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1、致观咨询（上海） 2012年3月,【网罗大牌 淘金南通】毛巾厂地块招商运营报告,濠西路市中心传统商业板块 南通服饰专业市场升级定位 7万方裙楼大馆商铺产品 1.6万方LOFT形态办公产品,这是一个商业产品处于市场变革的时代； 这是一个商业成败决定项目成败的产品。,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包
2、装概念,产品模型,概念模型,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,项目整体运营核心思路,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,背景,住宅长期调控，成交难有恢复风险产品 办公
3、缺乏创新，市场持续疲软革新产品 商铺方兴未艾，投资预期上涨机会产品,这是一个相对住宅而言方兴未艾的商业市场,住宅市场持续调控，市场迎来历史最低点,过去一年住宅成交持续下降，仅为调控前一成； 后期政策利空未落地，住宅趋势尚不容乐观。,背景,办公市场长期疲软，普通产品面临困境,LOFT产品大行其道，低总价住宅类产品定位； 办公市场缺乏产品创新，难以引动低谷市场。,背景,商业市场销售随供应而动，存在市场机会,商铺供应不足，投资需求旺盛； 未受宏观调控影响，后期发展相对乐观。,背景,背景,商业供应放量，但同质竞争产品稀缺,背景,这是一个多行业多业态争夺客源的商业市场,1、星湖101（餐饮、服饰、休闲娱
4、乐）广场、内街 2、星光耀广场（购物、休闲娱乐）商场、步行街 3、中南世纪城（购物、娱乐及餐饮）步行街、广场 4、汇金广场（美食街）沿街商铺 5、文峰城市广场（品牌经营、百货、餐饮）大卖场、沿街商铺 6、圆融广场（国际品牌经营、餐饮及娱乐）沿街商铺 7、京扬数码广场（电子产品专业市场）大卖场、沿街商铺 8、百安谊家三期（汽车城专业市场）商场、沿街商铺 9、鸿鸣摩尔（购物、休闲娱乐及餐饮）大卖场、广场、内街,商业市场机会，商铺供应放量，行业竞争趋紧。,这是一个机会背后蕴含风险的市场,思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？ 思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？,投资信
5、心,运营概念,投资概念,本案制胜核心,服饰定位,轻纺城/八仙城/中南城,南通服饰三大方向,轻纺城模式,低端服饰类产品的经营市场,八仙城模式,南通最大众化的服饰产品聚集地,中南城模式,中高端品牌服饰的吸纳者,服饰定位,简介：华东轻纺城位于崇川区濠西路88号，交通便捷，是个品类齐全的购物市场，商场包括布料、音像制品、箱包、日用小百货、服装、玩具、五金家电等12个经营区。受原有轻纺城车站的利好，认知度较高。 业态：主要以小格子铺为主（7-11元/平/天）主要是私人店面。 体量：面积以7-8平米为主，最大的是12平米的，整个轻纺城服饰店面合计14400平米。 客源：周边的居民，打工者，学生。,借鉴：外
6、环北路高架桥直达，更能吸引外部县市的客群。,个案借鉴,轻纺城,简介：八仙城是南通核心商圈的重要组成部分，由5组中国古典式建筑群和多个休闲文化广场组成，形成购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型综合街区。 业态：主要是沿街商铺和格子铺的的专卖店。（10-18元/平/天）主要是美特斯邦威、森马、摩高的专卖店。 体量：面积以50-80平米为主，整个八仙城服饰合计25000平米。 客源：辐射周边县（市）区，吸引南通高中低、老中青少各种层次年龄的人，是消费者的首选商圈。,借鉴：已有品牌格局难以改变，影响区域服饰品牌的升级。,个案借鉴,八仙城,简介：中南城位于南通市中央商务区（CBD）核心位置，工农路与桃园
7、路交汇处，交通便利。项目于2011年11月26日开业，商场包括家居饰品、卖场、娱乐、餐饮、服饰。是南通认知度较高的购物中心。 业态：品牌专柜。（8元/平/天）。品牌包括Zara，H&M， ROCKPORT / LEXON，J&M，FILA，THE THING ，MUJI 无印良品，next等 体量：经营服饰的门店合计体量约5000多平米。 客源：辐射整个南通和周边县市的人。,借鉴：部分主力品牌的引入，提升整个项目的品牌格局。,个案借鉴,中南城,轻纺城模式,低端服饰类产品的经营市场,八仙城模式,南通最大众化的服饰产品聚集地,中南城模式,中高端品牌服饰的吸纳者,X,X,服饰商城定位偏向八仙城的模式
