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1、土地成片开发运营 模式及案例,1,演讲提纲 从宏观到微观，从普遍到个案,1区域格局 2政策形势 3成片开发 4一级开发 5土地营销 6成片开发项目分类及案例,6.1城市新区 6.2产业园区 6.3商业街区 6.4旅游景区 6.5成片改造（广东三旧改造、深圳城市更新）,2,西部开发,中部崛起,振兴东北,沿 海 开 放,1区域 格局,交通与通讯技术的发展，促进了区域间的联动与竞争加剧，城市功能定位调整，跨城市新区兴起，区域开发活跃,3,人民日报中国经济周刊2007年第15期,中国区域经济 发展历程： 局部隆起 海湾战争 核心泛化 遍地开花,1区域 格局,4,热点区域 3个核心经济圈： 珠三角处于盘
2、整期：双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化 长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽 环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸、河北沿海经济带 6个经济特区： 1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区 1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区 2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区,1区域 格局,5,14个沿海开放城市：大连、秦皇岛等14个港口城市（1984年4月） 10个国家综合改革配套试验区/新特区： 上海浦东新区（2005.6） 天津滨海新区（2006.5） 重庆市、成都市
3、（2007.6）统筹城乡 武汉城市圈、长株潭城市群（2007.12）两型社会 深圳市（2009.5）综合配套改革总体方案获批 沈阳经济区（2010.4）新型工业化 山西省（2010.12）资源型经济 义乌市（2011.3）新型国际贸易 4个副省级新区：上海浦东、天津滨海、重庆两江、陕西西咸 20余个国家级战略区域规划： 2008年2月，广西北部湾经济区 海南国际旅游岛、珠江三角洲、江苏沿海、关中天水、辽宁沿海、图们江区域、黄河三角洲、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、长江三角洲地区、山东半岛蓝色经济区 ,热点区域,1区域 格局,6,警钟,政府应该也必须与开发商共赢！,有一个城市，前些年土地过度批租
4、，政府无地可用，一些开发商提出可向城郊发展，通过房地产业带动开发新区。这一建议与领导者想法一拍即合，市里于是修改规划，把旅游用地变成商住，还出台了优惠政策，开发商纷至沓来，新楼盘一个个拔地而起，政府拨出巨款完善配套设施，尽管新区居民不多，仍斥巨资开通公交线路，安装造型精美的昂贵路灯，房价随之一路飙升。 新华社记者梁思奇6月12日发自南宁,2政策形势,7,国家土地、房地产制度与政策的“毛病” 招拍挂价高者得助长了“唯利是图” “一刀切”，“上海感冒，全国吃药” 太具体，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒体、商家借势操作 限购、限价，治标不治本，以行政手段扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患,根源
5、：我国实行政府垄断的土地经营体制 一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居民居住及商业活动需要。这个目标要求：土地价格越稳定、越低廉越好； 另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。 政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？在很多的情况下，尤其是各地市大力发展城市建设的当前，大部分都选择后者。 土地财政在相当长的时间内仍然是地方财力的主要来源，除了极少数有烟厂、酒厂的地区，或者先靠卖地发展起来的地区。,2政策形势,8,中央与地方的财权之争 业内外基本达成了共识，
