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1、聚润机构物流大道项目可行性研究报告,Poly run mechanism Logistics Avenue The feasibility study report of the project,城市研究政策大势、城市方向导向,市场竞争市场容量、区域各类物业竞争环境,客户定位目标客户定位,项目定位建议项目定位、产品定位,结论与建议项目可行性研究结论与建议,宏观经济2010年调控与2013年调控对比,对比发现： 2010年次贷危机的阴霾已经逐步散去，经济整体发展的前景明朗，政府调控楼市的决心强。 2013年经济复苏趋势不变，但力度有待观察。2012年房地产的火爆引起中央政府对房价进一步上涨的担忧
2、，新一届政府借助此次政策彰显调控决心。,金融环境2010年金融与2013年金融对比,政策力度“新国五条”细则和4.15新政,实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策；,开发商开发商应对调控经验更加丰富,从对比来看，与2010年不同的是，开发商的资金情况发生分化，大房企和央企资金比较充裕，但是部分中小房企资金链仍比较紧张。2010年政策出台后房企继续买地开发，尤其集中在三线城市，而当前大型房企主要在核心城市进行土地储备。,宏观背景合肥概况,合肥全国重要教育科研基地，承接皖江产业带转移的核心城市，跻身与长三角经济圈;,地理位置：合肥
3、是安徽省会城市，地处长江淮河之间，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。 行政区域：行政区域面积7047平方公里，市区838平方公里，辖区包括庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、高新区、经开区、滨湖区、新站区、设置肥东、肥西、长丰三县。 全市人口：11年合肥行政区域调整，面积增至1.14万平方公里，人口增至752万人。,合肥活力型、开放性、高速成长性的城市、全国唯一的科技创新试点城市，具有战略的区位优势，全国拥有三所实验室和四大科学装置，仅次于北京。,合肥市,宏观背景城市空间结构,建大合肥 城市
4、，一个主城、四个外围城市组团，一个滨湖建设的总体框架，城市发展向多核心发展。,随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈；,一个主城是指在现有合肥二环路以内、国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。 四个组团： 东部组团（包括店埠、撮镇）； 北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）； 西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）； 西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）； 一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）,目标地块,宏观背景城市交通基
5、础设施：铁路,新的长三角城际铁路规划以合肥、上海、南京和杭州为中心，覆盖长三角地级城市及主要城镇，实现城市与邻近城市2小时经济圈。,合肥将成为全国性铁路枢纽，未来1小时到南京、2小时到上海和杭州、3小时武汉和郑州、4小时北京、福州； 现有高铁： 合武高铁：合肥武汉2小时； 合宁高铁：合肥南京45分钟； 待建高铁：京福高铁、合安城际高铁、商杭高铁合肥段；,合肥高铁南站，位于合肥铁路南环线上，连接合肥市合宁、合武两条高速铁路；旅客发送占到合肥铁路发送67%以上； 京福铁路、宁西铁路复线和合安城际高铁均计划接入合肥南环线和高铁站；,宏观背景城市交通基础设施：空港基础设施,建设合肥新桥国际机场代替老的
