2013长沙写字楼发展研究.ppt

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1、,长沙写字楼研究 及西站枢纽营销总纲,“西站枢纽”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了西站枢纽？ 实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对西站枢纽的思考。,关于“西站枢纽”的思考,HOW,WHAT,WHO,HOW,目前写字楼市场怎么样,我们是什么样的产品,我们的目标客户是谁,我们怎么样抓住目标客户,市场分析,项目价值梳理,客户群分析,营销策略,价 值 对 接,市场分析,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼用户市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,写字楼市场11年供应32万方，去化30万方，较

2、10年分别上涨16%和158%；11年长沙写字楼市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙写字楼市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。,当前市场现状分析写字楼市场走势,10年12年长沙写字楼市场总体走势,当前市场现状分析写字楼市场走势,当前市场现状分析写字楼市场走势,当前市场现状分析写字楼市场走势,初级阶段,发展阶段,商住阶段,专业阶段,当前市场现状分析写字楼发展历程,升级阶段,长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现长沙写字

3、楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。,写字楼市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展,当前市场现状分析写字楼发展历程,目前主流产品,中心板块 传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区 市府板块 依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成 省府板块 依托省政府新址南迁形成 武广版块 依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区 岳麓版块 依托市政府及山水资源而开发的新兴区域,长沙市写字楼市场五大版块,当前市场现状分析写字楼市场板块划分,长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块； 市府版块、省府版块以及武广板块目前已经有写字楼项目开发，但尚未全面入驻； 岳麓版块目前仅停留在概

4、念阶段，尚未有写字楼项目开发；,长沙市中心版块写字楼分布特征,五一路沿线 长沙传统中心，以五一广场为核心 芙蓉路沿线 城市主干道，配套成熟完善 湘江路沿线 依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表 韶山路沿线 城市主干道路，配套完善,目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的写字楼项目，这些项目主要延城市主干道路或沿江分布； 区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此交汇，地段认可度极高；,当前市场现状分析写字楼市场板块划分,目前长沙主要写字楼售价约为12000-18000元/，租金约为80元/月，投资回报率约为6%；芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是销售价格及租金最高的

5、区域，投资回报情况相对较为可观,长沙典型写字楼投资静态回报分析,当前市场现状分析写字楼投资回报分析,长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%,长沙典型写字楼租金、售价增长趋势,当前市场现状分析写字楼投资回报分析,当前市场现状分析小结,未来写字楼市场供应量长期保持供大于求，市场竞争激烈。,写字楼已经进入全面升级阶段，逐步向5A甲级标准发展。,写字楼分布形成以市区中

6、心板块为主，外围五大商务板块逐步成熟。,专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观。,关键词,市场分析,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,一、五一广场为核心： 五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚 二、河西滨江新城： 总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。 三、北辰三角洲： 总建筑规模达380万平方米，其中，酒店、商业、写

7、字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米 四、南湖新城： 将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区 五、南城商务圈 省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈 六、武广商务圈 武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城、万科环球村等项目先后开始建造。,芙蓉路,韶山路,五一大道,五一广场商务圈 五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务发展。,3,2,北辰三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务写字楼聚集区,1,南湖新城：酒店金融区及滨江商务区 根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务写字楼聚集区,4,滨江新城：根据政府的规划导向，未来将

8、形成新兴的商务写字楼聚集区,5,南城商务圈 省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈,武广商务圈 武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城，万科环球村等项目先后开始建造。,6,未来市场走势预判未来发展特征,政府规划现有导向，未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区。,2013年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。,未来市场走势预判长沙未来供应分析,未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未

