2010新港吴江松陵镇地块市场报告72p.ppt

《2010新港吴江松陵镇地块市场报告72p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010新港吴江松陵镇地块市场报告72p.ppt（72页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、新港吴江松陵镇地块市场报告,新港建设集团 深耕新区十九年，领跑新区房地产，见证新区发展,新港建设集团 社会效益和企业效益双发展！,新港建设有限公司成立于1992年，是具有国家房地产开发一级资质的大型房地产企业。1998年底上市公司“苏州高新”控股，目前公司已成为 “苏州高新”的支柱企业，注册资本82964.4455万元。 历经十九年，苏州新港在2009年蝉联“江苏省房地产业综合实力五十强企业”称号；连续第七年列“苏州市（2008）房地产开发综合实力20强企业”前茅。公司获评“2008年苏州房地产最具品牌影响力企业”称号。,在新区发展中，新港建设起到了举足轻重的作用，参与区域市场发展，每次都走在

2、区域开拓的前列，带动了区域的发展，给发展中的新区留下一座座标志性的城市标签。 新港建设倾力打造优秀的开发商企业品牌，坚持以开发建设高新区为已任，累计在新区开发和组织开发各类房产400余万平方米，先后建设了众多品质楼盘及多项新区公共配套设施，为高新区的发展壮大做出了应有的贡献。,社会效益,企业效益,近年，公司在苏州高新区政府及“苏州高新”的指导和支持下，全面进入市场化运作，推行品牌发展战略。公司除继续在苏州地区进行开发、巩固在苏州市房地产界的龙头地位外，还积极对其他地域进行拓展。 2009年9月，公司成功取得吴江城南42万多方的优质居住及商业地块，这是新港战略性发展的又一尝试。本项目作为新港建设

3、在吴江开发的第一个住宅项目，核心目标：确保项目成功运作，打造精品项目，树立区域内标杆 本报告纲领： 新港建设进入吴江，为市场，为社会，为政府拉开吴江城南高尚居住区开发的序幕，让市场认识到吴江这块适宜人居的好地方！在实现项目目标的同时，为新港本土品牌再添华彩！在深耕区域的同时，用创新型的产品实现项目利润的最大化！ 本报告为实现这一目的，通过对吴江总体发展概况、规划以及房产相关政策的研究，了解本开发项目所处的宏观环境，从而对区域市场前景和区域成长性作出判断。 因为本项目一期为住宅用地，所以在分析项目所处的微观市场时，将特别针对吴江的整体房产市场格局进行梳理，从而梳理出本案将面临的竞争关系。,新港建

4、设在吴江 品牌资产&社会效益&经济效益,城市概况介绍 城市规划发展 城市经济运营 政策调控影响 房产市场发展 投资背景总结 松陵镇楼盘分布 松陵镇板块介绍 松陵镇楼盘列表 重点个案分析 市场对比分析 市场分析总结 市场分析启示,市场报告框架,吴江松陵镇房产市场发展,产品面积分析 产品总价分析 产品户型分析 产品品质分析 建筑风格分析 区域客群分析 市场存量分析 未来土地供应分析,吴江项目投资背景分析,城市概况介绍 城市规划发展 政策调控影响 城市经济运营 房产市场发展 投资背景总结,地理位置,松陵镇位于吴江市的最北端，东连上海，西濒太湖，北接苏州，南近浙江。,吴江松陵镇临湖、临苏、临沪，位于长

5、江三角洲经济发达地区,吴江松陵位于长江三角洲经济发达地区、中国经济发达地区苏锡常、杭嘉湖经济圈之间 。,松陵镇目前是吴江市委、市政府所在地，总面积208.02平方公里，人口22.6万人（2007年），辖8个社区居委会、46个行政村。,松陵是吴江最大的两个镇之一，是吴江的行政中心,行政划分,松陵,同里,横扇,汾湖,平望,盛泽,震泽,桃源,七都,吴江共设松陵、盛泽、同里、震泽、平望、汾湖、桃源、横扇、七都9个镇。其中，松陵、盛泽是吴江最大的两个镇。,吴江行政分区可以主要分为四大版块： 盛泽镇是吴江的经济重镇。 松陵镇是吴江的政治中心。 汾湖开发区是吴江对外的门户重镇。 震泽镇是吴江的城市副中心。,

