2012水电首郡高层发展报告107p.ppt

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1、,中国水电首郡高层发展战略报告,北京中原地产 唐山事业部 TANGSHAN 09.04.2012,Analyze System, 项目本体解析 城之新生 市场研判 项目定位 建筑规划建议,报告体系,项目区域：项目位于凤凰新城边缘，距离城市核心车行一刻钟，道路规划较好但尚未完全通达,未来唐山区域核心之一,凤凰新城拥有良好的地质景观条件和城市规划利好，客户认知度较高，但本项目位于凤凰新城边缘、长宁道以北，属于城市陌生区。,项目属于新城边缘区域,项目经济指标： 属于凤凰新城区域最高楼层的项目，预计拥有100-140米超高层产品。,经济指标,楼座位于北侧地块西北角，紧临长宁路和独立商业 楼体高度100

2、-140m，楼梯呈钻石型，预计标准层平面为860m2左右 外立面要求公建化，具有商务感,东临大里路，南至裕华道，西临友谊路，北至长宁道。大里路、长宁道为城市主干道，裕华道在建中。,中国水电首郡,北面临长宁道，与凤凰新城区域内未来政务中心仅一路之隔；,东面临连接唐山市路南路北的重要干道大里路，车流量极大；,西面临近友谊东辅路，与鹭港金融街隔路相望，紧挨新建成的唐山市重点高中新一中；,南面临凤凰新城区域内未来东西向干道裕华道，目前在建中；,友谊东辅路,长宁道,大里路,裕华道,交通价值：项目周边交通便利，友谊东辅路与长宁道交汇处不明显，昭示性一般。,友谊东辅路凤凰新城南北向干道之一，位置较隐蔽，在唐

3、山知名度不高，车流量较小； 长宁道区域内东西向笔直通畅的干道，车流量大； 大里路贯通新城南北，是衔接市中心区与凤凰新城的重要路线； 裕华道未来连接凤凰新城与东部区域的重要东西向干道；,大里路路段车流,中国水 电首郡,长宁道路段车流,友谊东辅路路段车流,裕华道路段车流,配套价值：项目自身及周边都有着丰富且高价值的配套资源，充分的提升了项目的投资以及使用价值。,青少年宫,商业贸易,唐山新一中,总部基地二期 及政务用地,总部基地一期,高档社区聚集区，未来人口购买力较强。 商务政务密集区，未来配套服务需求旺盛。,橡树湾 中国水电首郡 梧桐大道 嘉里雅颂居 唐城壹零壹 万科金域华府 新天地鹭港,项目的限

4、制条件,公建配 套比例,地块占地24700平，建筑面积是61750平。 按照规定，公建配套需要达到10%的比例。,项目属性界定,较好的资源，但非独占性,凤凰新城核心 未来商务政务中心,完善的交通体系，缩短时空距离,中国水电 首郡,凤凰新城区域140米，70年产权，超高层产品。,属性界定,超高层是什么？,从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化。,100米以上的超高度带来的质的变化,户型,成本,实用率,安全性,物业管理,通透性差 异形房间 面积的影响 阳台 开窗,公摊较高 消防楼梯增加 每50米设置避难层 实用率多在70左右,成本比高层高出15%25% 对抗风、抗震的要求变化，带来成本

5、大量增加,电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题,便于统一管理 日常运行能耗高 后期维护管理费用高,其他,开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防要求的变化,我国民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）916层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。 日本建筑大辞典将56层至1415层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。,超高层的界定在不同国家不同，但

6、建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。,从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。,综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差,技术要求产生质的变化，成本增加,与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价,1,2,所谓超高层，在技术与成本层面产生了变化，而销售价格上都与高层无本质差别,超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。,从成本角度和技术层面角度