9、来5年供应总量超过350万,未来市场走势预判长沙未来供应分析,长沙写字楼市场未来发展方向,走向高端：从目前在售和在建的项目我们可以发现，长沙写字楼产品正在向高端迈进； 影响分析：高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。 走向外围：目前政府规划了多个副中心，长沙一个写字楼中心的格局必然被打破； 影响分析：外围大量供应必然会分流中心区需求，尤其是在地铁开通后。 需求放量：随着产业的转移，经济结构的进一步调整，长沙的写字楼会不断放量； 影响分析：不同层次的企业进入会使市场需求更加细分化，给不同层面的产品带来机会。,未来市场走势预判长沙写字楼未来发展方向,高铁枢纽贯通&“9+2”

10、泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心,高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈 “9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。 “3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。,“3+5”城市群中心,未来市场走势

11、预判长沙城市规划分析,公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生五大国际规划区域蓬勃发展,重点区域建设,公共配套,交通配套,南湖片区100亿元打造为长沙“维多利亚湾”,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”,梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”,金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”,滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”,省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2004年开工2009年开馆,省博物馆、图书馆和音乐厅2007年开工，预计2012年底开馆,武广高铁2005年开工，2009

12、年底通车，2014年至北京段将拉通,城际铁路开工，2009年开工，预计2014年长株潭段开通,长沙地铁2009年开工，预计2013年底2号线开通、2014年底1号线开通,武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”,2012年,更国际！,未来市场走势预判长沙城市建设分析,GDP20%以上速度飞速发展，2011年突破5000亿，中部第二人均可支配收 入15%速度快速增长，持续领先，中部首位,更富有！,未来市场走势预判长沙城市经济分析,第三产业GDP以15%年增长率逐步增长，2011年破2千亿元，为中部第二 催生高端写字楼市场容量向上发展,未来市场走势预判长沙城市产业分析,更繁华！,外来知

13、名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家 其中40家投资兴办实体,当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2011年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份 已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家 预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业,更开放！,未来市场走势预判长沙城市企业分析,未来市场走势预判小结,写字楼市场未来供应量巨大，本项目将不可避免的与其他项目形成激烈的竞争。如何规避市场 风险，进入细分

14、市场，将是本项目成功的关键。,关键词,未来发展：未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三 角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区,未来供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，5年内将有350万5A写字楼供应，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，市场竞争明显加剧,宏观城市发展分析：未来长沙城市规划、建设、经济、产业及企业需求对写字楼有多方面利好，长沙高端写字楼发展东风在即、大势所趋，市场存在大机遇；,市场分析,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,根据长沙市房地产市场预警报动

15、态监测系统，2013 年17月长沙是内六区写字楼用房成交面积47.24万平方米，同比增长258.15，成交5119套，同比增长226.68，从今年月度成交情况来看，除1月、7月成交面积超过10万平米外，其余月份均低于10万平方米，其中7月成交10.06万平方米，为年内新高，同比增长151.50，成交1113套，同比增长153.53.,2013年新建写字楼用户市场新建写字楼用户成交量,2013年 17月开福区、天心区、雨花区新建写字楼用房成交面积居前，分别为13.60万平方米、13.20万平方米、11.03万平方米，望城区成交面积最小为0.2万平方米，从网签面积同比情况来看，除芙蓉区同比下降外，

16、其他区域为同比上涨，其中芙蓉区同比下降13.96%，岳麓区同比涨幅最大为994.33%，新建写字楼用房网签超过1000套的区域天心区，雨花区，分别为1730套，1168套。,2013年17月份长沙市内六区新建写字楼用房成交主要集中于三环以内地段，其中成交面积占比37.67%，套数占比42.67%，三环以外地段成交量最小，为0.49万平方米/108套，占比低于5%。,自去年10月以来长沙市内六区新建写字楼用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2013年5月成交均价13247元/平方米，为年内新高，7月成交均价11130元/平方米。,2013年新建写字楼用户市场新建写字楼用房成交均价,20