6、吴江9个镇区的7大类产业 七都镇电缆光缆研发生产基地 桃源镇和震泽镇服装生产基地 盛泽镇丝绸纺织生产出口基地 横扇羊毛衫生产基地和缝纫机及零配件制造基地 黎里镇和芦墟镇汽配集中区 松陵镇和同里镇电子信息产业制造基地 太湖沿线和同里镇旅游产业,吴江9个镇区的7大类产业，松陵镇以电子信息制造业闻名，主要以IT企业为主，多为规模企业,产业结构,松陵镇已逐步形成了电子信息、纺织印染、环境保护、新型建材、食品加工等五大产业群 。吴江经济开发区内800多家企业中，有75%是IT企业，总投资超过60亿元，企业产品分为计算机及外设、网络通讯、光电子、微电子等几大类。在开发区内，可以配齐一台完整的电脑主机。,四

7、通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体,交通情况,轻轨4号线将吴江带入到大苏州时代,交通分析,根据苏州轨道交通网公示的信息，轻轨4号线是一条南北向骨干线，连接苏州相城区、古城区、吴中区与吴江市松陵镇，全线由北向南沿人民路穿越古城区中心，途经苏州火车站、北寺塔、观前商业中心、吴江规划滨湖新城、吴江汽车站、苏嘉城际铁路松陵站等交通枢纽和商业中心。 工程计划2010年年底动工，2015年建成。 4号线吴江段站点：花港路站江陵西路站江兴西路站流虹西路站笠泽西路站顾家荡路站人民路站江陵大道站中山路站汽车客运站站苏嘉城际松陵站同津大道站。 高标准的交通规划提高了区域的便利性，同是也推

8、动了交通干道集中性的区域快速发展趋势,吴江有着“吴文化之地、水乡之都、丝绸之都”的美誉,历史悠久吴文化,水乡古镇同里,东方绸都盛泽,东太湖风光松陵,河网水系,地热温泉,城市特色,资源禀赋,地方特色,吴江项目投资背景分析,城市概况介绍 城市规划发展 政策调控影响 城市经济运营 房产市场发展 投资背景总结,吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战,空间发展战略： 松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团 吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区,空

9、间融合,交通连接,空间融合,交通发展规划： 吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通， 交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，同时人口、产业、消费均会出现溢出效应,产业发展格局： 吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带 以苏嘉杭高速公路为轴线，是苏州联系浙北的重要通道地区，应因地制宜，发挥各地优势，选准产业发展方向，努力形成特色,经济一体,整体规划,吴江是临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡的旅游城市，松陵为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市,吴江市总体规划 城市性质临沪重要

10、的制造基地,著名绸都,太湖东岸江南水乡旅游城市 布局模式“一市双城”，南北分别以松陵、震泽城区为核心，统筹双城的功能定位、公共设施和重大的基础设施设置 松陵城区为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市 盛泽城区为著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心,规划目标,规划发展,南部、西部是松陵镇未来发展的重点，南部规划为高尚住宅区，镇政府的南迁，京杭运河的自然景观，优越的规划，使得该区域未来房地产的前景被看好,空间结构：东工、西居、南进、北优,东工：东部1993年成立吴江经济开发区，2005年6月经国务院批准设立吴江出口加工区。开发区内大批

