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1、郑州市市调报告,目录,郑州 地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，河南省省会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市。全市总面积7446.2平方公里，人口910万人。是中原经济区建设主要城市、中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。,郑州市，辖6个市辖区，代管5个县级市、1个县：中原区、二七区、金水区、惠济区、上街区、管城回族区，巩义市、新郑市、登封市、新密市、荥阳市、中牟县，另设省级新区郑州新区（含郑东新区） 、1个国家级
2、高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区。,郑州市行政区域划分,自2000年开始，郑州全速驰入“高速”时代，中西部经济桥头堡的地位，“一肩担四方” 的枢纽定位，“中部崛起”的地方战略规划，促进城市整体经济以跨越式发展全速前进。十年飞跃，晋升中部省会三甲，大城崛起，领衔中部六省，郑州以傲人之姿，成为全球商业名企抢驻中国中部的首选之地。 2009年735万人口，70%城市化目标，GDP达到3300亿； 2010年866万人口，GDP达到4040.9亿； 2011年885.7万人口，GDP达到4912.7亿元，同比增长13.8%。,飞速发展的郑州,2011年郑州市城市居民家庭人均可支配收入为22
3、476.59元，比上年同期增长16%。挣的多，花的也不少，全年，郑州城市居民家庭人均消费性支出为14605.48元，同样增长了16%。 2011年郑州城市居民家庭人均用于食品消费的支出为5467.15元，比去年同期增长31.6%。 2011年郑州城市居民家庭人均衣着支出2298.54元，比去年同期增长21.8%，其中人均购买服装支出增长26.7%，鞋类支出增长6.2%。 一方面城市居民在着装上追求个性时尚，讲究品质和舒适；另一方面服装价格也不断上升，居民购买服装的平均单价比去年同期增长9.9%，购买鞋类的平均单价同比增长4.1% 2011年，郑州市城乡居民收入不断增加。其中，郑州市城镇居民人均
4、可支配收入21612元，同比增长14.4%（剔除物价因素实际增长9.8%），市区达到22477元，同比增长16%（实际增长10.6%）；城镇居民人均消费性支出14500元，同比增长13.4%，其中市区14605元，同比增长16%。 2011年，郑州市累计实际使用外资121.96亿美元，共有34家世界500强企业在郑投资设立46个项目。,郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽。陇海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。,郑州市交通状况,拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运
5、站莆田西站以及全国唯一运行时速350公里的高速铁路十字枢纽站郑州东站，未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心。 有一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。 邮政电信业务量位居中国前列，是华中地区一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽。 国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。,郑 州 商 圈 概 况,花园商圈：地处郑州的行政区 ，政府机关多较有消费能力 如：国贸360、丹尼斯百货、大商、中环、正道花园等,二七商圈： 与火车站商圈紧
6、邻人流量大形成最中心的传统商圈。以中高档零售为主 如：丹尼斯百货、大商新玛特、百盛、华彩城、北京华联等,郑西商圈：近几年新兴商圈，位于郑州西郊主要是针对周边常住居民，以中档为主。 如：中原万达广场、西元国际、锦艺城、盛润锦绣城等,郑东商圈：主要以综合性购物中心以及大型商业广场为主，集多种业态为一体。 如：丹尼斯七天地、宝龙城市广场、凯德广场、曼哈顿广场等,二 七 商 圈,中档流 行百货,精品百货,中高档 流行百货,年轻时尚 休闲,时尚综合 购物中心,购物中心,中档流 行百货,购物中心,二七商圈-大商新玛特（金博大店）,经营面积： 面积约4.6万平方米 主力店： 哈根达斯、必胜客 主要品牌： 菲