7、考虑，高层比超高层更经济、实惠。 从配套角度，需要建10%左右的公建配套，降低利润率。 如是做成公寓则无须做10%左右的公建配套。,项目定位方向,以底商+住宅式公寓相结合的项目,Analyze System, 项目本体解析 城之新生 市场研判 项目定位 建筑规划建议,报告体系,唐山的发展趋势：唐山在环渤海经济圈中由依托京津冀城市带布局升级为平衡发展的的阶段.,位置： 环渤海经济圈衔接京津，覆盖东北、 西北、华北地区。唐山处在环渤海经济圈中心位置。 条件： 唐山湾拥有229.7公里海岸线，已经建成两大深水港口即京唐港和曹妃甸港；拥有钢铁、能源等资源优势。 功能： 中国能源、矿石等大宗货物的集疏地

8、，新型工业化基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区，中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城。 目标： 以曹妃甸为龙头，唐山湾酝酿打造成为环渤海经济圈乃至中国生产力布局中重要的增长极和强大引擎。唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。,环渤海经济圈指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，属于东北、西北、华北的接合部。2008年，环渤海三省二市地区生产总值达到77564.68亿元，占全国国内生产总值的25.8%。,京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。,唐山的定位:唐山从工业城市向生态城市发展，成为环渤海经济圈中崛起战略的重要角色。,凤凰新

9、城商务中心、金融中心，促进城市中高端住宅项目的建设。,唐山南湖中央生态公园集游憩观赏和水上活动于一体的大型综合性生态公园，有11 .5平方公里的湖面面积，相当于两个杭州西湖 。,环城水系河河相连、河湖相通的水循环统，环绕中心城区的长约57公里的环城水系，构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。,唐山机车厂我国第一台蒸汽机车的诞生地，也是我国目前唯一的蒸汽机车生产厂家。,开滦(集团)有限责任公司，始建于1878年，至今已有124年历史，是国有特大型煤炭炭生产基地。,唐钢始建于1943年，是我国碱性侧吹转炉炼钢的发祥地，现为深圳证券交易所上市公司中的蓝筹股。于2005年跨入

10、千万吨级大钢行列。,老唐山,新唐山,凤凰新城区域城市的综合公共中心 南湖区域城市政务中心、生态居住区,规划层面,三年大变样工程将重点发展凤凰新城、南湖、空港、曹妃甸四大功能区,政策层面,凤凰新城房地产开发已经逐步进行，唐山一中新址已投入使用，嘉里中心等大型公建设施配套陆续列入计划。 南湖公园已经对外开放，天鹅庄温泉酒店及会议中心、汽车展示城等配套设施将在建设。政府办公楼也计划动工。,实施层面,从中期发展来看，唐山市将形成一轴双中心的新格局。,南湖生态城,老核心区,凤凰新城,唐山发展趋势：随着凤凰新城、南湖生态城的开发，未来唐山市将形成一轴双中心的城市格局,唐山发展的带来大飞跃。,唐山经济保持高

11、速增长，GDP总额位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市。未来将形成超大经济强盛城市之一。,GDP表现 唐山市整体经济保持平稳增长趋势，连续四年保持加速增长。 唐山市11年GDP稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第18，领先于长沙、济南、哈尔滨等二线城市。,数据来源：唐山市统计年鉴,【11年全国各城市GDP总额统计排名】,GDP总额,增长率,省内排名,一个伟大时代的到来 唐山进入城市全面升级、扩张崛起阶段, 我们来看凤凰新城的现在,凤凰新城区域认知,交通价值：六条城市动脉，衔接市中心、凤凰新城和丰润三大板块。,京沈高速、飞机场10公里,火车站6公里,唐百大楼7公里,远洋城3公里,本案

12、,居住价值：坐拥凤凰新城CBD核心位置，尊享周边众多高端配套资源。,华润橡树湾,凤凰世嘉,嘉里雅颂居,荣泰尚都,新天地鹭港,天景美地,梧桐大道,景泰怡景文园,景泰翰林,宏扬香木林,万科金域华府,唐城壹零壹,本案,总部基地,C B D 核 心,凤凰新城迎来全面升级阶段，繁华都市若现 【升级】【裂变】成为主旋律,凤凰新城崛起,那么凤凰新城区域的未来将会是什么样的？,凤凰新城不断完善的路网体系，促使凤凰新城快速发展，加速城市商务核心的进程。,城市支路,一条城市主干道长宁道：承接东西向交通，向西至机场，向东至商务会展中心。改造后的道路，红线拓宽为40米，车行道30米，双向为6车道，人行便道各5米。 一

