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1、沈阳春天时尚之苑调研报告,2012年12月15日,1地理位置：沈阳春天时尚之苑位于沈河区中街路166号，位于百年老街沈阳中街之上，邻故宫，大帅府等悠久建筑北眺西接新玛特大悦城等商业形式。 2周边环境： 百货商场：恒隆广场，利民商场，中粮大悦城，新玛特，兴隆大家庭，商业城，新世界等 零售商场：沈阳春天利民商场，流行前线地下商场等 3 交通环境及辐射范围： 公交线路描述：公交线路多，辐射面广，包括环线，105、113、116、117、133、140、219、222、228、248、257、276、289、290、292、212、213、196、198、334，等30多条公交线路及地铁一号线。,一：
2、商圈、项目地理位置及规模,4、规模,沈阳春天百货有限公司始建于1993年，位于沈阳最繁华的商业街中街的中间地段，座落在故宫的中轴线上，坐北朝南，一派帝王之相。沈阳春天建筑气宇轩昂，充满了春天的生机与活力。沈阳春天以经营前卫、时尚的服饰著名，深受广大青年男女消费者的青睐，是一座专业性的服装商厦。它营业面积为2.4万平方米，聚集着来自国内外700多家名优品牌专卖店，是国内外服装品牌的集散地。沈阳春天以诚信为本，以特色化经营为理念，在国内外享有盛名。 1993年，辽宁工业展览馆前的广场是今天沈阳春天的“发源地”。辽展时装城所经营的外贸休闲服饰改变了沈城人民多年来单调古板的着装观念，为沈城乃至东北服装
3、市场注入了一股青春活力。,二：开发商背景,1997年，沈阳春天在太原街建起了一座一万平方米的时装广场，沈阳春天由此正式得名。经营品种也由单纯的休闲装向个性化、时尚、前卫的高档品牌服装转变。 1998年沈阳春天开始蕴酿新的发展商机，在繁华的商业街中街，建起一座规模宏伟的购物休闲广场，并以其豪华的装修、现代的风格、时尚的货品、科学的管理，吸引汇聚了来自国内外众多名牌服饰厂家的专卖店，成为带动中街地区经济发展的支柱企业，为振兴沈阳经济作出了积极贡献。 2002年，经政府批准，沈阳春天投巨资收购了原沈阳市第二百货商场，并把“二百”改造成为以经营质优价廉、品种多样、以大众化商品为主、满足普通百姓需求的服
4、饰礼品工艺品商场。,2004年，沈阳春天迎着“振兴东北老工业基地”的春风，又把中街闲置多年的地段盘活成为“沈阳春天新时代商业广场”。短短几年里，“沈阳春天”已不容置疑地成为沈阳市最专业的时装集散地之一，而且深得东北地区消费者的认可。 公司现有资产35000万元，年总产值已达11亿元以上，累计向国家上缴税金6000多万元。2000年至2004年连年被授予“利税大户”荣誉称号；2000年、2001年被沈阳市委、市政府评为“民营企业三十强”；“沈河区民营企业前八强”；2002年被沈阳市委、市政府评为“民营企业五十强”。更为可喜的是，2003年9月，在全国工商联公布的2002,三：经营项目概况,经营项
5、目B1F 负一层共134户，主流户型10平方米，一般以时尚女装为主，部分男装和鞋帽箱包化妆品小百等。大多以时尚潮流女装为主，后端有男装聚集，服装风格多以时尚年轻潮流服装韩版服装为主。货品来源多为五爱，有极少数来源于北京和广州，消费人群大多为时尚年轻人士，在校学生，年龄在1825岁的时尚年轻人。商品价格较负二层较高，货品质量也较高。货品价格区间：小衫50150，外套100500，裤子80200元。,负二层共133户，主流户型10平方米。一般都以时尚女装为主，部分男装饰品，和鞋帽箱包，小百化妆品等。服装风格多以时尚年轻潮流以及非主流的服装服饰为主，货品来源多为五爱街，消费人群大多为时尚年轻人士，在
