2013河源惠州城区别墅盘考察报告78P.ppt

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1、河源惠州城区中原代理 别墅盘考察报告,名园销售部 2013-2-18,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,紧邻项目北边属于项目五期规划的别墅用地，目前尚未拆迁；不远为新落成的河源市博物馆与龟峰公园，是最受市民欢迎的休闲娱乐场所之一。,项目东边为东江，项目所处位置为东江水流的转向位，江面更宽，江景较好。,项目南面为新兴路，隔路相望的是项目的二期用地。,项目西边为原有的农民房与回迁居民用房。,本案,【区位】项目位于居住人气最旺的老

2、城，特别是处于实力开发商品牌领头的旧城规划升级改造的城中新城,一、区位,一期鸟瞰图,【规划】46万多占地，100万建面，源城区第二个百万大盘，老城区最高规格的“城中城”,二、规划,超长江岸线,江面平均宽200米,离江岸距离远,水流浅，经常露出河床,最宽江面，425米 最长江岸线，1400米,本案,长鸿花园,东江首府,丽江豪庭,明珠华庭,浅滩、杂草、废弃船只集中,【自然资源】项目地块拥有1400米的江岸线，项目面对的源城区最宽的东江江面，拥有最优的江景资源。,新丰江江面宽度不足，市区江景项目看到的更多是城市景观 长鸿花园离江岸太远，而且能看到江的户型并不多 东江首府虽然户户看江，但上游河源尚未整

3、治，河岸杂草丛生，江水流量不足，经常露出河床,三、自然资源,本案,滨江大道,河源大道,新兴路,中山大道,文化广场12分钟 广晟商业广场13分钟,翔丰商业广场5分钟 长塘路10分钟,十五分钟生活圈,十分钟生活圈,广百新一城20分钟 笔架山公园20分钟 梧桐山公园20分钟,二十分钟生活圈,【交通配套】项目东临滨江大道,南临新兴路,能便捷的转向各主干道，20分钟生活圈辐射整个市区,四、交通配套,公园正门,区域内农贸市场数量多，街铺发达，商业业态更趋于生活化，区域生活十分便利； 区域内休闲场所也较多，龟峰公园，老城公园广场等都是市民休闲的聚集地，生活氛围好,城南市场,【休闲配套】周边有人气极旺的龟峰公

4、园和博物馆，新规划的恐龙文化公园也在附近,五、休闲配套,翔丰商业广场,中心农贸市场,国美电器,长塘路商业街,公园农贸市场,城南农贸市场,【商业消费配套】老城区的商业配套旺而不强，集中式商业仅有翔丰商业广场，但通过交通改善，能够迅速连通临近片区的商业中心。,六、商业消费配套,源城区政府,区公安分局,区人民法院,区教育局,林业局、区检察院,区水务局,下城小学,河源中学,广播电视大学,城南小学,区一中,啸仙中学,华侨幼儿园,本案,机关幼儿园,【行政管理配套】老城区是源城区区级行政中心，同时在老城区集中了较多的名校。,七、行政管理配套,八、项目实景图,九、销售情况,5、6栋销售策略 制定一成首付”力助

5、刚需置业的营销计划。5栋开盘，通过与广发银行合作推出“三千万置业基金”助刚需置业，不到30天时间内就劲销9成以上， 5栋的热销之后，再度借力“3千万元助房置业基金”推出6栋，并一改5栋提前预定房号的方法，而是采用开盘当天摇号选房，刚需族踊跃入市，6栋开盘当天百余套房源便销售近8成。 11、9栋销售策略 三房：105四房：140-150 。其中11栋约5180元起价，均价5600元。9栋3800起价。期间9.5折 感恩回馈活动。期间还拿出10套房一口价 。9栋销量：实际成交量不足，因为大户型，非刚需产品。4000多元均价。 7栋销售策略 12月29日盛大开盘。户型包括二房至三房不等，每平方米仅3

6、780元起。户型方正，不但南北通透，且大气实用，还有超大观景阳台。当天认购客户除享受2房抵2万元、3房抵3万元认筹优惠外，还有额外大型折扣优惠相赠。,项目位于成熟的老城区，各项资源配套指标优异,1,老城区首个百万级墅质生活区，规划建设的最前沿,2,随着城市重心转移，项目营销定位与老城转型互为犄角,3,热销,【本项目考察小结】,十、本项目考察小结,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信水岸城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,【项目概况】高新区纯西班牙别墅，河源最具投资潜

