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1、,【天玺国际广场】 2012年营销推广策略,谨呈：苏宁环球领导,第一部分 销售策略,项目盘点：,结论：01幢存量不多，处于尾房销售。02幢精装小户存量较大，是12年重点销售目标。在楼市整体市场不明朗的背景下，稳扎稳打，阶段集中放量与持续活动营销相结合。,以02幢精装小户型为主，01幢辅助销售 02幢，化整为零，利用价格杠杆，层次化分割推盘销售； 01幢，顺势跟进，跟随销售。,销售策略思路：,分层销控，价格挤压，分阶段集中放量 层次一：7-16层（259套，13245，约2.4亿） 层次二：17-25层（234套，12057，约2.3亿） 层次三：26-29层（92套，4355，约1.05亿）,
2、销售层次（02幢）：,先两头后中间，分层分档分批销售 1月-6月，集中力量，最大程度销售7-16层产品； 4月-6月，执行365团立方，针对26-29层产品实行团购销售； 7月-12月，针对17-25层中间楼层进行全城强力蓄客，集中爆破。,销售阶段（02幢）：,销售目标（02幢）：,差别定价，拉开距离，做足优惠空间 7-16层，现表价不变，优惠调整至一次性96折，按揭（纯商）98折，公积金（含组合）无优惠； 17-25层，拉高表价200元/，取消所有优惠，挤压销售低楼层产品，同时为后续集中引爆做好铺垫； 26-29层，现表价不变，取消零售优惠，为4月团立方优惠留出充足空间。 （原有优惠方案由开
3、发商控制，案场销售时可根据实际情况向开发商提出申请。）,价格策略（02幢）：,第二部分 营销推广,纵观市场趋势, 2012年南京楼市前景不明，下行趋势依然严峻, 调控维稳已定调，首置刚需政策或将松动,2012年政府将继续完善结构性减税政策，其中强调要稳步推进房产税改革试点。 2012年的房产税扩大试点似乎已势在必行。 住建部近日表示，首次购房家庭的贷款需求将优先保证。 据网上成交数据分析，仅靠刚需支撑的楼市销量难现大幅度反弹。未来很长一段时间内，南京楼市或将保持目前平稳的销量。, 本案二期小户型存量大,回款压力较重,2012本案销售目标：,12个月 590套 约6.2亿,面对“严调控”的市场,
4、 稳健，可持续营销是取胜关键！,颂唐观点,a、限购小户型 本案二期590套精装小户型，70年产权（限购），60平米以下户型居多,b、低单价、低首付、低总价 15900元/精装单价，面积40-78平米，最低首付19.9万 总价70-120万不等。,c、学区房 龙江核心地段，金陵汇文中小学、拉萨路小学，稀缺地段双学区房。, 项目价值再梳理,根据项目特征，本案的主要客源我们分为以下三种：,a、二套房客户家庭出现住房紧张的客户,b、学区房客户孩子大概在0至6岁的家庭,c、地段房客户眷恋、向往本区域的住民, 成交客户分析,d、投资客户 看好地段、学区的增值潜力,b、学区客户推广做足“教育”文章 根据现有
5、成交客户分析，正如先前预测“双学区”依然是项目最具竞争力优势之一，所以12年的营销推广重点是做足“教育”牌，让“双名校学区”深入人心。,d、投资客户营销激活投资需求 在楼市下行见底的趋势下，正是持币投资者蠢蠢欲动之时，所以加重本案的“投资”属性，亦是12年本案营销推广的重点之一。, 目标客群锁定及营销推广策略总纲, 全年推广传播精神主线,幸福，要趁早！,幸福：正是目标客群现阶段所追求的一种生活理想。 幸福：正是由于本案地段、学区、配套、规划的支撑下的生活状态。 要趁早：本案低总价、低单价、精装小户等特点，让“幸福生活”早点到来。 幸福，要趁早！既是一种生活主张，又是一种投资理念。 无论是生活还
6、是投资，幸福是终极目标。“要趁早”，是收获幸福的先决条件！,成功，要趁早,恋爱，要趁早,买房，要趁早,投资，要趁早,成名，要趁早,教育，要趁早,2012年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月, 全年营销推广布局图,攻击点1 元旦活动： 元旦嘉年华，新年开门红,攻击点2 学生开学季 望子成龙助学计划启动,攻击点3 春季房交会 天玺国际打响“百团大战”,攻击点4 劳动节， 省钱团立方 劳动最光荣,攻击点6 暑假蓄客期 预约梦想，天玺国际 “明日之星”夏令营活动,攻击点7 学生开学季 好父母胜过好老师状元家长教育沟通会,攻击点8 17F-25F 国庆集中开盘
7、秋交会 小户型投资宝典,攻击点9 年终大促销 抢占天玺国际的最后门票,02幢26F-29F团立方,蓄 客 期,02幢07F-16F、01幢持续销售,02幢17F-25F，集中放量期,攻击点5 儿童节， 趣味亲子运动会,攻击点1 新年首惠,阶段布局1(新年活动季)【1-2月】,阶段主题： 元旦嘉年华，新年开门红,【线上】,【线下】,SP活动：猜灯迷、逛民俗、抽大奖，玩亲子PARTY 渠道铺设：老带新、定点短信、派单等 销售道具：折页、海报、户型单页等,主题诉求：元旦活动、5重特惠 媒体应用：报广、网络、短信、软文 软文炒作：1.天玺国际：第四季度领销南京 2. 天玺国际：新年购房5重惠,攻击点2