13、条城市次干道友谊路：承接南北向交通，向北至高新区，向南至南湖。双向为4车道。 11条已竣工的新建道路，拉通区域内外交通：长虹道(大里路友谊路) 、裕华道(卫国北路学院北路)、学院北路(兴源道长宁道)、龙富道(卫国路学院路) 、朝阳道(卫国路友谊路)、大里北路(朝阳道长宁道) 、友谊北路、光明北路、友谊东辅路、友谊西辅路、翔云道。,凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。,功能为“完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力”。 规模：凤凰新城总占地面积达23平方公里，分为CBD（中央商务区）、总部基地、行政文化中心。 现状：其中起步区5

14、.5平方公里，现已建成地税大厦、检查办公大楼等；是目前唐山市房地产专案的主要区域之一。,起步区,凤凰新城指标： 总占地面积：23平方公里 规划人口：40万 住宅用地：9000亩 住宅开发总量：1400万平方米 绿化面积：8000亩 绿化率：45%,未来凤凰新城将是新唐山最靓丽的城市名片,长宁道：城市主干道，承接东西向交通，向西至机场，向东至商务会展中心。,友谊路：城市次干道，承接南北向交通，向北至高新区，向南至南湖。,打造新城市名片：唐山的北大门，北京、东北三省进入唐山都需经过凤凰新城,未来唐山现代化的商务中心、金融中心、文化中心、总部基地、高新技术产业基地,总部 基地,创新 中心,商业金 融

15、中心,长宁路发展轴,友谊路发展轴,秦皇岛市,天津市,渤海湾,北京市,唐山市,山海关,唐山的城市商业中心区将构建“一正、两副、两区域”的商业中心格局。 即商业正中心新华-建设商业中心区； 商业副中心长宁-建设商业中心区和渤海商业中心区； 区域商业中心区凤凰新城区域商业中心区和南湖区域商业中心区。,凤凰新城崛起之下，根据唐山的商业发展规划布局，将成为一个新的区域商业中心。,凤凰新城大量的商业项目入市，形成以总部基地为核心的CBD商业中心区。,商圈升级中，高端居住群体是最核心驱动力量,区域将成为高端品质居住区域。,城市升级时代的到来，强烈呼唤 驱动区域升级和 崛起的区域商圈组合,而凤凰新城未来将是一

16、个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心,Analyze System, 项目本体解析 城之新生 市场研判 项目定位 建筑规划建议,报告体系,世博广场,金色河畔,万达广场,富丁国际,新华联广场,中环广场,东润国际广场,新华贸铂金公寓,金安硅谷国际,紫金广场,新文化广场,天一紫御庄园,凤城国际广场,唐宁广场,凤城国贸,1.红色的为在售项目。 2.蓝的为待售项目。 3.红色五星为本案项目。,公寓市场布局：唐山的公寓项目主要位于高新区域与百货大楼区域,2010-2011年公寓放量近3000套，去化约1200余套。,2010-2011年毛坯公寓在5700-7000元/平米左右，精装公寓在8000

17、-10000元/平米之间。,未来供应格局：2012年中旬后，市场预售公寓近3000余套，市场存量较大，竞争将会十分激烈。,2012年中旬后可预见供应3000套,紫金广场 200套,东润广场 660套,新华联广场,世博广场 400套,未来不可预知土地上市量,中环广场 700套,凤城国贸 18.6万方,万达广场1000套,2011年 - 2013年,2011年,2012年,2013年,大陆青年都会 300套左右,户型配比分析30-60平为市场主力户型，而50-70平的一房及二房公寓成为稀缺产品。,竞争产品供应集中区,竞争产品补缺性产品,价格分析:各属性项目价格梯度差幅不大，精装公寓均价800010

