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1、南昌巅峰广场营销策划报告,天下策划机构 2013年1月20日,The Nanchang Pinnacle Plaza Marketing Planning Report,迪拜 帆船酒店,世界上唯一一座7星级酒店，在这里，可以尽享豪华。,渥太华 议会大厦,新哥特式的厚重建筑，是渥太华乃至整个加拿大的象征。,香港 1881中心,英式艺术风格的造型，一座反映香港传统与现代文化，集经典、奢华、现代化一体的城市休闲购物中心。,上海 新天地,新世纪新都市概念建筑体，堪称上海城市商业休闲生活方式的龙头，雄视八方。,北京 苹果社区,作为北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，其距离国贸中心仅600米，定位为“中
2、国第一条艺术商业街”。,是性价比为王，还是夹缝中求生存，还是名利双收？,巅峰时代广场总建面积不到10.48万平米，并不是很大的体量看上去很难在市场上引起大的反响，而且区域竞争激烈现状不容乐观。,2013 巅峰广场耀世登场，点睛东南昌。,引领一城风尚所在,以城市视野、时代高度，写就新篇章！,巅峰时代广场营销策划报告,One 巅峰广场入市背景扫描 Two 天下眼中的巅峰广场 Three 天下理解的商业项目 Four 营销推广定位,目 录,One 巅峰广场入市背景扫描,2012年住宅共成交38761套。 传统春节假期楼市处于淡季，1、2月均在2000套以下，3月销量回升至2759套环比涨67.8%；
3、 二季度住宅成交9759套， “红五月”表现突出，为本年度第一个成交量过3000套的月份； 三季度住宅成交12361套与二季度相比涨幅明显，“金九”并未如期到来，反而传统淡季的7月以4903套的成交量成为全年最高； 四季度成交总体稳定，“银十”3854套成交比9月有所上涨，12月成交4077套。,2012年1-12月南昌住宅总成交面积为4185263，成交面积与成交量的浮动基本吻合。 一季度成交面积670394 ，高新区成交面积最多为218796 ； 二季度成交面积1037096 ；三季度成交面积1349390 ； 四季度截止12月31日为止成交1128383 。 1-12月中，共有7个月份的
4、成交面积超过30万，分别为5月至9月、12月。,三季度成交量较高的原因主要有三个： 一是下半年推盘量增加，而且南昌地铁拆迁，对销量上涨有一定程度的刺激； 二是开发商大打折扣牌，优惠力度年底不减，极大的减轻了购房者特别是刚需的购房压力； 三是购房者观望情绪有所缓和，不再一味的等待“房价拐点。,南昌市2012年度十区住宅成交套数及面积明细表：,高新区成交10308套稳居成交榜首；红谷滩新区成交7663套，超出西湖区1308套位居第二 红谷滩新区依旧是大部分购房者的首选，房价高和多层较少使得他们将需求转向其他区域； 西湖区6355套列第三，其他各区成交平稳，桑海、英雄区成交157套和6套属于市场边缘
5、区域。 另外，从下表各区成交面积来看，高新区年度成交1085715，红谷滩新区成交面积870044，西湖区736954。,2012年高新区成交量最多，10308套占总成交总量的28%超过红谷滩区占20%，高新区是12年当之无愧的市场热点区域； 2012年1-12月南昌楼市共285盘推新，开发商大打折扣牌，三季度折扣盘数量首次突破373大关，7月推出优惠盘近127盘，而四季度折扣盘数量372盘，与三季度仅1盘之差，尤其到年底12月优惠楼盘高达128个。 特价房、一口价、购房直减等重磅优惠在一定程度上对下半年成交有利好影响。,南昌市2012年度十区住宅成交套数及面积明细表：,2012年商业项目共成
