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1、日期：2010年5月,中北路红岭片项目 写字楼产品定位及发展建议,湖北长城建设实业有限公司,目录,武汉市优质写字楼市场 区域优质写字楼市场 客户需求特征 案例分析 市场定位及发展建议 LEED认证,武汉市优质写字楼市场,定义,对于本项目优质写字楼的定义主要根据武汉写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围，其中分为甲级和乙级两个标准 。 世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象：,武汉市主要优质写字楼分布：,武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。 1. 建设大道商务圈 2. 武广商务
2、圈 3. 中南商务圈 4. 光谷商务圈,武汉优质写字楼市场概况,数据来源：世邦魏理仕,20,21,19,8,3,2,优质写字楼市场目前供应分布,甲级写字楼,优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。,5,4,本项目,1,6,9,7,10,11,12,13,14,15,17,18,16,乙级写字楼,武汉优质写字楼市场概况,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼供应一览表,*上述调查数据截至2010年1季度,武汉优质写字楼市场概况,优质写字楼各商务圈特征,数据来源：世邦魏理仕,武汉优质写
3、字楼市场概况,供需研究,历史供应,至2010年1季度，武汉优质写字楼的市场供应量约为1,053,266平方米。 武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型高层综合物业； 武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓； 部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限。,数据来源：世邦魏理仕,单位：平方米,单位：平方米,市场吸纳,武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字
4、楼历年空置率多在30%左右，至2005年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，截至2010年1季度空置率已降至12.7%； 武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30以上，然而在2007年由于经济过热，写字楼需求激增，当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量，截止目前其空置率约为16.7左右； 由此可见，目前对于甲级写字楼的需求较为旺盛；从2010年下半年开始供应量增速明显，预计约有167,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是甲级写字楼集中投入市场的高峰期，届时武汉甲级写字
5、楼市场将进入激烈竞争的阶段；空置率也将节节攀升；结合到本项目的开发时序，尽可能避开这一高峰，提早进入市场，以规避风险。,供需研究,数据来源：世邦魏理仕,单位：平方米,单位：平方米,租金走势,数据来源：世邦魏理仕,单位：元（人民币）,近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长，至2010年第1季度，平均租金约为58元/平方米/月，较2002年增长14.6元/平方米/月，年均增长仅为3.7； 与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(110元/平方米/月)，仅略高于长沙(57.4元/平方米/月)； 武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均租金与2010年1季度相差
6、仅7.4元/平方米/月左右，年均增长为2.4。,供需研究,售价,n 从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为3.5，截至2010年第一季度，优质写字楼市场的均价为7,720元/平方米； n 与武汉市的所有优质写字楼的平均价格走势相比，甲级写字楼的销售价格变化略微明显，由于2007年新世界中心写字楼入市，销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上，而近两年由于受金融风暴的影响，甲级写字楼销售价格有所回落，2010年1季度销售均价为9,800元/平方米； n 乙级写字楼自2003年以来与武汉市的整体写字楼价格走势一致，其销售价格变化不明显，近
7、年来的增长幅度不大，2010年1季度的销售均价为7,413元/平方米； n 根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内将会稳步小幅上扬。,数据来源：世邦魏理仕,单位：元（人民币）,供需研究,租户特征,n 武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主； n 武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。,供需研究,数据来源：世邦魏理仕,未来甲级写字楼供应,汉口,一环线,二环线,三环线,长 江,沙湖,东湖,建设大道,航空路,光谷,中南路,汉阳,武昌,1,2,10,3,4,26,