17、13年17月长沙市内六区新建写字楼用房网签均价为11932元/平方米，各行政区新建写字楼用房网签均价互不相同，其中开福区均价最高为15428元/平方米，天心区、雨花区、芙蓉区其次，均价在10000元/平方米以上，岳麓区为7570元/平方米，望城区均价最低为5471元/平方米。,2013年17月中心区新建写字楼用房成交均价最高为16117元/平方米，其次为二环以内，三环一内，分别为11561元/平方米，9719元/平方米，三环以外均价最低为5947元/平方米。,2013年17月内六区新建写字楼用房购房人群中湖南为购房主力，占比接近9成，其中本省外市占比44.57%，本省本市占比42.05%，外省

18、市购房人群占比13.37%，其中本省购房前5位的为长沙市，邵阳市，岳阳市，株洲市，衡阳市，外省市购房前5位的为广东省、湖北省、浙江省、江西省、福建省。,2013年新建写字楼用户市场购房者来源地,市局洞察,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,用户特征,从企业数量角度分析，长沙优质写字楼用户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主； 而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大。,优质写字楼市场供需研究,500平方米以上：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1,500平方

19、米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，但用户较少；建筑行业用户写字楼楼需求平均面积560.65平方米。 500平方米以下：制造、社会服务、房地产等的需求面积都在500平方米以下,用户特征,优质写字楼市场供需研究,长沙市优质写字楼用户对于200-300平方米、100-200平方米的写字楼面积需求相对较为旺盛，46%的企业的需求面积在此范围内； 而用户对于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的写字楼面积需求较为均衡，所占比例大致为11-15%； 3,000平方米以上的需求很少，仅占到3%。,用户特征,优质写字楼市场供需研究,长沙市优质写

20、字楼用户以长沙本地及国内企业为主，占总用户的86%； 外资企业写字楼场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上的写字楼难以满足其需求； 内资非本地企业的需求面积大于本地企业。,* 本地企业指长沙及湖南企业,*,*,用户特征,优质写字楼市场供需研究,购买目的： 以投资为主看中物业后期升值潜力及长期租金回报；如湖南文化大厦约60%的买家为投资客户 自用也占一定比例如华侨国际超过50%的面积被大型客户购买自用，如方正证券（4层）、湘银集团（1层）、江河集团（1层）、兆佳集团（1层）等企业 买家特征 投

21、资客户中，以中小企业投资为主 自用客户中，本地实力企业购买自用需求较大 来源地 买家主要来自于湖南省与长沙市中小企业为主 与此同时，北京、深圳、广州以及部分境外的购买客户呈增长的趋势，且以投资目的为主；如华美欧国际50%的购买客户为外地企业,用户特征,优质写字楼市场供需研究,至2012年5月，长沙优质写字楼市场累计供应面积549,736平方米；年均供应量为70,562平方米； 产品品质距离标准甲级写字楼有较大差距；缺乏知名物业管理公司 产品以出售为主，统一产权的物业较少。,供给,2003-2009年5月，长沙优质写字楼市场的年消化量为47,539平方米； 300平方米以下写字楼面积需求较为旺盛

22、。,市场 表现,未来 趋势,需求,用户,未来预期的市场供应逐渐增多，城市中心综合性物业将先后进入市场，有利于写字楼市场的进一步成熟与规范； 预计到2014年，优质写字楼市场新增供应近300,000平方米，写字楼入住率将受供求关系影响出现波动。,截止2009年5月，长沙的优质写字楼的平均租金为57.1元/平米/月，空置率为22.5%； 截止2009年5月，长沙的优质写字楼的平均售价在8,200元/平方米左右； 长沙优质写字楼市场多为销售型市场，物业空置率受其销售速度影响较大。,长沙优质写字楼用户中主要以服务业、制造业、房地产及贸易企业为主； 由于各个商务区域之间的距离临近，用户特征区别不大，楼宇

23、品质与产权结构是决定用户结构的关键因素。,用户特征,优质写字楼市场市场小结,项目各功能物业规模研判,写字楼市场容量预测,通过预测，到2020年，长沙第三产业产值约为9248亿元，第三产业就业人数约为137万人，写字楼需求量约为780万平米。,利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。 通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。 以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三

