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1、宝能集团芜湖江北项目 住宅产品建议,宝能.芜湖公司 2013.01.30,目 录,一、市场分析 二、市场概述 三、项目分析 四、规划/产品建议,主要 经济指标,房地产投资 情况,产业 分布状况,近几年，芜湖市GDP持续稳步增长，2012年GDP达到1880亿元，同比增长13.8%。 2012年芜湖市人均GDP达到7820美元规模工业实现增加值超千亿元，跨江发展全面推进。,人口、收入 消费情况,预计2012年完成固定资产投资突破1600亿元，是2007年的3倍多。 2012年1-11月，芜湖完成房地产开发投资341.75亿元(占固定资产投资的24.09%)，同比增长21.51%。,第一产业增加值
2、107.01亿元，增长4.0%；第二产业增加值1092.55亿元，增长20.1%；第三产业增加值458.68亿元，增长10.1%。第三产业发展较为滞后，经济增长模式还较为粗放。 未来产业调整方向为，积极发展现代农业，做强汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业，积极发展现代物流业与商贸流通业。,2003年以来，芜湖市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但近5年人均可支配收入增长幅度放缓。,宏观经济概述,一、市场分析,2012年芜湖住宅市场供求失衡，供求，竞争激烈。,单位：万平米,单位：元/平米,2011年下半年，住宅市场供应量持续增长，进入8月份，成交开始走低，12月份降价潮蔓延，以
3、价换量取得一定成效。,2011年住宅供求及价格走势,住宅售价分析,2011年商品住房成交均价为5766元/平米,2012年商品住房成交均价为5390元/平米,注：自2009年、2010年、2011年、2011年销售均一路下滑。,近3年，芜湖市商品住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎，复式、跃式、错层严重滞销。主力面积段为90以下，其次90-100。,住宅成交面积比,2012年,2011年,芜湖重点在售住宅项目分布示意图,2011年TOP10,2012年TOP10,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,重点关注个案,1、上
4、述各案除万科城外所有项目从2011年均以大幅度下调售价 换取大120以上户型去化量； 2、畅销户型集中在：二房70-85，三户90-120内存，各项目150以 上的面积户型依然滞销 量； 3、万科项目售价能逆市上扬，除了项目成功推广、品牌和产品 的认可外，大量优势刚需户型是主要推广因素。,二、市场概述,芜湖房地产市场从2010-2012年期间起伏动荡： 1. 由于本次限购限贷后一线城市热线涌向二线城市，导致市场开发投资持续加速过热，商品房从供量不足，演化成供过于求； 2. 芜湖城市版图重新规划，2012年新增无为县后，新增无为县大量钢需购房者约占年总销量的25%，给疲软的2012年商品房市场新
5、动力争； 3. 芜湖房地产的购房客群以本市消费为主，少量外地钢需或投资客群占比不超10%； 4. 从2011年10月份起因限贷政策、市场疲软，芜湖伟星、绿地、万科、恒 大等项目，大幅度下调销售均价、多个项目跌破成本（有伟星、绿地为代表），进入以价换量解决产品积压； 5. 经前两年以价换量，已消化大部分钢需客群； 6. 20092012年芜湖住宅产品从换代居住、投资购置转化为钢需 和学区房为主；,注：2011-2012年芜湖市房价跌幅为全国第三,三、项目指标,住宅： A地327.5亩 B地208.9亩 C地335.6亩 总用地872亩 平均容积率：3.2 总规划建筑面积约186万,四、住宅A、B