8、； 但在业态定位方面需要有所提升。,思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？,案例研究,百安谊家/文峰城市广场/京扬数码广场,百安谊家,通宁大道,外环北路,该项目地下一层至地上五层为“百安谊家国际家居馆”，六至二十四层为“百安谊家国际商务中心”。 项目位于南通主干道濠西路沿线，南接主城中央商务区，北靠港闸高端住宅区。 项目依靠位置极地和品牌优势，是南通目前销售率较高的商业商场之一。,濠西路,案例研究,百安谊家,销售模式和销售情况,案例研究,百安谊家,借鉴一：形成百安谊家品牌系列概念,百安谊家 陶瓷管,百安谊家 国际馆,百安谊家 汽车城,运营成绩：形成百安谊家系列，使品牌跻身于南通商
9、业一线地位。,思考：本案与京扬数码广场是否可能采取这一模式形成系列品牌概念？,案例研究,百安谊家,借鉴二：营业期间持续运营管理,运营成绩：取得商家绝对支持，成为业内资质标准。,理念一 经营概念前置 换取市场投资信心,理念二 持续广告投入 市场推广支持运营,案例研究,百安谊家,反面案例对比：红星美凯龙,商铺类型：建材家居专业市场 占地面积：80000平方米 建筑面积：250000平方米 面积：30-180不等 开发商：南通德尔物流有限公司 项目地址：开发区通富北路59号 在售商铺报价：一层均价25000元/平米，二层均价17000元/平米，三层均价10000元/平方米，四层均价9000元/平方米
10、。 销售模式：10年包租，年保底回报8%,项目不足：后期缺乏持续的运营管理。,案例研究,百安谊家,文峰城市 广场,工农南路,洪江路,该项目由12万余平米的大型商场、一幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和5幢30余层高层住宅组成。 商业一层层高5.5米、二层层高4.6米，面宽4.2米。 项目依靠位置极地的优势，是南通目前人气较高的商业商场。,案例研究,文峰广场,销售模式和销售情况,案例研究,文峰广场,借鉴：市场需要足够信心支撑,市场环境：市场投资趋向从住宅向商业转变，市场商铺稀缺。 产品背景：存在大量100200平方米大面积产品。 价格背景：均价46万元/平方米，高单价高总价。 销售成绩
11、：半年销售6个亿。,成功条件：文峰在南通商业市场的绝对印象，树立投资者信心。 品牌能够大幅提高单价的市场接受度，核心依然在信心。,案例研究,文峰广场,项目由28626平米数码大卖场、7265平米主题商业街、27280平米公寓式酒店（日本爱泊满持有）以及50429平米LOFT构成。 商业1层到3层的层高为5,5米，商业得房率在50%-58%之间。 项目已与颐高达成协议，是目前南通关注度较高的商业项目。,京扬数码广场,人民东路,外环东路,案例研究,京扬数码,销售模式和销售情况,案例研究,京扬数码,借鉴一：长期运营模式概念,后期收益 一九分成模式,投资回报率 低于市场水平,+,长达10年的 运营年限
12、,+,投资者对投资回报率预期降低，代替以长期的运营预期； 京扬的成功也确定了目前市场能够接受5%6%的投资回报率水平。,案例研究,京扬数码,借鉴二：低门槛的投资标准,面积：2050平方米。 单价：1F2.6万元/平方米，2F1.6万元/平方米，3F1.2万元/平方米。 总价：20130万元。,缩小商铺单位面积，降低投资门槛加快去化速度； 控制总价，在单位面积缩小后可以大幅提升单价。,案例研究,京扬数码,借鉴三：创新品牌商业成功模式,产品合理,价格合理,去化快速 仍有提升空间,提升方向： 品牌京扬的品牌在南通市场尚未达到文峰和百安谊家的地位； 运营项目后期的经营概念尚未提出； 升值项目缺乏未来价
13、值成长模型，投资者看不到长期“退出效益”。,案例研究,京扬数码,百安谊家模式只租不售,文峰城市广场模式单纯销售,经营性项目只是单纯的招租或销售 缺乏一套完整的长期运营管理模式,借鉴提升：京扬模式投资者、经营者和管理者三位于一体。,“系列品牌效应”，“长期推广支持” （但缺乏投资者回报的概念）,成功保障,“文峰品牌效应”，“市场上升背景” （但缺乏后续管理运营概念）,成功保障,本案缺乏上述成功保障支撑 无法继续百安谊家和文峰的模式,合理的服饰定位，成功的商业运营模式。,南通八仙城服饰的主要供货来源来自于上海七浦路； 七浦路在南通服饰经营者心里具有很到的品牌印象。,七浦路位于上海市中心区域，靠近河