6、交14307套，成交面积1263604，全年呈上升趋势。 一季度成交2544套，二季度成交3294套，三季度成交3704套，四季度成交4765套。四季度面积485548，接近突破50万。 9月、11月和12月的商业项目成交最为突出，均超过1400套，11月1789套的成交量为全年最高。,从商业项目成交的区域分布来看，红谷滩新区远远超过其它九区的成交，6188套占全年成交总量的61.5%，成交面积163696，占成交总面积的43.3%。 红谷滩新区商业项目较为集中，绿地中央广场、红谷滩万达广场、新地中心、唐宁街等是南昌主要的商业项目,2012年成交量结论： 2012年南昌住宅共成交38761套（
7、数据截止到2012年12月31日），成交面积4185263， 2012年商业项目共成交14330套。 一季度成交6309套，二季度成交9759套，三季度成交12361套，四季度成交10332套。 年度住宅成交量最高的高新区，共10308套，占比28%，在住宅成为热点的同时非住宅市场成交1394套，占比约10%却显得平淡很多。 2012年楼市在“暖冬“中落幕，三季度成交势头喜人，7月份单月成交量年度最高。,从2012年南昌房价稳中有升，其中最高月份为12月份，价格为8122元/，最低月份为3月份，价格为7594元/，全年房价最大差额仅为528元/。 南昌全年的房价呈现一季度微降，二、三季度微升，
8、四季度平稳的态势，房价受市场和政策因素影响比较明显的情况。 “8字头”楼盘占据主流市场，刚需购房者依然是市场的主力，全年房价走势以稳为主。未来房价将保持平稳，出现大幅度下跌或上升的可能性也不是很大。,2012年南昌市房价涨跌成先跌后涨走势，全年的房价呈现一季度微降，其中2月份跌幅为3.14%，为全年跌幅最大的月份。 今年的7、8月份开发商发力，量价齐涨，反而到了传统的金九银十，成交量并没有出现往年的火爆，因此今年三四季度房价保持平稳。 12月份市场回暖的预期加大，楼市成交明显反弹，房价逆势上扬，对来年的房价走势分析有一定的参考意义。,2012年全年南昌各县区中，东湖、青云谱区均有不同程度的跌幅
9、，其他区县则呈现上涨态势。 上涨区域中，南昌县涨幅较大，全年房价上涨达到18.3%，房价近6000界点；高新区全年房价涨幅明显9.4%列第二，7348的均价与总体均价8122还差近800，与红谷滩11368差近4000，未来高新区受政策、规划利好有一定溢价空间。 南昌市主城区（红谷滩、西湖区等）全年未出现异常大幅涨跌，房价较为平稳。,南昌主城区（红谷滩、西湖、东湖、青山湖）用10000元/的均价保持了全年领跑的绝对优势。 高新区房价一路稳升，目前已到“7字头”，年终达到7348元/。青云谱区全年房价呈现出“高开低走”状态，全年均价下跌250元/，用8700元/交了全年答卷，成为2012最大跌幅
10、。 南昌县在第二季度开始发力，用南昌最高涨幅成就年终5901元/均价。其他县区房价全年平稳，几乎未出现大幅涨跌。,2012年成交价格结论： 纵观2012年南昌楼市，可谓“稳”字当头。 国家一再强调楼市调控不放松，一线楼市房价应声而落，而南昌房价却十分平稳，上下波动较小。 随着岁末的到来，开发商推出五花八门的优惠活动，促进销售。购房者降价预期落空，在观望了一年之后纷纷出手购房。 南昌楼市成交明显反弹，“暖冬”之势愈加明显。 （数据统计截止:2012年12月31日）,市中心 土地枯竭 未来供应极少,青山湖沿线土地基本开发完毕，未来供应有限,高新瑶湖组团 尚有大量土地存储，未来土地供应量较大,九龙湖
11、片区 目前土地开发量少，未来将有大量土地供应,新建县 长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量,经济技术开发区 工业园区的打造，使得未来住宅土地供应有限,凤凰洲 剩余可开发土地较少，未来供应有限,红谷滩中心区 可开发土地都已出让，未来基本无土地供应,红角洲 土地出让基本完成，未来土地供应较少,朝阳洲 2010年土地大量供应，2011-2013年为地产开发热点板块,青云谱 老工业区，未来将有大量土地放量,象湖新城 土地已大量供应，但未来住宅入市体量较大,京东区域 土地存量充足， 未来供应热点区域,未来供应热点区域,未来供应热点区域,未来供应热点区域,当前热点板块土地资源稀缺，如今
