世界中心营销策略报告终稿123p.ppt

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1、城市概况,杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 杭州位于中国东南沿海，是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州素以“人间天堂”、“文化之邦”、“丝绸之府”、“茶叶之都”、“鱼米之乡”享誉天下。 杭州现辖上城、下城、拱墅、西湖、江干、滨江、萧山、余杭8个区和富阳、临安、建德、桐庐、淳安5个县（市），全市面积16596平方公里，人口660.45万。,地理特征 杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东

2、南部交通枢纽。杭州西北部和西南部系浙西中山丘陵区；东北部和东南部属浙北平原，河网密布，是著名的鱼米之乡的一部分。全市丘陵山地占总面积的65.6，平原占26.4，江、河、湖、荡、水库占8%。杭州属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。年平均气温16.2，夏季平均气温28.6，冬季平均气温3.8。无霜期230260天。年平均降雨量1435毫米，平均相对湿度为76%。 综合实力 2006年全市国内生产总值（GDP）达2918.61亿元，按可比价格计算，比上年增长12.5%，连续十五年保持两位数增长。根据国家公布的2006年对美元平均汇率8.1917计算，按户籍人口计算的人均GDP

3、突破5000美元大关，达5431美元，按常住人口计算达到4844美元。财政收入继续快速增长，2006年全市财政总收入达520.79亿元，比上年增长17.6%，其中地方财政收入250.46亿元，增长19.7%。,投资结构 2006年固定资产投资保持适度增长。全年全社会固定资产投资完成1386.68亿元，比上年增长15.3。从投资结构看，第一产业投资1.40亿元，比上年增长5；第二产业投资449.25亿元，比上年增长4.7 ，其中能源工业投资65.78亿元，比上年增长11.5；第三产业投资826.58亿元，比上年增长23.3。 产业结构 大力发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业，积极推

4、进一、二、三产业协调发展。2006年全市第一产业增加值145.36亿元，增长4 ；第二产业增加值1496.15亿元，增长11.6；第三产业增加值1277.10亿元，增长14.7。三次产业增加值结构为5.0：51.2：43.8。,科技教育 坚持科教兴市战略，以科技进步和创新推进科技事业发展。科技成果产业化进一步推进。积极培育高新技术企业和高新技术研发中心，科技企业孵化器建设稳定推进。 杭州集中了浙江省80%以上的高等院校和科研机构，其中普通高等学校36所，在校大学生35.19万人，比上年增长12.1; 研究生2.34万人,比上年增长13.3；自然科学研究机构80余个，各类专业技术人员30多万人。

5、著名学府浙江大学更是人才济济，科研力量雄厚。 旅游资源 杭州旅游资源丰富。钱塘江、富春江、新安江和千岛湖、西湖以及天目山为组合的黄金旅游线蜚声中外。西湖风景名胜区是中国十大景观之一，总面积60.8平方公里，融名胜古迹、园林山水为一体，被国家列入申报世界自然与文化遗产预备名单。2002年，西湖南线整治完成，重建了雷峰塔，使“雷峰夕照”的美景再现人世；2003年，杭州建成开放“杨公堤景区”、“新湖滨景区”和梅家坞茶文化村，一展300年前“一湖映双塔、湖中镶三岛、三堤凌碧波”的历史风貌，圆“一湖二塔三岛三堤”西湖全景世纪之梦。2004年，又对西湖北线景区进行了综合整治，使北山街夜景更加迷人。全年接待

6、国际旅游者151.36万人次，国内游客3265.96万人次，全市旅游总收入达到465亿元。,基础设施 航空、公路、铁路、水运、环境保护、公用事业等发达。 产业特征 工业是杭州国民经济的支柱，已形成较为完备的制造业体系。电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料五大支柱产业基础雄厚，有较强的市场竞争力。 开发区介绍 杭州有五个国家级开发区、六个省级经济开发区和多个特色园区。 五个国家级开发区是：杭州经济技术开发区、浙江杭州出口加工区、杭州高新技术产业开发区、萧山经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区。 六个省级经济开发区是：余杭经济开发区、临安经济开发区、富春江经济开发区、桐庐经济开发区、

7、千岛湖经济开发区、建德经济开发区。,城市性质 新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心。 城市规模 全市人口现状为687.80万人，2020年全市总人口达到850万（市区总人口为530万）。 近期（2005年）市区城市用地规模为290.39km2，远期（2020年）市区城市用地规模为453km2。 城市布局结构 新一轮总体规划提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的发展战略，提出“南拓，北调，东扩，西优”的发展方向，并明确了“东动，西静，南新，北秀，中兴”的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为

