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1、青海新千国际广场购物中心和商业街业态规划和推广思路,青海新千房地产公司 2013.6.15 杨宝民改于7.3,思路目录,项目分析 项目定位 销售策略 推广建议,一、项目分析,购物中心和商业街以及酒店、写字楼和公寓综合体产品及业态,一，内、外街区各层间数概况,二，内、外街区商铺面积分析,1、面积区间：21174平方米 2、主力面积：116平方米 单铺面积过大，形成总价过高，投资门槛高，客户捕捉难度大。,项目概况-内、外街,内街统计技术经济指标（测绘中） 总建筑面积 门市间数 面积范围 得房率,业态分布指导思路,最大限度整合相关资源； 确保商业街财富形象； 形成资源和形象合力； 确保一期繁荣。,分
2、层业态规划 大原则,在区域内由沃尔玛及百盛两大主力店带动已足够； 1、关于内外街-1F部分主要业态以配合超市业态为主，如较低档次的服饰、鞋、快餐类，清真食品和茶叶等礼品生活配套等； 2、关于内街1-3层业态与百盛业态相似皆可；如相当档次高的品牌服装、箱包，饰品等； 3、外街1,2建议以快时尚消费街区为主，3层以上可设置大型餐饮、休闲娱乐等目的性较强的业态。,业态定位要形成互动关系,Page 11,国内常规综合体业态规划参考,项目概况-内、外街经营范围,具体见各楼层和区域经营品类分布,Page 13,各层商业整体业态规划,-1F,精品服饰,Page 14,-1F,清真小吃食品,Page 15,-
3、1F,穆斯林民族服饰、食品、用品等,Page 16,精品服饰,1F ：标高,Page 17,精品服饰,1F ：标高,Page 18,品牌服饰,1F,化妆品,化妆品,珠宝，手表，鞋类商品,COCO Chanel女装等类似品牌引进到新千精品购物中心内街区一楼端点店铺,oco Chanel是至今为止最具反叛精神的设计师，提倡女性独立，迎合女性自己的舒适和美观。同时证明奢华与高雅的极致是简洁。,一楼购物中心内部精品街区中间端点商铺 名牌女装拉夫.劳伦陈列,Page 21,KFC等快餐,1F,ATM放在外街和中庭的扶梯下面,Page 22,精品、服饰,2F：标高,深圳十大品牌女装,女装， 彩妆,新千独有
4、品牌招商策略建议,versace, vMOTIVI是意大利知名品牌，以性感著称,建议在12月前调整好部分品牌,迎接春节。,化妆品竞争策略,王府井已经引进了雅丝兰黛等化妆品，面积一般在5-10平方米。 建议引进类似化妆品旗舰店，布置休闲空间和产品体验空间。,Page 25,2F,品牌连锁快餐,KFC等快餐,Page 26,2F,服务配套,Page 27,3F：标高,美容健康 婚纱影楼,Page 28,3F,少女商品群系列,少女服饰，内衣系列 少男系列,韩国商品群举例,SI A.价格：800元1800元左右； B.定位：中等消费群体，2227岁年轻女性； C.色彩：主色调为粉红色、浅绿、花色为主；
5、 D.评价：专门为独立、青春的年轻女性打造休闲服饰，产品简约大方，但现销产品色彩偏深，考虑到消费能力等问题，公司为25-27岁左右的女性所设计的服饰较多。,Page 30,3F,风情美食长廊,韩国商品群,Page 31,3-5F,清真餐饮,Page 32,4F：标高,Page 33,4F,电玩城,Page 34,4F,童装玩具,Page 35,4F,亲子乐园 月子中心,Page 36,5F：标高,休闲餐饮,南街区业态初步规划,Page 37,休闲服装、精品服饰,电器 3F,Page 38,次主力店：电器，电子,苏宁电器,品牌电子产品旗舰店 （如苹果、三星、索尼等）,虫草商城,项目总体分析,项目