12、高新区、京东片区、新建县、朝阳洲、等区域将成为土地供给的最热点区域。,住建部首次表态:地方不得擅调楼市政策 住建部政策研究中心副主任王珏林2月13日表示，地方政府不应该试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。,住宅项目容积率不得低于1.0 国土部、国家发改委日前联合明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。,国土部:清理小产权房 国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。,存款准备金率下调 存款准备金率下调诺曼从2012年5月18日起，存款类
13、金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。,40城住房信息联网上线 40个重点城市个人住房信息系统联网的大限已至,央行两次下调存贷款基准利率 中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；,温家宝半年五论房价 誓言不能让房价反弹 据华西都市报消息，1月31日，国务院总理温家宝表示巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。,住建部
14、明确十二五开征房产税 记者近日获悉，就在国务院督查地方楼市调控的同时， 有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。,2012年房地产住宅市场持续高压，未来基调不会有大的改观,市场结论：宏观层面 1、国家宏观经济增速放缓、通胀危机对房地产市场而言是机遇：机遇在于国家对于房地产打压存在两难境地，通胀预期必然激发社会购买不动产物业的热情； 2、政府对房地产市场的调控政策的持续和不断加码，但主要针对的是住宅市场，住宅涉及民生、政府公信力等，而商业地产对于拉动经济和推动城市化而言是必不可少的，未来商业地产将迎来黄金发展期。,市场结论：微观层面 3、南昌经济已经进入快速增长期，为南昌房地产市场的发展提供有效的
15、经济和市场支撑，尤其是瑶湖新城规划的一大批国家级重点项目，将全力推动区域发展； 4、项目所在区域土地市场成交放量、房地产开发投资规模和增速加大，对未来市场供应形成压力；但土地成交均价不断走高，对未来房价走势提供了有效支撑，预计高新区未来房价将平稳增长并高于南昌整体； 5、南昌置业者对通胀预期以及房地产保值增值的认识正在增强，市场经过红谷滩一轮教育后，对于新兴有潜力区域投资热情高，对于商业地产投资接受度逐步提升。,Two 天下眼中的巅峰广场,本案,老城中心 八一广场,红谷滩 片区中心,东部中心 高新瑶湖组团,中山路北京路紫阳大道城市“金廊轴线” 南昌城市“西进”与“东扩”的核心轴线 城市商务、商
16、业、金融、居住功能的大动脉,四纵一横交通网络的改造升级，拉开了提速东扩的进程,瑶湖片区,高新片区,京 东 大 道,北京路,紫阳大道,昌 东 大 道,本案,高 新 大 道,昌东片区,青 山 湖 大 道,一江三湖战略架构下 高新产业的东扩，带动高尚居住区的东扩,青山湖 政商权贵积聚区,瑶湖 未来高尚住区,艾溪湖 高尚住区形成中,民营科技园,高新产业园,航空城 光电产业园区,本案,青山湖区核心商务圈“六中心”打造，及紫阳大道总部经济带规划 现代商务商贸中心、总部经济中心、 金融保险中心、服务外包中心、文化旅游休闲中心、特色市场物流中心。青山湖大道沿线规划总部经济中心，高新中大道 规划文化旅游休闲中心
17、。,巅峰广场位于3区融汇处，是城市东轴门户，是东部的中心。,高新产业区 GDP占南昌的1/2 全省的1/10,城市核心区,本案,瑶湖新城 大学城/航空城/奥体城,本案,地铁一号线,巅峰广场,2500亩艾溪湖湿地公园+艾溪湖大桥+瑶湖大桥 北京东路紫阳大道城市东轴枢纽+1号地铁线+绕城高速 21万奥体中心+航空城+万顷大学城 +2.55亿巨资打造的水上运动中心,城市东扩交通枢纽的中心、东部新城发展的中心、三湖高尚居住区的中心、总部经济带的中心, 城市东轴中心 未来价值高点 ,本案,区域主要项目情况 一、毫无疑问区域将以紫阳大道地铁一号线为轴线，以绿地项目为中心形成商圈 二、区域投资自住两用特性明