24、产业就业人数的相关关系，预测出长沙2020年第三产业就业人数。 根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积。,2007年第三产业GDP（万元）,2020年市场可容纳的写字楼面积（平方米）,2007年写字楼面积（平方米）,每个第三产业就业岗位需求的写字楼 面积（平方米）,2020年第三产业GDP预测值（万元）,2020年第三产业就业人数预测值（人）,2007年第三产业就业人数（人）,10,666,302,438,097,2,500,000,5.7,92,483,655,1,371,424,7,826,027,数据来源:2008年长沙统计年鉴。,市场分析,当前写字

25、楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,长沙写字楼供应主要呈现点式分布，且主要沿滨江线和城市主干道两边分布，昭示性、交通通达性较好,写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况,目前长沙写字楼处于高速提升期，自2009年末开始，写字楼产品发展出现跨越式升级换代，在售项目基本为5A甲级产品，并引进国际5星级酒店,写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况,目前在售写字楼项目产品硬件配置、高度等较之前有大幅度提升，高品质写字楼销售情况良好,近两年长沙写字楼基本概况： 近两年供应项目以纯写字楼为主，2012-2013年供应项目以大型综

26、合体为主； 产品整体档次较高，从项目规模、硬件配置、软性服务等方面均较之前写字楼有较大幅度提升，且多引进国际五星级酒店； 不同类型产品销售情况较大，高档写字楼销售情况较好，主要为整层销售，销售速度较快；,写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况,在售写字楼主要采取分割和半层起销售方式，均价集中在15000-20000元/之间,写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况,目前在售5A写字楼销售速度较好，1栋写字楼平均销售周期多为6-8个月；月均消化3000-5000平,写字楼竞争市场 长沙在售写字楼产品概况,传统核心地段品牌滨江5A写字楼集群，2011年8月入市，当前B区2栋已售罄，C区3栋写字楼，以

27、半层或整层发售为主，均价1.6-1.7万元/,基本指标：共5栋，35万左右；40-49层，层高3.8m，楼高200m； 标准层：标准层面积1696-1877。 大堂配置：挑高12m； 电梯配置：12台客梯，2台货梯；30F以下上海三菱，30F以上为日本进口三菱。 空调配置：中央ARV空调、新风系统 车位配置：1360个 外立面配置：low-E中空玻璃幕墙,产品配置,销售价格：C区写字楼均价1.61.7万元/； 销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖 户型区间：120450； 去化情况：B区两栋已售罄，C区C3基本售罄，C1销售一半，目前剩余C2，剩余体量约10万,销售情况,交通情况：地铁一、

28、二号线无缝对接，营盘路隧道、橘子洲大桥，20多趟公交车便利配套 自身配套：17万平商业配套+6万平五星级大酒店（其中百货将于2013年9月开业） 交付时间：2013年,配套情况,B区,C区,万达广场,写字楼竞争市场案例分析万达广场,南湖新城地标品牌单体写字楼酒店综合楼，均价18000-25000元/，2012年11月推售，采取半层或整层销售,基本指标：1栋，体量10万左右，52层，层高4.2-4.5m，楼高235m； 标准层：标准层面积2500-3000。 大堂配置：1000双大堂空间，挑高11.5m五星级大堂； 电梯配置：18台客梯，2台货梯，3台转换梯；品牌迅达/日立/蒂森/奥的斯或同档次