7、力、性价比最高的别墅项目。目前一期在售，剩余单位38套，其中独栋17套，联排独栋21套，面积区间215683平米。,一、项目概况,价值 体系,区域价值：河源市“南扩”发展规划，势必在高新区打造现代新兴产业集聚地，以高新技术产业开发区为核心的“一区六园”的工业格局已初具规模。 成熟配套：区域以工业发展为主，商业、生活等配套较为集中，南开实验小学、中学与项目毗邻，市政滨江公园近在咫尺，部分配套尚处于规划完善中。 交通价值：京九、广梅汕铁路贯穿园区：105和205贯通全市：惠河、河梅、河汕、广河等高速公路。区域内交通通达，片区将构建“四纵十六横”交通体系，通过与城市主干道的结合，形成完善的干线路网。

8、,规划价值：墅区沿东江绵延布局，一线江景一览无余，与市政滨江公园无缝对接，家门口的亲水胜地；西班牙风情园林： 产品价值：户型南北通透，瞰江揽景，产品赠送面积大，户型使用率200%以上。独栋实用面积单价低至6700元/,联排实用面积单价低至4100元/。 资源价值：一线无敌江景、私享滨江公园。 社区配套：4000平米五星级会所。,外在 价值,内在 价值,项目价值体系,二、项目核心价值点,规划价值：项目面江布局，形成不同层次景观单位，区内西班牙风情园林，与江景资源相映成趣，产品价值得到提升。,独栋一线江景, 楼王（2套）及V1户型（11套）,独栋三线江景,独栋四线江景,联排五线江景,独栋二线江景,

9、 V3a（3套）及V4户型（6套）, V3b（3套）及V4户型（6套）, V3a户型（4套）, 联排别墅（44套）,二、项目核心价值点,产品价值（以一种户型为例） V1户型亮点：403-420平米独栋，赠送面积212平米，前庭 后院，超大屋顶花园及露台。花园赠送面积490-590平米，超高性价比。,一层活动区： 三厅设计，奢华配置，下沉式庭院设计，空间视觉更佳； 4米层高，空间感极佳： 双卫配置： 前廊后院，奢享私家花园； 双车位车库配置； 二层休息区 二层配置3个阳光卧室，每个房间都有独立卫生间，独立阳台； 另配置2个超大露天花园，尽享空中观景悠然； 三层休闲区 超豪华主卧，配置书房、独立卫

10、生间、衣帽间、露天； 超大屋顶花园，与自然更亲近。,二、项目核心价值点,资源价值：项目东临美丽的东江，一线江景资源，一览无余。市政滨江公园与 小区园林景观相互呼应，滨江高尚品质生活呼之欲出。,二、项目核心价值点,区域价值：随着河源“工业立市”战略的实施，其第二产业快速增长；以高新技术产业开发区为核心的“一区六园”的工业格局已初具规模，高新区将成为河源市的经济引擎，区域发展潜力大。,河源高新区被称做广东次发展地区，正成为接纳沿海产业转移的一块投资兴业宝地。 目前，该区域内已办起明珠工业开发区、高埔工业园、美平工业园、华嘉工业开发区、美星工业园、埔前工业区等工业园区。 现已引进了一批符合国家产业政

11、策和河源实际、有一定规模、技术含量和附加值较高、发展潜力较大的项目落户，包含电子信息设备制造业、机械制造业、服装制造业、食品医药制造业、五金雕塑产业等产业。,二、项目核心价值点,交通价值：拥有粤东北完善的铁、陆路交通枢纽，绝佳的区位与交通优势，使得河源成为珠三角2小时经济生活圈。,铁路：京九、广梅汕铁路贯穿园区 国道： 105和205贯通全市 高速：惠河、河梅、河汕、广河等高速公路 城际轻轨：惠河城轨全长86.96公里，其中河源境内33.46公里，建成后到惠州、广州、东莞、深圳市区的时间分别缩短为20分钟、70分钟、40分钟、1小时 ，由此构成了河源市四通八达的交通网络，使河源成为粤东北的交通

