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1、,德金8号国际广场,PARADISE WALK SHOPPING MALL,城市中轴 繁华领地,感谢贵公司给予我司信任，很荣幸参与贵公司织金德金8号项目，商场部分的招商方案的投标，谢谢您的聆听。 我司长期扎根于贵州省内，专注于商业的设计规划建议、商业定位、业态组织、招商工作组织开展等。是贵州省内少数专业性的商场招商运营机构。凭借长期的招商经验，积累了大量的商业定位、商场设计的成功经验；并拥有众多的战略性商业资源。 相信在贵公司的信任支持下，充分运用我司的专业经验和商业资源，我们有充足的信心能够完成对德金8号项目商场部分的招商运营打造，并确保完成贵公司的经营目标。,此方案仅为商业定位及业态规划之
2、建议，具体的招商组织等方案将在本方案通过后，于合同约定周期内进行提交。 本方案为我司经验智慧结晶，若无授权，请勿随意传阅，谢谢。,知己项目分析,立业业态定位分析,知彼织金商业调研,观天时建设规划,明地利城市概述,乘天时，占地利，用人和， 方城春秋之功业,明地利区域概况,贵州织金德金8号,毕节；贵州高原屋脊，位于贵州省东北部，乌江、珠江发源地，地处东经1053610643，北纬26212746之间，东临省会贵阳和遵义、南接安顺市和六盘水市、西与云南交界、北与西川接壤. 交通区位有着较好的区域优势，是一个资源富集之地。 1988年经国务院批准建立的“开发扶贫、生态建设”试验区，西部大开发拉开序幕的
3、地方。,资源丰富，地理区位优。但配套差。,市域辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章8县市，幅员26853平方公里。 全区生活着汉、彝、苗、仡佬、布依、白族等30多个名族，总人口732万人，少数民族人口占总人口的28%。,人口众多，大量少数民族聚。,2008年，在国家的大力扶贫政策支持下，毕节各基础设施条件开始改善，社会投资高速增长。,毕节市由于具有丰富的自然资源，故主要投资产业为第二产业，其次为第三产业，最后为第一产业。,投资增速高速上涨， 社会财富快速累积。 社会投资及消费能力储量快速壮大。,织金位于贵州中部偏西，地处乌江上游支流六冲河与三岔河交汇处的三角地带，县城距省城贵阳15
4、7公里，国土面积2868平方公里；总人口108万；属亚热带季风气候，冬无严寒，夏无酷暑；,织金，正以丰富的矿产资源而蓄势待发，以独特的旅游资源而驰名中外，以特殊的区位优势而彰显活力，以如火如荼的项目建设展现生机，更以其开放的姿态在古老而文明的热土上铸就新的辉煌。,织金为人口超百万的大县，煤炭等自然资源丰富。,2011年财政收入突破15亿元，地方一般预算收入完成9.3亿元。规模以上工业企业实现总产值17.23亿元。金融机构存贷款余额分别为66.84亿元和26.07亿元。非公有制经济从业户11047户。社会商品零售总额16亿元。农民人均纯收入3167元。城镇居民人均可支配收入13383.43元。,
5、积极推进新型工业化进程。“十二五”期末，三大支柱产业煤炭、电力、化工占工业经济比重达80%以上，全县工业增加值达到45.65亿元，年均增长20.31%。第二产业增加值占全县生产总值的49%。,织金是以煤炭为主力，结合化工、电力等重型工业的工业强县。,当前，黄织铁路已建成通车，林织铁路全面启动；黔织高速公路建设，厦蓉高速公路清镇至织金段、织金到纳雍段建设快速推进，标志着织金交通枢纽的迅速崛起。,目前织金交通主要依靠铁路运输，并在大力加快高速建设脚步。现阶段交通条件相当较差。,比较是国家重点扶贫政策扶植地区。 织金是人口过百万的少数民族聚居大县。 织金依托煤炭等资源性工业以及积累起大量社会财富。