11、楼盘计280万平米相继开工建设，五星级酒店、汽贸城、商贸城等相继建成投用，运河东岸商务中心正在规划建设中。吴江经济开发区已然成为吴江市对外开放、产业带动、优势辐射的经济高地。 西居：西部充分发挥滨湖地区的区位和自然资源优势，形成与其它片区功能互补、充满活力和文化魅力、可持续发展的高品质、现代化的综合性宜居新城区。 北优：随着苏震桃一级公路的开通，松陵到苏州市中心也不过20分钟，同城效应凸显。配合苏州市的“南优北拓”规划，吴江市启动城北“北优”规划，吴江城北居住区由大众化向精品化发展。,南进：随着行政中心南迁，吴江开拓了85平方公里的南部新城，全新定位为高尚住宅区。阳光新天地、奥林清华、瑞景国际

12、、中南世纪城等项目相继开工建设，城南高尚住宅区尊荣初露。,南部规划区成为松陵镇房地产发展最为集中的区域，市场认可度高在不断提升；配套逐步完善，这里即将成为松陵名副其实的CLD,规划发展,吴江项目投资背景分析,城市概况介绍 城市规划发展 政策调控影响 城市经济运营 房产市场发展 投资背景总结,政策背景分析,随着一系列的暖市政策陆续出现，市场成交量在年后急速回暖，09年更是快速上涨，同时导致价格飙升，由此引发新一轮调控。2010年，随着415新政及929新政的陆续出台，为火热的楼市降温以期维持房产市场的秩序，从而抑制房价的快速上涨。,在08、09年诸多暖市政策下，苏州楼市开始摆脱观望氛围，需求大幅

13、释放，成交呈现快速上涨，2010年随着415、929新政的出台，楼市成交锐减,新政分析,政策信息：首付比例、贷款利率,国家出台楼市调控“新五条”，相对于4月份的政策，作出了新的调整和细化。这向市场释放了一个信号：政府将对当前楼市作连续性的调控。,第二套 50%、1.1倍 利率,第三套 暂停,9.29,新政分析,政策信息：房产税、限购令,房产税征收试点加快推进，并将逐步扩大至全国，物业持有成本随之增加。苏州版限购令日前亦出炉，居民家庭在市区只能新购一套住房。,2011,11.3,新政分析,政策信息：央行加息、利率下限,央行三年来首次加息， 11月起房贷7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮

14、，投资型需求的收益率将有所减少，在抵御通胀的同时也在一定程度上遏制了房价过快上涨。,10.20,11.1,政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大,史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期,市场情绪急转直下，需要长时间消化,调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放,新政影响分析,新政分析,压制住宅政策给商业地产投资带来了契机,吴江项目投资背景分析,城市概况介绍 城市规划发展 政策调控影响 城市经济运营 房产市场发展 投资背景总结,从增长水平来看：吴江GDP近几年来保持19%的年均增长幅度，经济总量保持持续稳定地增长。 全年实现地区生产总值850.20亿元，比上年增长15.1%。生产总值持续增长，增

15、速逐步放慢，地位稳步提高。,吴江经济始终保持较快增长，综合实力不断提升,城市GDP,GDP增长与城市房地产发展关系模型,按照国际研究惯例：,国际通用研究惯例表明，城市GDP的增长和总值水平影响了一个地区房地产市场的发展速度,吴江人口总量保持着稳定的增长；到09年年底，吴江户籍人口约为79万，外来人口为67万，共计约146万,城市人口,人口总量小幅增长。2009年末全市户籍总人口约为79万，外来人口为67万，共计146万,人均可支配收入，逐年稳步增长，年涨幅约在13%左右；2009年，城镇居民人均可支配年收入达到27615元，同比增长11%，居民生活富裕。,人均可支配收入稳步上升，为区域房地产发