7、拉格慕、倩碧、迪奥、浪琴、天梭、金伯利、周生生、百丽、思加图、欧时力、百家好、艾格、衣恋、ONLY、宝姿、顺美、伊芙心悦、VEROMODA、鄂尔多斯、威可多、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯,项目地址：二七路与太康路交叉口,二七商圈-丹尼斯百货（人民路店）,经营面积： 面积约4.5万平方米 主要品牌： Gucci、阿玛尼、菲拉格慕、MaxMara、BOSS、Diesel、巴利 、TOMMY HILFIGER、 Vans、宝格丽、迪奥、兰蔻、SK II 、施华洛世奇、江诗丹顿、雅格狮丹、AC 卡帝亚、康纳利、paul&shark、M.TSUBOM 、G.H、宝姿、卓可 、伊芙心悦、VEROMODA、KA
8、PPA、HC、MANGO、Escada Sport、KOOKAT、ASHWORTH、MARELLA、CK、法国鳄鱼、威可多、顺美、玛亚诺、,项目地址：人民路号,二七商圈-北京华联,经营面积： 面积约6万平方米 主力店： 屈臣氏、麦当劳、苏式牛肉面 主要品牌： 欧珀莱、佰草集、天梭、浪琴、百丽、达芙妮、衣恋、莱茨、百家好、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、威可多、金利来、太平鸟男装、欧时力、秋水伊人、ONLY、VEROMODA,项目地址：民主路与二七路交叉口,二七商圈-华彩城,经营面积： 面积约72万平方米 主力店： 沃尔玛、咏歌会、中影国际影院、棒约翰、土大力、 DQ 主要品牌： ZARA、H&M、C
9、&A、播、ONLY、odbo、VEROMODA、SELECTED、 百丽、GXG、朵娅、JACK JONES、Ochirly、ZUCZUG、马拉卡罗、丝芙兰,项目地址：太康路与民主路交叉口,二七商圈-华润万象城 （2013年开业）,经营面积： 面积约40万平方米 主力店： 暂无 主要品牌： 暂无,项目地址：铭功路与太康路交叉口,花 园 商 圈,中高档 流行百货,中低档百货,中低档百货,精品百货,花园商圈-大商新玛特(总店),经营面积： 面积约7万平方米 主力店： 奥纳电影城、绿茵阁西餐厅、汉江韩国料理、大塘茶餐厅 主要品牌： 菲拉格慕、登喜路、万宝龙、Y-3 、哥弟、FERRE、CHLOE、格
10、罗尼雅、宝姿1961、伯爵莱利、曼妮芬、威可多、DKNY、odbo、MIKIBANA、乐斯菲斯,项目地址：农业路与花园路交叉口,花园商圈-丹尼斯百货(花园店),经营面积： 面积约6.8万平方米 主力店： 桂彬美食广场、拜特进口食品超市、长沙老罐子楼、土大力、王子咖喱 主要品牌： 香奈儿、兰蔻、欧莱雅、资生堂、劳力士、帝舵、 、玖姿、杰西、凯撒、马天奴、哥弟、索菲兰、周生生、伊芙心悦、欧时力、卡西欧、百丽、思加图、真美诗、卡洛驰、哥伦布、金利来、玛丝菲尔、阿玛施、阿迪达斯、耐克、匡威,项目地址：花园路与农业路交叉口,花园商圈-国贸广场,经营面积： 面积约万平方米 主力店： 哈根达斯、肯德基、家乐
11、福、必胜客、星巴克 主要品牌： UNIQLO、C&A、ONLY、VEROMODA、H&M、UR、MANGOTWICE、TRENDIANO、ME&CITY、热风、卡西欧、MANGO、KOYO JEANS、Honeys、GUESS表柜、MOSCHINO表柜、CK表柜、5+、SEIKO、Paul Frank、SELECTED、SWATCH、Adidas、CONVERSE、VANS、MUJI,项目地址：花园路与农业路交叉口,郑 西 商 圈,商业广场 购物中心,商业广场 购物中心,商业广场 购物中心,商业广场 购物中心,郑西商圈-中原万达广场,经营面积： 面积约24.9万平方米 主力店： 万达百货、万达
12、院线、大歌星KTV、大玩家超乐场、沃尔玛、永乐生活电器、星巴克、华都酒店 主要品牌： ZARA、H&M、UNIQLO、SASA、ONLY、VEROMODA、 SHINY CRYSTAL、太平鸟、noveli、STR、MOTIVI、MD、PAGEONE、HOPERISE、CACHE-CACHE,项目地址：中原路与秦岭路交叉口,郑西商圈-西元国际广场购物中心,经营面积： 面积约11万平方米 主力店： 肯德基、星美国际影城、周大生 珠宝、华润万家、屈臣氏、百顺美美量贩KTV 、玛丽奥电玩 主要品牌： 百丽、H&M、ZARA、达芙妮、JACK&JONES、G2000、威可多、VEROMODA、芭斯罗缤
13、、必胜客,项目地址：建设路与秦岭路交叉口,郑西商圈-锦艺城 （暂定2012年11月18日开业）,经营面积： 面积约30万平方米 主力店： 王府井百货、成龙国际影院、世纪联华超市、国美电器、必胜客、KFC 主要品牌： H&M、CA、ESPRIT、九牧王、七匹狼、ADIDAS、NIKE、ONLY、JACK&JONES、VERO MODA、SELECTED,项目地址：棉纺路与桐柏路交叉口,郑西商圈-盛润锦绣城 （开业时间未定）,经营面积： 总建筑面积达100万平方，由国际五星级酒店、国际购物中心、5A甲级写字楼、精装SOHO、A.P.M商业街区、高端住宅等多元业态组成 主力店： 华润万家 主要品牌：