6、房价暴涨的根源是“土地财政”，但“土地财政”缘何而来、何时才能消亡？年关将至，土地、房产市场跌宕起伏，中央政府换届在即，回顾一下中央与地方政府的财权争夺史，也许会理清“土地财政”的来龙去脉。,分税制：1994年起，中央财力大增，地方政府逐渐力不从心 土地出让金：近10年来，土地出让金占地方政府财政收入的比重逐年增长，2009年达到46%，2010年全国土地出让金收入达到惊人的2.9万亿元，政府一边忙着向上要新增用地指标，一边忙着向下拆旧解放存量用地 银行融资：2008年11月5日 ，4万亿救市刺激，2010年底，全国共有地方政府融资平台1万余家，贷款总额逾10万亿元，2010年6月10日出台国
7、发201019号紧急清理融资平台 政府债券：地方政府债券最早出现在新中国成立初期，1981年恢复国债后地方债券消失，1993年地方国债被国务院明确“叫停”，1995年1月1日起施行的预算法第28条明确规定地方政府不得发债。2009年，为了应对全球经济危机及四川赈灾，中央为地方6省区代发2000亿地方债，初期遭遇零交易尴尬。2011年11月，允许上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点，市场反响火爆。 地方自行发债能否在全国、尤其是西部地区推行，值得商榷！地方自行发债能否降低地方政府对土地财政的依赖、直至彻底消灭土地财政，更值得期待！,2政策形势,9,土地开发的利润空间究竟有多大？
8、,纯农用地征转为建设用地20-25万元/亩（征地及青苗补偿费、基础设施配套） 含零散民居的农村用地改造50-80万元/亩（假设每亩含一户宅基地） 旧城区、工业区改造100万元/亩以上 建设用地比例70%左右 居住用地比例50%左右 工业用地出让价格4-56万/亩（大部分政府都是赔钱卖工业用地） 10-30万人小城市主城区居住用地100-200万元/亩 30万人以上地级市300万元/亩以上 100万人以上省会大城市500万元/亩以上 商业用地地价更高,2政策形势,10,开发商应对策略,战略重心从关注终端转向前端 土地营销、一级开发 战略扩张从聚焦一线转向外围 拿地方式、信息、概念多元化 产品结构
9、以住宅为主转向综合体,2政策形势,11,找媳妇与深圳地产商异地扩张,找媳妇与深圳地产商异地扩张 2009年11月20日深圳商报 2011年4月30日湖北孝感（深圳）土地推介会,处女型项目：各地土地市场中心公开招拍挂的项目，只要通过常规的预测及测算，就知道该不该拿了，市场空间不会太大，但短期内不会有太大风险。 二婚型项目：土地使用权已经在别人手里，需要转手给你的开发项目，为了合理避税，可通过转让股权或合作开发的模式，有的刚办了土地证，有的规划许可证、施工许可证、甚至预售证已经齐全，好处是短平快，很快可开发变现，麻烦是前期债权债务关系难以一刀两断，担心“前夫”或者“前情人”找上门耍赖。 村姑型项目
10、：包括“三改”项目（旧城改造、城中村改造、棚户区改造）、三旧项目、退二进三项目、小城镇项目、新农村建设等政策性项目，总之需要变规划、改用途、争取用地指标等，需要走灰色地带、打擦边球，拿地的资金成本低，但关系成本、时间成本高，需要耐得住、等得起。 明星型项目：包括新城/新区开发、成片土地开发、大型旧区改造（如老机场变新区）、大型城市综合体项目等，万众瞩目，功能综合，片区辐射力大，需要开发商有足够的实力、品牌影响力及掌控能力（引导市场及斡旋政府的能力）。,2政策形势,12,利于城市总体形象的营造及总体规划的执行 降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花 节约土地流转成本 节约土地基础开发资金
11、把土地运营的增值空间部分让渡给企业，给运营商的升级提供了机会和土壤,土地成片开发的优点,3成片开发,人民日报2006.3.2.福建土地出让上限8公顷 中国国土资源报2006.2.21.划小地块招牌挂收益增值途径； 5.30.成片开发能提高土地综合效能 2009年11月10日，国土部出台限制用地项目目录（2006年本增补本）规定商品住宅宗地出让面积不得超过：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷,13,泛地产,住宅楼盘不断变大（社区） 旧城成片改造 园区经济发展（开发区、工业园、农业园等） 新功能城区崛起 城市群、农村城市化 国土整治规划出台（零散土地连片、矿山治理） 围垦填海 ,
12、产业融合 功能集聚,泛地产,居住 购物 商务 休闲 教育 ,农业 工业 商业 旅游,3成片开发,14,一级开发与二级开发 稀缺资源也需要营销、好地块也需要策划 卖布还是衣服 资源、资金与知本 业主制理论：各方角色定位,基本问题,3成片开发,15,业主制,3成片开发,16,一级开发现状,4一级开发,土地一级开发三个历程： 合二为一、政府独揽、逐步市场化 三个利益集团： 代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者） 一级开发的核心、难点： 征地和拆迁，其实是利益平衡 一级开发的瓶颈： 融资难、一级开发企业的利益难以保障 一级开发热点问