8、钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局，采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带”的开放空间结构。,建设时序和远景展望 建设时序：实施旅游西进，优二兴三战略；积极实施跨江向南发展；实施城市东扩、沿江开发战略；远景展望至2050年，城市社会经济发展主要指标达到发达国家当时水平。 结论 从杭州市的总体规划来看，政府重点培育的区域主要在滨江、下沙、钱江新城区域、三墩区域，相对以上区域，政府投入的力度相对较小。对于住宅物业来说，滨江、下沙和钱江新城的区域效应就要好于别的区块效应。,钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通

9、便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15、8平方公里。计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，其中钱江三桥下游（清江路）至运河出江口一带为钱江新城的核心区，即杭州未来的中央商务区（CBD）；由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地约4平方公里，规划总建筑面积约650万平方米。余下地块为二期工程。,钱江新城整体规划,钱江新城核心区块即中央商务区形成“双轴、双核、两带、七片”的规划布局结构，即以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国际会 议中心等文化建筑

10、构成核心区的主轴线，沿富春江路构成核心区以商务、滨河休闲活动功能为主的发展次轴线，结合城市主次干道将规划区划分为相对独立的七个片区，包括行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区和滨江休闲旅游憩区。,钱江新城核心区块规划,写字楼 总体判断 杭州的写字楼市场整体气氛良好 供应：核心商圈表现乐观，外围空间发展迅猛 需求：客户类型与区域特色吻合，投资性需求增加 租金稳中略升，市场呼吁差异化产品 杭州写字楼市场商圈 黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈、湖滨商圈、城站吴山商圈,商业 杭州是浙江省会，是全省政治经济、科技文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史

11、文化名城，也是长江三角洲重要中心城市和我国东南部重要交流枢纽。杭州商业历史悠久，“钱塘自古繁华”，是千余年来的商业都会。杭州的城市性质和发展目标决定了它必须要具有较为发达的商业零售业。“构筑大都市、建设新天堂”战略的实施，为商业零售业的发展创造了良好的机遇。杭州经济、城市自身的特点蕴含了有利于商业进一步发展的因素。 （1） 宏观经济环境有利于商业发展 （2） 资本投入足以保障商业的发展 （3） 相关产业带动和支撑商业发展,由于杭州写字楼市场历来界限比较模糊、统计口径变化频繁，我们本着重视风险的原则，选取包含各类商住两用物业在内的体量作为分析样本。 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在20

12、02年和2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的盲目建设和无效供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。 根据2004-2006年杭州市土地出让信息，我们可以很清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。,杭州写字楼市场供给,2007年写字楼销售情况,杭州写字楼历年供给,2004年杭州分区写字楼用地供应情况,2005年杭州分区写字楼用地供应情况,2006年杭州分区写字楼用地供应情况,根据控制性详细规划要求，规划 区域总开发建筑面积控制在655万平方米左右。在开发强度上，沿新安江路和灵江路的地块容积率较高，基本上在6-8之间，建筑高度

13、大多以低限控制在150米以上；沿钱塘江地块的开发强度较低，容积率在3左右，建筑高度控制在60 米上下，会展中心区块强调大体量和1.5的低容积率，而配套设施用地容积率则适当提高，约在3.5到4之间；规划的预留用地提出了0.5-0.8容积率的控制要求。,开发强度,钱江新城土地供应情况,钱江新城土地供应情况,钱江新城核心区可建30幢商务大楼，其中包括4幢酒店、2幢金融大厦、5幢酒店式写字楼和19幢商业办公大楼。这些项目基本在2005年开始逐步开工建设，首批引进的21家企业集团，开发量预计达152万平方米。到2010年为止，钱江新城将建写字楼400万平方米。,部分项目基本信息表,部分项目基本信息表,部

14、分项目基本信息表,部分项目基本信息表,钱江新城的规划定位是成为杭州市未来的CBD（Central Business District）。因此对CBD有所了解将有助于我们研究钱江新城的未来模式。而实际上，到目前为止对CBD的界定尚没有一个绝对的量化标准。从全球范围看，一般的CBD都有如下特征：写字楼占有较大比例；大量便捷的交通设施通向城市各地；金融机构大量汇集。香港中环地区即为一个较成熟的CBD。 CBD的经济特征 CBD 在经济方面的典型特征是聚集性与辐射性。聚集的程度一般与其经济辐射 的能力具有较强相关关系。目前长三角地区已初具规模的CBD只有一处，即上海浦东陆家嘴金融中心。整个长三角地区基