6、、C地块产品定位建议,江北项目客群定位：前期以中长期投资为主，刚需为辅；中期向换代自住型转化； 住宅产品定位建议：新理念、高智能化、高品质、高性价比的投资产品； A/B/C 3宗地在平均容积率3.2基础上，分期规划； 一期住宅（B地）以中小面积为主，扩大投资客群；以新理念、高智能化、高品质产品面市，以创新销售方式超性价比重新规划市场形态。 二期住宅（A/C地）可视市场及项目影响，多增设板式 豪华换代自住型户型、增加少量空中别墅；,A、B、C地块定位,B地 容积率3.2总建44.5万,五、B地设计建议,原因：1、2013年的江北目前在芜湖或长江以北是个抗性投资区域，必采用巨大的市 场差异快速聚焦
7、：如产品差异化、营销方式创新、客群精准，同时创造绝 对强势的销售卖点； 2、现有市场刚需客群有限，主力客源为投机投资者。受限购限贷政策约束，此 客群大部分已购置二套以上，将面临再投资需全额付款； 3、A/B/C三地块住宅的成功与否关键在于,一期B地能否快速成功销售； 4、以B地优质且多元化高品质产品冲市场，只有确保B地的成功才能有二期A/C 地的成功。 5、设计建议：建议在户型设计时每一相对大户旁设计一户面积比约5070%的 小户型以便后期灵活销售（建议采用买一送一的销售方式），并需考虑到后 期产品二合一的使用性。 六、A/C地 容积率3.2， 总建141.5万M2 建筑以板式高层：豪华改善产
8、品 少量空中别墅 换点式高层：换代居住产品,户型分布建议,注：1、此建议示意图目的：结合楼栋建筑结构、大小环境等基础上户型布置建议； 2、 最终户型需在明确的整体规划案基础上进一步深化。,开盘 顺序建议,客群分析,住宅客群,客群分类： 自住型：项目所在地的刚需人群会根据生活习惯和工作地点会在不 同区域购房，此类客户也是市区所有开发企业的目标。 投资型：公务员、机关事业单位员工 、小微企业主、企 业中高管，经济实力较好，对单价和总价敏感稍弱，置业 主要是为了投资 。 投机型：主要来自江浙一带和本土生意人，目光敏锐，嗅觉灵敏， 不放过任何有投资价值的渠道，对单价和总价并不特别 关注，对收益率和资金
9、安全极为关注。,住宅客群,客群分析： 自住型：沈巷及芜湖地区一市四县客群，但由于项目位置及沈巷自身人口因素，此类客群人数不多，同时竞争异常激烈。 投资型：目前公务员群体投资意愿因为政策因素降低，小微企业主和企业中高管仍是机会。 投机型：因为金融政策的变化及经济形势的不可预测性，变得愈发谨慎，但对于价位合理的、具备品牌性的固定资产认为较为安全，但对于住宅项目兴趣不大。,商业项目,客群分析： 自用兼投资型：目前有在经营的业态，购买商铺首先考量的还是经商的可能性，在商业氛围未形成之前，自用型客户不会贸然购买。 投资型：目前公务员群体投资意愿因为政策因素降低，小微企业和企业中高管对于商业还是有一定的投
10、资热情，尤为钟爱返租型中长线固定安全收益（条件8%/年*10年以上）的项目。 投机型：因为金融政策的变化及经济形势的不可预测性，变得愈发谨慎，但对于价位合理的、具备品牌性的固定资产认为较为安全，对商业项目兴趣最大。,信息产业园,客群分析： 自用兼投资型：企业已经发展到一定规模，需要集中性能展示企业形象的办公场所，自建的话综合成本过高，希望能有综合配套高端，展示企业实力的办公场所，对于项目希望具备高投资性，对周边的邻居企业也有一定要求，希望能和知名企业共处。 投机型：因为金融政策的变化及经济形势的不可预测性，变得愈发谨慎，但对于价位合理的、具备品牌性的固定资产认为较为安全，对此类项目会考虑。,住宅+商业+信息产业园 客群范围,董事长提出要将芜湖项目打造成为长江第五城，领先芜湖二十年的地标性城邦，必然是在全国处于绝对领先的项目。 项目的发售着眼于芜湖及周边城市，可通过建立联销团队、网络销售、各市区域代理方式将江北产业集中区的宝能项目销售渠道做广。 商业+信息产业园： 基础客源：芜湖市四县四区 第二客源：合肥、巢湖、和县等安徽城市 第三客源：江苏、浙江、山西等房地产投机强的省份及城市 住宅：以芜湖市、无为、和县、沈巷、巢湖县及江北周边1.5小时范围 内城市投资者为主,谢谢聆听,