13、题： 影响大、诱惑大、弹性大,17,开发模式 成片与分片 存量与增量 割腊肉式 指婚式（即五统一） 招亲式 新城公司式 借壳上市式 盈利模式 工程管理费 土地增值 临时性地租 经营性基础设施项目 营利性公建配套项目 垄断性资源 文化视觉资源,4一级开发,18,政府主导下的市场化模式 政府税收财力不足 银行贷款严格限制 中央发债杯水车薪 自行发债遥遥无期 联姻社会资金也许是不错的选择 “三共”保障体系 理念共鸣：公开招女婿 资源共享：公平谈条件 投资共赢：公正建家庭 操作要点 与政府签订投资协议 发改委立项 纳入规划 合资注册公司 报批土地一级开发方案 土地整理计划 土地供应计划 土地出让收益合
14、法分配：财政收入与企业收益,4一级开发,帮政府权钱，帮企业圈地 促进阳光下的钱权交易！,城市开发独家专访,19,各地一级开发政策差异,国务院国发201013号关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见第二条的第（十）款指出“鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发” 北京 2002年12月，北京市土地一级开发管理暂行办法 2005年9月，北京市土地储备和一级开发暂行办法 2006年5月，北京市土地一级开发项目招投标暂行办法 政府出资，利润不高于开发成本的2% 企业自筹，不高于开发成本的8% 部分招商项目，确保8%收益的前提下5:5分成 北京的一级开发实质是工程总承包，曲线拿地、一级转二级是无奈
15、的选择 杭州 2006年3月，关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见 海南 2006年7月19日，关于规范企业参与土地成片开发的通知 一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益 成都 2007年9月29日，关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见 2011年5月10日，川国土资发201136号关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知，清理一级开发违规问题 2011年9月27日，成府发（2011）26号关于进一步规范引进社会资金进行一级土地证意见的通知，废止2007年文件。 昆明 2010年7月20日，昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法 湘潭 2010年9月13日，潭
16、政办发（2010）34号文，市城区国有建设用地使用权出让管理办法,4一级开发,20,土地一级开发地方政策派系 川派（滇黔）：规范管理、暗含分成，成都、绵阳 湘派：代建工程、明确分成，湘潭、永州、常德等 琼派：政府让利、自由市场化，海南各地 京派：工程总承包、成本抵扣，北京、天津、石家庄、周边地区 粤派：自主开发、成本拿地，惠州、珠海等,4一级开发,21,土地一级开发技术关键要素（三规两划）,土地一级开发技术关键要素（三规两划）,4一级开发,22,土地一级开发的情商要素 高度：思想，修养，战略高度，与政府对话的高度，对城市发展的理解及社会责任 深度：专业水准，专业素质，一级开发涉及的规划、土地、
17、产业、金融等专业深度 温度：持续性，耐力，耐心，张弛有度，对市场的敏感性及时机的把握,4一级开发,23,土地一级开发政策红线 收支两条线：成本抵扣，直接返还，市政项目换土地，先征后返，各类补贴，土地出让收益直接分成 经营性用地招拍挂：一级二级联动，约定地价，设置限制条件 土地一级开发项目红线 高尔夫球场（虽已纳入奥运项目，10次禁令，土地督办案件70%跟高尔夫有关），变种：体育公园、休闲公园、高球学校、练习场 别墅 政府楼堂管所 跑马场（马术俱乐部） 主题公园（2011年8月5日国家发改委发布关于暂停新开工建设主题公园项目的通知 ）,4一级开发,24,成都郫县中信蜀都,全国土地一级开发典型案例
