2012无锡天安曼哈顿市场及营销策划报告83p.ppt

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1、谨呈无锡天安曼哈顿- 项目营销诊断及对应策略报告,我司这轮汇报主要基于市场环境，针对天安曼哈顿近期所面临的困境进行一次全方位的扫描及诊断，以专业的态度提出我司的建议！,开篇语：,天安曼哈顿目前所面临的困境：,天安曼哈顿2010年7月推盘174套，目前为止成交41套，成交率23%，月均去化2套； 近九个月成交2套，去化速率降至0.25套， 整盘价格整盘价格维持在12000-13000元/，12年1月附赠精装修，但成交无明显好转；,近九个月去化2套，成交惨淡！,附赠装修后并无逆转,数据源自：金丰易居佑威联合系统,啄木鸟精神 寻找根源问题,市场环境 区位配套 单价面积 产品力表现 销售模式 营销推广

2、 销售实力,层层梳理,市场环境,步步剖析，透过实质看本质,第步,【大平层市场量价分析】,数据源自：金丰易居佑威联合系统,一季度320套,二季度290套,三季度180套,四季度411套,一季度240套,除11年第四季度由于绿城香樟降价跑量176套以外，无锡大平层市场近一年去化每季度基本稳定在200-300套之间，均价在9000-11000元/ 波动，其中180-200去化表现最好；,中观市场：,单从调控后市场表现，近一年多无锡大平层市场未显现出成交大幅回落趋势，市场成交量相对稳定，价格虽有波动，但基本处于一个区间内，中观市场没有明显恶化迹象；,从中观市场观察，本案无理由滞销,区位配套,步步剖析，

3、透过实质看本质,第步,华润悦府,西水东,九龙仓玺园,天安曼哈顿,绿城蠡湖香樟园,万科金域蓝湾,【周边在售大平层分布】,蠡湖板块,市中心板块,行车2分钟,金城路板块,湖滨路板块,从区位上表现，目前价值最高为市中心板块，蠡湖板块未来价值较高，本案由于距离市中心与蠡湖板块较近，受两边辐射，区位认可度较高；金城路板块是周边在售大平层个案区位价值最差个案；,行车4分钟,从配套上来说，绿城及九龙仓玺园距离周边配套行车有一定距离，且部分配套处于规划中，相对较弱； 本案及市中心板块个案周边配套成熟；,【周边在售大平层配套】,区位配套：,项目所属区位，周边虽无重大规划，但距传统市中心及未来金融中心较近，板块接受

4、度较高；配套上相对于绿城香樟及九龙仓玺园来说成熟，并不存在区域陌生配套不成熟板块价值低等因素；,从区域价值观察，本案也无理由滞销,单价面积,步步剖析，透过实质看本质,第步,【无锡在售大平层项目价格】,数据源自：金丰易居佑威联合系统,目前在售个案，成交均价主力在11000-14000元/ （包括装修），绿城和华润在原先报价高的基础上分别在装修上将产品档次调低，目前以市场主流价格入市； 推售主力面积为180-280之间；,【无锡在售大平层项目各面积段去化供应情况】,数据源自：金丰易居佑威联合系统,价格户型：,目前在售个案主力均价在11000-14000元/，除西水东和绿城以外均带3000元/装修，

5、本案折后均价12500元/并未跳脱价格箱体； 户型面积上以180-280为主，本案在售户型属于主流在售户型范围内； 成交上，最近大幅降价的绿城及华润月均成交20、33套表现良好，万科及九龙仓稳定在5、6套，西水东由于毛坯单价较高，目前与本案去化最差；,价格及面积并未背离市场,成交远低于市场正常速度,项目价格合理，面积与主流市场一致,产品力表现,步步剖析，透过实质看本质,第步,绿城香樟 现代 单体式玻璃幕墙，成本2000元/ ,西水东 现代 真石漆,九龙仓玺园 新古典 真石漆,天安曼哈顿 新古典 真石漆,华润悦府 法式 全石材干挂,【立面】,立面上绿城香樟园以高成本的单体式玻璃幕墙和华润悦府全石