12、枢纽。 水路：园区距离市区仅10公里，市区拥有一流口岸。从园区到盐田港、黄埔港约1.5个小时 航空： 从园区驱车到广州机场、深圳机场约2个小时,二、项目核心价值点,交通价值：滨江大道二期动工 城区南扩再迈重要一步，高新区到市区只需10分钟。将大大提升高新区的区域价值。,到2014 年，滨江大道全面贯通后，全长仅10 余公里，且双向6 车道，按照设计时速60 公里计算，从市高新区到市区，走完全程只需10 分钟。时间和空间距离的改变，与促进区域之间的发展是成正比的。源城区区长何伟良表示，该项目的建设，对打通新、老城区与市高新区的交通联系，进一步优化市高新区投资环境，拉动经济的快速发展等方面有着积极

13、的意义。,二、项目核心价值点,销售动态：目前对外以“临江别墅 洋房价”为突破口，通过强调高性价比、高赠送率突显项目价值。,三、项目目前销售动态及优惠措施,优惠措施：以实际面价及折扣销售，避免以前无底线的打折方式。,销售现场96折， 开发商申请再额外98折。 合计6个点折扣。,三、项目目前销售动态及优惠措施,参与分佣,转介方项目销经 转介客户信息,客户成交，转介 确认单填写,被转介客户 上门认购,天琴半岛销经 确认转接客户 信息,转介方式确认,额外佣金：开发商暂时没有执行（原计划6%的转介佣金） 单套佣金分配：转介成功，转介方获得单套房佣金的7成。如有额外佣金，则不再参与分红。 现场奖励：转介成

14、功，转介方与被转介方获得单套房奖励比例：7：3，即转介方获得7成奖金。,项目内部转介佣金及现场奖励,四、项目佣金及现场奖励,五、产品及园林景观,五星级会所,西班牙别墅,联排别墅,雕塑小品,项目位于城南高新区，可以有效截留珠三角投资及回乡客源。未来升值空间较大。,1,占地13.3万平米共11万建面的低密度纯别墅群,2,户户200%高实用率，并创建前庭、后院、中庭三大附赠庭院,3,销售平平,【本项目考察小结】,高新区制约因素：纯工业区，开发规模不大、小区配套过于简单、单价不高、产品结构单一 。开发商自身制约因素：开发商实力不强和少作为，广告宣传推广较少， 2009年3月28日开盘以来，销售状况不佳

15、。,4,六、本项目考察小结,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,鼎峰国汇山是鼎峰地产在惠州精心打造的首个大型高端项目，是鼎峰地产全国布局开发的“城市豪宅系列”中之标志性项目。由香港贝尔高林设计规划，第一太平戴维斯担当物业顾问，在惠州中心区打造一座80万平方米的豪宅旗舰。 鼎峰国汇山占地27万平米，总建筑面积约80万平方米，容积率2.29。地处惠州市惠城区江北CBD核心区域，毗邻7.5万平米望江公园，东南向望东江，享一线江景资源

16、。距离惠州市政府仅2-3分钟车程。作为江北片区最大的高尚住宅小区，鼎峰国汇山规划建造4672套水景洋房及168套环岛别墅，未来是近2万人居住的超大社区。鼎峰国汇山还有规划近5万平米的综合型商业，2公里风情商业街；斥资3000万打造的五星级双会所；18班双语社区幼儿园，给孩子打造最优质的学习空间。 鼎峰国汇山水景洋房主力产品面积从85至160平米之间，环岛别墅主力产品为240-260。小区户型方正实用，朝向多为南向或东南向，通风、采光良好，各功能房布局合理，结构紧凑。 鼎峰国汇山将为惠州市区打造首席西班牙原乡生态园林社区，采取中心轴园林式的规划风格。,基本信息,一、项目概况,二、项目指标,相关信

17、息 占地面积:270312平方米 建筑面积:792800平方米 产权年限:70年 户 数:总户数4840户,三、区位、资源、配套,项目属性 江北中心区唯一别墅大盘 项目区位 项目配套（配套较为一般） 生活：粤东家居博览、金泽国际物流园、农产品配送中心 教育：惠台中学、光明小学、财经学校购物：华贸中心、江北丽日购物广场、佳兆业中心、义乌小商品城 酒店：王子饭店、伯尔曼酒店、中银酒店 医院：惠康医院、惠州市第一人民医院 会所、小区内双语幼儿园 交通状况（交通较为一般） 东侧为60米先科大道，南侧为36米道路，西侧为42米道路，北侧为60米三环路（目前正规划改造成为90米市政道路）。 8分钟车程即到