18、显，13年商业项目爆发式集中出现，已知竞争项目有绿地、紫阳明珠、上上城、云中城、泰豪、传奇国际广场、国奥中心等项目,泰豪科技广场,云中城,传奇国际广场,赞城紫阳明珠,绿地新都会,方大上上城,本案,国奥中心,华宸东区国际,城泰凡尔赛宫,绿地新都会,房源为85左右两房，均价6900元/， 房源为170四房，均价8500元/(包括2000元/装修费),思创国际 1、VIP金钻卡20000元抵2%优惠； 2、凭高新注册企业营业执照签约再享3%发展基金。,泰豪科技广场,方大上上城,云中城,传奇国际广场,国奥中心,赞城紫阳明珠,区域竞争格局结论： 一、项目处在高新瑶湖组团南昌东部第一核心商圈，有区域龙头存
19、在 二、区域非住宅类项目总建面积超过100万将在未来三年上市，在未知项目不计算在内的情况下，年均推盘量35万，超过2012年高新区整体13万的非住宅消化量 三、同质化严重，集中化明显，产品以及客户交叉重叠区域大，激烈竞争难免，预计在绿地一家独大的情况下，其他各开发商群雄逐鹿,充分保证物业长久的升值和地位,位于东城核心区，大利好大项目，潜力巨大,城市综合体，宜商宜住，投资性好,交通景观资源，地铁一号线艾溪湖生态公园,充分利用南昌人对新城区开发价格上涨的追崇，2013南昌投资下一站高新瑶湖区,投资与居住皆宜的物业，广泛覆盖各类人群,保证项目品质便利的同时，升值潜力与生活品质均得到无限的提升,SWO
20、T分析自身优势,周边区域尚未完全成熟，商圈配套不完善,项目体量小，内部规划景观有限，对住宅不利,项目开工较晚，市场需要对项目有足够了解,营造优美、高规格的内部配套环境,通过投资、城市综合体等方面的宣传改变观念,由于本项目至明年10月份开盘，建议项目提前推广，建立市场认识度，积累人气。,通过软硬两方面的努力可以得到较好的改善,SWOT分析自身劣势,城市发展前景极好，500强及高科技企业客群,区域规划利好，龙头项目带动区域,住宅市场受到抑制，商业地产迎来黄金期,为本项目建立区域投资、个性形象提供了坚实的基础,充分利用商业供应的区域结构失衡，吸引其他区域客群,区域将有更多外来高素质高收入人口到来,S
21、WOT分析外部机会,区域土地储备巨大，未来风险加剧,同质化竞争激烈,利用体量小优势短平快迅速突破，规避风险,挖掘产品附加值，营销推广寻找差异,打造丰富的产品组合及个性营销推广规避,品牌开发商不断进驻,SWOT分析外部威胁,外部因素,内部能力,SWOT分析结论,项目竞争结论：,核心策略四步走,Three 天下理解的商业项目,商业地产同时面向三个层次购房者（投资者）、使用者（商家）、消费者，这三者形成相辅相成的关系。必需对这三者都进行全面深入的了解和分析，从而对项目进行定位和规划，制定相应的营销策略。 住宅地产面对的群体相对单一，一般只面向购房者。,？,商业地产与住宅地产的本质区别：,商业客户主要
22、以投资需求为主 商业价值支撑靠地段、交通，人气、商圈成熟度、未来规划等 商业销售一般靠造势，通过一系列的大事件把项目的气势造足，然后通过讲故事来说服客户 商业客户非区域投资客比例会占到一定比例，客群职业分布广泛 住宅客户分自住、改善、投资需求 住宅价值支撑点由环境、户型、物业、生活配套、交通以及文化底蕴等决定 住宅销售常用销售手段一般采取蓄客开盘集中成交的形式逼定客户 住宅客户一般以本地客户为主，外地客户较少，但客群阶层集中，区域性强,商业VS住宅,面对消费者，我们所能做的： 想之所想、急之所急。 关注产品之外的投资价值； 投资回报：回报可观大家才会心动 投资保障：有保障大家才敢出手（信心）