6、合肥骆岗机场，新桥机场共分三期，建成后的新桥机场具备国内高飞行标准的机场，目前新桥机场已经试运行。,新桥机场位于肥西境内，距离合肥31.8公里，服务于现代化滨湖大城市合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥经济圈城市，并辐射皖南、皖北、皖西南、豫东南等地区。,宏观背景城市交通基础设施：轨道交通规划,规划有7条线路，全长215.3公里，在建设的有1号线和2号线，预计2016年开通。,2009-2016年建设1号线、2号线，形成十字形基本框架； 2016-2020年建设3、4号线，与1、2号线共同形成“以主城区为中心，向外围组团放射”基本网络框架，基本覆盖了全市客流走向； 2020-2025年为建设
7、完善阶段，建设5、6和远景7号线，在中心范围形成完善交通网络系统； 2025年之后，远景扩展阶段，建设8号线及扩展延伸线；,轨道一号线，北起天水路，南至徽州大道，全长28.8公里，设26站点，分三期建设,宏观背景城市经济圈,合肥经济圈将成为泛长三角重点城市圈,合肥龙头城市,淮南中心城市,六安中心城市,巢湖中心城市,桐城副中心城市,未来十年，合肥经济圈将形成“一区、五轴、三带、多组团”的城镇空间布局结构体系，远景由点轴模式向网络化模式发展。,宏观背景城市GDP与人均GDP发展,2012年合肥市全年GDP总量4164.34亿元，同比增长13.6%；人均GDP达到55185元，同比增加6623元；,
8、全国经济形势压力放缓经济发展速度，持续高速的发展转向稳健经济发展方向，GDP总量保持高速增加，发展速度由11年15.4%，转向13.60%；,宏观背景城市固定资产投资和房地产开发投资,2012年合肥固定资产投资4001.1亿元、同比增长23.7%，与11年相比增速下降3.1%；12年房地产开发投资913.8万元，同比增长3.8%，房地产开发投资增速下降幅度很大；,宏观背景社会消费品零售总额,2012年合肥市社会消费品零售总额1293.6亿元，同比增长16.7%；其中按照经营业态划分，商品零售总额占到92%、餐饮占到8%；,宏观背景人均可支配收入与消费支出,2012年合肥市人均可支配收入2543
9、4元，同比增长13.2%；人均可支配支出18758元，同比增长19.5%，其中，食品支出增长7.6%，衣着支出增长6.0%，医疗保健支出增长6.0%，交通和通信支出增长36.3%，教育文化娱乐服务支出增长19.4%；,宏观背景城市发展小结,市场竞争一级市场：土地市场运行,12年风生水起的土地市场，当年土地成交到10626亩，成交宗数82宗，成交金额267.56亿元；,蜀山区成交4宗地块共230.075亩，政务区成交2宗地块共146.55亩，经开区成交7宗地共995.77亩，高新区成交15宗地共2124.992亩，瑶海区成交8宗地块626.52亩，新站区4宗地块2824亩，包河区成交11宗地52
10、2.872亩，滨湖区成交18宗地共2028.3亩，庐阳区成交14宗1127.27亩；,市场竞争二级房地产市场：住宅总体销售状况,12年合肥共销售住宅套数77419套，与11年相比增长37.5%，住宅销售面积764.83万方，与11年相比增长32%；,市场竞争二级房地产市场：住宅成交价格状况,12年合肥住宅房价保持平稳上涨走势，其中4月份房价上涨幅度较大，之后房价保持小幅度平稳上涨走势。,2012年的单月销售基本呈稳步上涨的走势，其单月最高一月均价和最低一月均价也只有400元/的差别。在1-5月份期间的住宅销售均价基本持平在6200-6400元/之间，而自6月份后的合肥住宅单月销售均价则持平在了