18、市行政中心，距离西湖风景区亦仅10分钟车程。市区乘坐10路，369路车在望江公园站下即达本项目。 楼层状况 一期4栋，其中2栋28层、2栋32层；别墅54套,四、产品及园林景观,B户型从 负一、一、二、三层,别墅有两种户型,B户型从 负一、一、二、三层,四、产品及园林景观,五、销售及价格,最新价格 洋房：6800元/平方米 一次性付款94折、按揭95折优惠；别墅：400万/栋，购房直减10万，全款97折、按揭99折优惠。 营销动作 鼎峰国汇山“保值补差价”活动进行中，活动期间购买房源承诺在一定期限内享受差价申请权。 鼎峰国汇山南坛小学鼎峰分校入驻 。 鼎峰国汇山现团购搜房会员额外98折。 鼎峰

19、国汇山现购房送六年教育基金。 销售情况 别墅销售不太理想。,项目是江北（惠州最高端热点区域）CBD最大的别墅洋房高端社区。,1,香港贝尔高林设计规划、第一太平戴维斯 国际顶级物管。,3,销售平平,【本项目考察小结】,六、【本项目考察小结】,广告推广力度较大、主题大气。,4,豪华会所望江公园（大型）、南坛小学（名校）分校等顶级配套交通便利、定位高端 。垃圾中转站制约因素。,2,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,一、项目概况,中

20、信凯旋城是中信地产继中信水岸城之后在惠州巨资打造的又一个百万平米住宅项目。它位于惠州未来南部新城金山湖片区，奥林匹克中心公园以北，金山湖公园以南，是拥有城市核心双公园的物业。 惠州的城市发展方针为“北优南拓”。中信凯旋城所在的位置坐拥金山湖、南部新城区域双公园资源。即363.8公顷的金山湖公园和55万平米的奥林匹克中心公园。 惠州市唯一的一所高校，惠州学院离项目2000米。项目自身还将打造约3000平米幼儿园，并将引进知名小学和中学，成就一流教育体系。 中信凯旋城项目的西面地块规划为约40000平米的商业金融用地。未来主题商业、SHOPPING MALL等都将入驻其中。同时中信凯旋城10分钟车

21、程内可到达百佳、天虹、世纪联华、人人乐、海雅等大型百货超市，数码街、金海马、家福特、好百年、美高、三环等专业市场也近在咫尺。 中信凯旋城项目总占地面积53万平米，总建筑面积150万平米，共分五期开发。其中一期物业为纯别墅产品，别墅总建面为8.8万平米 ；容积率仅为0.67；共有345户。,二、项目指标,项目配套 周边配套：惠州市奥林匹克体育中心、惠州一中、惠州跳水馆、金山湖公园 小区内部配套：双语幼儿园、西班牙风情商业街 交通状况 金山大道与四环路交汇处，惠澳大道以西 建材装修 毛坯 楼层状况 别墅共4层，其中地上3层，地下1层。 车位信息 停车位:总共11200个，车位比为1:1.4,三、区

22、位、资源、配套,别墅H户型6室3厅5卫280平米,四、产品园林景观,四、产品园林景观,无地下室,四、产品园林景观,水景,纯正欧式售楼处,道路,四、产品园林景观,五、销售及价格,中信凯旋城一期别墅现余20来栋，户型为220-280平米的双首层西班牙风格别墅，单价在1.3万/平米左右，其中220平米约300万/栋、280平米约480万/栋，一次性付款9.8折、按揭付款9.9折优惠。 该楼盘去年推出了不少110至145平方米的紧凑型洋房，在去年上半年采取了降价促销的策略，价格一度低至“4”字头，吸引了不少购房者。,五、销售及价格,营销动作盘点： 千万级皇家会馆再现西班牙百年奢华 中信凯旋城“3+1”