6、校学生，年龄在1825岁的时尚年轻人。商品价格较负一层较低质量档次一般化。货品价格区间：小衫30120元.裤子：50120 元外套：80300元。,经营项目B2F,一层共119户，多为品牌形象大店，主流户型15-70平方米，商品以中高档品牌为主，例如：， 均为1835岁的中青年时尚潮牌为主，货品价格在3002000元不等。装修风格宽敞明亮的韩式风格为主，公共面积多为白色，给人感觉干净大方，给顾客带来了一种优雅舒适的感觉。并且由于其集中了诸多如、欧时力，CPU ,维斯凯，马克华菲，GXG ，TIGER、GUESS、LEE等时尚中青年潮人品牌，从而吸引了中街大部分客流与一部分中高档次消费的客流，也
7、成为了沈阳知名商场之一。 但由于其品牌分布不均匀，受欢迎的、知名的品牌大多都位于前厅，以至于里面以及两侧的一些店的销售情况不是很理想 。,经营项目1F,二层共101户，主流户型18平方米。分为新区和老区两个部分，新区于2010年3月分开业，由于地理位置相对较偏，客流量较少，管理费与租金相对较低，商户的变更较频繁，业户主要经营女装，货品档次较低，五爱货居多，主力户型为15。老区装修氛围较为时尚，主要以时尚女装为主，货品主要来自北京广州，货品风格较为时尚潮流，货品质量较好，有利于吸引客流，消费群体较为稳定，管理费租金相对较高。,经营项目2F,三层共114户，主流户型18平方米。分为新区和老区，该楼
8、层主营以经营休闲男女装为主，货品主要来源：广州、北京、五爱。老区经营品项有休闲、外贸男女装、饰品、内衣、小百、鞋、包、日用品、化妆品等，消费人群以年轻时尚为主，年龄在18-25岁之间。新区2010年11月开业，无明显装修，客流较少。老区装修风格主要以日韩风为主，每一家都有不同的装修特色，吸引了很大一部分客流，有固定的消费人群。均价100-700元左右,经营项目3F,四层共100户，主流户型20平方米。分为新区和老区，主要以经营休闲、外贸男女装为主，有部分品牌大店，例如：MILK TEE,橡皮等。货品主要来源：广州、北京、五爱。 四层称为外贸商城。老区经营品项有休闲、外贸男女装、饰品、美发店，内
9、衣、小百、鞋、包、化妆品等，商品款式新颖、价格适中，适合大众消费。老区最近刚统一装修，以红砖为主题，以中国制造的工业产品为元素，因此命名为“中国制造”复古的风格很吸引人的眼球。新区开业时间是2010年11月份，主要经营童装及玩具等，开业时间较短，客流量很少，共有商户30家。,经营项目4F,五层共71户，主流户型20平方米。该楼层主营以经营外贸、休闲女装为主，货品主要来源：广州、北京、韩国、香港。装修风格主要欧洲风情，小资情调为主，所经营的货品也是符合其装修的主题，都是以中高档的女装为主，货品单价在150-1000元左右。 但是由于该层位于大春天的最顶层，导致到达该层的客流大大减少，虽然货品的风
10、格和质量、版型都属于现今的流行趋势，但是其价格和楼层的位置导致其销售额不是很高。 该商场有六层，据传言为餐饮，但一直未开业，具体问题不详，但若将来品项定位为餐饮或将为五楼的带来新的契机。,经营项目5F,四：租金政策,缴费方式：月缴（29号） 抵押金为5000元-10000元/档口，更名费为5000-10000元/次 合同为长期合同，无时限，业户撤场必须提前2个月打申请 国地税200-700元，但业户现在都不交，电费为1.1元/度，无其他费用。 每年5月，10 月都会涨租金，幅度不定50-100元/平，每年6月后相应降租金50元。,1、共有扶梯12部，每层2部。无货梯，直梯。 2、有明显的消防标