16、展奠定了深厚的基础,人均可支配收入,消费品市场繁荣，社会消费品总额逐年增加，呈上涨趋势，且幅度较大,社会消费品总额,吴江2009年全年实现社会消费品零售总额148.36亿元，比上年增长18.6%。分城乡看：城市消费品零售额74.90亿元，增长19.0%；农村消费品零售额73.46亿元，增长18.3%。,经济以第二产业为主，第三产业正在稳步上涨,三大产业,2009年，吴江第一产业完成投资额1.67亿元，比上年增长15.4%；第二产业完成投资额169.35亿元，增长15.3%，其中工业投资169.24亿元，增长15.2%；第三产业完成投资额167.60亿元，增长15.7%。 吴江经济以第二产业为主

17、，同时第三产业的增长速度也正在稳步上涨；第二产业占据经济主导，且每年保持平稳增长，经济抗风险能力较强；第三产业的发展，使得各种商业、生活配套更加完善，这对整个吴江市商业和住宅市场的发展的促进作用是明显。,私营业主和汽车保有量的快速增加，城市的财富阶层不断扩大，市场购买力雄厚,汽车保有量,私营业主作为经济快速增长的直接受益者，其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力的客源支撑。 汽车保有量的快速增加，居民活动半径的扩大，加强了房地产的比价效应，扩大了竞争范围。,吴江项目投资背景分析,城市概况介绍 城市规划发展 政策调控影响 城市经济运营 房产市场发展 投资背景总结,房地产开发投资额稳步增长，

18、在07年后增长的速度有所放慢；全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期； 从市场上已拍地块来看，预计2010年以后吴江将引来新一轮房产开发高峰。,房产投资额逐年增长，市场存量基本去化完毕，新一轮新拍土地投资建设，市场的竞争必然激烈,房产市场分析,商品房的施工面积和竣工面积每年保持稳定的增长,2009年全年累计施工面积718.01万平方米，比上年增长9.5%，竣工面积221.30万平方米，增长48.6%，其中住宅竣工面积161.52万平方米，增长39.0%。,房产市场分析,房产市场分析,房展会的接连举行，推盘量的增加和集中签约，10月份成交量大幅攀升，达到今年以来的最高值。

19、,今年1-10月份，吴江住宅累计新增面积87.71万方，累计成交114.71万方，呈现供小于求的局面，10月份成交量达35.26万方。,房产市场分析,松陵10月住宅销售排行,10月份的集中签约潮，前十楼盘占到吴江全市销售总量的一半以上，主力项目维持热销态势。,房产市场分析,吴江市场房价波动较为平稳，全市单价保持在5000-6000元之间，松陵城区则在6000元以上，领跑吴江！,10月份，苏州住宅成交均价再创历史新高，达11221元/平方米。吴江全市住宅均价5235元/平方米，其中松陵成交单价为6388元。,吴江松陵镇的发展概况对本项目的启示,稳定的经济和人口为房地产市场的发展奠定了良好的基础,

20、启示1,轻轨4号线、苏嘉杭、227省道、苏震桃、沪青平、苏浙皖等无缝对接苏沪浙，交通条件良好，在吸引本地客源的基础上也吸引了外地的投资客,启示2,行政中心的南迁，城南板块定位为高尚住宅区，区域未来发展的前景乐观,启示3,概况总结,吴江松陵镇房产市场发展,松陵镇楼盘分布 松陵镇板块介绍 松陵镇楼盘列表 重点个案分析 市场对比分析 市场分析总结 市场分析启示,楼盘分布,松陵片区,盛泽片区,汾湖片区,产品属性：普通、中端 单价范围：公寓6000-8500 客户属性：自住、投资 客户来源：吴江本地， 苏州，新吴江人，上海,产品属性：普通 单价范围：公寓4500-6000 客户属性：自住 客户来源：吴江