23、新品别墅震撼发售 8月20日中信凯旋城皇家园林样板区耀世开放 中信凯旋城携手工行名仕缤纷嘉年华 中信凯旋城组织业主欢乐农庄体验活动 5月20日中信凯旋城冬虫夏草养生讲座隆重举行 中信凯旋城购别墅减9万优惠 周末到访可获油卡 中信凯旋城举办第二届业主生日宴会 中信凯旋城母亲节推特价别墅260万/栋起 全款97折 中信凯旋城举行斯蒂夫乔布斯传惠州首发仪式,丰富的圈层活动,品牌开发商，一城五盘联动。,1,2,别墅和洋房（凯旋国际）分街而治，有效区隔。别墅户型设计出色。园林景观大气。,3,销售冠军,十、【本项目考察小结】,六、本项目考察小结,推出紧凑型洋房，别墅低价促销，成就城区销售量和销售额的“双料

24、冠军”。,4,奥林匹克体育馆等顶级配套 。,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,一、项目概况,奥林匹克花园位于惠州市惠城区江北惠博沿江路，南邻东江。作为江北西区规划的住宅核心，惠州奥林匹克花园以理性回归的视野，倡导一种全新的未来居住生活思想，基于“以人为本，科学运动，健康生活”为核心理念规划全新的居住生活园区。 1999年，中国地产四大品牌之一中体产业全情进入地产行业，经过8年历程，21个省，4个直辖市，63个项目尽情释放，创

25、造中国复合地产典范。 作为全国第37个奥林匹克花园，惠州奥林匹克花园规划占地面积约91万平方米，建筑面积超过150万平方米，总规划10年5期开发完成，容积率仅1.5，搭配少量小高层住宅，将建设成为珠三角东部最大的国际人居社区；项目在体育场所总用地约105亩，斥资1.5亿打造近3万全国最大健身品牌中体倍力健身俱乐部活。,二、项目指标,三、区位、资源、配套,项目配套 中小学：黄冈中学、田家炳中学、惠台中学、第七中学、第三中学、惠州市第一小学、金裕小学、富民小学、三新小学、英头小学综合商场：华贸中心、丽日购物广场、富丽丽港中心、乐购生活超市 酒店：凯宾斯基酒店、富丽丽港酒店 医院：惠州市江北中心人民

26、医院、惠州市第一人民医院、惠州市口腔医院、江北医院第二门诊部、惠州城区中医院第二门诊部 双语幼儿园、奥弗美式学校、小学、中体倍力运动城、室内标准恒温泳池、室外泳池、羽毛球馆、篮球场、网球场、排球场等等。 交通状况 8路公交车直达项目营销中心门口,另有L1路公交车等 建材装修 毛坯 楼层状况 1栋32层，2栋31层 车位信息 按1:1的比例配套,不出售,四、产品园林景观,奥林匹克花园奥龙湾奥龙湾2栋B2户型2室2厅2卫1厨 91.90,四、产品园林景观,四、产品园林景观,产品优点：英伦风格。双拼错开布局，或大前庭小后院，或小前庭大后院。无车库，停车位于别墅前绿化带（停车休闲功能两用）。 产品缺点

27、：工程质量差、产品设计落后（20联排）、园林景观档次低等问题。,五、销售及价格,营销动作： 奥林匹克花园4月14日“中医健康养生”专题活动 。 奥林匹克花园奥龙湾“中国好声音、奥园好洋房”惠州好声音海选将于11月11日、18日进行。11月25日平安、黄鹤将齐聚奥林匹克花园。 首批洋房单位奥园奥龙湾好声音主题曲征集 。 销售价格： 奥林匹克花园首批洋房单位“奥龙湾”1、2栋已封顶，三栋新品将于3月推出。1、2栋剩少量单位在售，折后均价5300元/平。户型有91167平米的2-5房，一次性付款9折，按揭93折,分期付款94折，首付三成起。,整体规划的设计与完善:项目在后期100余万平米中，规划了7

28、万平米的商业面积，规划了学校，而且起点很高。 配套和服务的升级:比如说物业服务的升级，公司各部门职能的完善，流程的规范，产品设计的与时俱进，工程品质的全新高质量要求等。新产品设计方面已汲取了市场趋势的变化，进行了相应的调整。针对市场，开发面积适中、总价低的房子。不能搞老板一言堂。 深耕产品设计：新推一波英式别墅，面积是180到200平米左右，下半年主要推高层，高层有13万的量，面积区间是80到170。 80多平米的，两房两厅两卫，从人的实际生活情景出发；有100多平米的复式。汲取了市场上优秀产品的特点。不管是面积、区间、立面，还是公共部分，营销与设计都做了比较深入的研究。 价格调整：密切根据市