6、材干挂法式建筑风格跳脱市场；,【景观】,绿城香樟园 法式景观轴，仪式感,华润悦府 法式景观轴，仪式感,天安曼哈顿 法式景观轴，仪式感,九龙仓玺园 宅间景观 组团绿化,西水东 宅间景观 组团绿化,景观上，绿城及华润以法式景观轴配合具有仪式感的绿化布景跳脱市场； 本案与九龙仓皆以宅间大间距为表现，本案景观已整体呈现，内部湖泊给整体景观带来灵动感；,【户型】,户型上在主客卧都做到全套房，由于过分追求功能性，在尺度上均做得相对保守；基本处于一个平台；,华润悦府,西水东,天安曼哈顿,【装修】,装修报价上均是3000元/，风格上本案与竞争个案区别较大； 配置上本案与绿城香樟、华润悦府都选择国际一线品牌配置

7、，九龙仓玺园则基本为国内主流品牌；,产品力表现：,从产品表现上观察，绿城香樟及华润悦府从立面、景观上完全跳脱，本案与九龙仓、万科处于相同水平线，高于西水东；,项目产品力面对竞争个案并无太大劣势,经过市场、区位、价格面积、产品梳理，我们未找到项目滞销的原因,但从实地暗访中我们发现了如下几个关键问题：,1、产品定位模糊 2、样板房展示效果过于内敛 3、销售模式单一，传统坐销 4、推广活动及企划包装调性与豪宅不符 5、现场销售及服务不专业,产品定位,层层解码,第层,产品定位问题：,本案目前出售房源分260毛坯房源及188精装修房源，报价相同；,针对豪宅客户，在社会上基本处于主导事物阶层，却在本案产品

8、选择上没有主导性，想买毛坯的客户基本丧失； 针对项目，产品定位不具备统一性，销售说辞及推广主题没有针对性，本案产品定位模糊，造成价格策略矛盾；,所以在下一步项目问题梳理之前必须明确本案的产品定位方向,产品定位明确：,方案一：188及260户型楼栋都做装修房，报价之间不相差1000元/； 方案二：188户型做装修推售，260户型毛坯暂时不推售； 方案三：188户型装修，260户型毛坯同时推售，但必须有2000元/以上价差；,基于项目实际情况，降价可能性较低，同时应当保证客户选择性，本案应以“方案一”作为产品定位方向；,样板房表现,层层解码,第层,【样板房表现】,天安曼哈顿,内 敛,【样板房表现】

9、,绿城香樟园,奢华,【样板房表现】,华润悦府,大气,【样板房表现】,九龙仓玺园,尊贵,绿城香樟 九龙仓玺园 华润悦府,奢华气质 大气演绎 尊贵表现,天安曼哈顿,低调内敛 中规中矩温馨体验,满足无锡当地高端客户对于豪宅形象感的需求，迎合无锡高端客户现阶段品味，在格调、风格、软装搭配上做足奢华感觉。,装修整体表现过于内敛，带给客户的震撼感不强；硬件品牌上虽有亮点，但装修整体档次感不明显，与无锡目前高端客户需求不符，在对比下容易形成劣势。,样板房表现,客户体验,【样板房表现】,装修交付时间过长给客户造成怀疑,目前项目装修所产生的三个问题：,非整体装修，根据成交订单独立操作,实景样板房不能作为高端客层

10、购买的有效保证,解决方案：,188 样板房改变软装效果，风格上采取新古典、欧式，体现高贵艺术流，以奢华、大气、尊贵为格调； 在成本许可的情况下建议在260 户型内再做一套样板房； 装修房交房时间必须控制在6个月内。,渠道及推广,层层解码,第层,在一个完全竞争的市场 知名开发商的豪宅项目,传统的营销手段,传统的推广方式,X,X,金丰易居=客户+渠道,金丰易居无锡客户会 金丰易居特有渠道,扎根无锡7年,金丰无锡高端客户会 金丰无锡企业大客户渠道 金丰无锡长期合作伙伴,金丰印象剑桥 无锡马山老牌高端别墅 主力总价：200-800万,金丰观湖铂庭 无锡新生代城市高端别墅 主力总价：180-400万,无