21、本地、新吴江人,产品属性：普通 单价范围：公寓4500-6000 客户属性：自住 客户来源：吴江本地， 新吴江人,松陵： 苏州正逐步向南发展，随着吴江城区与苏州市区的日渐融合，松陵片区一些中端项目吸引了来自苏州等周边城市的投资客户。高架及干线公路的联通，也使之成为苏州市区客户的自住选择地之一。 盛泽、汾湖： 以当地居民首次置业、首次改善为主，同时还包括部分在当地从业的新吴江人。另外部分别墅项目还包含来自上海乡镇地区的客户。,产品属性：普通、中端 单价范围：别墅8000-13000 客户属性：自住、投资 客户来源：吴江本地，苏州， 上海,产品属性：普通 单价范围：别墅5600-11000 客户属

22、性：自住、投资 客户来源：吴江本地、浙江,产品属性：普通 单价范围：别墅8000-12000 客户属性：自住、投资、度假 客户来源：吴江本地，上海,吴江市场运行：片区概况,楼盘分布,吴江市场运行：松陵报价,新湖明珠城 湖景高层8000,丽湾域 高层 7000,滨河名墅 联排13000,奥林清华 高层 7600,阳光新天地高层 7500,瑞景国际 高层 6500,金域华府 高层 7000,迎春华府 高层 6300,美岸青城 高层 6500,奥林运河湾小高层 6000,阳光嘉园 小高层 6000,吴越祥院,新港项目,松陵城区主力在售项目在10个左右，运东及城南地区公寓单价多在6000-7000之间

23、。仲英大道沿线、行政中心周边报价都以超过7000元。,五大板块中，目前城南、城北板块为发展重点,板块介绍,在售项目主要分布于城南，各个板块的差异和价格梯度不明显，板块替代性强,楼盘列表,新湖明珠城城北地中海风格大型居住社区,项目概况： 地址：江陵西路1888号 物业类型：联排、多层、高层、小高层 占地面积：1106553平方米 建筑面积：1650000平方米 容积率：1.50 开发商：苏州新湖置业有限公司 项目规划： 项目西北面由太湖环抱，拥有2.3公里原生态太湖水岸线，宽40米左右的湖岸绿化带。住宅部分现已开发两期，一期产品以花园洋房和联排别墅为主。二期望湖苑总建面为30万方，由15栋15-

24、24层高层、小高层组成，户型面积在75270平之间，约1900余户。 销售动态： 二期少量房源在售，价格在8000元/平米。 12月份二期加推高层20#和22#楼，户型面积主要在140-240平米左右，价格预计在8000元/平米以上，目前处于预约阶段。,城北典型个案分析,城北典型个案分析,10月销售户型配比,新湖明珠城2010年销售情况:价格平稳中有所上浮，10月份以小面积成交为主,新湖明珠城二期高层以130-220平米的三房、四房大户型为主,四房两厅两卫 220平米,三房两厅两卫 150平米,城北典型个案分析,奥林清华湖郡城南首个大型综合社区，配套完善,项目概况： 地址：中山南路/人民路路口

25、 物业类型：高层、小高层、多层、商铺、酒店式公寓 占地面积：300000平方米 建筑面积：1500000平方米 容积率：2.9 开发商：恒达房产 项目规划： 奥林清华分东西两区开发，规划建筑形态有 联体别墅、花园洋房、高层和酒店式公寓，建筑形态丰富。目前奥林清华西区已基本开发完毕。项目同时规划了近26万平米的商业集群，使居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐等城市生活功能互动组合。 销售动态： 目前奥林清华湖郡在售一栋高层，户型面积在85-186平米之间，均价7600元/平米。湖郡还有三栋楼尚未推出。 商业项目恒达广场预计2011年开盘，推出商铺和酒店式公寓情况待定。,城南典型个案分析,奥林清华2