6、织金交通条件较为落后，制约了当地的发展及消费能力释放。,人口众多，基础设施薄弱，城镇化建设较为落后。经济主要依托煤炭等重工业带动，城镇建设与在工业带动下快速增长的人均收入极不匹配。,观天时建设规划,贵州织金德金8号,2012年公路通车里程达到27919公里， 在2015年前，毕节市将分别开工建设“三纵三横”干线铁路： 毕节飞雄机场即将通航，毕节将成为西南地区重要的交通枢纽。,以煤炭等资源型产业发展为依托，毕节已经逐步建立起完善的现代化快速交通网络。,力争使现代物流业营业额年均增长20%以上。在未来五年内，依托地区的区位优势，打造川、滇、黔三省交界处的物流集散地，建一个50平方公里的大型物流园区
7、，形成布局合理的现代物流体系。十年内建成现代物流园区3至5个。,力争房地产业有新的突破，增加值增长速度由2008年的6%提高到年均递增10%。 同时，带动建筑、建材、冶金、装饰等诸多领域，将逐步成为拉动经济增长的先导产业。,“十二五”期间 毕节发展规划,未来毕节将以房地产促城市发展， 以物流促进经济增速。,“三个支柱”（煤炭、电力、化工三大支柱产业）、 “三个基地”（全省最大的煤炭生产基地、重要的 煤化工基地、农特产品加工基地）,清毕循环工业经济区、全力打造“煤磷电化一体化 循环经济工业基地,建设煤炭工业、煤化工、磷及稀土化工、煤电产业、 新型建材、电力建设六大产业。 规划总投资达1666亿元
8、，,年均生产总值实现1000亿元以上。,织金县,建设经济强县、实现跨越发展,围绕“以工促农、以城带乡、项目拉动”三大重点,加强“重大项目建设、体制机制创新建设、平安织金建设、党的建设”四项建设,推进“做大城市规模、做强工业产业、做细农业产业、做深旅游产业、做实社会事业”五项工作,毕节将契合地理优势，大力建设交通设施，打造物流产业 以房地产为带动的城镇化建设是未来的重点发展方向 织金将依托煤炭，加快工业建设，快速提升工业化水平 织金将利用旅游资源开发，促进第三产业快速发展。,城镇化发展，将快速提升城镇居住人口。同时工业发展将加速提升居民收入水平，提高当地就业率。并契合旅游业的发展，未来织金城市配
9、套商业将面临巨大需求。,知彼织金商业调研,贵州织金德金8号,步行街,山禾源,鱼山商业街,为全面摸底织金商业现状，为项目自身租金定金，业态定位及运营模式寻找可靠的参考样本，我司对织金主要商业进行了全面摸底调研，并获得以下数据作为项目定位参考,本次调研的商业区域包含：步行街、山禾源、鱼山路、法星路。,步行街目前是织金县城内核心商业区，虽然缺乏统一规划管理，但依托强大的人流及交通优势，经过多年培育后，自然形成了综合性商圈，租金水平也处于较高水平。,步行街商业调研表：,该区域由于缺乏规划打造，也属于中心区域自发形成的传统商圈，因此在业态分布上，较为杂乱，一层临街铺面租金较高，但二层租金回落极大。缺乏持
10、续发展性。,山禾源商业调研表：,该商圈在五金等目的性较强的业态主导下，形成了以服务固定消费群体为目的的小型商圈，规模较小，却形式固定。,法星路商业调研表：,处于城区边缘经济活力较低的区域，由于交通条件较好，租金较低，因此吸引了大型娱乐休闲，汽车销售等业态形成的城郊小型目的性商圈。,鱼山商业调研表：,本项目,核心商圈,次级商圈,商圈基本属于自发性商圈，缺乏统一规划及管理 商业模式仍然停留在临街一层铺面形式为主。 由于城区面积制约，各商圈差异较小。 由于经营区域过于集中，导致租金较高，无以休闲娱乐与零售业态的现代综合体出现，且缺乏现代化管理打造的商业区，室内商业租金极低。,商业处于传统模式，现代商