18、000元/ ；毛坯公寓在6000-8000元/平.,去化速度和价格的关系:精装公寓的价格高于毛坯公寓，同时精装公寓月均去化65-70套左右，去化速度要快于毛坯公寓产品,当价格高于9500元/平时，月均去化低于50套。,周边项目户型配比：从典型公寓项目户型配比中30-40平占项目总体户型20-40%； 40-50平占项目总体户型40%， 50-60平占项目总体户型15-20%， 60-70平占项目总体户型10%,户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断，去化速度比较快的产品一房主要集中在50-70平，二房主要集中在80-100平,典型个案选取标准,竞争项目选择思路：,1、地理位置：,对项

19、目目标客户群具有分流作用的在售项目。,【大陆青年都会】地处高新区，中小体量40年产权商住精装平层和LOFT产品，单层面积区间在50-60之间,74平米LOFT 优势： 挑空客厅，采光极佳 双卫设计，保证私密 上下分层，抗干扰强 劣势： 主卧室采光较差 空间存在一定浪费,63平米平层公寓 优势： 大开间设计，采光较佳 功能分区明确 劣势： 各功能区无分隔，私密性差 开放式厨房，不利通风,【大陆青年都会】40-80平米稀有5.4米挑空LOFT精装产品， 40-130平米精装平层公寓满足各类客户的居住需求。,11年6月,11年9月,11年12月,12年3月,12年6月,6月项目开始认购,销售情况：

20、2011年6月项目开始正式认购，目前LOFT产品已认购80，平层产品已认购30。具体开盘时间未定,LOFT:11500 12000元/,客户情况： 客户来源：主要为唐山市区客户，3545岁与2035岁购买者各占一半 购房目的：LOFT产品70%为自住，公寓产品自住和投资各一半 购房驱动：LOFT产品对于客户新鲜点比较足，并且买一层送一层，花很少的钱就能住上复式房，性价比较高；平层产品主要看重地段和社区升值潜力，投资客较多,平层：7800元/,LOFT产品已认购80，平层产品已认购30,【大陆青年都会】自2011年6月开始认购，截至目前LOFT认购约200套，平层认购约90套，主要客户来自唐山城

21、区，自住和投资各一半,价格以及优惠： LOFT均价1150012000元/、平层均价7800元/； 现购房全款可享92折，贷款可享97折优惠。,公寓,公寓,住宅,住宅,【凤城国际广场】14万平米城市综合体，住宅以70年精装公寓平层产品为主，8万平米商业引进乐购等知名品牌,55平米 优势： 小两居设计，实用性强 功能分区明确 劣势： 卫生间，书房均无采光 客厅狭小，不利布局,79平米 优势： 客餐厅一体设计，倍显阔绰 功能分区明确 双阳卧室，采光极佳 劣势： 暗卫设计，不利通风 过道偏多，浪费面积大。,公寓主要为50-70平米，小两居设计。产品涵盖30-120平米多种户型，满足不同客户群体。,2

22、010年3月,2010年9月,2011年3月,均价 为7980元/,开盘 7700元/,【凤城国际广场】公寓开盘至今销售80，目前均价为7980元/，月均销售17套，多以地缘性客户投资为置业目的,2011年9月,2012年3月,现销售80，月均销售17套,销售情况： 2010年3月开盘销售，共507户。现已销售80，约销售400套，月均销售17套；,价格以及优惠： 公寓：7980元/（1500元/平米精装）；全款优惠400元/平米，首付50%以上优惠200元/平米。,客户情况： 客户来源：客户主要来之唐山市内地缘性客户为主，以中青年客户为主，多以投资为置业目的，下县客户占30左右。 购房目的：