23、投资门槛：门槛低才叫座又叫好,未受新政影响的商业地产将脱颖而出，后市更值得期待。 商业地产作为房地产市场繁荣的重要指标，是城市建设发展的重要标志，投资商业往往比投资住宅更有收益保障，而政府出台的一系列政策来打压住宅投资客，住宅投资的力度相对减弱，投资客手中的资金势必转向商业，商业市场“钱”景一片美好。,天下之见：,Four 营销推广定位,项目营销推广难点,1、区域竞争激烈，如何执行前面分析的策略差异化推广项目形象能够通过概念引导使得客户更多关注和认同？ 2、作为一个小体量项目如何做到利润最大化，提升项目溢价空间？ 3、在营销上如何利用好东城高新瑶湖片区发展这一有利因素，使产品推广能够与之有效结
24、合，形成一系列的新闻攻势。,在纽约，地铁成就了一个中央公园。 在上海，地铁成就了一个徐家汇。 在北京，地铁成就了一个金融街。 地铁带来的人流、地铁带来的消费、地铁带来的中心价值的提升 在城市化加快的今天，一条地铁线将带来无尽的商机 如果连我们自己都不相信这里的繁华未来， 难道客户会相信？,定位思考,2009年，随着南昌城市新一轮城市规划的启动，高新瑶湖片区拉开了大规模城市改造序幕，当昔日破落农村的景象还在人们脑子里的时候，现代化城市气势已经拔地而起展现出来了，区域需要找到南昌新的景象，看到南昌新的未来。,定位思考,定位思考,尽管我们不能一一得知，但目前区域竞品以及13年度即将到来的竞品，他们都
25、会竞相说商务价值、投资价值，我们也有这些价值，但问题是我们给客户提供也仅仅是这些物质的表象的东西吗？ 是否我们可以提供商务、投资表象之外更深层次的价值内涵？,定位思考,在投资价值之上如何构建其他价值？,酒店式公寓,它应该是客户在工作、家之外的第三空间,一种新的after work生活理念,定位思考,在投资、办公价值之上如何构建其他价值？,商务写字楼,它应该是给客户构建的是一个企业的圈层,一个全新的资本人士平台,定位思考,在投资、经营价值之上如何构建其他价值？,聚合大商业,它应该提供给消费者精致、风尚、高端消费,一场私享的体验式生活方式,赋予项目一种什么样的内涵和深度，决定了它所彰显的血统气质,
26、承商业文明之精粹，鼎立南昌。,巅峰时代广场 绝非传统意义的城市综合体 它为城市发展提供更多功能性 它为区域发展提升经济增长效应 它为商务商贸合作提供更大的事业平台 它为城市提供更现代的生活方式,深度挖掘价值内涵,风尚生活地标 新锐资本平台,项目整体定位,项目总体命名建议：,巅峰南昌星,酒店式公寓 星寓,商务写字楼 明星大厦,聚合大商业 星光广场,项目总体命名建议：,巅峰天地,酒店式公寓 巅峰公馆,商务写字楼 巅峰中心,聚合大商业 巅峰天地,项目总体命名建议：,巅峰广场,酒店式公寓 巅峰SOHO,商务写字楼 巅峰大厦,聚合大商业 巅峰广场,区域客群描述,2,3,4,1,高新产业园区客户,瑶湖片区
27、客群,昌东区域客户,市区外溢人群,项目目标客户描述,四大区域合围，为项目提供庞大的客户基数；依托产业支撑、拆迁补偿、征收土地、教育事业等决定区域客户购买力充足且客户总量较大,园区内约1800家企业中年龄层次在30岁到50岁的中高层管理人群 文化程度高，认同本项目的地段及属性 高收入水平,入驻区域的企业及企业主 区域大学城教师 区域事业单位职工 文化程度较高、注重生活质量 高收入、高知识,区域近百万的居住群体 京东拆迁户 区域拆迁村镇客群 昌东工业园区 以投资为主的客户,年龄在25-45随之间的中青年阶层 偏高收入水平，有一定的经济承受能力，受市区土地、高房价或投资驱使。,高新产业园区客户,高新
28、区区域面积231平方公里，目前已开发37平方公里，累计土地开发总投资82.1亿元;统计到2009年工业总产值和销售收入近600亿元； 园区企业：进区企业已达580家，其中高新技术企业165家，占全省75%以上； 园区人口：全区企业现有从业人员5.2万人，其中具有大专以上学历的占45%，具有中高级职称的占48%； 经济发展：截止目前，高新区已有15个国家和地区的外商前来投资，外商投资企业达103家，累计实际利用外资2.2亿美元，实际利用内资48.5亿元。去年，全区就引进合同外资8153万美元，实际利用外资5539万美元，实际利用内资11.58亿元，分别为上年的3.7倍、3.2倍和1.5倍。去年开