6、SWOT分析,优势（STRENGTH）,位于未来城市中心及东区核心位置、紧邻迎宾大道建国路； 处于夏都大道与建国路交汇处，交通便利，人车流易达性强； 开发商在西宁具有一定的品牌影响力；,劣势（WEEKNESS）,项目位于东城区，周边商业氛围较为淡薄，市场有待培育； 项目总体量较大，对后期招商及经营要求高、压力大，需要引进一流商业管理人才； 部分品牌对回族的消费文化不了解，进入项目谨慎；,机会（OPPORTUNITY）,政府规划利好，符合政府火车站商圈的战略要求，周边未来消费力庞大，利于项目后期发展； 东区乃至西宁城内缺乏大型商业综合体项目，项目有机会成为城市核心项目。,威胁（THREATEN）
7、,开发商在当地的缺乏商业开发、运营经验；，客户的投资信心需要树立； 同类项目集中上市； 政策敏感时期，投资者对行业投资需求谨慎；,项目SWOT分析,项目展示面分析,展示面A： 紧临夏都大道，昭示性强，尤其是聚集是百盛入口和超市入口，易聚集人气； 展示面B： 紧建国路路，沿街面长，昭示性强，人车流易达性均较强； 但是目前建设未达到 展示面C：临清真文化广场，且为环形街 区昭示性稍差，人流、车流相对较弱。 昭示性方面稍弱,B面,A面,C面,综合考虑：（定价原则） A B C 即：夏都大道 建国路 清真文化广场 商业内街商业外街,二、项目定位,本项目定位为：,120万青海首席城市商业旅游综合体,项目
8、核心价值点解析,核心价值一：强调政府规划利好,城市向东！财富向东！ 全西宁就一个火车站商圈！ 城市的发展方向即是财富的流向！,项目核心价值点解析,核心价值二：强调项目地段优势好,投资商铺、 做商业： 第一看“地段” 第二看“地段” 第三还是看“地段”,项目核心价值点解析,核心价值三：强调主力店好,跟定主力商家，稳赚大钱！,环百盛旺铺 旺铺就在沃尔玛上 站在巨人的肩旁上！想不旺都难！ 苏宁电器 影院等百商齐聚，掀起西宁商业投资狂潮！,项目核心价值点解析,核心价值四：强调一流的商业管理团队，定位、业态规划好,一站式、体验式、全功能业态的商业中心！,西宁商业新坐标！西宁唯一，青海首创！ 中国首家民族
9、文化广场 中国首家虫草体验中心 西宁首个一站式购物、餐饮、休闲娱乐、交际会客商业综合体！,商业管理高级人才举例,上海第一百货总经理张引琪等具有号召力的商业人士。 具有大型购物中心招商和运营管理经验的韩总等。 亚洲（澳门）国际公开大学 工商管理硕士（MBA），曾任中国百盛集团 内蒙百盛购物中心总经理， 北京西单商场股份有限公司百货连锁事业部副总经理，廊坊市新朝阳购物中心有限公司常务副总经理。负责公司经营和项目品牌规划。,项目核心价值点解析,核心价值五：强调庞大消费力,抢占每年千亿消费大市场！,220万常住人口 1127万旅游人潮 中国的夏都 中国的新千,项目核心价值点解析,核心价值六：强调无风险
10、投资、保障资产稳定升值力,自主控制产权：统一招商; 统一推广; 统一运营; 推广管理;,项目核心价值点解析,核心价值七：强调发展商品牌优势力,责任地产，保障物业兴旺增值！,西宁最大本土商业开发企业 西宁市重点商业地产项目 西宁最大的物业持有、运营商 55%持有，45%发售，责任地产运营商,项目核心价值表现,每一个旺铺，都是一座金矿！,二、推售策略,保留入口端点商铺，避免端点的业态混乱。用商铺销售的利润用来代理优质品牌，加强对品牌结构的优化力度和营销力度，确保商业经营成功。,？待调研案？,市场总结,新千国际销售核心策略,（一）头羊效应” 利用主（次）力店先期进驻来推动销售和全面招商,主(次)力店
11、招商先行核心策略，通过主力店进驻 支撑投资客户信心，推动项目销售及全面招商。,通过百盛、沃尔玛金钥匙交接 部分次主力店签约活动增强投资客户信心，同时举行招商新闻发布会，全面启动招商。,新千国际销售核心策略,（二）远交近攻 利用外围的招商成功推动西宁的招商和蓄客,通过北京、西安、兰州等城市的项目推介会达到提升项目高度和项目形象,新千国际销售核心策略,（三）内外兼修 利用西宁周边的推介会和西宁的密集宣传形成立体交织网,通过循化、化隆、格尔木等州县的项目推介会达到西宁与周边共鸣的效果,推售节奏,1、分批发售 2、先外街后内街 3、保留部分大宗物业,价格策略,销售策略,价格测试，掌握价格与客户接受度的