11、业模式培育空间较大，但由于对室内商铺抗性较大，租金定位应当相对谨慎。在本项目规划过程中须颠覆现有的商业组合模式，呈现区域内全新业态组合，大幅改善购物环境。,知己项目分析,贵州织金德金8号,火车站,转盘（在建）,步行街,山禾源,鱼山商业街,红星为本案所在位置，本案位于老城，老街改造区域中心。该区域由于城市发展逐渐破败，商业氛围较差，但距离市中心较近。且有大量房地产项目正待开发。区域商业价值较大，适合现代商业发展。,城市改造区域，距离主城较近，现阶段人气不足，须对市场进行培育。,本案,占地：15000 总建：160000, 40,000 购物广场 地下一层，地面三层,住宅：110000 1218户
12、 共计29层，居住人口约4300人,效果图平面视角方位图,255米,232米,32米,商场的设计不同于商铺，必须符合进入消费者的消费习惯和最佳体验，本商场的进深较短，面宽过长，整体呈现狭长型。 出于购物习惯，长距离的直线通道易造成疲劳感，不利于入驻品牌对客户的重复刺激，容易照成动线安排不合理，影响均好性。,商场二层,商场一层,商场负一层,负一层整体层高较高，但地面部分商场层高仅有4.2米左右，若除去卖场消防、管道等部分，整体层高不足4米，将限制影响商铺品质及入住业态（不含超市）。,地面部分单层商业建筑面积约为7400，单层面积可确保业态的丰富性，基本满足打造现代综合性休闲购物广场的单层面积需求
13、。,单层面积适中，但由于进深较短，加之塔楼基柱的硬伤，在各业态的规划上有一定的影响。,业态：零售超市 面积：8000 类型：现场服务体验 消费群：2550岁 特点：通过低价的大众日常消费品为主吸引客户，客户需求平凡，覆盖年龄面广，消费人群覆盖面广。因此可带来大量人气。,业态：电影院 面积：880 类型：现场服务体验 消费群：1645岁城市客群 特点：在休闲购物的商业模式中不可缺少的业态，增强商业体的整体凝聚力，赋予商业体更丰满的休闲体验，同时，带动其它业态的活力。,家庭生活 时尚消费,立业业态定位分析,我们适合定位为哪类商场：批发or零售。 我们适合引入合作业态：百货、家居、电器、娱乐、餐饮
14、我们业态的档次定在哪里 我们的租金收取多少，怎么收取,以数据论证，用事实说话的方式，通过对市场的研究及定位。对区域经济的梳理，对区域商业及消费情况的调查。最终结合项目自身条件，基于我们对各种业态类型需求的了解，最终精确定位，确保商业的长期繁荣。,之后我们将对以上问题的解决思路一一进行解答,前沿商业模式LIVING MALL生活广场,本商业定位为LIVING MALL领先的商业模式，原则上该商业以休闲购物、娱乐、时尚的调性为其主元素。多以体验式商业为主调，辅以传统商业。 以统一规划、统一管理、分散经营为基本原则，服务于050岁的消费人群，最终使本商业成为织金县同体量商业物业唯一的，且不可超越的前
15、沿商业模式（注重后期商业营运管理工作）。,业态定位：零售、餐饮、娱乐、配套、金融、康体、教育、专业主题馆等业态； 其中包括百货、影院、大型超市、生活配套、数码产品、银行、婴幼童早教、健身、洗浴、西式快餐、中餐、各类时尚饮品、以及其它以体验式休闲等业态。,零售,百 货,百 货,大型超市,数码产品,娱乐,夜 场,影 院,会 所,电 玩,餐饮,蛋糕房,重 餐,时尚餐饮,轻 餐,西式快餐,生活配套,干洗店,票 务,快 递,康体,健 身,瑜 伽,洗 浴,美发美体,专业主题馆,潮流馆,教育中心,婴孕童,主力店：超市、影院、餐饮、KTV、洗浴等,主力店：超市、影院、餐饮、KTV、洗浴等,百货零售：男装、女装