14、 暂无,项目地址：棉纺路与工人路交叉口西北,郑 东 商 圈,商业广场,商业广场,商业广场,商业广场,郑东商圈-丹尼斯七天地,丹尼斯七天地 集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。全长约1.5公里，占地95亩，建筑面积25万平方米，相当于5个人民路丹尼斯百货的规模，总投资约10亿元。 1天地 名品百货 2天地 流行百货 3天地 古典家具 4天地 俊逸生活 5天地 时尚家具 6天地 大 卖 场 7天地 缤纷娱乐,项目面积： 总建筑面积约24万平方米 主力店： 冠军溜冰场、大商千盛生活广场、横店
15、电影城、苏宁电器 主要品牌： Belle、 度文 、沙驰、天美意、她他、金利来、mo&co、劲霸男装、阿迪达斯、耐克、匡威、ME&CITY,项目地址：农业东路与九如路交汇处,郑东商圈-宝龙城市广场,郑东商圈-凯德广场,经营面积： 总建筑面积约5.45万平方 主力店： 西湖春天、屈臣氏、海底捞、DQ、 东方金柜ktv、德克士、北京华联 主要品牌： Belle、 JACK JONES、KAPPA、VEROMODA、ONLY、阿迪达斯,项目地址：中州大道与郑汴路交汇处,郑东商圈-曼哈顿广场,经营面积： 总建筑面积80余万，商业占22万 主力店： 沃尔玛、屈臣氏、汉江烤肉、永和豆浆 拉芳舍咖啡美食、两
16、岸咖啡、味千拉面 桥香米线等 主要品牌： 李宁、乔丹、美津浓、特步、361 、 德尔惠、BRJ、敦奴、米梵、希色、3s、 衣华国际、西尼亚、劲霸男装、九牧王 利郎、水星家纺、百丽斯、一品红、 家艺空间、周大生、梵姿珠宝金行,项目地址：金水路与未来路交汇处,其他商圈-二七万达广场,经营面积： 面积约17.31万平方米 主力店： 万达百货、万达院线、国美电器、华润万家、星巴克、艾博健身、哈根达斯、必胜客 主要品牌： CK、TOMMY HILFIGER、GUESS、ZARA、H&M、LEE、UNIQLO、SASA、ONLY、JNBY、VEROMODA、C&A、I DO、Shine Accessori
17、es、太平鸟、7.Modifier、卡洛驰、HOPERISE,项目地址：大学路与航海路交叉口,郑州市相关零售行业综述,商圈方面： 成熟零售卖场大多集中在中心区域的二七商圈（城市级商圈，中高端定位）、火车站商圈（城市级商圈，中低端定位）以及北部的花园路商圈（区域级商圈，中高端定位）； 集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宅、写字楼等多业态为一体的商业中心，多集中在郑东、郑西商圈，是最近几年新兴的商圈； 我项目所在郑州航空港区，是郑州新区总体规划的一个重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。 裕鸿世界港、沃金商业广场、港城793、华鸿国际城
18、市广场、蓝翔花园、豫康新城等大型商业综合体云集，郑州东南，一座航空新城商圈正以令人难以置信的速度快速崛起。,本项目所在地理位置,郑州国际机场奥特莱斯位于“裕鸿世界港”项目，该项目位于航空港区四港联动大道东侧、郑港六路北侧。,在郑州航空港区内，云集航空、高铁、城际铁路、高速公路、公交等多种交通方式，可实现各种交通方式之间的零换乘，郑州国际机场奥特莱斯购物中心，南临机场、北依东区，处在城铁机场北站，将成为中原立体交通体系上的黄金节点。 【城铁】地处城铁机场北站。 【公路】紧临机场高速、京港澳高速、四港联动大道及郑新快速通道，是郑州高速路网最集中的区域。 【高铁】15分钟到达郑州新东站(高铁站),2
19、小时内到达西安、石家庄、武汉、太原。 【公交】紧临一级长途汽车站，多条公交线路正在运营。,本项目商业目标客群分类,主力客群：富士康20万员工（年龄结构1825岁）,本项目未来主要客群，也是支撑本项目商业的主力客群，消费属性为感性消费，多以生活购物、餐饮聚会和休闲娱乐为主。,次主力客群：富士康5万高级管理人员、港区高档住宅业主、港区大型企业员工、港区政府公务人员 （年龄结构2255岁）,富士康高管、高档住宅业主、大型企业员工及港区政府公务人员消费力惊人，消费属性通常以日常购物、生活配套、休闲娱乐为主，属于高消费人群。,诱客群：机场出入境旅客、机场地勤工作人员（2845岁）,此类客群作为中高端消费群体，消费多以商务及宴请为主，未来可成为本项目提升商业形象、推高经,营档次的重要消费支撑。,边际客群：郑州市民及周边省市游客（4555岁）,此类客群目标性较强，从郑州及周边省市有目的地性的前来购物、休闲娱乐，多为假期短途游玩，享受远离市区喧嚣的一站式购物体验。消费除购物、休闲外，多以为餐饮和住宿为主，消费频率高。,知己知彼，百战不殆！,