14、南北路和海宁路。七浦路服装批发市场最早产生于80年代， 2001年兴旺一期投入试用，二期在05年建成，批发商户超过1000多个，是上海最大的服装批发市场。,成功参考,上海七浦路服饰市场,市场建议,树立投资者购买信心的支撑。,租售并举，通过招商树立投资者对预期收益的信心。 签订长期运营管理合同，形成投资者对未来收益的保障。 降低投资门槛，形成全民投资淘金的概念。 引入大型主力品牌商户，树立经营者对未来预期信心。 形成开发商系列品牌的概念，给到经营者对项目信心。,投资信心,经营信心,思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？,市场建议,市场导向,商铺面积：商铺面积建议在850平方米，降低
15、投资门槛。 价格区间：单价提升，控制总价，形成10万元投资概念。 投资回报率：五年投资回报概念，投资回报率在5%7%之间。 包租期限：长期包租年限，建议1520年的周期。 服饰定位：南通七浦路服饰城。 品牌借势：通过大品牌的入驻，奠定项目整体品牌基础。 网络借势：借助网络平台，最大化本案的客源开拓渠道。,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线
16、,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,7万方商业+1.6万方LOFT办公为一体的精品服饰商贸中心,业态方向,产品构成,项目定位体系-全案定位思路,南通首例线上线下互动模式,阿里巴巴、淘宝、网购服饰旗舰店招商引入,线上：,线下：,外来品牌七浦路、本土品牌八仙城、时尚街商家,招商背景,招商资源延伸,（源于阿里巴巴合作洽谈）,一站式 便捷 智能化 快时尚,消费模式,这里将形成以服饰为核心，延伸型业态为补充， 线上线下联动运营，集品牌店与精品店为一体的 进出货“快”流通中心,项目定位体系-全案定位思路
17、,南通服饰城 快时尚中心,项目定位体系-全案定位,项目整体定位目标：,轻纺城南 7万服饰商贸城 网购旗舰实体大本营,项目定位体系-商业定位,本项目商业做的是一个，“阿里巴巴”、“淘宝网”等网络大品牌借势，集专业服务、商务餐饮娱乐服务于一体的 南通首家网购实体服饰商城,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企
18、划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,项目运营思考,思考一：招商先行，品牌力爆炸。主力招商的先行启动至关重要。 思考二：以目前快速成长的网络购物平台为契机，依靠网络庞大商 业资源，结合七浦路实体商业资源，线上线下互动的模式 贯穿营销全程。 思考三：销售与招商交叉推进，互哺效用的精准应用，节奏性把握。 思考四：快速营销。“快招商，快蓄水，快销售”，抢夺市场份额。,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商
19、业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,创新商业模型 五大价值包,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,大小实力秀(品牌引入/招商推进思路/业态分布),最有料潜力铺(投资回报/租赁方式/运营支撑),价值原始股(定价建议/总价控制/收益平衡/推案节奏),网来聚宝盆(智能网络平台构建及运用),引领淘金潮(推广策略/阶段执行/广告形象展现),创新价值
20、包,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,招商品牌阵营,线上：大平台聚头,线下：小区域集合,淘宝、阿里巴巴,七浦路,餐饮娱乐/零星服饰店,知名品牌服饰店,八仙城、时尚街等南通当地 精品店铺,大小实力秀,招
21、商先行：阵营强大的市场信心建立； 节奏控制：平台先聚头，品牌快集合。,虚实渠道结合，最大程度发掘服饰品牌入驻的渠道，奠定招商基础,招商品牌阵营-招商品牌及推进思路,大平台聚头,小区域集合,网购实体线,精品联盟线,延伸业态线,商业联盟大会师,淘宝、阿里巴巴,七浦路服饰店,餐饮娱乐/零星服饰店,品牌服饰店,八仙城、时尚街等南通当地 精品店铺,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月,网店线下实体店持续,2012年,招商品牌阵营-招商业态及分布,具体业态形式、分布、品牌参考（链接）,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回