29、工建设的40个产业项目投资额都在2000万元以上，其中超亿元的有12项，超5亿元的有6项，当年建成投产的有17项。这批产业项目对我区今后的开放型经济发展将起到极其重要的支撑作用。,高新产业园区近580家企业，从业人员5.2万人， 其中3000名外籍专家客户基数大，区域经济发展良好,京东区域客户,湖坊镇 人口总数：区域人口20多万，人均收入：2009年财政收入完成6.94亿元，地方财政一般预算收入完成1.52亿元，农民人均纯收入11920元； 经济发展：湖坊镇工业园：湖坊工业园、进顺工业园、顺外工业园、昌东工业园、进外工业园、盛兴工业园等“十大”村级工业园区，园区企业发展到160多家。 塘山镇：
30、 人口总数：统计到2008年人口约81000人，镇政府驻五联村； 人均收入：2009年财政收入完成5.32亿元，地方财政一般预算收入完成1.08亿元，农民人均纯收入9020元； 经济发展：统计到2008年，塘山镇辖区内有民营企业185家，其中年产值500万元以上的有21家。 京东镇： 人口总数：到2008年人口约46000人；镇政府驻梁万村； 人均收入：2009年财政总收入19164万元，一般预算收入6410万元；农民人均纯收入8400元； 经济发展：京东镇企业以房地产开发、商贸、印刷、针纺、食品加工、建材、运输和旅游业为主，尤以传统炒货闻名遐迩。 罗家镇： 人口总数：全镇区域面积60.6平方
31、公里，总人口7.1万，农业人口5万人，是青山湖区区域面积最大乡镇。 人均收入： 2010年，罗家镇预计实现：全镇生产总值56.6亿元，财政总收入1.5亿元；农民人均纯收入7418元； 经济发展：罗家镇隶属南昌市青山湖区，地处城东，距中心城仅五公里，素有南昌市东大门之称，2010年列入全市推进新型城镇化特色示范镇。,京东区域下辖四镇，总人口数达百万余人，多个知名工业园区，民营企业多家，人均收入较高，购房实力较强,瑶湖片区客户,瑶湖组团人口规模百万 瑶湖组团规划范围为城市二环（昌东大道）以东、昌南大道以北、赣江以南、高新行政边界（焦头河）以西。以艾溪湖、南塘湖、瑶湖为核心，规划控制面积185平方公
32、里，人口规模约80万到100万，建设用地面积约110平方公里。 麻丘新城将建风情小镇 高新区把招商引资的重心向麻丘区域偏移。现已达成意向的项目有6个，包括；投资10亿元、占地面积400亩的现代医药物流园项目；投资约3亿元、用地面积200亩的医药物流项目及疫苗研发项目；投资10亿元、占地面积100亩的百乐门大型娱乐城项目；投资10亿元、面积约200亩的现代家具综合城项目；总投资10亿、占地面积700亩的水上娱乐项目等。这些项目的启动和建成，将形成该区域的重点产业基础。,10余所高校，教师规模达1.65万；区域百万人口规模，麻丘航天城的启动和建设，将带来大量进城人口,社会中上层人物的诱人之作,目标
33、榜样客户精神层面扫描：,1,社会阶层,老板、个体户、私营业主、政府官员、公司高管 已过而立之年，多在30-50岁之间，生活富裕，5子登科，但是距离金字塔顶部具有很一定的距离，他们还在为生活事业进行努力，渴望走向真正的成功。 这部分中产及高产阶层的人是这个社会的真正中坚,2,社会经验,圈层从众，追求高品质 他们已经和奢侈品打交道，名牌也是他们圈层的语言之一。 他们追求这个城市中这个圈层里的共同追求的东西，包括车子、房子、投资的方向。 他们住过5星级酒店，对于精装修有着自己的品味和见解。,3,投资心得,多次置业，住宅商铺、住宅商铺 这不是他们的第一次投资，他们的第一次投资应该是住宅，当第二居所的住