11、锡金丰汇会员高端客户471多组； 金丰印象剑桥意向客户名单712组； 金丰观湖铂庭意向客户名单357组；,金丰易居自身客户渠道：,客户会及意向客户共享,最新意向客户共享,直接、有效意向客户1500组,我们拥有：,基于金丰易居业部强大的社会人脉关系，与众多大集团机构具备长远的合作关系，可组织其公司内中高端领导进行楼盘团购行为； 目前金丰易居的常州丰臣国际项目已在进行如下操作。,金丰易居企业大客户渠道：,中高层管理人员团购模式，短时间大订单,银行VIP白金客户,无锡青商会-30-40岁富商,奔驰、宝马4S店车主,金丰易居长期合作机构跨界营销模式：,每个机构每年合作2-3次； 每次组织50-200组

12、高端客户,以上活动均在观湖铂庭进行中。,我们的模式不走寻常路、我们的资源是最大优势：,创造资源优势共享最大化 实现高端物业复合营销,金丰易居 优势 你的选择 我们的信心,产品发布会,营销推广节点,2007.1.18,奠基仪式,2010.7.10,2010.9.6-9.9,亮相无锡奢华生活展,2011.5.15,示范区公开,2011.4.16,欢乐DIY周末亲子活动,2010.7.10,投资理财论坛,开盘,2010.7.15,2011.12,10套优惠房送精装,开盘2个月 成交6套,活动2个月， 成交13套,促销2个月， 成交2套,各销售节 点成交,生活艺术嘉年华,送中央空调和地暖,2011.2

13、.22,2011.8.4,游泳比赛,与新浪合作锡城羽毛球联赛,2011.10.22,活动当月， 成交10套,销售节点,推广节点,工程节点,2011年11月后除送精装外，基本无营销推广活动,产品发布会,售楼中心，活动当天近千人 参加。活动内容包括：名表、 红酒老爷车品鉴、儿童游乐、 现场剪影、彩绘、瑜伽表演， 并安排了冷餐、抽奖等环节。,2会所，00组宾客到场。 红酒酒、饕餮、乐队JAZZ演奏 顶 级红酒、雪茄、八音盒等的赏鉴体验 项目美国HOK建筑师事务所，香港 A&I安道国际，国际级的物管大师世邦 魏理仕均派设计代表前来做项目分析介 绍,推广活动,2010.7.10,2010.9.6-9.9

14、,亮相无锡奢华生活展,2011.5.15,生活艺术嘉年华,2011.4.16,DIY亲子活动,2010.7.10,投资理财论坛,售楼中心举办“关于通货膨胀下的投 资理财论坛“。场邀请了大通证券总 经理朱洪斌先生主讲“关于2011新兴 行业的投资”。活动最后，引导各位 嘉宾参观了天安曼哈顿的售楼处景观，,开盘,2010.7.15,现场活动,外场活动,2011.4.16,游泳比赛,2011.10,羽毛球联赛,推广活动主题亲民，趣味性以及家庭化,企划表现上调性过低，没有凸显本案作为豪宅的核心诉求点，在文字表述上也过于内敛，使客户无法立刻从广告上让项目与无锡一线豪宅形成联系；,企划包装,我们是在卖刚需