22、报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,运营共赢平台,最有料潜力铺,租售并举、运营强力支撑，实现共赢 成为南通最具投资信心与价值商铺,投资回报,租赁措施,运营支撑,5年包租，6%、 7%、 7%、 8%、 8%（前三年20%直接房价抵扣）,商城活动： 节假日、庆典日举办促销类庆典活动，全年不低于15
23、次； 定期及不定期举办主题性活动全年不低于10次； 推广： 长期持有南通户外广告资源（大牌不低于10块），报广全年不低于30版；自有智能网络平台、短信等辅助；支撑活动推广。,每年运营支撑费 用预计1000万元,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销
24、,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,销售定价思考,垂直扁平化：以3层为界，高中低3个区间设定不同价格体系区间面积、位置定价法，楼层差垂直化处理,单价：根据本项目有地段优势和楼层差价 建议本项目单价在9000元/50000元/。,总价控制：在不明朗的市场前提下，主力投资客户出手相对比较谨 慎，本项目的大体量商业销售需要更多的客户蓄水量，所以降低投资门槛，才能找到更多投资者， 因此建议本项目总价控制在10万50万，以覆盖更多的投资客群。,金融产品模型,楼层定价,七浦淘商业为6层：均价21000元/ -1层均价约为：13400元/ 1层均价约为：44100元/ 2层均价约为：30450元/
25、3层均价约为：22050元/ 4层均价约为：14900元/ 5层均价约为：9500元/,负一层面积约2000，1F-5F每层约9500计算，六层面积共约67500 商业总销约1,417,500,000元,金融产品模型,面积分割,根据本项目的单价区间以及总价控制在10万50万的要求，建议 本项目商铺面积控制在820，其中10左右的小铺为主力面积。,金融产品模型,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月,外展中心落成开放,线下企划包装、招商,客户蓄水期、招商持续及信息释放,产品信息释放,2012.11.6首批一次开盘9500,2013.1.8首批二次开盘9500,2012.
26、9.8首批认筹,一次持续销售 二次蓄水,售楼中心落成开放,商业整体推案节奏分解,金融产品模型,一期持续销售、二期蓄客,二期持续销售,2013.3.1二批一次开盘9500,2013.5.1二批二次开盘9500,2013.7.1三批一次开盘9500,2013.9.1三批二次开盘9500,二期持续销售、三期蓄客,二期持续销售,三期持续销售,2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2012年,2013年,招商线,销 售 线,招商线,销 售 线,首批开盘前招商完成15%（主力品牌）,第二批开盘前招商完成30%（服饰品牌）,2013年5月前招商完成75%,2013年9月招商
27、基本完成,整体商业推案节奏,金融产品模型,资金回笼,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,网来聚宝盆,网络时代 线下最具价值操作新模式,B2C电子购物，商务专属网站平台,APP store、android
28、 Market智能手机应用平台,为投资者,为消费者,为经营户,为开发商,形成网络+实体商业模式 的切身感受及价值认可,对项目未来购物 方式与环境的感知,是扩增销售渠道 与范围的保障,降低营销及运营成本,前置网络营销/特色消费概念,智能网络平台,构建B2C电子商务专属网站平台 B2C即企业通过互联网为消费者提供一个新型的购物环境网上商店， 消费者通过网络在网上购物、在网上支付。 平台运用：招商推广促进，前期销售模拟体验，本项目商家入驻及上线联合推广，商品销售,费用预估：50万元,前置网络营销/特色消费概念,智能网络平台,构建APP store、android Market智能手机应用平台 APP