11、6500-6600元/，单月销售均价呈现了大半年基本平稳的现象；,市场竞争二级房地产市场：住宅区域成交状况,区域成交量上万套以上的有蜀山区15678套、庐阳区13164套、瑶海区11024套；高新区和新站区供应房源一直偏少，才导致成交低于其他区域。,市场竞争区域特征,新站区被划分三个部分，新站实验开发区、新站区占北、新站区站南；其中以铜陵以东为瑶海片区；,新站区以火车站为轴心，向四周辐射区域，站南发展最为成熟区域，合肥交通战略，形成了白马服装、希尔顿酒店、百盛广场、沃尔玛超市等；站北北火车轨道所环绕，空间发展有限，瑶海公园在其内，区域居住和商业配套逐渐完善；,新站实验开发区,新站实验开发区是安
12、徽承接产业转移示范区； 打造具有国际竞争力和影响力的新型平板显示产业基地”为基础，拓展电子信息、智能家电、新型能源、装备制造及新能源汽车、生物医药、新材料等战略性新兴产业。目前已经形成新型平板显示、光伏太阳能、半导体照明等三大新兴产业集群； 核心重点项目： 京东方、鑫晟、鑫昊、彩虹、海润光伏、乐凯光学等,市场竞争区域住宅市场特征,站北片区楼盘开发围绕瑶海区周边展开，家天下60万方在区域属于第一大盘，并且形成了大型成熟社区；隆昊地产生根新站开发两大项目。,新站区和瑶海区片区发展逐渐成熟，其中家天下在区域开发进程扮演重要较色，两个公园形成互补性；整个被火车轨道线所环绕空间容量发展有限，并且北边为工
13、业区地带；,新站区与瑶海区片区开发形成互补性，两个片区发展极为相似，北边为工业区，两条城市主干道新蚌埠路、铜陵北路高架桥；瑶海区公园和生态公园； 目标地块唯一占有的资源位地铁一号线和城市主干道交通便捷，偏离新站核心居住区，周边有新建回迁房和旧城改造而带来土地；,市场竞争区域住宅市场产品特征,区域内产品户型分为公寓面积37-68 、2R73-87 、小3R77-91 ；三房只有新发金辉悦府项目3R121 ；,市场竞争区域住宅市场产品特征,小三房目前合肥热销户型；金辉悦府户型面积均有赠送，面积段68-121，从1房至3房，其中金辉悦府89平方小三房，赠送面积9个平方；,图示：金辉悦府89平方,图示
14、：金辉悦府73平方,图示：金辉悦府121平方,产品户型具有创新，新项目户型遵守市场热销户型而来，但户型面积普遍偏小，住宅和公寓并存于市场；,市场竞争区域在售和未来上市量,区域内大部分项目都进入项目尾盘期，目前只有金辉悦府和昊天园后期有住宅房源可供销售，家天下在售公寓价格9300元/ ；,住宅供应量低，在售楼盘采取小步快跑的策略,供应偏低，短期内供应处在缺档期，住宅发展正适合，市场具有非常优越的机会。,市场竞争区域重点楼盘分析,金辉悦府,项目规划： 项目规划有12栋，其中2#、10#公寓，9号楼是自建公寓；小区建有社区商业步行街；占地69501平方，总建筑面积20.8万方，容积率3.0，绿化率4
15、0%； 景观：现代园林空间为起点，自然和人文相结合； 规划户型：面积55-115多功能户型为主： 建筑风格：现在主义与新经典相结合； 学区：星火小学、兴华苑小学、168中学东区；,营销推广路线： 2011年8月份营销接待中心开放； 2011年9月-10月份“国庆80后友情怀旧” 2011年11月份感恩节甜蜜巧克力制作； 2011年12月份五星级皇家会所开放； 2011年12月24首度认筹， 4855元/平米起价； 2012年7月份推出12#89-121 ； 2012年8月11号12#开盘 2012年12月份11#楼盘开盘 2013年3月份10#开盘；,一期户型面积配比：,中等体量中高端楼盘，地