15、公寓吗,看看我们的竞争对手在干什么？,2012年3月，九龙仓玺园针对10号楼大平层公寓推售联谊进口宝马俱乐部，邀请宝马VIP俱乐部会员参与“名车豪宅”主题活动；,2012年3月绿城香樟园邀请兰博基尼俱乐部为项目二期预热，共15部豪车参与；,2012年4月底绿城香樟园将举行APPP等名表鉴赏会,我们卖的是豪宅！ 我们接待的客户是无锡富人！ 奢侈品、名表、豪车、名人交流才是他们的兴趣，象征身份的东西才是他们的生活主题！,营销推广以客户为本，主题必须贴近！,时间：贯穿今年整体销售期7个月,贯穿策略：事件营销,目标：为顺利实现正常的市场销售速度,重点：新客户的积累及已购客户的维护,1、销售初期/客户聚

16、集类PR及SP活动，扩张知名度及影响力,2、持续销售/圈层类客户活动，把准脉搏,3、销售为期/客户维护类活动，促成最终去化,有效的活动组织,人物系列活动之跨界圈层,色彩，与羽西共艺术,羽西携其设计师共同参观样板房，并与业主交流家装心得， 分享家装色彩搭配，为业主们在家装中遇到的问题指点迷津,贯穿策略：事件营销,有效的活动组织,胡润百富-英国顶尖学校榜单发布酒会,财富对话系列活动之跨界圈层,与客户层身份相符的高阶层活动的嫁接， 通过此提供客户最适时的信息，并树立了项目高端形象,贯穿策略：事件营销,有效的活动组织,社区活动：VIP沙龙活动、个性派对等丰富活动线， 最终形成客户主导活动，同时导入新客

17、户。,世爵跑车试驾,汽车系列活动之客户维系,贯穿策略：事件营销,有效的活动组织,宝格丽百年鉴赏会 FENDI家装品鉴会,奢侈品系列活动之品牌联动,贯穿策略：事件营销,有效的活动组织,企划包装重塑,与豪宅产品调性匹配的企划表现，文字中体现大气、舍我其谁的尊荣感，必须明确本案在市场中的豪宅地位；,销售服务,层层解码,第层,我司于2012年2月、3月、4月对天安曼哈顿进行过3次暗访，在市调过程中发现如下问题：,找不到一对一服务的销售人员，每次都是新面孔出现，客户服务不专属； 形象气质均不佳，女性业务员未化妆，影响项目整体气质； 介绍流程中，关于项目诸多问题（如价格、装修方案、交房时间、合同细节）回答

18、不 一致，影响客户对项目可信度 ； 多次出现销售人员不确定问题答案反复于办公室询问答案，影响客户耐心； 饮料吧服务员直面客户10分钟未主动送上饮品和烟缸，客户主动要求2次才反映过来；,待客不专属 销售不专业 服务不主动 人员无气质,“三不一没有”,销售服务流程问题诸多，整顿势在必行！,1、销售重点规范,1、销售之案场精神面貌,要求案场人员（包括物业人员）服装与楼盘形象匹配，并坚持持亲切热情的服务态度。,2、销售之接待与物业衔接上的流程,重视案场接待流程与项目物业管理流程在销售环节上的对接，物业管理公司提前驻场，让客户感受良好服务，使项目形象更为丰满。售楼处物业人员，服装统一，车辆引导动作标准专

19、业、接待服务周到、细致。吧台服务人员餐饮服务到位，客户走后清理及时，并制定一套符合自身的、融合了案场接待与物业服务的接待流程。,现场执行力：我们的销售保障,2、创新型销售道具引用,现场执行力：我们的销售保障,业务团队培训 客户蓄水及排摸,销售软件：售楼处接待管理 设置同行接待：每周非双休日确定一天为同行接待日。 业务考核：邀请酒店服务人员，定期针对业务员形象及服务进行培训；此外针对业务说辞及接待能力也将由公司市场、策划、产品等进行定期轮流专业培训。 业务支持：定期进行业务、接待能力考核、表单标准化考核。 售楼处物业人员，服装统一，车辆引导动作标准专业、接待服务周到、细致。,3、销售之准备与培训