29、 Store与android Market ，即苹果及安卓系统软件零售商店，供第三方软件在此平台上线，供客户下载及应用。,例：举办拇指运动闪购活动 可借助此平台不定期举办闪购活动， 例如“1元”闪购T恤衫等，增强智能手机用户 使用兴趣，扩增平台终端使用客户量。,费用预估：50-60万元,平台运用：招商及客户消费体验促进，本项目商家入驻及上线联合推广，商城运营销售,引领淘金潮,鲜亮入市 在南通建立本案特色的价值文化,招商品牌借力 项目特色价值诉求,阵地操作,VI鲜明形象导入,媒体渠道造势,智能网络运作,现场包装(围挡、智能平台导入、投资与运营信心树立),外拓巡展（招商、销售宣传）,媒体炒作,大众
30、影响力活动（新闻发布会、签约会、推介会等),B2C网络购物平台 APP智能手机运用平台,项目推广、商铺联合活动,阶 段 化 操 作 第一阶段（4-7月） 形象入市、招商品牌导入 第二阶段（8-10月） 政策、销售引导 第三阶段（11-1月） 开盘引爆、招商补充发力,前置网络营销/特色消费概念,媒体及活动运用,全市区域性覆盖 + 成熟商圈封锁 + 活动,户外大牌、高炮、公交： 项目入市、招商等形象 发布,报广、电视： 形象、价值推广运用,主要商圈选择： 南大街商圈、新一佳商圈、 二号桥商圈、中南城商圈,主要媒体选择： 南通电视台 江海晚报、南通日报、 扬子晚报,新闻发布会 大品牌签约 小品牌集中
31、签约 年底答谢酒会 阶段性巡展 电子商务互动SP,直达平台选择： 短信、直投等,前置网络营销/特色消费概念,现场包装/外拓巡展,售楼处现场增设E-table系统：,路演巡展,网络平台、智能手机应用平台,导入,导入,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络
32、营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念,从网络购物到实体店售卖，全世界人都在做一件事情,从七浦路到八仙城，买的人、卖的人都在做一件事情,“淘”,我们要做,南通人自己的七浦路 购物达人的终极站 网购时代的体验场,玩的就是“淘”文化,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名VI表现,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名VI表现,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名VI表现,前置网络营销/特色消费概念,吉祥物塑造-最具有价值的形象代言,项目个性、特征、形象的展现与引领,前置网络
33、营销/特色消费概念,企划包装概念-其它案名表现手法,招 商 线,招 商 推 广 线,大平台聚头,小区域集合,商业大联盟,淘宝、阿里巴巴招商及签约 品牌店招商及签约,七浦淘 淘“七浦”,七浦淘 阿拉“淘”,形象入世期,招商品牌导入期,政策/销售引导,开盘引爆,招商补充发力,七浦淘 七浦到,七浦淘 全城来淘金,君子爱财 “淘”之有道,七浦淘 淘翻了,销 售 推 广 线,销 售 线,11月6日首期开盘,9月8日认筹,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月,7月售楼处开放,4月金陵华侨接待点启动,4-5月媒体铺开 新闻发布会,6-7月品牌商家签约会 网络专属平台上线,8-9月
34、南通本土百家店铺联合签约会,8-10月大型项目推介会 路演巡展,11-1月开盘、旺销推广 年底“淘”金答谢酒会,持续招商，网络互动消费模式联合推广,网店线下实体店持续招商 七浦店招商及签约,八仙城、时尚街等南通当地精品店铺招商及签约； 零星店铺及餐饮娱乐招商签约,前置网络营销/特色消费概念,2012年营销推广节奏,2012年,第一阶段4-7月,项目鲜明商业形象入市/大平台招商引入,运营节奏分解-第一阶段4-7月,招商线,推广线,销售线,4月,5月,6月,7月,大平台聚头，商业联盟雏形,七浦淘 淘“七浦”！,七浦淘 阿拉淘！,形象入世期,招商品牌导入期,金陵华侨接待点启动,4月下旬媒体全面铺开,