23、公寓产品自住和投资各一半,开盘销售,2栋公寓、推售507套,【万达广场】地处纪念碑核心区域，大体量综合体，汇聚50年精装公寓、商业、办公产品以及70年住宅产品，公寓产品主力面积区间为5458 ,54平米 优势： 功能分区明确 客、卧一体设计，空间阔绰 劣势： 暗卫设计不利通风,58平米 优势： 客餐厅一体设计，倍显阔绰 功能分区明确 卧室采光极佳 劣势： 暗卫设计，不利通风,【万达广场】公寓主要为50-60平米，一居设计。产品涵盖54-95平米多种户型，全部为精装修。,11年4月,11年7月,11年11月,12年1月,12年4月,销售情况： 2011年7月项目公寓正式开盘，公寓均价9500元/

24、，目前公寓产品已去化70%,客户情况： 客户来源：主要为唐山市区客户占70%，下县客户占30%，以中青年客 户为主。 购房目的：自住和投资各一半。 购房驱动：项目处于唐山市核心区商业地段，具有极佳得得商业价值；万达集团品牌，具备产品优势。,公寓9500元/,自2011年4月项目开始蓄客,项目正式销售公寓产品认购300套，占产品总量的26%,【万达广场】自2011年7月16日开盘，截至目前公寓销售约800套，主要客户来自唐山城区，自住和投资各一半,开始蓄客,开盘销售,价格以及优惠： 公寓均价9500元/ 现购房全款可享98折,写字楼,公寓,商业,【新华贸】城市中心区中小体量综合体，提包入住式40

25、年产权高端精装公寓,【新华贸】公寓户型为50-60平米，精装标准5000元/平米。,该项目采用现代简约装修风格。 符合商务人士风格，在现代化理念中运用广泛。,60平米 优势： 功能分区明确 客、卧一体设计，空间阔绰 劣势： 暗卫设计不利通风 开放式厨房，不便清洁,10年6月,10年8月,10年12月,11年12月,12年4月,6月项目开始认购,销售情况： 公寓产品2010年8月19日项目开盘，总房源125套，目前仅剩10套房源；,客户情况： 客户来源：主要为唐山市区客户，20-30岁与40岁以上的客户居多 购房目的：70为投资 购房驱动：区域升值潜力，高档次的精装修与家电赠送 付款情况：全款与

26、贷款各占一半,月均速度约6套左右,【新华贸】公寓产品2010年中旬开始销售，单价13000元/ 左右，截至目前125套基本售罄，仅剩10套左右,价格以及优惠： 公寓均价：14000元/左右（5000元/平米精装，送家电）,2010年8月开盘,公寓：14000元/,【新华联广场】地处唐山主干道-新华道，项目配套齐全。公寓、MINI office随心转换，宜商宜住。28-103平米精装小户型。,公寓,70平米 优势： 功能分区明确 纯阳户型，采光极佳 劣势： 暗卫设计不利通风 客厅不利布局家具,93平米 优势： 功能分区明确 双阳卧室，采光极佳 劣势： 暗卫设计，不利通风 餐厅位置略显尴尬，浪费面

27、积大,【新华联广场】公寓主力产品集中在60-70平米，全部为精装修。,11年5月,11年8月,11年11月,12年2月,12年5月,销售情况： 公寓产品2011年5月11日项目开盘，公寓总房源384套，目前售出150套左右，月均去化14套,客户情况： 客户来源：主要为唐山市区客户，20-30岁的客户居多 购房目的：60为投资 购房驱动：区域升值潜力，高档次的精装修与家电赠送 付款情况：全款与贷款各占一半,月均速度约14套左右,【新华联广场】公寓产品2011年中旬开售，均价8500元/ 左右，截至目前去化40%左右,价格以及优惠： 公寓均价：8500元/左右,2011年5月11日开盘,公寓：85