29、。 空调配置：品牌中央空调、新风系统 车位配置：长沙首个地下三层智能停车场，近1600个写字楼专用停车位 外立面配置：low-E中空玻璃幕墙,产品配置,销售价格：均价1.82.5万元/； 销售形式：优先整层、半层发售 户型区间：128370； 去化情况：目前在售B2、B3#写字楼，共计869套；已去化260套，剩余617套，库存量较大,销售情况,物业管理：国际金钥匙管家 自身配套：JW万豪酒店+自身1万方商业街 交付时间：2015年,配套情况,保利国际中心,写字楼竞争市场案例分析保利国际中心,白金五星级酒店地标写字楼，占据雨花亭、东塘商圈核心，目前均价16000元/，2012年12月开盘，多采

30、取散卖形式,基本指标：2栋，体量17万左右，40-49层，层高3.65m，楼高180m； 标准层：标准层面积1700-1800。 大堂配置：挑高6m； 电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯 空调配置：美国麦克维尔中央空调 车位配置：1000个，采用智能泊车系统 外立面配置：双层low-E中空玻璃幕墙,产品配置,销售价格：均价16000元/； 销售形式：优先整层发售 户型区间：100300； 去化情况：去年12月1日开盘，开盘当天销售不足20套；总供应402套，目前已销售45套，剩余357套，库存量较大，去化速度缓慢；,销售情况,交通情况：临近1、3号线地铁，多趟公交车可达； 自身配套：4

31、.5万德国凯宾斯基酒店、5000会议空间、9000国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所、银行网点等 物管公司：引入国际一流管理团队，提供德式礼宾服务,配套情况,顺天国际金融中心,写字楼竞争市场案例分析顺天国际金融中心,航母级综合体，领先国际化区域规划、268米地标高度及世界级扬帆品质产品，目前均价为16000元/，销售情况一般,基本指标：4栋，总体量35万方；出云：40-49层，层高4.2m，楼高268m（出云）； 标准层：标准层面积1100-1766。 大堂配置：挑高11.7m； 电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯 空调配置：中央ARV空调、新风系统 车位配置：532 外立面配置：

32、 LOW空钢化玻璃,产品配置,销售价格：均价1.6万元/； 销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖 户型区间：120450； 去化情况：对外宣称中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦；去年年底推售后，宣传较少，目前销售情况一般。,销售情况,交通情况：1号线地铁&滨江大道及三一大道双核干道 自身配套：洲际酒店+两馆一厅+大型购物中心+高尔夫球 物管公司：世界五大行金牌物业,配套情况,北辰三角洲,写字楼竞争市场案例分析北辰三角洲,城市中心/综合体/228米曾经湖南第一高，酒店+商务+商业多功能物业，目前均价18000-20000元/,228米超高层专业写字楼,基本指标：1栋，体量约9.7万左右，合

33、计49层，层高4m，楼高228m； 标准层： 2000；每层划分为二户 大堂配置：大堂面积待定，挑高16m； 电梯配置：20梯； 空调配置：品牌中央空调，VRV分户计量 车位配置：1550个，与商业、公寓公用 外立面配置：LOW-E玻璃幕墙,产品配置,销售价格：18000-20000元/； 销售形式：以整层、半层形式销售 户型区间：少量300平、其余500-1000、2000平 去化情况：目前仅剩3层，对外口径为写字楼已售罄；,销售情况,物业管理：CBRE世邦魏理仕顾问 自身配套：两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场,配套情况,泊富国际广场,写字楼竞争市场案例分析泊富国际广场,市中心稀缺专业

34、5A甲级写字楼，4.96超高层高，2012年4月发售，目前仅剩3层，均价16000元/,专业写字楼,基本指标：1栋体量约2.3万，合计20层，层高4.95m，楼高100m； 标准层： 1310平米，每层划分为四户，315-331平米 大堂配置：大堂面积295平米，挑高5.6m； 电梯配置：5梯； 空调配置：中央空调，VRV分户计量 车位配置：地下420个，地面17个； 外立面配置：裙楼干挂石材，主体真石漆,产品配置,销售价格：均价16000元/； 销售形式：优先整层、半层推售，剩余散卖 户型区间：315331 去化情况：2012年4月初开售，目前仅剩3层，顶楼2层为开发商持有，销售情况好,销售