15、本上都涵盖在其辐射范围之内。对上海的经济附属地位决定了杭州市未来CBD的定位应以与上海呈交错互补发展为主。成功的钱江新城须要较好地发挥浙江省及沿省部分地区经济的中级枢纽作用。 CBD的主要构成行业 从已有经验来看，目前成型CBD中，财经、专业服务、贸易、信息技术等行业 构成了已有租户的主体。,香港中环地区写字楼租户行业结构,杭州黄龙地区写字楼租户行业结构,从杭州本地现有写字楼出租均价最高的黄龙区的情况看，主要构成行业除上述 几类外，还包括生产制造业等。对这部分行业的未来发展方向与速度作趋势性预测，将有助于我们对未来杭州市写字楼市场并进而对钱江新城项目需求方的数量及结构进行判断。,钱江新城俨然已

16、经成为杭州写字楼市场中的第一梯队。无论从地区影响力、政策还是规模效应，都是其他区域无法比拟的。,钱江新城板块2007年1-9月各类型商品房销售套数变化表,钱江新城板块2007年1-9月各类型商品房销售均价变化表,2007年10月房博会问卷调查相关结论（写字楼）,在54个受访者中，超过半数的人来自于民营企业，有34位，占了有效问卷总数的64.2%；接下来是选择“其他”的，占到了10位，占了18.9%；没有三资企业。这也体现了浙江省民营企业的数量和实力。 在被访者中，房地产的和商贸服务类，分别占到了20.4%和18.5。其他的都分布的较为零星。 在54名被访者中有29位目前所在公司的写字楼是购买的

17、，占到了总数的55%，其余的25位的公司写字楼是租用性质的，所以被访者所在公司的写字楼性质在购买和租用两项上大致是数量参半的。 在调查中，选择“购买”、“租赁”和“尚无打算”占的比例都差不多，分别占了总数的37.7%、30.2%和32.1%。但看得出打算近两年更新写字楼的占到了36位，占了总数的67.9%，这表明受访者目的性较强。 受访者的调查结果显示，最受关注的是黄龙商圈、武林商圈和文教商圈，分别占到了13、12和11人次的选择，分别占到了54份有效问卷的24.1%、22.2%和20.4%。传统三大成熟商圈的庆春商圈只有5人次的选择，只占到了54份有效问卷的9.3%。新兴的钱江新城、滨江和城

18、站商圈各有6人次的选择，都占据了54份有效问卷的11.1%，说明这几个商圈开始受到市民的关注。 从调查结果来看，购买或租赁写字楼单纯是为了投资的比例比较小，只有15.1%，而为了自用和处于综合考虑的比例平分秋色，各占了41.5%和43.4%。 从被访者倾向的写字楼物业类型来看，似乎不具有明显的特征性，相比之下纯写字楼所占比例率高，达到了53%。 从问卷的统计结果来看，选择在100-500平方米的占了大多数，其中选择100-200平方米的有15人次，占总数的28.8%，而选择200-500平方米的有21人次，占总数的40.4%。选择大于1000平方米的也有4人次,占了总数的7.7%，说明也有部分

19、大中型的企业也正在物色写字楼的投资。 有将近80%的人选择愿意承受的单价在6000-12000元/平方米。其中选择8000-10000元/平方米的最多，有30.2%，选择6000-8000元/平方米的有24.5%，选择可以承受10000-12000元/平方米的也有24.5%。15000元/平方米以上的选择的只有1.9%了，这也说明了对于高端的写字楼的投资不是写字楼市场的热点。 调研情况显示，关注“自行购买自行租赁”的方式的最多，有22人次，占了43.1%；其次是“自行购买委托租赁”的方式，由19人次，占了37.3%;最少的是“带租约销售”的方式，有10人次，只占了总数的19.6%。表明大家对写

20、字楼的购买和租赁还是比较倾向自由度较高、自主权较高的购买租赁方式。,2007年10月房博会问卷调查相关结论（写字楼）,问卷显示，被访者所希望的写字楼物业管理费主要集中在8元/月/平方米以下，最多的是选择5-8元/月/平方米，有40.74%，相信这个档次是投资者普遍可以接受的价格档次；其次是选择5元/月/平方米以下的，也有37.04%。而选择15元/月/平方米以上的只有3.7%了，说明很高端的物业管理可能其需求市场不大。 调查结果显示，希望通过租用的方式获得泊车位使用权的比例较高，占到了55.56%，而其余的44.44%的选择的是购买的方式。 其中要求2-3个泊车位的最多，有37.04%；其次是