29、场的变化，作出相应的适当的调整，但幅度不大。定价很谨慎。原来和现在的价格都不高，而附加值很高。比如玖珑墅，赠送超过60平米的室内空间，还有中央品牌空调全屋送，还有80200平米的成品园林及车位，都做好给业主。,五、销售及价格,项目起死回生之术,因工程质量差、产品设计落后（20联排）、园林景观档次问题等因素，使奥园销售陷入困境，市场口碑和客户信息落入低谷，甚至股权出现变更，新股东入驻。自2011年底开始通过一系列调整举措，出现转机，销量回升。,1,户型设计有创新，联排错开式布局，前庭后院或大或小。园林景观较为粗糙，档次较低。,3,销售起死回生,【本项目考察小结】,六、【本项目考察小结】,作为一个

30、起死回生的别墅项目可以作为名园的学习对象。,4,之前是惠州市区唯一纯别墅项目。如今加建洋房及周边农民抢建房将影响别墅的整体档次 。,2,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,笔者曾经操盘之项目,一、项目概况,佳兆业东江新城占地约3000亩，规划建筑面积约400万平方米，是华南开发规模最大的人居生态新城之一。 项目建成之后，将可容纳10万余人的居住和生活，是一个珠三角近距离融合之下的，远尘嚣、近繁华的新城市栖居胜地。 佳兆业东江新

31、城首期开发为低密度纯别墅区，占地28万平方米，建面约15万平方米，其中住宅面积约为8万平方米，容积率仅为0.38。整体平面规划以水为主题，由大湖水系贯穿整个社区，打造“以水绕宅，水绕宅行”的湖居理念。建筑风格融欧陆皇家风情，集皇家法式、英式古典及西班牙三种风格组成，规划两个独栋岛屿，三种建筑风格互成风景。 一期物业类型涵盖独栋别墅、双拼别墅、联排别墅及四拼产品，主要产品是288-802平米的独栋别墅及290平米的双拼别墅。佳兆业集团在华南首创130平米的精端联排别墅。,二、项目指标,三、区位、资源、配套,项目配套 风景名胜：72万平方米滨江双公园（湿地公园、体育公园）、葫芦公园、东山公园、罗浮

32、山风景区、汤泉风景区、平安生态风景区、象头山等； 市政配套：博罗文化广场、人民广场、图书馆、文化馆、博物馆等； 商业配套：博罗万佳购物商场、博罗商贸中心、裕华商场、江北丽日广场、华贸中心等； 银行：中国银行、工商银行、邮政银行、农业发展银行等； 学校：博罗实验中学（初中、高中部）、华侨中学、博罗县中等； 酒店：富华大酒店、金都酒楼、鼎煌大酒店、德福宾馆、帝都大酒店、银城大酒店等； 医院：博罗人民医院、博罗中医院、罗阳镇医院、惠州市第一人民医院等； 交通：博深高速（规划中）、博罗大桥、惠河高速、济广高速、广汕高速、惠州大道、惠博沿江路等； 首期同步配套有国际五星级酒店、幼儿及九年制品牌名校教育、

33、高档品牌商业街，休闲、生活配套一应俱全。,项目核心发展思路： 运营思路 首期资源+异域风情+产品特色入市； 中期休闲配套+产品升级驱动 后期成熟配套体系全面拉动 产品思路 首期特色+稀缺+畅销品，全面试水！ 后期精益求精，产品升级 入市战略 高品质形象立威！高性价比震撼走量！ 水景园林全景呈现，首期配套全线展示,四、项目定位,名园二次开盘借鉴,1、项目价值点解析： 项目之“大”-250万平米鲸型体量、华南巨擘、佳兆业第一巨盘； 项目之“水”-赣粤文明之江，孕育惠州滨江居住文化、即得的一线江景； 项目之“山”-居山浸染灵气、无山不稀缺。 2、项目理解： 具有多重区位属性，具备一定山水资源的超级大