28、00元/,小结,1,2,3,4,目前供应项目少，未来供应个数较多，整体供应量比较大。,居住类公寓以精装修交房，部分提供整套家具电器，而办公公寓则简单装修交房；居住以50-70平米的小户型为主，办公则以70-110平米为主；单层多户的设计，板楼形式；目前复式产品（4.5米层高）是市场空缺。,主要分布在繁华商圈，大部分位于主干道沿线.,市场对高端公寓有一定的需求空间，高端公寓的环境是成为购买的首要因素之一。,Q1：本项目做超高层在唐山是否可行？,城市发展壁垒：未来区域将发展成为一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心。本项目属于区域内的边缘地带。 市场壁垒：唐山市公寓市场供应量较大但需求量

29、有限，现有公寓价格并不高，与普通住宅接近。,超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。,关键问题,关键1：从成本和销售角度判断项目楼高做多少米合适。,公寓需求量有限制，,关键问题点分析,Analyze System, 项目本体解析 城之新生 市场研判 项目定位 建筑规划建议,报告体系,SWOT分析,项目的档次定位,高端居住型公寓,未来区域将发展成为一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心，本项目属于区域内的边缘地带。,凤凰新城区域高层产品，70年产权，首席地标型项目。,唐山市公寓市场供应量较大但需求量有限，现有公寓价格并不高，与普通住宅接近。,区域因素,项目因素

30、,市场因素,高层的整体定位,中国水电首郡公寓式住宅项目 片区转型领跑者、品位青年栖息地,项目所在片区标志性建筑，耳目一新的景观 整体社区点睛之笔,片区地标,交通枢纽几步即达，城市核心几站之遥 地处大盘核心，坐享社区配套,快捷生活,星级公寓体验，居家舒适氛围 远离工作带来的压力，尽情享受生活的乐趣。,高尚居所,时尚与品位的融合，事业起步腾飞的港湾 占据高新绝佳地段，居家投资两相宜。,青春港湾,产品定位,户型建议：,市场导向：目前市场消化速度最快，是90以下的小户型产品，小两房紧凑型三房； 总价控制：为了保证项目价值最大化，必须控制总价，控制在30-50万之间； 保证销售：尽快回笼资金是本项目滚动

31、开发的保证，产品必须保证良好销售。,周边项目去化最快、最好的面积及户型,户型建议,客户定位,客户群体,这些公寓产品以40-50平的小户型面积为主，因此投资客比重较大，占到80-90%，其目的也是自主兼投资； 主城区内公寓产品客户构成中，主要是唐山本地客户、外县客户及外地客户； 投资收益：主城区40-50平的小面积精装带家电户型租金能达到1500-1700元/月。,购买客户以投资客为主，多为本地企业中高层、生意人以及唐山能源县市财富人群；使用客户大部分为中小企业及部分居住客户,客户群体,客户置业以投资类为主，兼顾少量自住人群，且多以区域内生意人及新婚夫妇为主。,建设路沿线及市中心的公寓，投资客比

32、重较大，占60-70%，其余区域项目是自住兼投资的年轻人及周边高校学生家长为子女置业； 区域内40-50平米的小面积精装户型租金能达到1300-1800元/月。,72,公寓投资客户主要以本地客户、区域内中高管、私营老板、公务员等几类构成，对地段、未来升值潜力最为关注。,公寓客户定位,主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造创新精品公寓，满足客户对高品质公寓的需求。,核心客户,他们是片区最具消费潜力的人群，他们有着稳定良好的工作，丰厚的收入； 他们对居住有较高的要求，期望在本区域内找到他们理想的居所，档次较高，上班便利，交通方便； 他们追求有品位的生活，他们关注热点与时尚，追求居住和生活的舒畅，仍可

33、前卫和创新；,区域内客户为主,客户一：区域大学教师、医生、公务员、市区及外县等区域中高技术及管理人员、资源财富拥有者。,他们是片区最原始的居住群体，他们热爱这片土地，有很强的地域依恋，安土重迁，希望在同一个片区可以找到自己安居的空间； 他们备有资金，有很强的经济实力选购新的物业； 个体原住民改善居住过程，正是小区改造升级的个体样本，大个体是片区在未来几年存在的大量拆迁群体。,原住民与拆迁户,客户二：个体和社区改造升级客户，区域原住居民和拆迁户。,财富，是他们身份的象征；追求财富，是他们奋斗的方向之一。他们不拘泥于日常人们的朝九晚五，他们自由支配时间。 他们对新城区域发展持乐观态度，认同项目区位