35、价格排摸及细化,七浦淘，七浦到！,阿里巴巴、淘宝网、七浦商会资源引入,品牌店引入,5月上旬媒体新闻发布会,6月网络专属平台上线 阿里、淘宝、七浦品牌店签约,7月路演巡展,前置网络营销/特色消费概念,阶段策略,项目商业定位输出/招商活动引爆,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,招商第一波次：领袖的力量,阿里巴巴、淘宝优质商户，强势入驻,第一阶段4-7月-招商广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,
36、招商第二波次：榜样的力量,七浦路商家聚首七浦淘,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,七浦淘 七浦到 七浦路大赢家，抢驻七浦淘 轻纺城南服饰商贸城7万方网购旗舰实体大本营 淘金热线：051388888888 售楼处地址：濠西路金陵华侨酒店,招商第三波次：团结就是力量,八仙城、时尚街都来七浦淘,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段
37、4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,报广、电视： 形象、价值推广运用 （南通电视台、江海晚报、南通日报、扬子晚报） 户外大牌、高炮、公交： 项目入市形象发布 （重点攻击南大街商圈、新一佳商圈、二号桥商圈、中南城商圈）,4月下旬建立线上媒体运用平台，全面铺开 （媒体找寻、洽谈、合同签订、发布）,费用预估：600万元（此为以上媒体全年预计产生费用）,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,5月项目启动仪式新闻发布会 邀请南通各大主流媒体记者参与，对项目概况、商业模式、招商方向、项目价值、未来发展计划等，进行一轮舆论性报导，制造项目初期
38、影响力。 邀请媒体：南通电视台、南通日报、扬子晚报、电台、搜房网等,费用预估：30万元（含发布会现场及媒体发布费用）,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,6月阿里巴巴、淘宝、七浦路战略联盟签约 品牌商家入驻签约 网络平台上线仪式 邀请参与者： “七浦淘”项目代表、七浦路、淘宝网、阿里巴巴商家及店主。 南通各大主流媒体记者。 形式：一场具有影响力的签约仪式，后续舆论媒体倾向性报导。,媒体发布：南通电视台、南通日报、扬子晚报、电台、搜房网等,费用预估：30万元（含发布会现场及媒体发布费用）,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,7月启动路演巡展（持续到
39、10月） 巡展地点： 南大街、陶乌路、金飞达广场、景华城、南方市场等 形式：搭建临时场地，重点为招商、销售做宣传,费用预估：40万元,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月,项目价值诱导/本土品牌招商填充,招商线,推广线,销售线,小区域集合/大小品牌会师,售楼处接待蓄水,南通本土八仙城、时尚街、临街式小商铺招商逐步确定,9月8日认筹启动,七浦淘 全城来淘金,君子爱财，“淘”之有道,政策/销售引导,运营节奏分解-第二阶段8-10月,8月,9月,10月,8月网络专属平台完善 网络互动消费模式启动,9月项目大型推介会 百家店铺联合签约仪式,路演巡展/开盘准备,前置网络营销/特色消费概念,阶段
40、策略,强化价值/诱导投资,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第二阶段8-10月,8月网络线上、线下互动消费模式启动（后期持续进行） 每入驻一个品牌商家，将由七浦淘联合开展一次联动性入驻商家促销性活动； 例如：品牌商家在其自有实体店铺或网店开展入驻促销活动， 七浦淘利用自有电子商务平台发布网商入驻信息。,费用预估：50万元(含入驻
41、商家互动营销贴补金),前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第二阶段8-10月,9月产品发布会/开盘前认筹 参与者：项目代表、入驻商家代表、合作企业代表、媒体、客户 形式：项目产品、规划、配套、后期经营模式等情况沟通。 开盘前*万抵*万认筹活动。,费用预估：15万元,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月,销售开盘引爆/大小品牌招商持续，餐饮娱乐招商启动,招商线,推广线,销售线,商业大联盟,11月6日开盘/持续签约销售/老带新等促销类政策启动,开盘推广营销信息释放 网络互动消费模式主力操作期 年底“淘”金答谢酒会,1月8日第二批次开盘（暂定）,七浦淘，淘翻了,七浦淘，有的淘,招商品