12、临界点,销 售 准 备 期,客 户 积 累 期,租金还原法,市场比较法,认筹前价格测试,价格建议（市场比较法）,开盘前价格测试,最终销售价格,综合比较后价格判断,销售初步均价,销售价格建议外街部分,销售策略,租金还原法,本项目一层整体租金均价为？元/平米/月; 二层整体租金均价为？元/平米/月; 三层整体租金均价为？元/平米/月; 投资回报率建议定位为5%；,销售价格建议步行街部分,销售策略,由此由租金还原法计算本项目 一层销售均价约为： 二层销售均价约为： 三层销售均价约为： 四层销售均价约为：,？*12/5%=？元/平米,销售价格建议内街部分,销售策略,租金还原法,本项目一层整体租金均价为
13、？元/平米/月; 二层整体租金均价为？元/平米/月; 三层整体租金均价为？元/平米/月; 四层整体租金均价为？元/平米/月; 投资回报率建议定位为4.5%；,销售价格建议步行街部分,销售策略,由此由租金还原法计算本项目 一层销售均价约为： 二层销售均价约为： 三层销售均价约为：,？*12/4.5%=？元/平米,销售价格建议外街部分,销售策略,市场比较法,权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均价P：P=(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目 层实收售价约为 元/。,销售价格建议内街部分,销售策略,市场比较法,权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均
14、价P：P=(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目 层实收售价约为 元/。,销售价格建议外街部分,销售策略,综合均价,综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从贴近销售市场的角度出发； 市场上类比项目比较的价格占比60； 租金所计算的还原价格比较占比40； 元/平米/月;,一层整体实收均价确定 60+ 40 元/,二、三层销售均价确定 根据商业价值楼层递减关系，二层商业价值约为一层商业价值的60%，三层价值约为二层的60%； 二层销售均价为 三层销售均价为,四、推广策略,大型投资户分开推广策略,1.建议重点吸引已经投资本项目的 大户，通过青海省矿业协会介绍矿业投资老板，西宁品牌代理龙头大户参与
15、新千国际广场经营管理新闻发布会。 商业节点优先卖给龙头品牌需要。 2.在青海最好五星酒店以新闻发布和文艺活动为主，上午针对汉族，下午针对回族分开举办活动。,提高营销系统售楼员待遇 加大营销推广力度,商铺和高端住宅推广需要采用空姐式营销策略，在青岛高端项目营销中得到系统的成功应用。,空姐式服务,我机构为高端项目提供打造空姐式服务： 1、形象标准：在形象标准上，我们将完全克隆航空服务公司最适合的服饰标准，形成鲜明的视觉形象，由良好的人员视觉形象给客户愉悦的视觉感受，从而带动项目整体的良好形象。 2、服务礼仪：我们将参考五星级酒店的服务礼仪标准，打造一切以客户满意为宗旨的微笑服务模式。 3、人员聘用：我们将摈弃从同一行业选人的模式，决定从社会上不同的服务行业选取高素质的、大专以上学历、形象气质俱佳、营销服务经验丰富、有一定年龄的成熟的营销精英加入团队，彻底打破在行内已经形成的终端营销服务的近亲低素质繁殖现象。 4、服务专业：我们将把营销服务人员打造成为专家型的服务人员。我们的营销服务人员应该具有象银行的个人理财专员、证券公司的咨询师一样的水准，成为对房地产完全专业、对客户能提供系统意见和建议的置业顾问。,