21、1个泊车位的，有25.93%；再次是选择4-5个泊车位的，占了20.37%；最少的是选择5个以上的，占了16.67%。随着私家车的占有量的提升，众多的中小型对于车位的要求也越来越明显。 在最注重的置业因素这一栏中，“地段”占了绝对的优势，占到了70.37%,说明在众多置业因素中，购买者最迫切最关注的因素就是写字楼所在的地段。 在第二注重的置业因素一栏中，“价格”和“环境”占据了较大的份额，分别占到了30.77%和26.92%。可以看出在选择写字楼时，价格和环境也是人们很关注的两个置业因素。 在第三注重的置业因素一栏中，“物业管理” 和“发展商品牌”占据了较大的份额，都占了19.61%。可以看出

22、在选择写字楼时，物业管理和发展商品牌也是人们较为关注的两个置业因素。 在关于三栏总共157人次的选择中，地段和价格最受人们关注，本别占到了47人次和30人次；其次较为人们关注的是环境、发展商品牌和物业管理，分别有22人次、19人次和16人次。 问卷统计结果反应，有39.62%的人选择了全装修，另有35.85%的人选择了公共部分装修，说明大家对写字楼的统一装修有较高的认可度。 调查中发现被访者中有46.3%的人青睐敞开式大开间，有31.48%的人喜欢大开间套房。说明人们比较青睐于办公场地是大开间的感觉。 在业主对配套设施的要求的问题上，问卷的结果呈现出明显的特征性。无论是配套设施要求最强烈的选项

23、还是第二强烈、第三强烈的选项，“银行”、“餐厅”和“商务/票务中心”三者总是占据了多数。这说明“餐厅”、“银行”和“商务/票务中心”是人们对配套设施要求较为必需的三个设施，也是人们习惯上评价写字楼配套设施的标准。 据调查来看，选择要装中央空调的占到了82%，说明大家对写字楼中央空调的需求性很大。其中选择户式中央空调的和分时段大厦中央空调的人最多，分别达到了32%和30%。 经过简单的交叉分析可以看出，不同类型的公司在选择写字楼时，会充分地考虑该写字楼所处商圈的整体氛围与其公司的主营行业性质是否吻合。所以有写字楼潜在需求的公司的倾向的商圈会与其公司类型密切挂钩，从而进一步符合和强化该商圈特定的氛

24、围。,总部经济是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。纽约、新加坡、香港是全球公认的发展总部经济的典范。我国的总部经济还处在初级阶段，目前发展类型主要有四种： 国际都市型城市，其特征拥有强大的总部资源优势，总部经济发展基础优越：这些城市最早发展总部经济，发展也相对规范，成熟；主要吸引跨国公司亚太地区总部，国内大型企业总部，代表城市为北京和上海。

25、 沿海区域型中心城市，这类城市主要聚集在沿海地区，这些城市有良好的区位优势、发达的经济基础、较高的知名度和优良的发展环境，在全国率先发展起面向省内外跨区域发展的总部经济。代表城市：天津、广州、深圳、大连、青岛、厦门、沈阳、济南、南京和杭州。 中西部区域型中心城市，这些城市借助低廉的成本优势和广阔的市场容量，广泛吸纳总部入驻。 特色型中心城市，如苏州台资总部经济，福州和泉州港澳台总部经济。,总部经济,截至目前外地企业总部入杭的已突破50家，其中包括吉利集团、苏泊尔集团、康恩贝集团、华大集团、宋城集团等。总部经济的发展，不仅给杭州带来了大量的税源，而且随着企业核心机构的进入，对杭州的产业发展、产业

26、机构升级和技术创新业开始发挥巨大的推动作用。这些企业大部分在经济开发区自建总部大厦，在杭州还尚未有集中型总部基地或园区项目对一些特殊高科技的受国家政策扶持的产业如通信信息技术产业开售，但事实上由于浙江省有相当多的中小公司或是一些大型公司研发部门缺少一个综合配套齐全，环境优美，集成化程度很高的生态型办公区。产业布局，按照“两带十园多块”的空间布局规划，着力建设杭州湾具有国际竞争力的信息产业基地。全省拥有国家电子信息产业基地、国家软件产业基地、国家集成电路产业化基地、国家动画产业基地、国家数字娱乐产业化基地、国家杭州文三路信息服务街区各1个，国家和省级产业园区12个，初步形成以软件、集成电路、通信