18、,4一级开发,25,地产大鳄吞噬海南,4一级开发,崔元星：寻找海南大地主 2010年3月24日深圳商报,中粮集团亚龙湾：17年前进入海南，拥有开发面积18.6平方公里，正在争取亚龙湾二期10平方公里开发权 鲁能集团盈滨岛：目前在海南拥有约19平方公里土地，2006年2月20日，获得11平方公里盈宾岛开发权 华润集团石梅湾：1999年，180公顷土地使用权，2003年4月，12平方公里的主开发商 中信集团博鳌二期：2004年海洽会上，在原41.8平方公里博鳌特别规划区的基础上将规划区扩大到122平方公里 天津万隆海口新埠岛：2005年3月7日，1.3万余亩土地的开发权 李嘉诚等海棠湾：2005年
19、，李嘉诚父子、保利集团及以上海家化为首的上海联合体就一同开发海棠湾达成协议，后搁浅。2006年11月，确定7家企业分割总规划面积98.7平方公里的海棠湾开发权,26,中信泰富神州半岛：2005年，规划范围约37.93平方公里 深圳华隆铜鼓岭：2005年10月，总规划面积84.3平方公里，其中陆地面积46.64平方公里，2009年底，鲁能集团收购该项目60%股权。 雅居乐清水湾：2006年8月，清水湾1.5万亩土地、12公里海岸线，2008年7月4日，出售清水湾项目30%的股权，作价为人民币52.8亿元 富力澄迈等：近2万亩土地的开发权，其中，澄迈富力红树湾项目占地6700亩，在陵水富力湾占地2
20、500亩 香港骏豪海口羊山：2007年，海口“791工程”，协议开发面积3.5万亩 海航置业新生的本土大地主：成立于2007年的企业，已在海南18个市县拥有土地储备，仅在保亭县，海航置业就拥有150平方公里的一级土地开发权，在兴隆的土地储备高达1万亩，在临水有10平方公里的土地储备 江苏中南集团儋州滨海新区：2009年8月，1万余亩的滨海新区 江苏国信集团乐东龙沐湾：2007年6月9日，25.28平方公里,公开报道的海南已签约一级开发总面积610平方公里，开发总投资逾3000亿元，至少可满足新增人口300-500万人居住（全国第六次人口普查公布，截至2010年11月1日零时，海南省总人口为86
21、71518人，十年增加80万人）,4一级开发,27,海南神州半岛,开发商：中信泰富 规划面积：37.93平方公里，2.5万亩经营性用地，3万亩保护地 一期土地开发投入： 12亿元，一次性全部交给万宁市政府操作，征地款、青赔、税费及政府收益各占1/4左右 土地增值收益5:5 根据营销、开发进程挂牌 自建的五星级酒店、高尔夫正在启动 国际营销,4一级开发,28,土地是商品 商品需要营销 营销需要策划 土地是特殊商品 土地需要特别的营销策划 土地营销解决的基本问题：挖出来、传出去,土地产业链,5土地营销,土地为什么要营销？,政府,一、二级开发商,居商办产者,土地营销,房地产营销,营销理论演变 4P
22、4C 4R 产品 顾客 关联 价格 成本 反应 渠道 便利 关系 促销 沟通 回报,目标商户 项目定位 卖点挖掘 推广渠道 地书 成本收益 ,目标客户 客户诉求项目定位 户型设计 营销策略 楼书 ,29,土地怎样营销？,推介一个做法：开土地策划先河 消除两大误区：成片开发抬高门槛 土地推介抬升地价 收获三点意义：挖掘土地价值 促进有效传播 提供规划指引 牢记四条要诀：切合实际 齐抓共管 借助外脑 持之以恒,5土地营销,30,土地营销策略概述,变土地出让为项目招商 土地也有个性、文化、甚至品牌 地块的竞争首先是城市的竞争 合理搭配、组合经营性用地和公共基础设施用地 合理控制供地计划与地价走势 市
23、场预热：走出去，请进来 注重推介活动的高度、个性、价值 招、拍、挂的有效组合,5土地营销,已施行土地营销包装的城市： 深圳、成都、呼市、西安、徐州、海口、重庆、文登、武汉及湖北多市,31,5个项目 绿地集团、 1.7万余亩 3次系列活动 200余位客商、专家、媒体参与 走出去、请进来,徐州2005年成片土地项目营销策划,5土地营销,32,云龙山巅鸟瞰、会场、展厅、场外、伴餐演出、郝副局长现场演说,5土地营销,33,5个项目近万亩土地 地书设计方案（画册、多媒体等） 媒体宣传稿方案 本地、异地活动策划方案 引入上海绿地、上海世茂、河北荣盛、 香港恒基兆业、安徽古井贡等 政府土地年收益从7亿元跃升
24、至50亿元， 75%以上为外部资金,5土地营销,34,城市新区崔元星博文解析 1.规划成果的五性 技术性、艺术性、政治性、商业性、合法性 2.逮住糟蹋城市的五只黑手 无聊的政客、无奈的规划师、无能的专家、无情的开发商、无知的市民 3.中国的城市跟市长一个姓 市长决定着城市的发展方向 市长决定着城市的节事 市长决定着城市的相貌 4.城市新区的误区 规划大得离谱、千城一面、引擎动力不足、新旧区不协调 一是钱从哪里来？ 二是人从哪里来？ 三是地从哪里来？ 5.城市长大的动因 规划拉动、媒体煽动、投资驱动、领导撼动 6.中国环境问题黑皮书 很大一部分城市仍没有一处专门的污水处理厂 城镇越小，垃圾场越多
