期： 68个月； 5、销售收尾期： 2个月左右； 6、销售结束期：最后用23个进行尾盘倾销工作。,招商执行计划,招商策略,十七、媒体计划,媒体计划,第一阶段-引入悬念期 第二阶段-引导解密期 第三阶段-吸引圈层期

33、 第四阶段-引领树杆期,媒体原则,仅授权一家门户媒体 仅授权一家舆论媒体 仅制定一本高端杂志报道 仅制作一册俱乐部会刊 仅邀请30人以下参加活动,媒介渠道,1、广告模块-户外擎天柱、楼体LED、舆论、（网络）、短信、报媒、杂志、电视、杂志、高铁、分众传媒。 2、物料模块-三山科技城VI手册、宣传折页、DM单。,三点一面传播,广告,现场,公关,媒体,媒体,媒体,电视广告,报纸广告,杂志广告,户外广告,新闻炒作,关系营销,分众传销,情景营销,电台广告,现场活动,事件营销,户外活动,公关活动,现场包装,十八、推广费用预算,费用分类占比,1、广告及策划费：占推广费用的33%； 2、销售人员工资、提成：

34、占推广费用的30%； 3、宣传物料及服装制作费：占推广费用的13%； 4、招商中心装修费：占推广费用的8%； 5、招待、公关费：占推广费用的6%； 6、招商发布会费用，占推广费用的5%； 7、其他不可预见杂费：占推广费用的5%。 以上七项费用为推广费用的组成部分。,十九、开盘方案,开盘策略,1、采取低开高走的策略；这是地产商惯用的营销手法。 2、建设样板房，让登门预购客户一目了然；提高购买率。 3、建立起10人以上的主业销售团队，男女员工比例在3:7比较合适。 4、制作沙盘、广告片、宣传手册、宣传折页等全套的销售宣传工具。 5、对销售人员实行严格培训、统一制服、统一营销语术等。,三山科创中心随想,三山五岳屹东方； 佛山今日万霞光； 科创中心待矗立， 造福世人与炎黄。 云山珠水哺万代， 西樵汾江亦辉煌 科技金融宜居地 畅想未来兴万邦。,感谢您的聆听，再会！,