34、盘项目。 3、项目客户定位： 近期：深莞惠为主的珠三角休闲度假别墅客户、惠城别墅客户、博罗本地别墅客；中远期：以惠城区洋房客户、深莞惠休闲度假客户、博罗本地别墅及洋房客户、少量广州休闲度假投资客户。,四、项目定位,4、市场定位： 项目属性：新城市融合模式下具备天然休闲主题的华南超级大盘 项目发展战略：主题复合特色破局的战略 市场定位：南中国 250万平米山水休闲新城 5、形象定位：南中国一城江水半城山 6、档次定位：整体中等偏高档次，首期高端形象入市 7、产品定位： 总体产品定位：近期以别墅产品入市，远期以别墅+洋房物业为主 整体风格定位：整体建筑风格（欧式）-以富厚重感的欧式风格，演绎异域风

35、情,四、项目定位,目标实现产品计划=创新品+稀缺品+畅销品,首期目标：高形象与盈利能力，两者兼备 追求稳定现金流 实现超大规模项目的成功起势,8、首期产品定位：,首期建筑风格：西班牙建筑风格-佳兆业产品标准化惠州制造 首期园林风格：地中海风格 园林规划：以水为主题，打造户户见水，水绕宅行的居住特色，在水岸系园林上，增加大胆创新,四、项目定位,价格定位： 通过市场比较方法及增长率、入市目标修正后，2011年入市价格为- 独栋：13500元/平米左右 双拼(类独栋)：10000元/平米左右 联排：7700元/平米左右 合院四孖屋：6200元/平米左右,五、产品园林景观,佳兆业东江新城别墅F户型别墅

36、整体平面图,佳兆业东江新城别墅联排别墅A2户型4室2厅4卫1厨,五、产品园林景观,五、产品园林景观,别墅,洋房,六、销售及价格,营销动作： 佳兆业东江新城3.31首届风筝节 佳兆业东江新城1万抵10万特惠申请中 佳兆业东江新城举行首批业主入伙仪式 佳兆业东江新城9月8号举行业主嘉年华 东江新城10.20凯撒帝景新品发布会 佳兆业东江新城项目三期开盘现场徐子珊,最新价格： 佳兆业东江新城165园景楼王及132-300别墅在售，洋房起价3388元/。,底价入市，造成热销,主打名人牌，形成话题效应,品牌开发商，CBD综合体及别墅大盘双盘联动。,1,设计创新，三种异国风情。,3,销售神话,【本项目考察

37、小结】,十、【本项目考察小结】,七、本项目考察小结,精准定位、营销动作大手笔，联合销售。主攻深圳市场。,4,项目体量大，配套奢华 。团队精干，同心同德，创新施工关键线路，创造抢工神话 。,2,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,2012年月度惠州成交套数总量,一、惠州市场整体情况,2012年惠城区（含仲恺高新区数据，下同）一手住宅共成交28162套，同比2011年上涨14%；一手住宅总成交面积为330.98万平方米，相比201

38、1年的280.36万平方米增加了50万平方米，同比上涨幅度18%；一手住宅成交总金额约1994074万元，同比上涨13%；全年成交均价为5990元/平方米，同比下跌4.5%。惠州楼市在投资客大量撤退、刚需客占主导的情况下，呈现出量升价跌的良好局面。,二、考察别墅价格总结,惠城别墅客户总价心理天花板300万,名园总价从300万到1000万不等，远高过河源及惠州客户总价心理天花板。,惠城别墅独栋均价14000元，双拼联排均价10000元。,名园独栋别墅均价14500元，也高于惠城。,三、考察别墅产品总结,建筑风格定位精准。以西班牙、英伦、法国、德国风格为主。名园设计风格较为超前，河源市场客户认知度

39、低。 产品类型：项目规模宏大。一般是别墅搭配洋房，品类丰富，面对客户层次选择面较宽。别墅以联排为主，独栋和双拼其次。 面积区间：以中小户型别墅为主。名园别墅290平米起，在市场需求上属于金字塔尖，客户群体窄。 户型设计：讲究实用性。样板房设计奢华。,园林景观规模大、档次高，绿植品类丰富、园艺小品完善。 建议：名园扩大展示面、提升现有展示面的豪宅效果。 内外部配套完善。营销中心会所奢华。 项目天生质素较好。如城市区位、交通、自然资源。,四、考察别墅园林、景观及配套总结,五、考察销售总结,别墅除大型开发商（如碧桂园、雅居乐）为自销外，一般采取联合销售或代理销售的形式。建议：名园引进代理和广告公司。