25、 城市和乡村正在进行环保对抗赛 城乡结合部正是污染带 行政区划边界是环境污染的重灾区 城市母亲河都是垃圾场、下水道、采砂场 项目环评形同虚设 7.城市规划的时空价值观 时间：规划修编前后的一两年间最值得关注 空间：城乡结合部和行政区划边界 8.炒城四招 捞名分、修规划、建引擎、办节事,6.1城市新区,35,国家级名分名录： 国家级经济特区 国家综合配套改革试验区 国家级循环经济试验区 国家级经济技术开发区 国家级高新技术产业开发区 国家级保税区 国家级边境经济技术合作区 国家级出口加工区 国家新材料产业基地 国家级文化产业示范区 国家可持续发展实验区 国家农业产业化基地 国家级农产品标准化示范
26、区 国家级旅游度假区 国家级风景名胜区 国家旅游休闲度假示范区 国家地质公园 国家森林公园 国家矿山公园 国家遗址公园 国家湿地公园 国家级水利风景区 国家级农业旅游示范点 国家级生态省、生态市、生态县、生态镇、生态村,6.1城市新区,36,国际级生态示范区 国家级自然保护区 全国文明城市 国家卫生城市（县、镇） 国家园林城市 国家森林城市 国家级历史文化名城（镇、村） 全国双拥模范城市 国家环境保护模范城市 国家生态园林示范城市 全国绿化模范城市 中国优秀旅游城市 全国甲级对外开放城市 全国城市环境综合整治优秀城市 中国魅力城市 中国宜居城市 中国人居环境奖 全国百强县市区 全国环境优美乡镇
27、 国家小城镇建设示范镇 国家级村镇建设先进镇 全国发展乡镇企业先进镇,6.1城市新区,37,造城模式,政府主导的新城一般动用行政资源，多以行政中心带动,6.1城市新区,38,城市的灵与肉 除了钢筋水泥，城市的精神要素城市需要什么,城市需要概念 概念无处不在 概念是土地增值的核心知本 城市开发需要资本投入，但更是概念显化的过程 城市需要名片 需要与时俱进的名片 城市需要节事 没有庙会的村子是寂寞的 没有节事的城市是冰冷的 世姐赛成就了三亚，时装节点靓了大连 中国21世纪初三大盛事：2006杭州休博会、2008北京奥运会、2010上海世博会 城市需要耐力与想象力 文化积淀与精雕细琢 缺乏想象力的城
28、市是静止的 城市需要共赢的心态 城市间的协作与分工 政府与企业的共赢 新区与老城的共赢 我们在为城市新区备足银两、备足钢筋水泥的同时，也要为新区塑造精神要素，让新区形神兼备,6.1城市新区,39,曹妃甸论坛 CaoFeiDian Forum,6.1城市新区,40,2006年底，本是公司受邀顾问曹妃甸湿地公园开发并首次提出曹妃甸论坛概念 2007年2月13日，唐山市委宣传部长郭彦洪、著名歌唱家谭晶、国家环保部副司长王德辉等出席曹妃甸论坛项目暨电视剧李大钊投资签约仪式 2009年10月15日，首届论坛召开，贾庆林出席，每两-三年举办一届 本论坛的倡导者、现河北省委副书记赵勇指出，曹妃甸论坛的顺利召
29、开极大地丰富了曹妃甸的内涵、提升了唐山市在环渤海及全国的品牌影响力，带动了曹妃甸新区开发,6.1城市新区,41,古城西安新区运营模式解密,曲江新区： 西安市政府副市长段先念 大项目带动 雁塔喷泉广场 大唐不夜城商业综合体 大唐芙蓉园主题公园 浐灞新区： 西安市委宣传部长王军 有影响力的活动激发 F1摩托艇世锦赛 欧亚国际论坛 世界园艺博览会,6.1城市新区,42,园区经济特色产业园区,1984年 大连开发区 首个国家级开发区 1988年 北京高新区 首个国家级高新区 1995年 江苏海门 首个国家级新材料产业基地 截至04年8月，全国清理开发区(工业园）： 原有6866个，面积3.86万平方公
30、里 撤销4813个，核减2.49万平方公里 2006年12月22日，国土资源部公布： 222个国家级园区、1346个省级开发区完成核定 继续停止开发区新设、升级和扩区 中国园区经济走到了十字路口！（挂靠或隐姓埋名） 2008年下半年，园区升级、扩容重新开闸 截至目前，国家级园区305个（开发区102个，高新区84个，其它119个） 省级开发区1568个，加上市、县级，共4000余个 以化工为主导产业的省级以上园区358个，盐化园区近10个,6.2产业园区,43,园区竞争力阶梯图,政策,地价,区位,区域/城市竞争力,产业集群,服务,配套,环境,地价只占工业项目总投资的5-10%，地价变动一倍，只