26、010年销售情况：成交价格明显上浮，10月份以三房成交为主,城南典型个案分析,10月销售户型配比,户型设计上缺乏创新，进深过长，房间不通透，整体格局欠合理，基本无赠送面积，产品附加值低,城南典型个案分析,A户型 四房两厅三卫 面积185平米 两房朝南，大进深，套房设计少； 基本无赠送面积，创新元素少，附加值低；,C户型 三房两厅两卫 面积131平米 一房朝南，大进深，动静分离不明显； 基本无赠送面积，附加值低；,金域华府城南法式风格纯住宅项目,项目概况： 地址：高新路与花园路交汇处 物业类型：联排、双拼、多层、高层 占地面积：104853平方米 建筑面积：244123平方米 容积率：2.03

27、开发商：吴江市伟业恒盛置业有限公司 项目规划： 整个项目分三期开发，一期由12栋多层构成，二期是双拼和联排产品，三期的则包括9幢高层。 销售动态： 2009年推出多层和联排、双拼别墅，多层均价5500元/平米，别墅均价11000元/平米，现已售罄 。 三期66#、68#、70#楼在预约，户型面积在90-180平米之间，均价7000元/平米。,城南典型个案分析,金域华府2010年销售情况：随着价格的升高，成交量不断下滑,城南典型个案分析,10月销售户型配比,金域华府高层主力户型为130平米左右的三房,城南典型个案分析,阳光新天地城南欧式建筑风格综合社区,项目概况： 地址：花园路1888号 物业类

28、型：联排、多层、小高层、高层、商业 占地面积：130000平方米 建筑面积：195000平方米 容积率：1.5 开发商：吴江市建设房产开发有限公司 项目规划： 阳光新天地栋距超大，开间大，进深宽，保证户户良好的通风、采光与视野。阳光新天地建筑立面设计采用经典的三段式。底层基座选用石材或毛石墙面，奠定建筑稳重质感，中段为杂色面砖，顶部为涂料。整个社区规划有联排别墅、多层、小高层、高层，并在项目的南侧、西侧建有1-2层的商铺。 销售动态： 项目2007年开始推盘，首推联排和多层，2008年开始推高层。 目前在售最后两幢高层的少量大面积房源，面积均在140-150平米，均价7500元/平米，现房销售

29、。另有沿街商铺待售，具体情况待定,城南典型个案分析,阳光新天地为联排别墅、多层、小高层综合社区，户型面积116平米以上中大户型为主，宽敞舒适。,C户型 三室两厅两卫 建筑面积131平米,D户型 三室两厅两卫 建筑面积141平米,城南典型个案分析,瑞景国际城南85万方纯居住社区,项目概况： 地址：中山南路与联扬路交叉口（新体育场东） 物业类型：联排、独栋、洋房、多层、小高层、高层 占地面积：360000平方米 建筑面积：850000平方米 容积率：2.2 开发商：苏州瑞景房地产开发有限公司 项目规划： 瑞景国际规划有独栋、叠加、电梯花园洋房、小高层、高层住宅；经典户型，N+1时尚舒适；空中花园、

30、超大飘窗、观景阳台等多种功能性设计。社区三面环水，多条水系横贯社区内，水系景观资源丰富。 销售动态： 项目尚未开盘，预计2011上半年首次开盘销售，高层6500元/平米，多层7500元/平米，联排12000元/平米。,城南典型个案分析,瑞景国际包括多层、小高层、高层、洋房、联排、独栋，户型面积为90-280平米，公寓引入飘窗及空中花园，户型附加值较高,城南典型个案分析,中南世纪城城南大型亲水综合居住社区,项目概况： 地址：中山南路与长坂路交界处 物业类型：高层、洋房、联排 占地面积：220000平方米 建筑面积：500000平方米 容积率：2.27 开发商：苏州中南世纪城房地产开发有限公司 项