40、 采取内外展场销售模式。 线上线下双管齐下。线上宣传做知名度和品牌形象。线下本、外地精准拓客。 圈层营销，以高端公关活动为主，关系户为主。 注重营销展示包装的档次和细节。 开盘启势需高调，前期铺垫要做足，集中火力爆破。,六、惠州中原及河源事业部简介,中原地产惠州分公司经过五年的发展壮大，已经成长为华南区仅次于深圳中原的分公司。 中原地产惠州分公司在惠州市连续五年占据房地产代理行业领头羊位置，在惠五年期间，签约全程策划与销售代理楼盘超过180个，签约策划代理面积超过1500万平米，市场占有率超四分之一。 2009年惠州分公司创新高，销售业绩突破50亿元，成为中原集团内进步飞速的的分行之一。 20

41、10年惠州分公司同时在售项目超过50个，破历史新高，尽管经历两波号称史上最严厉的调控措施， 8、9、10月连续三个月创销售业绩新高，月均销售超过1200套。 2010年在惠州市代理在售项目62个盘。一览：万科城、万科金域华庭、华贸中心、东方威尼斯、宏益公馆、港惠新天地、珑湖湾、公爵小镇、光耀荷兰小城、光耀城先生的湖、光耀DADA的草地、半岛1号、东方新城、万城、卓越蔚蓝海岸、棕榈岛、合生滨海城、双城国际、鸿昆璟都、天泽名居、丽格国际公寓、三朵向日葵、恒和主场、南山公馆、岭南雅苑、风华丽都、万麓湖、骏景豪庭、华轩桃花源、世纪东方城、南山诗意、龙林上观、江南豪苑、润福苑、太东公园城、峰景左岸、三远

42、大爱城、海湾首府、长城世纪华府、假日名城、凯旋郡、博都花园、晶地可乐、翠堤尚园、圣堤雅纳、启航新时代、中铭豪园、东岸公馆、鑫月汇峰、云天华庭、华晟豪庭、中锴金城花园、沁园春晓、鸿润花园 。 2010年夏天正式成立河源事业部后，公司派了大量经验丰富人员，扎根河源市场，长期发展。经过两年时间的发展，河源事业部目前已售馨及在操作的项目达10余个，其中沁园春晓、金沟湾花园、宝豪御龙湾均创河源销售奇迹。,七、中原代理优势,中原有一套成熟的发展模式，内部有自己的一个庞大资源平台，不管是从市场角度还是营销专业角度都能够通过内部平台资源，帮助开发商去解决问题。 另外，中原地产代理（深圳）有限公司旗下有很多分公

43、司，如云南、昆明、长沙等城市都有分公司，这些分公司其实都是在延续我们大深圳的发展策略，因为深圳中原在整个中国的中原体系里面发展得最好的分公司，它有独特的成熟运营模式。 但是，三线城市（河源）与一线城市的市场不一样，会在成熟模式的基础上不断摸索加以改良，用最合适当地市场的操作模式来运营，中原的优势就是我们有庞大的配套部门与平台资源去做切合当地市场需求的运营。 因此，一是对市场深入的了解，二是对客户的把握。 狼中原、文世联。世联喜欢讲行业自尊，中原讲的是生存。世联擅长前期顾问及操盘策略、中原擅长打销售战。中原公司的服务意识好，开发商易于把控 。中原有三级地铺和资源平台支撑。 河源中原代理的都是小盘，刚需盘，擅长打快速销售战、行销战。而名园关键问题恰好在于销售。,八、河源及惠州中原代理（别墅）楼盘销售情况,我部考察的6个别墅盘系中原推荐项目，因此应该是优质盘及代理业绩较好的别墅楼盘，故可能以偏概全。但就市场口碑和业绩表现，中原在河源代理的楼盘（大多为刚需盘）销售业绩都较好，反观世联在河源表现较差（如华南城十里东岸案例）。因此，找中原做代理让开发商较为放心。,九、代理初判,鉴于实际项目考察总结及中原以往的代理业绩： 建议引进中原代理，实现销售突破！,戴德梁行等其他代理公司正在下一步接洽中。,