11、志，消防栓在业户档口内，大部分被业户货品遮挡。无消防疏散图，无导购图。 3、一楼承受柱均挂有电视，30个电视。负一，负二，二楼每一户就有一个小电视。 4、只有1层有广播设施，其他楼层没有。 5、每层都有独特的装修风格。,五：硬件条件,营业时间： 夏季 周一至周五：10：00-19：30 周六至周日：10:0020:00 冬季 周一至周五：10：00-19：00 周六至周日： 10:0019:30 管理情况：有客服人员巡查，但间隔时间较长，着制服。 陈列：无统一的物价签，货品摆放零乱 商场环境：随时都能看见保洁人员清扫 信誉卡及消法：一楼品牌店有信誉卡，其他楼层无。 送货及收费标准：无,六：运营
12、管理,1、每日客流量为8000-12000人次（周六时段） 2、商品摆放丰满，货品充足。 3、该商场共有档口772个，转租转兑86个，转租率12%，空铺17个，空铺率2%。,七、经营状况,1、广告位及租赁政策 无 2、开业活动及企划活动 无,八、广告宣传,通过对春天时尚之苑的基础情况调研以及周边商业项目的了解，总结出我项目的SWOT分析如下 1优势： 硬件优势： A、我项目地处中街步行街入口处，随着中街商业体的不断扩展，步行街范围开始北移，更多的消费者从此处进入步行街，因此我项目成为消费者进入中街的第一站； B、针对消费人群，设计其喜爱的购物商场，WIFI全商场覆盖，实体店加网站的完美经营模式
13、，各种个性化的场景设计，符合中街年轻消费者的需求。 C、硬件设施完善，采用先进的采光设备，便利的滚梯，观光梯及物业配套设施,九、SWOT分析,软件优势 A、我项目是全国首家快时尚女性主题商场，与八大服装市场及韩国东大门形成战略合作，及时拿到一手货源，这是其他商场不可比拟的。 B、商场有专业的企划宣传团队，从项目前期至中期、后期，企划团队将根据项目的进展情况提供不同阶段的企划宣传，为客户吸引更多的消费者，让项目在开业之前就被广大消费者所了解、期待； C、专业的招商及运营团队，拥有合理的品项配比，优质的客户资源。,2劣势： A、项目稍微偏离步行街，需要较强的企划宣传让客户对于项目位置有充分的认可，
14、将更有利于我项目招商工作的开展； B、项目招商竞争对手较多，如：中街地一大道、大发等；我项目需充分发挥“女性主题商场”的概念，在众多的招商竞争对手中体现我项目的优势； C、我项目整体体量过大，目标市场资源量有限，批零结合的经营方式以及一楼的品牌招商最好配合外阜招商来规避体量过大资源需求量大的问题,3机会： A、全国首家女性主题商场，填补了沈阳专业女装市场的空白，有较大的发展空间； B、充分利用中街临近五爱的优势，对于五爱市场内的女性用品开展招商工作，从而确立我项目批零结合的经营性质； C、在建的久光百货开业后，将使我项目所处的路段商业氛围更为浓厚，届时我项目将在运营中有更多的机会； D、同类租
15、赁市场租金较大，老业户流失严重我们以较低的租金及良好的运营环境吸引优质的商家进驻，扩大商场知名度及影响力，吸引顾客前来购物,4、威胁 A、同期招商的商场较多，竞争压力大，存在恶心竞争等客观条件，我们需提前制定详尽的招商方案，充分发挥我们的优势，来规避招商过程中可能会遇到的各种问题； B、中街现有的商业体体量较大，顾客分流严重。我项目要坚持自己的特色，规避同项竞争，走差异化、特色化路线,沈阳春天时尚之苑是中街商圈内老牌商场，在沈阳具有一定的影响力，商场风格独特，经过几年的调整，拥有一定数量的知名品牌，定位准确满足年轻人的购物心理，深受年轻的消费人群喜爱。但由于近几年中街各大商场的进驻，消费人群逐渐分流，再加上租金涨幅过大，老商户流失严重。高额的租赁费用导致了业户采取低价进货，高价卖出的情况，商品在中街商圈逐渐丧失竞争力，除一楼品牌区经营较好以外，各楼层销售额剧减，业户心态不稳定，整体运营情况不乐观。 我商场以春天存在的问题为警示，规避其存在问题的同时及时的招商调整.,十、调研综述,