31、影响项目总投资的2-5% 但产业集群程度及区域竞争力的微弱差异可能会对项目投资价值产生革命性影响,6.2产业园区,44,园区招商方式 以商招商（口口相传） 大项目带动招商 行业营销招商（在行业活动、媒体中争当主角） 特色节事招商,6.2产业园区,45,惠州市鸿海精细化工基地 符合国务院通过的珠江三角洲地区改革发展规划纲要,区 位： 承接大亚湾世界级石化区的辐射带动作用 与紧邻的惠州数码工业园共享基础设施及政策配套 产业定位：工业涂料、合成树脂、电子化学品、日用化学品 开发规模： 总面积346.92公顷 预计总投资55亿元人民币 年产值百亿元以上 安排就业岗位近万人 已引入68家企业，其中，上市
32、及高家级高新技术企业10家,46,惠州市委书记黄业斌、市长李汝求、惠阳区委书记邓木林、区长陈华贵等视察基地 2009年3月16日,47,项目地址：海南省万宁市 规划面积：5平方公里 功能定位：集农、工、贸、研、游、居于一体的区域化布局、专业化生产、产业化经营、标准化管理的新型生态城区 新兴农业：农业旅游、农业会展、农业演艺、农业地产 通过对农村的生态化改造，探索解决“三农”问题的创新思路 农村经济组织以土地使用权入股，核心区已于2004年底投产 应邀在中国生态论坛作专题演讲（05.1.09博鳌亚洲论坛） 海南省4套班子陆续现场调研,中国热带亚热带农业生态村,6.2产业园区,48,2005年3月
33、25日国务院副总理回良玉、原海南省委书记汪啸风等视察生态村项目,49,2006年10月31日中共中央政治局常委李长春等视察生态村农业园区项目，11月2日新闻联播,50,海南省委书记罗保铭视察海南生态村项目,51,集贸市场 店铺 小商圈 大商圈 主流商业骨干入驻 大型mall 知名品牌集群、旗舰店/都市综合体,商业及商业街发展历程,6.3商业街区,52,商业街基本要素,类型：按主题分:主题型、综合型、混合型 按交通组织：非步行、准步行、步行 按形成机制：历史、逐渐、改建/新建 辐射半径/影响力：社区、城区、市级、国家、国际 规模：长度、宽度/纵深、建筑面积/营业面积 空间结构：线性（弯/直）、网
34、状、立体 建筑形态：单体、连排、组团式 目标市场：投资商、经销商/经营商 顾客（本区、本地、外地、外国） 业态比例：百货店、专业店、专卖店、连锁店、mall 泛商业业种比例：商业、餐饮、娱乐、文化、会展等,6.3商业街区,53,国际知名商业街特征,硬件环境一流 功能齐全,包含购、游、娱等多方面 管理及推广一流 注重文化内涵及艺术品位 一般比例 商业 餐饮 休闲娱乐服务等,6.3商业街区,54,中国商业发展趋势,竞争激烈，我国零售业已进入微利甚至无利时代 业态多元化，各业态间的纵向延伸及横向渗透 城市空心化，人口及购买力外移，尤其是大额及专项消费外移 单个商业企业间的竞争 商圈竞争 城市形象/城
35、市名片,6.3商业街区,55,中国商业街现状、存在问题及发展趋势,现状： 全国现有著名商业街步行街200多条 其中，中宣部等六部委认定的全国性示范街81条，各省市级示范街112条，另有正在建设和规划中的商业街百余条 趋势： 购物比例下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，正面临经营业态和错位经营的调整 王府井60%以上的顾客以游览和休闲为第一目的 南京路的百货由原90%调整到70% ，目前50% 大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射 投资主体多元化 演出、文化、节庆活动增加,问题： 商业利润下滑 功能单一，文化休闲功能不强 交通系统滞后，内外部交通组织不畅 缺乏统一规划、统一管
36、理、统一推广,6.3商业街区,56,商业街发展商误区,把规划指标用到极致 盲目追求高利润，没有预留空间，缺少弹性 开发思路与经销商经营思路的不一致 建筑形态、功能单一，不满足经销商的个性化需求 崇洋媚外、迷信高人、重金策划 照搬所谓的先进理念，不能把握文脉、地脉、人脉；投资商不买账，消费者不买账；本土化的、最赋特色的，才是最富生命力的 简单套用房地产或一般项目投资方面的模式 忽视经济、社会、环境效益三者的平衡,6.3商业街区,57,商街是城市的晴雨表 名片 引擎 商街给城市带来灵气 朝气 财气 名气,商业街区与城市运营,6.3商业街区,58,中国知名商业街,街名 历史 改造 规模（长，铺面）
37、客流量 特点 北京王府井 100 99.9. 810,34 50-90 外地客80% 上海南京路 150 99. 1900,200 50-130 区段分明 深圳东门 300 99.9.占地12.8万,40万 30-60 岭南风情文化气息,6.3商业街区,59,北京天坛国际演艺大道,2008奥运专项 2001年10月总体策划 2002年8月批准 天坛崇文门西大街 1400米 71.4万平米 150亿元 与城市总体规划紧密协调 与城市改造方案有机配套 美国兰德玛克娱乐集团中标,6.3商业街区,60,2006中国（扬州）特色商业街高峰论坛 扬州市委常委张京霞出席 中国步行商业街工作委员会主办,6.3