34、和地段，看好项目物业的升值潜力！选择这里他们认识是明智的投资行为。 他们有的来自唐山市各区的高收入人群，有的来自地级市，对新城区域有较好的了解。他们可能是私营老板，可能是某企业CEO，可能是矿老板,认同片区发展投资客,客户三：投资客户，认同片区发展，经济实力雄厚的富裕人士。,价格定位,公寓产品价格分析,精装修产品价格在8000-10000左右，毛坯公寓产品在60000-8000元左右,区域内公寓的销售情况,竞品因素对比,根据酒店式公寓定价原则，主要考虑项目规模、区域位置、外部环境、装修、房型设计、配套设施、开发商品牌作为影响因素。,本案目前均格推算=以项目A为参考的定价A权重+以项目C为参考的

35、定价C权重 =8000 元/平米,价格定位,商业定位,凤凰新城大量的商业项目入市，形成以总部基地为核心的CBD商业中心区。,商圈升级中，高端居住群体是最核心驱动力量,区域将成为高端品质居住区域。,项目属于未来商业中心边缘区域，未来凤凰新城区域商业的辐射范围内。,市中心商圈,建国路小山商圈,八方购物商圈,远洋城商圈,凤凰新城商圈,建华路商圈,建设北路商圈,项目北临长宁道 西临友谊东辅路 周边未来规划为政府部门 金融写字楼中心区域,商业定位方向探讨,公寓底商部分商业体量并不大,1,周边未来大型商业中心，超市等 商业林立，竞争激烈,2,周边未来成为高端居住区。,3,定位方向,中高端餐饮区,主要服务未

36、来金融、政务中心等高级人群,沿街中高端餐饮为主；此功能需要人流容易到达，容易展示，同时周边有政务部门及总部基地人员； 特色餐饮、咖啡店、茶楼、高级餐厅，面积大小不一，穿插设置；,商业投资客户定位,重要客户,游离客户,核心客户,重要客户,游离客户,原则二：基于对项目价值的理解，充分展现项目发展价值,原则三：基于项目价值的分析，实现各类产品利益最大化,原则一：基于对竞争项目的市场比较,【定价原则】,商业精准定价,商业售价定位（市场类比法）：根据市场类比法进行定价模式，并加上对市场主观预测等因素，再根据市场、项目的综合情况确定本项目的最终售价。,Analyze System, 项目本体解析 城之新生

37、 市场研判 项目定位 建筑规划建议,报告体系,公寓重点着力体现商务氛围,整体运用较大面积的镀膜玻璃； 立面横向、竖向的隔断式处理手法； 凹凸形态的装饰使立面具有立体感； 成稳的锗石色外立面融入富含时代感的现代简约风格，碰撞出城市的气息。,建筑特色稳重、公建化； 特点：玻璃外墙的隔断式演绎； 大体量玻璃外墙通过线条隔断的表现手法， 锗石色外墙既表现出公寓的成稳又能完美融入城市的现代化气息中。,户型设计原则,项目本体情况,目标客户需求,总户数控制 中小规模,客户偏好性价比高的 产品,“提单价、控总 价”的引导策略；,户型面积的确定,控制户型面积： 控制户型面积，通过产品创新保持较好的舒适度； 物业

38、价值均衡： 价值高、资源好的产品应略高于 其他产品，防止产生内部竞争；,项目发展策略,户型创新之立体方向：通过错层，跃层，复式等单位，结合2.2米与3.9米送面积等手法，创造契合年轻老师公务员的新奇独特户型,阳台赠送面积,飘窗赠送面积,2.2米夹层赠送面积,2.2米夹层赠送面积,3.9米夹层赠送面积,两房建面：50-70平米 使用面积：90-100平米,强调主卧或客厅空间，以城市观景阳台形成多功能房设计,可以作为阳光室,可以作为休闲房,城市景观阳台，弹性功能空间,全无墙设计，空间自由分配,SOHO 空间,空间自由分配,室内全无墙设计，大空间内功能自由分配，居住、办公两相宜； 每个小空间独立设置