31、目规划： 中南世纪城项目被长坂路分为南北两个地块，南侧地块规划有联排、洋房和3幢高层，北侧地块规划住宅全部为高层，北侧地块的南侧中间位置规划有社区商业配套。中南世纪城建筑为地中海风格，红瓦、白墙与铁艺装饰完美融合。社区三面环水，同时社区内部规划有众多的水系景观。 销售动态： 中南世纪城售楼处预计于2010年12月对外公开。,城南典型个案分析,产品面积分析,公寓产品的面积主要集中在130-180平米之间,公寓产品的总价主要集中在70-130万之间,产品总价分析,在售项目普遍采用了赠送一半阳台面积的方式，只有少数项目引入了飘窗或空中花园的概念，总体来看市场上的产品缺乏创新，产品的附加值不高,产品户

32、型分析,注：红色部分面积全赠送，蓝色部分面积赠送一半。,新湖明珠城,阳光新天地,瑞景国际,吴越祥院,奥林清华湖郡,金域华府,市场上的项目大多宣传为中高端项目，但实际品质感存在一定差距，外部景观示范区尤其不足,产品品质分析,市场上的项目以简约欧式风格为主，立面多为涂料、基座多位面砖，缺乏品质感,建筑风格分析,楼盘对比分析权重,吴江已进入郊区大盘开发时代，本项目隶属这一范畴，因此项目要在大盘林立的吴江、竞争激烈的城南板块要突围，打造产品的核心竞争力势在必行,整体上吴江的购房客群表现出内需为主、吸纳投资的态势；城南板块的购房人群主要为吴江各乡镇的企业主,客群分析,市场存量达到327万方，主要集中在城

33、南片区；基本为大盘，销售周期较长，项目面临较严峻的竞争格局,市场存量分析,未来土地供应分析,吴江房地产市场未来土地供应量较大，产品类型丰富；其中以城南板块推量居多，主要竞争地块会集中在2011年开始入市，与本项目形成激烈的竞争格局,吴江的房地产市场目前处于起步发展阶段，市场上缺乏具有标杆性的代表项目,整体市场,产品面,区域客源,市场的产品类似，品质差异性小，缺乏创新,区域楼盘的客源雷同性高，重叠性强,启示一： 本案可充分利用开发公司的品牌效应，打造区域标杆产品,启示二： 本案可立足市场，打造高品质项目，力求质的突破,市场分析对项目的启示,吴江房地产市场分析总结对本项目的启示,竞争市场,未来的市

34、场竞争主要集中在城南板块，供应的产品相似度高，缺乏自然资源,启示三： 本案在把握本地客群的同时，可向外拓宽渠道，扩展客源,启示四： 本案可充分利用自身优势和资源，在竞争市场中打造出差异性产品，从而突破竞争重围,项目定价,定价准则 产品定价,定价策略,本案价格的确定采用以下基本思路 市场比较法推算单价,1）估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。,市场比较法的运用,2）样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我们在实践中根据同地同质原则选出同一板块同一性质产品作为参考对象。,定价策略,定价准

35、则,参考楼盘比重,项目高层产品定价,在比较案例中，我们选取了本案周边相关的竞争项目：奥林清华、阳光新天地、金域华府这三个项目作为可比案例。 其中，奥林清华的项目规模、产品类型、区域位置及交通环境与本案最相接近，竞争压力较大，因此作为第一参考对象；而阳光新天地和金域华府次之，因此做为第二、第三参考对象,参考楼盘价格拟合系数表,项目高层产品定价,本案价格推算可得： 本案价格=项目A修正价格+.项目C修正价格=7207元/平方米,在目前的市场行情下 高层产品的建议价格为7207元/平米,项目高层产品定价,在目前的市场行情下， 项目一期产品的当前市场销售价格,项目产品定价,目前区域内在售楼盘同时拥有小高层、高层、多层的项目很少，市场上可参考样本不多，所以在制定本案其他类型产品的价格引入了经验系数法； 通常项目中，高层：小高：多层的比例=1：1.03：1.2 已知高层产品在目前的市场行情下，建议的销售价格为7207元/平米，由此推出本项目的其他类型产品在当前行情下的市场价格， 本项目小高层的销售价格为7423元/平方米 本项目多层的销售价格为8648元/平方米,