27、、计算机及网络产品为代表的环杭州湾信息产业带，以智能家电、机电一体化等为代表的温台沿海特色产业集群，以磁性材料、半导体材料等为代表的金衢丽特色块状产业区。 “十一五”信息产业发展总体目标：“增两倍、两突破”，即全行业销售收入在2005年的基础上增加两倍，在关键技术和核心产业领域取得突破性成果，结构调整取得突破性进展。到2010年全行业信息产业销售收入达到8000亿元（其中电子信息产品制造业达到6500亿元），占全国信息产业经济总量的比重由目前的7.2%上升到10%；占全省工业销售收入总量的比重由目前的12%上升到15%；全行业工业增加值达到2000亿元，占全国信息产业增加值的比重达到9%，占全

28、省GDP比重达到10%；出口交货值达到2500亿元，年均增长26%左右；实现利税500亿元，年均增长18%左右。 其主要任务：实施七大工程，即核心产业突破工程、主导产业升级工程、国家电子信息产业基地（园区）创建工程、大公司大集团培育工程、信息技术改造提升传统产业推进工程、信息服务业壮大工程、应用电子崛起工程。 坚实的经济基础加上良好的产业发展环境使得浙江省的信息技术产业发展迅速，政府的产业规划给本项目的投资开发奠定了良好的政策基础。,杭州市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见（试行） 杭政20078号 各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位： 为加快总部经济发展，发挥杭州“省会经济

29、”资源优势，增强中心城市的辐射带动功能，提升城市国际化水平，结合我市实际，提出如下意见。 一、指导思想和基本原则 （一）指导思想：以科学发展观为指导，大力营造适合总部经济发展的良好环境，吸引符合杭州产业发展导向的企业总部向杭州集聚，促进杭州的产业结构升级和城市经济转型，进一步提升杭州的综合竞争力。 （二）基本原则：总部经济和城市发展相结合；总部经济与产业导向相结合；总部经济和浙商回归相结合；总部经济和楼宇经济相结合；培育总部和引进总部相结合；政府引导和市场主导相结合。 二、引进总部的重点及产业导向 （一）引进总部的重点：在培育在杭企业总部的基础上，重点吸引跨国公司和国内大企业集团来杭设立大区域

30、性总部和研发、营销等职能型总部，大力吸引行业中处于领先地位的省内外民营企业来杭设立总部。 （二）产业导向：以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为重点的高技术产业；以重大技术装备制造、汽车及运输设备制造、重大项目成套（配套）装备制造、仪器仪表、精细化工等为重点的新型重化工业；以纺织服装、食品饮料、新型建材等为重点的传统优势工业；以信息服务与软件、商贸与物流、金融服务、中介服务、文化创意等为重点的现代服务业；以国家级、省级农业龙头企业为重点的现代农业等。,三、总部经济规划布局 以形成总部集聚区为目标，以“一核、八区块”为重点进行总体功能布局。“一核”指钱江新城和钱江世纪城，“八区块”分别为武林区

31、块、高新区块、下沙区块、黄龙区块、湖墅区块、临平区块、湖滨区块、庆春区块。 钱江新城和钱江世纪城。以钱江新城及钱江世纪城中央商务区为发展中心。集聚产业以房地产、会展、国际商务等现代服务业和部分先进制造业为主。 武林区块。以武林商务圈包括武林商圈、延安路和庆春路两侧等为发展中心。集聚产业以金融、文化、信息通讯、商贸、中介、服装设计、会展等现代服务业和部分先进制造业为主。 高新区块。以高新区总部园区包括府西路区块、府东路区块、沿江南岸部分区块及沿江南大道部分地块为发展中心。集聚产业以生物制药、通信、动漫、创意等产业为主。 下沙区块。以杭州经济开发区为发展中心。集聚产业以电子信息、生物医药、包装、汽

32、车、机电设备、新材料、新能源等先进制造业和物流等产业为主。 黄龙区块。以西湖区黄龙商务圈和浙大科技园包括文三路和浙大紫金港校区周边等为发展中心。集聚产业以旅游、商务、会展、创意设计等现代服务业和电子信息等先进制造业为主。 湖墅区块。以湖墅路两侧包括米市巷地区、卖鱼桥地区和拱宸桥地区等为发展中心。集聚产业以文化创意、信息服务、商务、会展等现代服务业和部分先进制造业为主。 临平区块。以临平城区为发展中心。集聚产业以先进制造业及物流、商贸等现代服务业为主。 湖滨区块。以湖滨休闲旅游商务圈包括吴山广场等为发展中心。集聚产业以旅游、商贸、商务、会展、创意设计等现代服务业为主。 庆春区块。以庆春广场、新东