35、情况,自身配套：市中心成熟配套+自带商业 物管公司：怡盛物业，5元/平米月 交付时间：2013年6月,配套情况,建发汇金国际,写字楼竞争市场案例分析建发汇金国际,时尚城市综合体，超5A甲级写字楼配置，依托毗邻别墅区地段及地铁口吸引本土大中型企业，目前销售均价为10000-11000元/,基本指标：体量5万，合计32层，层高4.2m，楼高168m； 标准层：1900，共14个产权； 大堂配置：大堂面积410，挑高10m； 电梯配置：12梯，品牌为OTIS； 空调配置：中央空调 车位配置：写字楼与其它物业共用车位，项目车位合计3000个； 外立面配置：LOWE玻璃幕墙+干挂石材。,产品配置,销售价

36、格：11.1万元/； 销售形式：优先整层、半层，剩余散卖 户型区间：1101900； 去化情况：2012年9月开始散卖，目前已去化30%左右，销售情况较好,销售情况,我们项目写字楼自用型客户多来自托斯卡纳、美洲故事等别墅区，他们大多是建筑设计、规划设计等公司老板；他们看中我们写字楼离他们住的地方近，且地铁2号线也在附近；目前已经有4个客户要求购买整层，但大部分面积需求是在300500左右； 项目投资客群占比约三成，分布比较散，哪儿的都有，多为国有企业中高层及私营老板，最近煤炭地质局的有部分人在这里办了卡，他们购买面积不高，都冲着最小的110的买，方便投资。,客户语录,喜盈门城市广场,写字楼竞争

37、市场案例分析喜盈门城市广场,标准化5A甲级写字楼配置，凭借双地铁口、双政府及三馆一中心吸引客户,基本指标：合计2栋写字楼，体量约6.2万左右，合计15层，层高3.6m，楼高54m； 标准层： 2500，共10个产权（约80、160、240/个 ） 大堂配置：大堂面积待定，挑高5.4m； 电梯配置：22梯，品牌为OTIS； 空调配置：中央空调 车位配置：1200个 外立面配置：LOW-E玻璃幕墙搭配面砖,我们项目客户整体以办工自用型比较多，由于面积最小可售约80，因此投资客户也不少，整体占比约6：4左右；客户在我们这里购买主要是看中我们项目三个方面因素：双地铁口（地铁1号线、5号线），双政府（省

38、政府、天心区政府），三馆一中心（科技管、地质博物馆、群众艺术馆以及青少年活动中心），购买客户中自用客户需求多为300400，其中也不乏整层购买客户，投资客群面积较小，大多为100左右。,产品配置,销售价格：对外报价13000元/； 预估租金： 户型区间：802500 去化情况：2012年9月推售，共489套，销售154套，消化31%。,销售情况,客户语录,星城荣域,写字楼竞争市场案例分析星城荣域,甲级写字楼，对外报价1.5万元/，目前已投入使用，入驻企业行业特征不明显,基本指标：1栋写字楼，体量约6.2万左右，合计26层，层高3.6m，楼高94m； 标准层： 1650，共7个产权（约207/个

39、 ） 大堂配置：大堂面积待定，挑高10m； 电梯配置：6梯，品牌为进口三菱； 空调配置：双变频中央空调 车位配置：地下两层停车场 外立面配置：双层中空低辐射LOW-E玻璃,产品配置,销售价格：对外报价15000元/； 销售形式：整层销售 户型区间：2071650 去化情况：开盘首推6-15F，最小面积单位约为207，16-26F开发商保留后期销售，均整层出售，目前以投入使用,销售情况,配备：双帆剪影造型，5A智能化系统，如停车场管理系统、电视监控系统 物管公司：长厚鑫物业管理，3.6元/平米月 地理位置：万家丽路与长沙大道交叉路口,配套情况,华晨 双帆国际,写字楼竞争市场案例分析华晨双帆国际,