38、商业街区,61,我国旅游总收入占GDP的比重 2000年 5% 2010年 7% 预计：2020年 11% （全世界96年平均10.7%，目前12%) 世界旅游组织预测，未来10年中国 旅游年增长率将达10.9，到2020年，中国将成为第一位旅游目的地国家和第四位客源输出国 2004年官方统计全国共有各类成规模主题公园2500个，预计现在翻番（美国36个，日本40个），70%亏损，20%持平，10%盈利。,症结：盲目建设，主题雷同,6.4旅游景区,62,旅游地产产品分类 旅游地产是个很宽泛的概念 起初是为了发展旅游配套房子 现在是依托旅游景区盖房子 旅游景点地产 旅游商业地产 旅游度假地产 旅
39、游住宅地产（旅游与住宅存在一定的关联但又致命的冲突） 旅游地产模式分类 搬运旅游者：把有闲暇时间、有消费能力的人搬到有吸引力的旅游项目去，以时间赢得空间，自然景观旅游地产 搬运旅游产品：把有吸引力的旅游项目搬到有消费能力但闲暇时间有限的人群中，以空间争取时间，人造主题公园,6.4旅游景区,63,创新是旅游项目发展的灵魂 永恒动力 创新领域：定位 模式 流程 精确定位 瞄准 定位意义：集中优势兵力、有限资源打歼灭战 避免遍地开花，地毯式轰炸 定位内容：发展目标、主题、功能、目标市场 定位思路：差异、逆向、互补、避强、集聚、出众,6.4旅游景区,64,大型旅游景区项目盈利模式创新,盈利模式 管理及
40、其他配套服务 出售 房地产增值 出租 租金 合作/合资 投资收益+房地产增值 按利润分成、按收入分成,土地转让 租赁 合作/合资,房地产出售 出租 合作/合资,先建后招 先招后建 (根据需求定做),门票 会员 文化视觉资源 品牌输出 文化衍生产品,6.4旅游景区,65,大型旅游景区项目易出现的三个先天不足,只注重项目建设内容的规划，而忽略了项目运营策划 只考虑了静态项目的建设，忽略了动态的、常态的活动营造 只考虑了投资平衡，而忽略了经营平衡,6.4旅游景区,66,昆明世博园 时间：1999年5月日10月31日 规模：16.5亿元，3270亩 活动：99昆明世界园艺博览会（世界级园艺博览会） 沈
41、阳世博园 时间：2006年5月1 日10月31日 规模：2.46平方公里核心园区及5平方公里背景区 活动：第56届世界园艺博览会（A2+B1级专业国际展会） 深圳园博园 时间：2004年9月20日2005年3月20日 规模：2.3亿元，990亩 活动：第五届中国国际园林花卉博览会 南京绿博园 时间：2005年9月26日10月16日 规模：3亿元，1155亩 活动：首届中国国际绿化博览会 漳州花博园 时间：1998年夏兴建，历届花博会举办地 规模：已投入5000万元，计划由原来的600余亩扩建为7800亩 活动：海峡两岸（福建漳州）花卉博览会 杭州休博园 时间：2006年4月22日10月22日
42、规模：2000亩 活动：2006杭州世界休闲博览会,方兴未艾的会址旅游（园艺、论坛、赛事）,6.4旅游景区,67,华侨城四阶段，欢乐海岸,华侨城旅游地产产品模式追溯 阶段 产品模式 代表作 拓展区域 第一 微缩景观主题公园 世界之窗 长沙、美国奥兰多 第二 大型娱乐主题公园 欢乐谷 北京南磨坊、上海佘山、成都金牛 第三 大型生态主题景区 东部华侨城 武汉东湖、天津东丽湖、青岛世博园 第四 都市高端会所群 欢乐海岸 欢乐海岸“只租不售”模式遭质疑 华侨城是怎样炼成的 崔元星房地产世界2006年第2期 子虚乌有的小镇故事：波托菲诺、茵特拉根 鸿篇巨制的常态剧目：跨世纪、创世纪、天禅、天机 挖空心思
43、的世界之最：最大落差人造瀑布 华侨城的故事在传颂，华侨城的剧目在上演，故事和剧目是否精彩，由看客来点评；手法是老套的，但内容可能是全新的，华侨城的篇章是否可以续写，自有华侨城和其他商家去冒险！,6.4旅游景区,68,东部华侨城数字解码 占地：8.525平方公里 总投资：预算35亿元，实际估算97亿元 功能布局：6大板块，2个主题公园、3座旅游小镇、8家主题酒店、2座标准球场、4台主题剧目，满足9个层面消费心理需求 建设期：938天（2004年12月30日动工，2007年7月28日一期开放） 总建筑面积：391630平米，景区建筑246030平米，天麓大宅145600平米（容积率0.15） 东部