8、18,21,11,12,19,5,31,未来趋势,6,27,32,33,34,35,数据来源：世邦魏理仕,未来供应量 民生银行大厦 浙商国际大厦 亢龙太子花园酒店二期 惠誉金融广场 中华城 广发银行大厦 西湖印象（原万全城） 天悦国际 汉江国际 葛洲坝国际广场 泛海城市广场 武汉中心 恒融商务中心 新世界中心3期 武汉水游城 恒大环球金融中心 葛洲坝商务大厦 武汉天地商务群一期 武汉天地商务群二期 晋申国际商务中心,21.世茂锦绣长江主楼 22.中国华侨大厦 23.汉商21世纪写字楼 24.合众总部大厦 25.积玉桥万达广场 26.武汉保利文化广场 27.兴业银行大厦 1+8城市广场 28.东
9、湖CBD 29.海山金谷 30.天融国际大厦 31.光谷国际广场 32.新世界光谷中心 33.光谷世界城主楼 34.光谷金融港（一期） 35.光谷E城 36.光谷金融艺术中心,13,14,16,15,17,20,22,23,24,25,36,30,28,7,9,8,29,未来优质写字楼供应,数据来源：世邦魏理仕,未来趋势,未来优质写字楼供应,未来趋势,数据来源：世邦魏理仕,未来优质写字楼供应,写字楼分布格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼； 写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多
10、出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益； 写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐； 市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧； 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。,未来趋势,数据来源：世邦魏理仕,区域市场分析,研究范围,区域市场范围界
11、定标准： n 地理位置：中南商务圈（以中南路中北路为主轴线，东临东湖，南抵武珞路及亚贸，西小东门及沙湖一线，北至中北路中段） n 写字楼类型：甲级写字楼、乙级写字楼、 普通写字楼 n 建筑面积：25,000平方米以上,中商广场写字楼 新时代商务中心 中建广场 龙源国际广场 楚天都市花园 华银大厦 亚贸广场 江天大厦 国际金融贸易大厦 世纪广场,1,2,3,10,8,7,1,4,5,6,2,3,区域市场,7,8,9,10,9,4,5,6,现有供应,区域市场,*上述调查数据截至2010年1季度,至2009年数据统计，区域内优质写字楼供应总量为548,081平方米；其中2005年新增供应较大，为23
12、6,000平方米；2006年至2008年该区域写字楼供应保持一定份额的增长；2009年没有新增优质写字楼供应。 目前武昌区中南商圈存在甲级写字楼项目，中南商圈写字楼整体品质和租金较高，租户以外资及国内企业为主；而区域乙级写字楼租户以中小型科技、文化企业为主，同时并以服务外包、通信、 IT等企业为辅。,现有供应,区域市场,租金/售价,区域内甲级写字楼的平均租金约48元/平方米/月；乙级写字楼与普通写字楼租金远低于优质甲级写字楼水平，分别为38元/平方米/月、29元/平方米/月； 中南商圈属于武昌传统市中心及商业金融商务圈，该区域写字楼的售价（含二手市场价格）居市场中上等水平，目前甲级写字楼均价为
13、9,263元/平方米左右，乙级写字楼及普通写字楼的均价分别为8,501元/平方米、 6,500元/平方米。,区域市场,个案甄别,经过充分考虑中南区域周边写字楼市场现状，我们选取了该区域内硬件及经营管理较好、具有借鉴意义的甲级写字楼项目进行分析。 根据对该区域内写字楼市场的分析，针对本项目自身的特点，甄选出区域中与本案相近、竞争较大且经营较为成功的写字楼项目，从而得出与本项目具有竞争关系的项目。 通过排除和甄选，本次案例分析项目如下： 1、中商广场写字楼 2、新时代商务中心,1,2,个案甄别,数据来源：世邦魏理仕,竞争分析,中商广场写字楼,租户办公面积以100-200平方米的小面积为主,租户主要
14、以高科技、服务业、制造业等行业为主,租户以外资及内资非本地企业为主,竞争分析,中商广场写字楼,项目优势： 项目位于中南路主干道旁，中南商圈的核心组成部分，可视性较好，区位优势明显； 集商业、写字楼于一体的综合性物业，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务聚集度较高； 项目属于武昌最早的甲级写字楼项目，运营时间较长，物业品质稳定； 项目体量较大，单层面积大小适中；,项目劣势： 项目周边交通拥挤，商场及学校导致写字楼入口人流量过大，人车混杂； 项目属于武昌区最早的甲级写字楼，物业硬件设施过旧，楼层净高较低； 项目部分产权分散，无法统一租赁管理，物业管理水平一般； 车辆进出不便，停车位数量不足； 项目周边商业业态过于繁杂，周边环境景观较差，影响大楼整体品质及形象；,竞争分析,中商广场写字楼,参考借鉴点及规避点： 综合体中商业及写字楼业态的互动。开发综合性物业，写字楼能为商业带来目标消费群，而商业亦能满足写字楼的配套，相互促进，增加物业的性价比。 合理的车流、人流动线（需考虑）。没有合理的动线设计，将无法满足租户日益增长需求和适应未来发展需求。 充足的停车配套（需考虑）。适应未来私家车发展趋势，前瞻性的预留部分车位。 相对统一产权（需考虑）。统一经营管理，满足国际性客户的需求。 物业管理团队的重要性（需考虑）。良好的管理能为项目带来高附加值，培养租户的忠诚度，保证写字楼的持续经营。,