33、站地区为发展中心。集聚产业以商贸、商务等现代服务业为主。,四、引进总部的资格认定及条件 （一）在杭设立总部的企业指： 1.国家和中央部委确定的大企业（集团）； 2.世界500强、国内500强、国内民企100强企业； 3.各类金融机构和上市公司； 4.注册资金不低于5000万元人民币、总资产不低于1亿元人民币、年销售额不低于3亿元人民币的国内外企业（其中房地产企业注册资金在3亿元以上）； 5.符合杭州产业发展导向，经市发展总部经济领导小组认定的新兴行业的领军企业等。 （二）上述五类企业在杭设立总部符合以下条件，经认定可享受本意见中的各项优惠政策： 1.从市外引进，具有独立法人资格，纳税登记在杭州

34、市； 2.实行统一核算，并在杭州市汇总缴纳企业所得税； 3.在中国境内投资或授权管理和服务的企业不少于3个。,五、鼓励总部经济发展的优惠政策 （一）对从市外引进、在杭州设立的各类企业总部（不包括房地产企业），根据其年地方财政贡献环比增长额，自开业之日起实行3年期的财政奖励。注册资金在5000万元8000万元（不含）的，实行30%的财政奖励；注册资金在8000万元以上的，实行40%的财政奖励。奖励期满后，按杭州市促进大企业集团发展的相关扶持政策执行。对从市外引进的房地产企业总部，自开业之日起3年内，视其对地方财政贡献情况给予一次性奖励。符合产业导向，进入总部集聚区建设总部大楼、租赁购买写字楼的总

35、部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。奖励、补贴资金由市财政和所在区、县（市）按财政体制分成比例分担。 （二）来杭总部设立科研中心的，其用地按照杭州市人民政府办公厅关于印发鼓励企业建立和引进研发机构实施办法的通知（杭政办200625号）的有关规定办理。 （三）经市发展总部经济领导小组审查并报市政府批准为总部用地的地块，可采取挂牌方式公开出让。为保证总部用房作为总部经济发展的载体，对已约定为总部办公用房部分不得分割转让。 （四）高新技术企业总部、研发性总部及进入杭州高新开发区的企业总部，经认定后可按规定享受相关政策。 （五）从低收取总部企业的行政管理性收费。进入杭州高新开发区、经济开发区、钱江

36、经济开发区及钱江新城区块的总部企业，免收其属市级执收和有权减免的行政性收费。 （六）总部企业实施技术改造，在5县（市）设立生产基地，参与西部大开发、“山海协作工程”等，符合杭州政策导向的，可优先享受相应的扶持政策。 （七）总部企业可参加杭州市劳模、先进等评选活动。市有关重要会议可视情邀请总部企业负责人旁听。 （八）允许有条件的集团总部建立相应专业的评审委员会，开展专业技术资格评审工作。集团公司总部主要负责人符合条件的可直接申报高级经济师职务任职资格。 （九）企业总部负责人及家属、企业中层管理人员需办理户籍入杭的，按照市政府关于鼓励来杭投资发展的若干意见（杭政20016号）执行。 （十）新引进总

37、部的企业负责人未成年子女入学，由教育行政部门给予照顾安排。,（十一）总部企业引进人才进入绿色通道。其高层管理人员要求柔性流动到杭州工作的，给予办理人才居住证，享受相关市民待遇；其引进的高层次人才，可按相关规定申请杭州市引进人才专项用房；引进的有突出贡献人才可按相关规定申购杭州市有突出贡献人才住房。 （十二）对促成市外企业总部进驻杭州的个人（不包括公务员）或中介组织，按照市政府办公厅关于外地来杭投资项目引荐者实行奖励的若干意见（杭政办20016号）及补充意见的规定给予奖励。 六、打造总部经济发展外部环境 （一）成立由市领导挂帅，市相关部门、单位参加的杭州市发展总部经济领导小组，负责总部经济布局规

38、划、政策制定、资格认定、证书颁发及重大问题的协调工作。领导小组办公室分别设在市经合办和市外经局，具体负责总部经济发展的日常协调工作，研究解决总部经济发展中遇到的困难和问题。 （二）大力发展各类新型服务业，大力引进各类高校、科研机构和特殊人才，为总部经济发展提供完备的产业支撑、良好的科研支撑和充足的人才支撑。 （三）加大对总部集聚区基础设施的投资力度，完善公共配套服务，为总部企业创造优良的商务环境。 （四）市工商、财税和统计部门要增加总部企业识别标志，建立总部企业信息库。市各部门要将总部企业作为重要服务对象，定期召开经济情况通报会和意见征求会。 （五）总部企业凭认定书可享受由辖区招商部门全程代办