8、 开学上名校, 阶段布局2 (新春开学季) 【2-3月】,阶段主题： 一年之计在于春,【线上】,【线下】,SP活动：联合拉小、金陵汇文，启动梦想助学基金 渠道铺设：学校拜访、定点短信、校园派单等 销售道具：开学红包、梦想助学基金申请单、折页、海报、户型单页等,主题诉求：望子成龙助学计划 媒体应用：户外、报广、网络、短信、软文 软文炒作：1.天玺国际：首推望子成龙梦想助学基金 2.天玺国际：名牌双学区，择校不如择房,攻击点3 春季房交会, 阶段布局3 (春交会抢团季) 【4-5月】,阶段主题： 百团大战”，幸福开团,【线上】,【线下】,SP活动：邀请在校大学生cosplay表演，现场设限时抽奖、
9、 幸运大转盘 渠道铺设：老带新，社区、地铁、学校、房交会派单等， 销售道具：抽奖券、折页、海报、大转盘（设置优惠级别）、 cosplay演出服,主题诉求：春节房交会加入“百团大战” 媒体应用：报广、短信、网络、软文、电台、电子屏 软文炒作：1.天玺国际：小户型助力春交会，打响“百团大战” 2.天玺国际：房交会杀出耀眼“小黑马”,攻击点4 劳动节，网团, 阶段布局4 (五一团购季) 【5-6月】,阶段主题： 首届幸福网团会，越团越开心,【线上】,【线下】,SP活动：联合南京知名企业、先进单位，进行“爱摄影寻最美员工”活动，最美员工及拍摄者，由苏宁领导颁发奖金与奖品 渠道铺设：企业拜访，定点短信，
10、365网站、微博大众评选渠道等 销售道具：最美员工评选主题帖、优秀员工红包、派单、海报、户型单页等,主题诉求：五一劳动节，团立方盛惠 媒体应用：网络、报广、短信、电台、地铁、户外、电子屏 软文炒作：1.天玺国际：首届网团会，越团越开心！ 2.天玺国际：团立方人气爆棚，连夜热销XX套,攻击点5 儿童节, 阶段布局5 (六一亲子活动季) 【6-7月】,阶段主题： 趣味运动会，别样儿童节,【线上】,【线下】,SP活动：联合活动公司或早教机构，邀请项目周边幼儿园、小学，启动“儿童节，亲子趣味运动会” 渠道铺设：学校拜访、定点短信、派单、网络全程报道 销售道具：派单、活动展架、折页、运动会拱门、空飘,主
11、题诉求：趣味运动会，别样儿童节 媒体应用：报广、网络、电台、短信、软文 软文炒作：1.天玺国际：亲子趣味运动会，过个别样儿童节 2.天玺国际：这个六一，全家运动起来!,攻击点6 暑假蓄客期, 阶段布局6 (暑期活动蓄水季) 【7-8月】,阶段主题： 预约梦想，储蓄未来,【线上】,【线下】,SP活动： 1、未来业主及购房者现场抽奖，赢取“明日之星”成长基金 2、邀请金陵、拉小尖子生与未来业主的孩子进行绘画、围棋互动活动，并交流平时学习、生活的经验 渠道铺设：老带新、学校拜访、社区派单、定点短信 销售道具：成长基金红包、派单、海报、户型单页,主题诉求：“明日之星”夏令营活动 媒体应用：报广、软文、
12、网络、短信、电台、户外 软文炒作：1.天玺国际：“明日之星”夏令营火热启幕！ 2.天玺国际：跟他一样，成为“明日之星”！,攻击点7 学生开学季, 阶段布局7 (开学活动季) 【8-9月】,阶段主题： 好父母胜过好老师,【线上】,【线下】,SP活动：联合南京日报或其他媒体资源，邀请南京市状元及家长，举办状元家长教育沟通会。 渠道铺设：网络或电视台进行全程跟踪报道、状元及家长拜访、定点短信、社区派单、学校拜访、 销售道具：海报、折页、活动展架,主题诉求：状元家长教育沟通会 媒体应用：报广、网络、短信、电台、软文 软文炒作：1.天玺国际：好父母胜过好老师，好学校成就好孩子！ 2.天玺国际：首付19.
13、9万起，成就好孩子！,攻击点8 国庆节、秋交会, 阶段布局8 (国庆开盘强销季) 【10-11月】,阶段主题： 众望所归，全城绽放,【线上】,【线下】,SP活动： 1、秋交会现场：接待人员以校服展现，民俗表演，来就送精美礼品，幸运转盘 2、邀请各媒体、投资专员举办小户型投资宝典小型圆桌论坛活动 渠道铺设：365互动直播、定点短信、写字楼娱乐场所派单、社区派单 销售道具： 小户型投资宝典、海报、折页、展架、空飘,主题诉求：天玺国际，盛大开盘 媒体应用：报广、网络、短信、软文、杂志 软文炒作：1.天玺国际：小户聚惠国庆，实惠享不停！ 2.天玺国际：楼市入冬，秋交会鼓楼小户人气旺,攻击点9 年终大促销, 阶段布局9 (年终尾盘促销季) 【11-12月】,阶段主题： 抢占天玺国际最后门票,【线上】,【线下】,SP活动： “幸福玺乐会首届社区活动：博彩游戏派对、拍卖会、儿童角色扮演。 渠道铺设：老带新、社区派单、定点短信 销售道具：海报、抽奖券、入场券,主题诉求：幸福，要趁早！ 媒体应用：报广、软文、短信、网络 软文炒作：1.天玺国际：“幸福玺乐会年末生活节” 2.天玺国际：岁末，抢占“鼓楼籍”最后门票！,THANKS 行胜于言,执行更精彩!,2011-11-29,