39、卫生间，以提供灵活的使用功能作为差异化卖点。,各取所需的多单元空间组合方式，全面满足不同规模的办公、居住需求,依据使用者的需求面积多单元弹性组合，空间灵活可变,基本户型格局的保证：入户玄关及生活阳台依然是标配，完整厨房空间保留,入户玄关设计 实用率较高 赠送落地凸窗 多功能房间设计,卧室和客厅之间的推拉门间隔，推开移动门就可以躺在床上看大投影！,抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间！,创新畅想：不大的公寓，可以考虑更灵活可变的空间，强调是使用面积，而不是套内面积,冰箱在厨房的另一侧，不必打开厨房门也可以拿饮料水果出来！,主题工作室，配备休息功能区，可商辅住,洗漱 茶水间,办公区,休

40、息区,我的工作室，就是我的全部，我希望伏案工作到夜深以后，不需要奔波，就能够有一个小小的空间，一张温馨的床可以让我彻底的放松,设计原则：设定休息功能区间，可商可住，增加商务公寓的额外使用价值。,可自由分割的框架式结构，可打造个性化的办公空间,你的公司也可以独占一层，仿佛独占了整个世界， 拥有广阔空间，老板可以最大自由地布置他自己的办公室， 没有任何条件限制您的公司与世界最先锋取得一致,设计原则：尽量灵活的分割空间，给客户更高的价值感与使用性。,地下车库电梯间,普通装修,地下车库电梯间内，设置休息服务区真正的人性化尊贵生活标志,入户大堂体现品质与调性，建议以写字楼的大堂标准，体现高档次，设计效果

41、仪式、稳重,电梯厅,电梯厅 1、加强电梯厅的装饰感，提升整体空间感 的通透性；,服务管理体系,聘请世邦魏理仕或者戴德梁行等全球第一物管专家作为顾问。,社区管家式服务体系：全面实现 “主动服务、贴身服务、亲情服务、专业服务”，让业户享受提供一站式、全方位的物业服务。,一对一、 面对面的服务: 根据物业综合环境特点和管理幅度的要求，把社区划分为若干管理区域后设置”一对一”事务管家， 业户将需求直接告知所在区域的管家，由管家与物业各职能部门协调，全程跟进，确保问题圆满解决，并就处理结果向业户做跟踪回访，进而承担执行这一问题的直接责任。,直接负责解决问题，并对最终的服务结果负责： 业户有任何需要物管公

42、司解决的问题和投诉，不必找管理处、找各部门，只需找“社区管家”就可以了，如果业户认为问题解决得不好或不彻底，也可以直接找管家寻求解释。管家和客服中心都有24小时服务电话，可满足业主根据需要随时提出的各种常规免费服务和特约服务，对业主生活进行全方位的呵护。,服务管理体系,服务内容： 从功能来讲分为生活管家体系和商务管家体系，从服务形式分为日常服务内容 和VIP服务内容。,日常服务内容： 24小时投诉接待、24小时报修服务、物业管理费及相关费用收取代缴、24小时接待问讯、叫早、提醒服务、电话留言服务、信件代收发服务、出租车代叫服务、代管钥匙、房租及杂费细单打印、以及配合文化活动等。 VIP特约服务内容（收费服务）： 房屋出售及代租服务、提供清理服务、装饰装潢服务、小家电维修、商务服务、机场接送服务、洗车服务、宠物寄养、代收/送衣清洗服务、送餐服务、保姆输送服务、植物租赁及护理、钟点工、翻译文本、软件制图/制表、司法援助与咨询、月嫂服务、保健服务、健身教练服务、私人晚宴设计、特约安保服务等。,Thanks for your attention,北京中原地产,