40、华雅国际财富中心,5A甲级写字楼， 1-5F为商业，6-25F为写字楼，目前对外报价1.3万元/，目前散卖低楼层,基本指标：1栋写字楼，体量约5.1万左右，合计25层，层高3.8m，楼高95m； 标准层： 1843，共9个产权 大堂配置：大堂面积待定，挑高10m； 电梯配置：6梯，品牌为进口三菱； 空调配置：约克中央空调 车位配置：智能停车位2:1配比 外立面配置：LOW-E玻璃,产品配置,销售价格：对外报价13000元/； 销售形式：整层销售 户型区间：124185 去化情况：预计月开盘,销售情况,配备：BAS新风系统检测有害气体、断桥隔热 物管公司：华雅物业，3.5元/平米月 位置：万家丽

41、路与景园路交汇处西北角,配套情况,写字楼竞争市场案例分析华雅国际财富中心,超甲级5A专业豪装写字楼，高标准配置，均价15000元/,基本指标：双子楼，1栋酒店，1栋写字楼，写字楼体量约3.1万左右，合计25层，层高3.6m； 标准层：约1600： 电梯配置：6梯，品牌为进口三菱，梯户比6:7； 空调配置：配备中央空调； 交通组织：两个出入口，双进双出； 车位配置：整体共2000个车位，只出租，不外售 烟道布置及卫生间：无烟道，公共卫生间 外立面配置：LOW-E玻璃幕墙,产品配置,销售价格：15000元/； 销售形式：以整层优先，部分楼层拿出散卖； 户型区间：122300 去化情况：2012年9

42、月开盘，目前已去化70%，预计2013年5月交房 客户情况：以自用客户为主，占90%，大多购买整层、半层；少部分投资客。,销售情况,业态组合：7楼以下为商业裙楼； 物管公司：第一戴维斯物管顾问，华晨物业，7.8元/平米月 交通配套：地铁5号线口，无缝对接,配套情况,华晨世纪广场,写字楼竞争市场案例分析华晨世纪广场,精装高配写字楼公寓+70年产权+24小时写字楼+低首付低月供+配送会议室,基本指标：8栋70年产权公寓，其中6栋定位于商务写字楼，目前还剩余2栋精装写字楼公寓正在认筹，体量约4万左右，分别为8-27层，层高3m； 标准层： 850-950 电梯配置：3梯，梯户比3：10； 交通组织：

43、两个出口，双进双出； 空调配置：分户空调， 车位配置：总共1万， 烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间 外立面配置：双层中空低辐射LOW-E玻璃,产品配置,销售价格：毛坯9500元/，精装11000元/； 销售形式：以散卖为主，有部分整层客户； 户型区间：67130 去化情况：2012年4月开盘，6栋商务公寓，其中4栋基本售完，目前剩余两栋正在认筹中,销售情况,配套情况,业态组合：底下三层为商业裙楼； 物管公司：世邦魏理仕物业，3.88元/平米月 交通配套：地铁7号线，地铁8号线无缝对接,德思勤城市广场,写字楼竞争市场案例分析德思勤城市广场,70年住宅性质，按住宅式设计，但在营销推广上想通

44、过写字楼创意商务包装提升溢价，自身写字楼硬件配置有限，低首付政策，正蓄客,基本指标：1栋70年产权公寓，体量约2.5万左右，合计26层，层高2.9m； 标准层： 950： 电梯配置：3个梯，梯户比3:13； 空调配置：未配备空调，需自行装设； 交通组织：； 车位配置：1-8#共889个车位 烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间 外立面：普通面砖,产品配置,销售价格：7500元/； 销售形式：50103商务公寓， 户型区间：50103 去化情况：5月底开始蓄客,销售情况,业态组合：全部为公寓，底层架空精装双大堂，公寓旁有2层单体商业街； 物管公司：绿城物业，1.8元/平米月 交通配套：临近地