39、工商税务等相关手续、在市级各管理部门优先办理相关手续、享受行业重点企业待遇等服务。 （六）为总部企业融资、上市做好协调和服务工作。 （七）配合做好通关协调工作，为总部企业在货物进出关、主要高级管理者出入境等方面提供便利。 各区政府、开发区管委会及市各有关部门要根据本意见研究制定具体实施办法。 鼓励各县（市）根据自身基础和产业特色，积极创造条件，合理规划布局，发挥总部经济效应。 本意见自发布之日起施行，由市发展总部经济领导小组办公室负责解释。 杭州市人民政府 二七年七月九日,本项目位于杭州市钱江新城CBD核心区域，东面正对杭州大剧院，东南面对钱塘江和城市绿地、城市阳台，西北面对市民中心。 项目总

40、建筑面积约267781平方米，集金融办公楼、商务式酒店、五星级宾馆于一体。项目共分三期开发，依次为写字楼、商务式酒店、五星级酒店。,本案,项目位置,本项目地块先天优势明显，拥有优越的自然景观资源以及政策优势，因此，我们定位时必须充分利用这些优势点。 项目所在区域未来面临的市场竞争压力巨大，且拥有的先天优势条件相差无几，因此，这就要求我们在客户定位、产品塑造以及营销概念的提炼上要形成差异化，并具有高度的市场前瞻性。 本项目拥有一个具有唯一性的优势点，即五星级酒店，因此，我们在营销手法上必须充分整合酒店资源，创造出更多的产品附加值。,项目属性定位 产品类型：国际标准甲级写字楼、商务式酒店、五星级酒

41、店。 区域属性：CBD商务中心、行政中心零距离辐射。 规模属性：近27万平方米，多元化的空间发挥和利用。 功能价值属性：着眼于CBD国际商务平台，服务于杭州钱江新城CBD建成后对高功 能、高价值、高服务的高端客户的使用要求。 国际商务属性：采用国际标准五星级酒店服务，设置多种生活娱乐设施、商业配套设施、商务交流设施，为CBD打造全方位的国际服务配套设施。,CBD前沿首席商务集群,项目整体运营模式,世界银行公布投资环境排名：杭州综合排名第一 世界500强企业选址要素： 总部与本地共同决策 全面的成本测算 保持适度的灵活性 交通便捷程度 业主及物业的选择 客户的构成 租售的选择 第三方咨询顾问,目

42、标客户定位,目标客户综述：立足杭州本地大型企业，吸引浙江/长三角经济圈内综合实力雄厚的企业。 从地域范围来看，浙江省境内的大中型企业、长三角地区有意象中心城市靠拢的企业、全国其他发达省份驻地代表设立分公司的企业集团、外资企业。 从企业规模来看，以规模型和成长型企业为主，包括新兴行业发展迅速的大中型公司、大中型民营品牌企业、大中型国有品牌企业。 从企业性质来看，以金融保险、信息技术、贸易、生产制造型企业为主。,一对一访谈需求特征：来自浙江某中型企业CEO的建议 办公大楼内部 办公面积：合适的每层建筑面积：10001500平方米， 网络通讯：带宽要求比较高，在保证每个用户常规网络需要的前提下，预留

43、一定量的光缆接口， 国际通讯专线、针对特别用户，跨国公司需要多套电视会议系统。 休闲空间：在每个楼层中需要面积40左右的共享空间，例如类似于咖啡吧等共享交流平台。 供电系统：三路供电或者三路以上供电，尽可能防止无端断电。 空调系统：新风量高，可设计能使块状办公区域达到制冷或制热效果的空调系统，部分区域使用 VRV系统。 会 议 室：每层至少一个，5060M2，同时需要小间会议室若干间。 门襟系统：连带考勤系统，最好能有一卡通系统，能够解决从门禁到信息安全的一系列相应问题 停车位：最好按照1个车位/10人的标准配备相应的停车位 文印档案室：相对独立的文印室；设置档案室，安全保存的需要。 吸烟室+

44、休息室：良好的抽风系统和设备。 储藏室：堆放一些杂物或放置一些清洁用具；及卫生保洁员休息等。 洗手间：一律采用马桶，提供手纸，并保持卫生清洁。,办公区域外部,办公面积：合适的每层建筑面积：10001500平方米， 餐厅食堂：稍微上档次的中高级餐厅，至少包厢要档次性 宾馆酒店：至少一间三星级以上宾馆，用来接待企业相关客户； 单身公寓：基本类似酒店式公寓；要求有空调、热水（集中供暖、供水）、洗衣、厨房，但面积 不宜过大。 自动取款机：ATM自动取款机，便于员工临时取钱，最好有银行 交通方面：引入公交车，或者考虑给员工配定点定时班车。 休闲空间：在每个楼层中需要面积40左右的共享空间，例如类似于咖啡