16、、化妆品、珠宝、皮具、男杂、女杂、运动、床用等,餐饮：中西式快餐、中餐 、寿司、火锅、特色餐饮、时尚轻餐、体验饮品等,专业主题馆：孕婴童专业馆（孕婴童装、洗澡、用具、摄影、早教、淘气宝、童玩、食品等） 潮流馆：各式潮流服装、配饰、用品、数码,康体：健身、瑜伽、洗浴中心、美发美体等,康体：健身、瑜伽、洗浴中心、美发美体等,配套：机票、旅行社、花店、艺术摄影、银行、快递等,主力店?百货零售?餐饮?专业主题馆 ?康体?配套?,超市,国内一线大型品牌超市,百货,国内一、二线品牌为主力品牌,餐饮,轻餐：以时尚休闲为主 重餐：当地大众餐饮和部分高档餐饮（以当地消费能力划分） 西式快餐,娱乐,高档+量贩娱乐
17、夜店、洗浴中心、休闲 会所和大众电玩,租金定价分析表：,楼层租金均值演算表：,通过对周边租金价格进行调研测算，并根据公摊比例进行测算，最终获得本项目一层的租金均值价格。,根据各楼层租金递减衰弱比例，进行各楼层租金均值的设定范围。详细租金需根据具体业态差别详细签订。 按照图示租金价格演算，项目整体最终实现租金价格约在33元/月,店铺类别租金定价表：,根据引入商家面积，作用及品牌的差别，还将针对各种不同类型的店铺进行租金的细分定价。,租金的构成类型主要分为三类，根据引进目的的不同，租金价格方面也产生一定差异，主力店铺为特定的产品业态，主要作用在于吸引特定人群，利用品牌号召力，增强商场在特定人群中的
18、知名度。 而次主力店铺，通常为品牌较好的百货类业态，初始租金价格较低，主要作用于在前期保持商场整体品质。,建议以商家合作模式采取联营和租赁两种模式并存 的方式。如此，便于提高招商品质与后期商管营运调整。,小吃,由于合同约束，该超市没有外租区设置，考虑到负一层超市区的巨大人流吸引，因此我们在充分考虑上层商场业态与超市业态，确保相互互补，互不冲突的原则下，将外租区部分分为三个大体块进行打造。（数码区含：电脑、手机、相机、小型数码产品；生活用品区含：副食品、烟酒类、小型日用品等）,数码,生活用品,床上用品,-1F：超市、床上用品、生活用品、数码产品、小吃,日化,银行,饮品,电子产品,珠宝类,男装,1
19、F：珠宝、化妆品、皮具、蛋糕、银行、男装、数码,皮具（鞋、包）,日化,化妆品,该层以珠宝、精品男装、皮具（男/女鞋、包）为主，以提升展示形象、保持租金价格，同时充分填补市场空白，抢占先机，避免日后同类商场竞争中丧失产品特色。,孕婴馆,女装,女装,餐饮,运动馆,2F：女装、餐饮、男杂、女杂、奶茶店、咖啡厅、床用、内衣（男女）、孕婴童馆、潮流装。,休闲,女装消费市场巨大，按照年龄分为少女至成熟类覆盖全年龄段，并与其他业态人群充分结合。,KTV,风情街,电影院,本层主要考虑电影院人群所需休闲配套，并结合相关娱乐及年轻化的潮流馆为主。,电玩,3F：影院、风情街、KTV（青年休闲娱乐消费区）,养生,养生
20、,情趣饰品,4F：酒店、康体、大餐（火锅、中餐、烧烤）,酒店,会所,餐饮,考虑排污问题及经营时间的冲突，大型餐饮与酒店安排在4层。,物业设计微调建议：,物业设计微调建议：,物业设计微调建议：,物业设计微调建议：,一层临街商铺除金融、部分餐饮、精品店等少部分业种可以向外设置门头，其余商铺原则上不向外设置门头，少部分可向外设置门头的商铺，内场也必须有进出通道。 保证商业停车位600800个。,超市出口拟必须经过-1F的散铺区。 主副动线在规划中尽可能避免必经性十字路口、死角等，保证畅通、循环的交通路径。 2F的客流动线应在卖场内，因此，2F原规划的动线要有所改动。 各楼层的卫生间以减少公摊、增加卖