20、,现场执行力：我们的销售保障,定期培训与考核： 重以下三方面的培训，一是客户引导，如客户维护、沟通方式、说辞加强等；二是开盘流程及签订工作的培训与演练；三是后续客户跟踪及催定方式、方法的培训。通过以上几方面，力求在开盘期内仍能保证整体销售团队的规范操作，让客户在购买过程中也能体验到一流的销售服务。 开盘前价格最终评定： 通过对客户的进一步了解，再结合销售当期的市场情况，最终制定出符合销售现状的价格体系。 开盘准备与执行： 制定符合项目实际情况的开盘方略，再通过反复的演练保证开盘的顺利执行，能让客户在开盘过程，感受项目推广诉求的本质，让概念真正在销售行为中得到实现。设置同行接待：每周非双休日确定

21、一天为同行接待日。,业务团队培训 客户蓄水及排摸,3、销售之准备与培训,现场执行力：我们的销售保障,从策略制定到售后服务，设置一整套完整的销售操作流程及规范的服务标准,执行并不只是简单的操作，而是需要完善的制度保障和监管以及专业默契的团队配合，才能达成目标,现场执行力：我们的销售保障,从策略执行到案场管理，以完善的表单体系保障良好的销售执行,现场执行力：我们的销售保障,具体销售服务流程规范，可邀请开发商莅临我司高 端别墅项目金丰观湖铂庭售楼处考察。,现场执行力：我们的销售保障,结束语：,根据对天安曼哈顿的层层剖析，我们发现价格不是问题、户型面积不是问题、主要的问题皆来自于执行、操作层面； 天安

22、曼哈顿作为无锡一线大平层产品档次，目前市场下它的合理去化速度应该是月均6套，良好去化速度月均10套！ 我司作为国内一线代理公司，通过自身的专业水准、服务态度、渠道通路完全有能力、有实力、有信心为天安集团完成这一目标！,市场附件：,【绿城蠡湖香樟园销售情况】,后期高层物业,联排物业,推案成交情况： 2011年10月底推出1#楼、3#楼毛坯房源164-288共234套，售价11000-13000元/，至今去划177套，月均去划32套，去化率达76%，成交均价10964元/。 待售房源： 2#楼259房源72套，4#楼230-250房源约72套，5#楼287房源72套，6#楼180-230约160套

23、； 其中4#、5#、6#楼共200余套精装房源预计于6月份开盘，售价在22000-25000元/；目前有认购优惠：认购金30万抵60万、日进千金等，累计优惠折合房价共减1800元/左右。 后期供应：项目后期12栋高层物业规划未定。,大平层面积段推案去划情况：,项目推案去划情况：,【绿城蠡湖香樟园项目卖点】,精装变毛坯： 绿城产品一向以精装产品取胜，去年年底开发商出于资金链压力，蠡湖香樟园由原先的精装定位改为毛坯并不惜亏损出售（其毛坯公寓成交价10964元/，远低于售楼员口中的17600元/成本价），大幅降低总价段，提高市场接受度，迅速回笼资金。 大规模会所： 整个项目共设置了4个会所，配备4个

24、室外泳池，另配有室内泳池。 造价成本高： 单元式玻璃幕墙造价高达2000元/，类同于金茂大厦。 营销活动：4月以来陆续推出名表、名车展览活动与客户体验会等。,6#楼F户型3室2厅2卫1厨 185,【绿城蠡湖香樟园户型】,1#楼A户型3室2厅2卫1厨 200,3#、5#楼D户型4室2厅4卫1厨 288,三梯两户 电梯入户,主卧室面宽4m 主卧面积38 南向主卫、步入式衣橱,南向主客卧双套房 南向主卫、步入式衣橱,独立入户保姆房,三开间朝南 主客卧双套房 层高3.15m,两梯两户,两梯两户,【绿城蠡湖香樟园精装标准】,4#、5#、6#楼装修标准（约5000元/），部分配置明细如下： 威能地暖 大金