34、宅；然后又投资过商铺；对于二、三线城市的他们，酒店式公寓他们还需要时间完全接受的，但是看中酒管公司、看中投资回报率，看中未来前景。,目标榜样客户精神层面扫描：,是的，微软、ABB等多家世界500强企业，还有中兴通讯、TCL等1800余家国际化企业，更有3000名外籍专家常驻于此。 是的，商务、高管、教育社会高收入阶层人群纷纷齐聚在此地 是的，国家环鄱阳湖经济、江西中部崛起，南昌东城战略汇聚于此 这里将是江西唯一一个汇聚世界眼光的地方！ 一个江西接驳世界口岸 南昌精彩未来在此！,汇聚南昌财智力量,项目总体精神广告语：,金廊轴线 1号地铁综合体,项目属性定位：,营销推广策略,前期,中期,后期,60
35、%以上,30%左右,10%左右,营销费用,分析： 房子好不不好卖，在于人气足不足，人气足不足在于造势。 巅峰项目要速战速决，前期的造势必不可少，建议60%以上的营销预算用在前期，一鼓作气。,剑走偏锋，集中力量，打决战，主导话语权。广度上覆盖，大力度推进，深度传播，短期内创造源源不断的来访量。 非开盘期 报纸 、电视覆盖；户外重点伏击；夹报、短信定向投放；网络深度传播。 开盘期活动节点 点：短信/彩信/直邮； 线：园区内所以大企业推广； 面：搜房网广告页/软文报道/看访团；,媒体策略,推出时机（切入市场时机）现择取决于以下几个因素： 施工进度，工程达到南昌相关规定进度，可售单位楼体达到主体高度一
36、半； 销售工作准备充分（接待中心、样板房、销售人员、销售物料等），储备有一定的意向客户为开盘做好铺垫； 项目整体包装出街，主题定位突出形象价值，有较好的市场认知度；,入市时机,目前已知的几个工程及营销节点： 预计封顶时间2013年11月之前； 预计十月开盘； 预计6月份办理房屋预售证；,入市时机,若是按原计划10月份开盘的话时机是“金九银十”房地产的传统旺季，另外就是营销工作准备时间充裕，此两点应该是开发商主要考虑的因素。但我们还有几个因素需要考量： “金九银十” 预计集中开盘的项目会比较多，无论是整体市场还是区域市场都意味着群狮夺食，蛋糕一定量分蛋糕的人集中出来，势必造成恶劣的竞争； 从近几
37、年市场来看，金九银十的传统旺销局面在慢慢减弱； 下半年国家政策不确定因素加大，增加开盘风险。,入市时机,因此我们认为合适的开盘时机2013年8月上中旬，其他关键节点倒推7月上中旬完成样板房装修，6月份营销接待中心必须开放，原因： 其实在条件许可的情况下，开盘越早越好，与其就10月份扎堆，不如提前开盘截留客户，先下手为强； 房地产行不行就看年中赢不赢，近两年的数据表明，7、8、9月份将成为销售关键月份； 工程以及装修工作存在在上述时间安排内完工的可能性； 赢取高利润的前提是项目现金流充足，先稳后利，价格低开高走。,入市时机,开盘策略,首次开盘推售产品建议酒店式公寓与住宅同步推出，其次推写字楼，商
38、业最后推出： 酒店式公寓相对面积小，总价低，投资门槛低，客户面广，利于前期开盘火爆取得开门红； 公寓与住宅客群重叠可能性大，推广形象上比较好统一，节省营销推广成本； 写字楼是大宗单位可以采取线下销售策略，累计即销售，商业利润最大化的方式就是项目后期逐步成熟，有利于价值最大化所以放最后。,销控策略,公寓先行奇数偶数分层分批推出 防止好房源一哄而上，较差房源空置的现象。能保证每个销售期间都有好的房源，以此提升持续热销场面，提升项目口碑； 写字楼先大客户半层或整层起售不限楼层，然后散客10层以下 优房优选，先以大客户树立项目高度和口碑； 商业后行 整体定位，部分保留，先行招商，返租客户,关键词：量、
39、价、速,推广策略：4分月份提前启动推广，售楼部越快接待客户越好。 媒体策略：全面覆盖、重点伏击、定点垂直打击，极速预热，极速爆发。 推盘策略：8月提前开盘，少量多批次循序渐进，逐渐实现价值最大化。 引爆策略：低开高走，少量多批次，快速引爆，创造轰动效应。 价格策略：跟随区域龙头，达到最大收益。 ,闪电行动：提前造势，借势拉价，集中轰炸，高调引爆，高速跑量。,营销推广阶段划分,项目附加值建议1,营销接待中心会所化，让客户得到尊崇体验，提升项目溢价空间,项目附加值建议2,酒店式公寓带精装，精装风格参考阿玛尼现代奢华主义,项目附加值建议3,成为江西第一引进鸿艺会的项目 或者引入上海丽池会所 将顶层作为会所使用,以上仅为初步构想，希望多沟通多碰撞 The End , Thanks !,