21、场使用率的原则，根据规划进行增减,招商组织,PART 附,招商区域:贵阳、毕节、织金县,主力区域：织金县,辅助区域：贵阳、毕节,招商区域将根据前期摸底情况作出调整。,外围区域：成都、重庆,招商立足于本地，辐射外围区域。,市场调查商业规划、布局招商摸底商家洽谈商家签约。 制定良好的招商政策吸引商户入驻。 在区域内已有的业态形式和品牌基础上进行全新业态组合，提升品牌。,主力店(超市)：拉动人气、满足日常生活所需，根据本商业的定位，此为本项目的龙头业态，也是商业基础。在招商过程中列为重点招商对象，且超市品牌决定了整个商业定位的合理性，也是次主力店和散铺能否按照定位招商成功的基础。 次主力店：拉动人气
22、、提升形象。 各业种主力品牌：卖场定位的标杆，决定各业态、业种招商成功与否，也是人气、形象的表现者。 散铺、其它：定位的灵魂，业态多元化的具体表现，租金收益的主力军，消费标向的核心。,主力店 次主力店各业种主力品牌 散铺、其它,递增率：根据当地市场情况，初步建议递增率为5%，或前2年租金 不变，从第3年开始递增（第3年已销售商铺的递增率由当事业主自 行确定） 保证金：保证金以三个月租金为租赁保证金。 为了降低商业管理公司的运营成本应采取合理合理避税。,租赁保证金：收取一月租金作为商铺租赁保证金。 根据不同品牌每次收取312个月的租金。 两年内不增加租金，第三年起每年增长5%，部分业种需要 库房
23、（小面积）的，其费用协商确定。,租金交付方式,签订意向协议或商铺租赁合同根据不同业态收取 1-2个月的租金作为合作定金，部分主力品牌另议。,定 金,实际公摊45-50%（以测绘最后测量为准），租赁公摊建议初 期给予优惠，按实用面积核算，后期根据经营状况来确定是 否取消优惠（具体时间根据经营情况确定）。,项目公摊,影院、娱乐：612个月（不含装修） 次主力店：612个月（不含装修） 大型餐饮：612个月（不含装修） 散铺：36个月（不含装修） 其它：03个月,拟定免租期,超市：2-4个月 主力店（次主力）：2-3个月 散铺：0.51个月 特殊商业：待定,商家装修期,主力店、次主力店合同期为10-
24、19年；其它合同最 低签约时间为一年。根据不同业态具体拟定。,合同期限,银行购买商铺需根据招商部整体布局由招商部确认方可销售。 部分品牌的引进可能会涉及到出资、借资问题，具体根据招商情况而定。,其它,物业方设立现场金融、证照等快速办理（工商、税务、银行等） 增加现场人气，从而对项目的招商起到促进作用。,招商现场办公服务,商业规划,（10天）,招商摸底，修正卖场规划、招商政策,（15天）,招商工作完成80%,150天（完成地面一层施工为前提）,商家进场装修,1060天,开业,时间不定,由于招商过程中有许多不确定的因素，因此，根据招商情况对规划进行调整。,考虑电梯是否能够外挂，安防及消防设计调整。 停车场不出售，是否考虑用于长期租赁管理 签约时间可否延长至58年，销售后商铺的返租期也相应延长。 成立专业的商场运营管理公司 一楼商铺不可擅自对外开门，需商场统一规划开口处，采取封闭式管理。,处于项目实际操作需要，我们基于对商场招商运作的专业角度考虑，罗列下列问题，望贵公司给予准确回复，以确保方案的实际操作性。,谢 谢 观 看！,