25、中央空调 软水处理系统 卫浴：杜拉维特、汉斯格雅 橱柜：德国柏丽,【万科金域蓝湾销售情况】,推案成交情况： 项目前期12#、13#、14#、8#楼已交付入住；2010年8月2日推出4#天玺楼王126套房源，面积为200-210，售价22000-23000元/，至今去划107套；2011年3月推出7#楼150-181精装房源共192套，在售户型为151，售价12000-13000元/，至今去划28套；10年8月伊始计，月均去划6.3套，11年至今成交均价16545元/。 待售房源： 7#楼181房源62套，预计于5月初开盘，售价未定（会高于12000-13000元/）。 后期供应：项目后期7栋高

26、层物业规划未定，但肯定有一定比例的大户型房源。,大平层面积段推案去划情况（4#楼于10年8月推出）：,项目推案去划情况：,楼王,前期12#、13#、14#、8#楼已交付,（4#、7#楼去化速率）,【万科金域蓝湾项目卖点】,高端奢侈商业：约1万平方米的历史建筑得以保留，将成为近3万平方米的景观商业中心；据销售员介绍，一部分商业将定位为高端奢侈商业。 人文景观：约10万平方米的自然景观公园和约6万平方米的滨河绿化带，自然的灵性透过古建筑的人文气息。 物业服务：无锡万科金域蓝湾特意定制了系列化、国际标准的星级服务体系。,高端奢侈商业,景观公园,【万科金域蓝湾户型】,天玺4#楼户型3室2厅2卫 196

27、,主卧可分割出一间次卧面宽4m 主卧面积逾40 步入式衣橱,主卧面宽4m，面积35 南向主卫、步入式衣橱,天玺4#楼户型3室2厅2卫 204,电梯入户,北向工作阳台宽阔,180观景阳台,【万科金域蓝湾精装标准】,楼王天玺4#楼系万科成品房系列之尊荣系产品，装修标准较高（约3000元/），部分配置明细如下： 有地暖与中央空调 天玺选用万科最新升级装修标准，硬件配置采用国际高端品牌。功能区域、储物空间，人性化设计，从公共空间、玄关、厨房、厅房、卫浴、多级收纳到家居智能化七大体系。,7#楼系万科成品房系列之舒适系产品，装修标准1800元/（成本约800元/），部分配置明细如下： 无地暖、无中央空调

28、日立、松下或富士通品牌挂壁式空调、柜式空调 卫浴：科勒、摩恩等 西门子脱排油烟机、燃气灶、消毒柜、冰箱 地砖：冠军、诺贝尔,【九龙仓玺园销售情况】,推案成交情况： 2011年10月底取得12#楼、13#与10#楼预售许可证，其中12#、13#楼为88-142精装公寓共231套，至今去划178套，月均去划32套，成交均价9341元/。 待售房源： 近期将推10#楼205精装公寓56套，售价在11000元/；前期通过举办BMW车展活动，已认筹了12套；目前报87折优惠，估计实际可打到85折； 17楼一套房源折后总价231万元。 后期供应：项目后期10栋高层物业规划未定，但大户型房源仅10#楼一栋。

29、,大平层面积段推案去划情况：,项目推案去划情况：,联排物业,后期高层物业,【九龙仓玺园项目卖点】,人文景观：地块前身是具有悠久历史的无锡粮机厂，九龙仓悉心保留了红砖厂房和香樟大树，并投入巨资进行养护。 样板房：精装品牌一般，但通过软装配合与灯光效果，使得材质与色调相映衬，样板房装修风格整体感觉良好。 营销活动：客户跨市体验行；以及携手BMW开展活动，10#楼56套房源，达成意向客户已有12组 。,【九龙仓玺园户型】,10#楼4+1室2厅3卫 205,客厅面宽4.65m 南向总面宽16m，层高3m 阳台面宽8.25m，面积15,主卧面宽4m，面积逾40 主卧独立衣帽间面积8 270转角飘窗,独立