16、铁一号线起点，开盘采取低开高走策略，小步快走的方式，12年遇到大好市场行情，一期接近尾盘。,市场竞争区域重点楼盘分析,昊天园,项目规划： 一共43栋楼，分为三期开发，一期包括5#16#楼，共计12栋楼。二期包括24#、25#、19#、20#、29#楼，剩余为三期，36#楼18层，37#楼17层，38#楼18层，40#楼28层，41#楼27层； 学区：七里塘小学、三十中；,销售价格： 在售36#少量房源，价格5700元/ ;现在昊天园价格6300元/ ;,价格一直走的不高，目前价格6300元/ ,项目总体量50万方复合型大盘，户型面积以二房为主；,图示：隆昊昊天园84平方二房,市场竞争住宅市场小
17、结,供应量一直偏低的区域，空间发展有限；新站区唯一新盘金辉悦府中等体量规模，位于地铁一号线。回迁房和产业工业园并存。,销售状况： 新站区供应量一直偏低，在售的项目基本在12年去化完毕，目前只有新盘金辉悦府一期也结束，后期还有15万方待开发； 家天下12年销售1146套，成交价格6379元，在区域内成交第一；公寓市场同样热销；,区域产品状况： 区域内产品户型分为公寓面积37-68 、住宅2R73-87 、小3R77-91 ；三房只有新发金辉悦府项目3R121 ；个别项目产品户型具备创新；,市场竞争区域商业市场现状,区域商业发展处在初级阶段，多以社区商业街为主，集中性商业正在崛起，开业的集中商业大
18、多经营较差；,早期住宅开发商业街：中环东方名景、香江生态名郡、东湖山庄、瑶东新村 主要服务于本社区，覆盖范围小，为社区居民生活提供便利；主要为餐饮小吃、和小商店为主 新建住宅商业：昊博园、康城静林湾、阳光汇景 能满足周边居民生活需要，商业业态较为丰富；餐饮、洗衣店、网吧、洗车等； 新建集中性商业：乐活广场、世纪天乐、家天下生活广场 服务于区域性，商业业态比较丰富，其中超市、影院、大型餐饮为主力店，对于产业导入性人群，购买力和消费时间都有限；,市场竞争区域商业市场业态,新建商业涵盖业态丰富，主要面向生活类、休闲娱乐、购物等方面，逐渐形成区域级商业圈。,家天下生活广场,世纪天乐,乐活广场,利浩财智
19、广场,世纪天乐业态规划,乐活广场美食街,唯客地块,市场竞争区域商业形态,商业形式主要为沿街商铺，商业主要为服务社区商业，其中武里山路餐饮集中度最高。,目标地块,区域商业主要集中在兴华苑、武里山路、扶疏路、和新蚌埠路、铜陵北路一带；餐饮占22%、社区服务占22%、精品服饰展15%、广告设计占8%；,市场竞争区域重点商业调研,总建筑4万方，地上4层，地下一层，层高5.8-6米，集超市、精品购物、文娱休闲、时尚家居、生活服务、生鲜、餐饮大型商业综合体；商铺面积20-60平方；,商业案例：乐活广场,销售状况： 一期09年底推出1-2层，开盘当天去化50%；二期10年5月份推出负一层，开盘当天60%；
20、销售价格： 一层街铺开盘均价为2万元，内铺均价为1万元；二层开盘均价8000元，负一层开盘均价为87009500元/平方米；,销售政策： 当时采取售后返租形式进行销售。其中，负一层返租16年，回报率按6%、7%、8%逐年递增，前6年房租直抵房款；一层返租3年，回报率均为7%，前三年房租直抵房款；二层返租5年，回报率按7%、8%、9%逐年递增，前三年房租直抵房款。另外，客户与运营商签订委托经营管理合同。,商铺采取售后返租形式销售在当时对投资客诱惑力极大,商铺运营商缺乏强力商业公司，导致经营不善,市场竞争区域重点商业调研,商业案例：世纪天乐,世纪天乐商业广场项目是馥邦集团打造的商业巨舰，是集批发、
21、零售、办公、仓储、美食、娱乐等多功能于一体的三栋连体高楼，商业体量8万方。,商业规划业态： 一层超市、银行、美容美体、医药专卖店、美食、茶吧、特色餐饮； 二层服饰、童装、风衣、床上用品、皮具、家居饰品、男女饰品； 三层外贸商品、男女服装、箱包皮具、工艺饰品、餐饮； 四层美食、电影院、KTV、网络会所、电玩城、儿童游乐场、健身房等； 主力店规划：大地数字影院、苏宁电器、时光隧道电玩城、玩物上质、合家福超市；,商业业态规划上面向区域生活类，引进大型主力店,项目铺数： 一层为141个商铺，2层为199个铺位，3层为175个铺位,4层为183铺位,主力店面积：40-50平方 项目均价：当时一层外铺均价