44、华侨城能否复制、移植，值得商榷？！ 交通条件、市场需求、住宅反哺,6.4旅游景区,69,成片存量改造 国有矿区：唐山南湖生态城、徐州贾汪采煤塌陷区生态工业园、湘潭锰矿地质公园 国有盐场：茂名电白盐场碧桂园、曹妃甸新城 钢城搬迁：7.4平方公里首钢原址 老飞机场：赣州黄金机场、广州白云机场、海口大英山机场，长沙解放垸军用机场 国有水库：天津津南水库，天嘉湖，星耀五洲，7000亩水面，4100亩建设用地 围海造地：10平方公里浙江海盐黄沙坞项目深圳凯东集团 老工业区/仓储区：西安大兴新区 大城中村：深圳岗厦金地集团，白石洲华侨城地产，大冲华润集团 全国土地利用现状分类GB/T21010-2007，
45、水库地类113，沿海滩涂115，均属存量建设用地 陆地生态资源开发（在保护的前提下适度开发） 森林-地球之肺，草原-地球之肤，湿地-地球之肾 按比例配套规划建设用地（5-10%） 国家级、省级森林公园：凤凰南华山深圳启雄、海口火山森林公园香港骏豪 湿地（实验区）：曹妃甸湿地公园中冶京唐、深圳大中华 草原：承德木兰围场 国有林场：惠州汤泉林场深圳佳兆业 国有农场（海南农垦、黑龙江农垦/北大荒集团）,存量改造为何成为香饽饽（为何暴力拆迁频发） 依托原有的城市资源、生态资源 原有的人气 存量建设用地指标（新增指标获取太难）,6.5成片改造,70,存量建设用地挖潜的央戏及地方戏种 中央文件： 集体转国
46、有：国土资发【2008】138号城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点 2008年6月国土资源部颁布管理办法，2008、2009年又分别批准了19省加入增减挂钩试点，各地农民“被上楼”，引发新的城乡冲突，甚至暗藏粮食危机 2010年12月27日国务院发布国发201047号关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治的通知，开始紧急纠偏 国有用地： 2009年8月11日，国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知（批而未征，征而未供，供而未建，新旧地块，甲乙地块，空中置换，调整区位
47、） 地方： 江苏：万顷良田 山东：村改社 四川：拆院并院 河北：新民居、三年大变样 广东：三旧改造 深圳：城市更新,6.5成片改造,71,广东三旧改造（旧城镇、旧厂房、旧村居） 政策： 国土部与广东省制定粤府明电200916号广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案，提出广东省在“三旧改造”方面有三年先行先试的机会（2010年起）。2009年8月25日，广东省正式发布粤府200978号关于推进“三旧改造”促进节约集约用地的若干意见，意见对现行的国土资源政策有六大突破： 一是简化了补办征收手续； 二是允许按现状完善历史用地手续； 三是允许采用协议出让供地； 四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改
48、造； 五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续； 六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠 意义： 土地利用效率提升 城市形象改善 政府获得巨大的土地收益 涉及旧改的企业身价倍增 缓解新增用地压力 产业结构优化提升 原驻地居民生活改善,6.5成片改造,72,广东三旧改造 需求： 全国土地利用总体规划纲要（ 2006年 2020年）指出，规划期间国家下达给广东省每年的建设用地增量控制指标为 29万亩，而广东省实际需求在 40万亩以上 潜力： 广东省共有“三旧”用地面积170多万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩 珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩 广州市共有“三旧”地块11813块，面积达494.1平方公里 招商： 2011年7月7日，广东省在香港举办“广东省改造用地招商推介专场”，21个地级市共计212个“三旧”改造地块项目，改造面积超过3900公顷，签约20多个项目，总投资109亿美元。 要求： 必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划 纳入“三旧”改造总体规划、年度计划 已纳入省“三旧”改造监管数据库 需制订具体改造方案，并且通过市/县人民政府批准,6.5成片改造,73,6.5成片改造,深圳城市更新 深圳市人民政府令（第211号）深