42、牌补充发力期,热销传播,餐饮娱乐商业引入，网络实体/精品类店铺持续招商,运营节奏分解-第三阶段11-1月,11月,12月,1月,开盘引爆,前置网络营销/特色消费概念,阶段策略,销售执行/渠道深耕,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,招商第四波次：乐淘淘的七浦淘,KTV、知名餐饮招商成功,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第三阶段11-1月,11月6日项目首期开盘
43、形式：开盘活动，释放营销信息、折扣信息； 烘托现场火热场面、项目火热场面， 渲染项目产品热卖、稀缺。,费用预估：30万元,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第三阶段11-1月,12月项目年终答谢酒会（老带新促销活动启动） 形式：高级酒店，设宴答谢，现场博彩活动、抽奖、表演等； 现场老带新活动启动仪式。,费用预估：25万元,前置网络营销/特色消费概念,招商及推广费用预算,注：2012年营销费用预估1200万元,运营总结,营销方向,最成功的商业模式打造 投资者、经营者和管理者三位一体的商业运营模式。,给予投资者最具购买信心的支撑 投资信心方面：租售并举、长期运营管理、低门槛投入设置，形成投
44、资收 益的信心保障； 经营信心方面：开发商系列品牌，大型主力商户引入，树立项目经营价值 信心。,运营总结,案名:七浦淘 全案定位:南通服饰城 快时尚中心 商业定位:轻纺城南 7万服饰商贸城 网购旗舰实体大本营 创新商业模型五大价值包: 1、招商品牌阵营(大牌实力秀):阿里巴巴、淘宝网大品牌先聚头，七浦路、南通本土小品牌快集合。 2、运营共赢平台(最有料潜力铺)：5年包租、20年托管、运营强大支撑，形成南通最具投资价值商铺。 3、金融产品模型(价值原始股)：均价21000，最小8平米，总价10-50万产权商铺，以低门槛，网罗投资客。 4、前置网络营销(网来聚宝盆)：智能网络平台运用，打造最具价值
45、操作模式。 5、特色消费概念(引领淘金潮)：阶段化操作、活动与媒体的实效运用、鲜明的形象导入，诉说项目最具特色的价值文化。 资金回笼:截止2013年底回款14.17亿元。 招商营销费用:2012年费用预算1200万元，全案营销费用预算2100万元。,核心思考：招商先行，网络+实体商业资源互动； 销售与招商交叉推进，互补效用； “快招商、快蓄水、快销售”抢夺市场。,LOFT篇,市场/定位/定价建议,背景一： 这是一个办公产品整体滞销的市场。,6,在售写字楼现状,入市的写字楼去化缓慢，基本保持在50%以下的销售量 目前入市的写字楼基本处于滞销状态，单月成交一套,个案借鉴,晏园凤凰汇,占地面积：10
46、490平方米 容积率：3.83 绿化率： 30.10% 所属商圈：小石桥 开发商：南通森大蒂房屋建设开发有限公司 地址：崇川区人民路与工农路交汇处西南侧 开盘时间：2011-11-28 项目5-12层分5间，单间出售，13-20层，整层出售。最小单间100平米左右 开盘全天出售5套，其中一个是17层整层销售,分3间,算3套,一组客户购买，其他的2套200平米左右.5套面积近1000平米,去化不理想。.,背景二： 这是一个LOFT产品滑向住宅的市场。,在售LOFT现状,入市LOFT有90%作为住宅属性售出 作为住宅属性的LOFT单价都不高，价格低于区域住宅价格,个案借鉴,北城一品,占地面积：31
47、800平方米 容积率：1.62 绿化率： 35% 所属商圈：城北 开发商：南通苏宇置业有限公司 地址：港闸区长华路与永和路交界处 开盘时间：一期2011-4月底、二期2011-07-02、三期2011-11-10 一期报价7800元/平，推出314套LOFT，去化64%； 二期报价8600元/平，推出154套LOFT。去化20%； 目前三期的成交价在8200左右，保持每周有成交量。,一、办公类产品整体面临市场滞销问题，现阶段推 出办公产品存在风险。 二、LOFT产品如果作为住宅销售，必须要求水电 民用标准，且单位利润会受到影响。,思考前提：本案LOFT的产品定位办公产品,建议一：办公的成功必须借势商铺，打造与商铺概念符 合的