30、入户保姆房,客卧套房设计 客卧面宽3.6m,【九龙仓玺园精装标准】,10#楼装修标准（约3000元/），部分配置明细如下： 配有地暖与中央空调 卫浴：科勒等一般品牌 橱柜：国内品牌,【西水东销售情况】,推案成交情况： 2010年9月至2011年10月底陆续加推了1#、2#、3#、4#、5#与6#楼，面积为75-191毛坯公寓共501套，至今去划246套，月均去划12套，项目2012年成交均价12088元/。目前5#楼16层191.1户型边套报价12800元/，中间套报价12100元/。 待售房源： 后期供应：,大平层面积段推案去划情况（5号地块5#与6#楼）：,项目5号地块推案去划情况：,西水

31、东5号地块规划图,【西水东户型】,5#楼3+1室2厅3卫 181,客厅（加上左侧次卧）面宽7.6m 客厅+餐厅面积为58 层高3m,东西向横厅设计 主卧进深短，面积较小,5#楼3+1室2厅3卫 191,6#楼3+2室2厅2卫 181,主卧面宽3.9m，面积逾40 步入式衣橱 主客卧双套房设计,北面阳台阴影部分即原一半赠送面积全部计入建筑面积,北面阳台阴影部分即原一半赠送面积全部计入建筑面积,【西水东精装标准】,均为毛坯房交付，样板房图片参考,【华润悦府销售情况】,推案成交情况： 悦府于2011年3月底开盘推出2#与8#楼精装公寓170套；又于2011年9月加推1#与3#楼为174-292精装公

32、寓共268套，至今去划81套，月均去划6套；2011年成交均价为19887元/，项目于2012年3月21日作出价格调整开售，调整后成交均价为13787元/。开盘优惠措施：预售金10万抵15万，购房按时签约享1个点优惠。 待售房源： 3#楼另外2个单元即将推出，售价保持在14000-15000元/；但优惠方式可能取消，所以总价将略高于前期房源。 后期供应：项目后期6栋高层物业入市时间未定。,大平层面积段推案去划情况：,项目推案去划情况：,后期高层物业,【华润悦府项目卖点】,品牌优势：缔造城市中心顶级豪宅 园林设计：22800法式私家园林，美国中央公园式设计 会所：天誉会所，全面提供高级定制服务，

33、联合全球高端资源、时尚品牌联合打造无锡最高端的社交平台。精藏世界各地名贵香槟、红酒与雪茄，更特聘知名品酒师、雪茄师。会所开放至今已经成功举办了多场定制活动，捷豹陆虎等高级名车出展，洛梵尼定制时装秀，小提琴、魔术等文艺表演等。 客户源：本地客户为主；12年3月21日调价开盘之际，有一批上海、北京客户组团购房，这些客户的祖籍在无锡，而生活在上海、北京等城市的企业主。,【华润悦府户型】,主卫双台盆设计,楼王8#楼4室3厅3卫 292,3#楼4室2厅2卫 204,2#、3#楼4室2厅3卫 221-230,3m,4.5m,3.5m,3.8m,3.8m,3.5m,4.8m,3.3m,5.6m,3.3m,5

34、.4m,3.8m,客厅面宽5.4m 主卧面宽5.6m，面积逾40 步入式衣橱设计，全套房设计,主卧面宽3.8m，面积约35 客厅面宽4.5m 客卧面宽3-3.5m 3.15m层高,早餐室与餐厅分开,270观景阳台,【华润悦府精装标准】,项目精装呈阶梯式标准，8#楼王顶级奢侈装修标准（约10000元/，售价30000元/），2#楼号称江苏省级装修标准（约5000元/，售价21000-24000元/）；1#、3#楼装修标准（3000元/，售价14000-15000元/），部分配置明细如下（1#与3#楼）： 威能地暖 大金中央空调 软水处理系统 卫浴：VB、汉斯格雅、科勒 橱柜：德国柏丽 备注：2#楼相比1#、3#楼多了个新风系统。,下面是企划汇报部分,