22、为35000元/平米，内铺均价为15000元/平米；二层均价为9500元/平米；三层均价为8500元/平米；四层均价为6500元/平米； 销售政策 项目包租5年，5年后可以再续约5年，前3年租金抵房款，1-5年返祖年回报率5%，5-10年返祖年回报率10%，10年后可自主经营，或开发商150%回购；,销售采取返租加回购，保证投资商铺信心,新站区区域人口有限，产业导入带来人口消费水平和消费时间都有限； 入驻商家品牌低廉，影响商业整体形象；强有力的商业运营公司能力不足。,市场竞争区域商业市场小结,区域性商圈正在形成，家天下15万方商业体短期内成为区域商业中心；其他集中商业虽然前期销售火爆，但同时都
23、面临运营难题；,商业规模是越来越大： 商业是否一味追求规模规模效应，从4万方到15万方商业，谁将成为区域商业中心的老大；这要看区域人口规模、消费水平、住宅开发体量带来人口，显然新站区在住宅开发量和人口导入都较弱，依靠产业导入人口，消费能力有限；,从去化速度来看： 乐活广场和世纪天乐采取的售后返租和回购在当时是取得了较大的成功，吸引了投资者的目光，经过几年这后运营商都出现了较大难题，购物客户不足，商家流失，所以在后期商业运营商是得不偿失； 临街商铺去化周期短，家天下、康城静林湾、阳光汇景临街商业去化仅3-4个月；,从产品来看 区域集中式商业主要面积控制在30-70内，临街铺商业有的相对偏大； 临
24、街铺商业面积可以适当做大，可以做到一拖二、一拖三产品，但要控制总价范围。,客户定位项目常规性客户来源,客户主要来源范围来源庐阳片区、新站区和新站工业园、瑶海区片区；新站片区和庐阳片区主要产业导入客群。,庐阳片区,新站区站南,新站工业园,瑶海区,客户定位项目基础性客户来源,庐阳区工业园与新站开发区产业人员；胜利广场和财富广场上班一族；新站区商贸城和安徽大市场生意人；,白马服装,胜利广场,财富广场,安徽大市场,光电产业,新站实验开发区,庐阳工业园,客户定位项目客户定位,客户年龄层次在28-45岁之间，城市奋斗和打拼人员属于刚性或首改客户，大盘和交通便捷性。,核心客户： 年龄层次在28-45岁之间，
25、刚性和首改客户为主，产业工人、企业和事业单位中高层管理人员、生意人；,重要客户： 区域拆迁，具有很强的区域情节和原居住周边客户；合肥各区域的企业和事业单位中高层、职员等,边缘客户： 省内客户、省外客户，工作变迁或者生意的需求进入合肥；,项目定位建议项目定位,区域性第一盘，地铁一号线带来交通便利性；沿着城市化进程路线和旧城改造的步伐下产生； 区域内家天下和昊天园都属于区域内大盘，但都已经属于成熟性社区，未来区域再无这样复合型大盘。 建议项目开发走中高端路线，由于外围环境较弱，仅依靠交通难以支持项目，可以在内部景观、产品户型、物业管理、建材等进行市场的优化，提升项目核心价值。,金地国际城,新站区百
26、万方都市生活蓝本,一座城市荣耀与繁华,金大地合肥3号作品、合肥请你想象,献给这座城市打拼的奋斗者,项目定位建议产品建议,产品户型面向合肥刚性和首改客户，并且是市场上热销的户型面积，公寓户型面积考虑投资性客户的同时，可以适当缩小面积段； 住宅主力总价53-69万方之间，要控制总价和首付；,结论与建议结论与建议,合肥城市扩容，人口增加，经济形势发展势头良好，141战略之后提出大湖名城，合肥都市经济圈正在形成； 12-13年合肥房地产市场销售火热，新站区供应量一直偏低，处在开发的机遇期；,建议： 产品户型面对合肥刚性和首改客户，产品要有创兴； 新站区的特殊性，以产业导入客户在前期不足，房价不易过高； 新站区空间发展有限，地块虽然占有交通和地铁的制高点，客户以生活购物为主，家天下的15万方商业体，势必成为区域商业中心，本案的集中商业体量不易过大，适当增加商业街体量；,