45、铁2号线，地铁5号线,配套情况,1,华悦城马赛会馆,写字楼竞争市场案例分析华悦城马赛会馆,70年住宅性质，按住宅式设计，但在营销推广上想通过写字楼商务包装提升溢价，自身写字楼硬件配置有限，低首付政策，已开始蓄客,基本指标：1栋70年产权公寓，体量约2.5万左右，合计26层，层高2.9m； 标准层： 950： 电梯配置：3个梯，梯户比3:13； 空调配置：未配备空调，需自行装设； 交通组织：； 车位配置：1-8#共889个车位 烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间 外立面：普通面砖,产品配置,销售价格：7500元/； 销售形式：， 户型区间：50103 去化情况：5月底开始蓄客,销售情况,业

46、态组合：全部为公寓，底层架空精装双大堂，公寓旁有2层单体商业街； 物管公司：绿城物业，1.8元/平米月 交通配套：临近地铁2号线，地铁5号线,配套情况,1,华悦城马赛会馆,写字楼竞争市场案例分析华悦城马赛会馆,岳麓区在售写字楼列表,岳麓区待售写字楼列表,国际顶级合作伙伴|国际旗舰企业、滨江豪宅、5A级写字楼、白金五星级酒店 北区将建成268米滨江 第一高楼,北区,南区,两栋滨江超高层 专业写字楼,项目核心竞争力,1、华远高端品牌效应，超大规模城市综合体； 2、一线江景及顶级豪宅配套； 3、项目核心营销思路高调走圈层营销和渠道营销路线；整体形象塑造； 4、顶级合作伙伴，高规格物业组合,写字楼竞争

47、市场未来区域共赢典型项目华远华中心,滨江新城地标综合体，12万240米超甲级写字楼&五星级酒店+43万超高层公寓,商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22% 2010年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计2013年写字楼入市，2013年竣工营业 开发周期5年，建设项目最迟在2015年内全部完工,项目核心竞争力,1、世茂品牌效应，河西首席城市综合体； 2、一线江景及地标性建筑； 3、希尔顿酒店品牌效应； 4、世茂在滨江物业打造上的成功经验，高端住宅 豪华酒店、商旅写字楼的三大核心产业,商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%,写字楼竞争市场未来区域共赢典型项

48、目世贸铂翠湾,外立面配置区域附近专业写字楼外立面基本为LOW-E玻璃幕墙，部分商务公寓为了提升形象，也同样采用LOW-E玻璃幕墙，少部分用面砖,星城荣域,喜盈门范城,水岸天际,外立面配置,区域附近项目写字楼立面基本按照5A甲级写字楼打造标准，采用中空LOW-E玻璃幕墙 部分商务公寓也采用LOW-E玻璃幕墙，少部分为面砖,宽寓大厦,金色loft,德思勤,写字楼竞争市场 产品配置,内部配置区域专业写字楼内部配置较为高端豪华，部分商务公寓为了吸引自用客户，加强内部配置，几乎接近写字楼配置；另少量公寓仅推广包装上主打商务写字楼，但在内部配置上并未提升,内部配置,层高：区域专业写字楼层高基本在3.54.2m左右，商务公寓在2.9-3m左右； 标准层：专业写字楼标准层面积区间在13002500左右；商务公寓在850-1200左右 空调及电梯：写字楼基本使用中央空调，电梯品牌多为三菱、OTIS；商务公寓基本为分户空调，电梯在3-6个左右。 烟道及卫生间：专业写字楼和商务公寓基本设置烟道，专业写字楼只设立公共卫生间，商务公寓每户都设 车位配置：专业写字楼基本共享项目整体车位，采用只租不售；商务公寓车位维持在150-230个,写字楼竞争市场 产品配置,市场反应区域专业写字楼消化速度较理想，维持在2万/年左右，价格基本在8000-15000元