45、吧等共享交流平台。 大型会议中心：也是大型的公共演讲厅，园区也可对其他企业进行出租。（至少可容纳几百人）,价格定位,定位依据：由于目前钱江新城核心区块内只有一个写字楼项目在售钱塘蓝鲸国际。该项目目前的销售均价为18000元/平方米。以此为依据，通过产品、景观等综合因素的比较，我司认为本项目的价格应在： 2500030000元/平方米,第六部分 营销推广篇,CBD首席商务集群,一个中心,三条主线,城市线、项目线、产品线,推广核心,沿城市线、项目线、产品线三条主线炒作，互相弥补，互相渗透。 通过“借势”、“造市”、“做事”的由外到内的递进式手法，提高项目的知名度、美誉度，树立良好品牌形象，最终形成

46、对市场、对购买、对投资的拉动，达到销售及项目经营的目的。,推广思路,（借政府大环境）,城 市 线,动力认为商务物业的销售与推广不单纯靠发展商向市场的推动、很大程度上更需要政策面的拉动，钱江新城有独特的地理优势、政策优势、景观优势等等，这意味钱江新城将进一步发挥其作为杭州政治中心的龙头地位，成为杭州与世界交流的窗口，中心区的发展将一日千里，成为一个重要的财富聚集地，事业的核心王国。中心区与本项目的关系是相辅相成的，总部基地的国际商务价值、投资价值与升值潜力是项目附加值的最大体现。,借势,推广线,项 目 线,造 市,（炒作项目市场）,动力认为本项目在市场中处于一个概念时间差的有利时机。本项目应利用

47、此时机率先旗帜鲜明的打出“CBD首席国际商务集群”的概念，抢占市场制高点，形成了三大利好因素： 作为总部基地核心地段的商务地产项目，引领市场概念。 目前钱江新城还没有一个具备高品质，大规模、定位明确的国际级商务地产建筑综合体； 项目的写字楼与酒店在钱江新城是一个标志性的物业，将其包装成为一个地标性 的建筑群，有利于项目建立起一个高档项目的市场口碑。综合项目优势，制造项目引爆点为后续推广销售打好扎实基础。,产 品 线,做 事,（细节卖点刻画）,动力认为在产品线的推广中，要首先避免市场占位的偏差。本项目处于钱江新城核心地块。在推广中，项目形象应建立在大杭州的核心位置的基础上，为项目的高价位、高质素

48、奠定有力支撑点。 将宣传的重点从“借势” “造市”转到“做事” ，强化对目的卖点、内涵诉求。 以买家的实际利益为导向，将传播与促销紧密结合，强化传播的促销功能。,城市线（世界中心的“脸”）,城市线,趋势篇,区位篇,价值篇,彰显城市地位,钱江新城定位 为杭州市的政 治、经济、文 化、商务的国 际化新城,建设中的 总部基地核心,商务价值 景观价值,1、钱江新城是世界中心项目获得新闻关注和造势成功赖以存在的前提和立足点。 2、从钱江新城的城市定位和城市发展趋势看，钱江新城是杭州与国际接轨塑造城市的形象名片。 3、钱江新城是杭州未来面向世界，展示“区域性产业型国际化城市”的首张王牌。,项目线（世界中心

49、的“脉”）,项目线,功能篇,商务篇,投资篇,彰显项目地位,商、住、商业 一体化,CBD首席国 际商务集群,巨大的商机 和升值潜力,滨江区总部基地缺少国际级的商务服务系统,世界中心与国际同步的顶级商务地产服务系统,领跑杭州市首席商务地产。 引领杭州商务办公、商住时尚、会展服务、办公服务新形象。 强化世界中心在杭州极富个性的项目形象。明确、响亮地提出开发理念。 传达本项目在开发上全新市场占位的新尝试使得其可投资性加强。 展示世界中心理想的商居环境与高综合素质。,产品线（世界中心的“魂”）,产品线,品质篇,经营篇,服务篇,刻画项目品质,国际建筑大师 倾心之作 高品质材料 高质量的施工,发展商的 经营理念,101标准 商务服务,1、强调专业公司的资历、经典作品和权威性，对市场和消费者形成说服力和冲击力度（GMP、Oakwood管理公司的品牌及资历）。 2、体现出真正关心钱江新城商业企业利益，真正从专业服务角度出发，解读产品品质（写字楼、公寓）。 3、将世界中心精益求精、追求完美，将楼盘综合素质NO.1的特质传达给消费者。 4、专业服务的酒店化、智能配