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1、云从水上来,云从水上来,云：吉祥、祥瑞 水：上善若水，财富之源 我们通过对盘锦市场与项目地块了解之后，认为：常规操作项目的一些方法不适用于本项目。因为市场主流产品目前销售困顿 而解决方法很简单，利用地块本身的稀缺性，充分利用自己优势，做好项目自身就是好的方向.,盘锦财富半岛项目 前期定位及物业发展建议报告,2012年8月,汇报框架,第一部分 盘锦房地产市场解析 第二部分 项目本体分析 第三部分 项目定位 第四部分 物业发展建议 第五部分 启动期策略建议,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第一部分：盘锦房地产市场解析,云从水上来,地理位置 盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲的中心地带，
2、东、东北邻鞍山市，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市，南临渤海辽东湾。 市区距省会沈阳市155公里；距锦州市102公里；距营口市65公里，距大连港302千米。,行政区划 盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。,2011年，全市户籍总人口达到139万人，其中，全市城镇单位从业人员49.6万人，私营个体从业人员26.7万人。 2011年城乡居民收入大幅提高，农民人均纯收入增长20.5%，达到11750元；城市居民人均可支配收入增长15%，达到24000元，辽宁第二，接近大连。而且盘锦人比较重视居住环境，攀比心强，有对
3、别墅等高端产品需求向往。 域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。,人口现状,经济环境,盘锦市GDP保持持续增长势头。2011年，地区生产总值1140亿元，增长15%；财政一般预算收入112.3亿元，增长39.3%；固定资产投资1050亿元，增长35%；社会消费品零售总额217亿元，增长17.5%；外贸出口5.3亿美元，增长44%。,盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产
4、基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地； 盘锦有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地； 盘锦有118公里海岸线， 20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。 目前三种产业均发展良好，前景广阔。,产业结构,城市规划,2012年政府工作报告中强调建设环境优美的生态宜居城市。 1. 加大力度推进城市建设与改造 2. 加大力度推进基础设施建设。 3. 加大力度推进生态环境建设。 包括
5、：高标准编制实施城市规划，让绿色、水系和生态成为盘锦城市建设的标志。 用香港恒大、上海绿地、珠海华发、广东碧桂园这样的大企业，提升城市建设档次与水平，推进房地产业健康发展。 抓紧启动疏港高速公路、辽滨互通立交和滨海大道，加快林丰路大桥、兴辽路、外环路等道路建设，建成阜盘高速、盘营客专。 高标准完成辽河流域综合治理，确保太平河、螃蟹沟、双台子河等6条河流水质达标。,辽河新城是由政府主导并提供全方位政策支持，总投资超过一百亿元人民币，打造集商贸、旅游度假、高档居住及商务办公等功能为一体的生态滨水新城。是全盘锦市最大的城市更新项目。 辽河新城总占地7.64平方公司，目前已经聚集了国内一线开发企业中珠
6、地产、绿地集团以及中鸿基地产等众多实力开发商。 辽河新城将彻底改变盘锦的城市面貌，提升城市综合竞争力，改善城市人居生活品质，以交通、环境、文化、生态、科技等影响盘锦的未来，成为盘锦高档生活的升级所在。 财富半岛项目紧临辽河新城,未来可以享受完善的配套和便捷的交通。,城市规划,一、凡在市团购楼盘中购房的才可以享受到政府优惠政策 二、必须在房交会期间购房的才可以享受政策 优惠政策： 1. 取得税购房发票和备案合同或房屋所有权证，并经同定给财政部门审核后，对所缴契给予全额补贴。 2. 维修资金按缴数额60%收取，缓缴40%。 3. 将个人购买住房转让的（二手房），按其转让收入减去购买住房原价的差额征
7、税。 4. 房地产开发企业在日常销售折扣基础上，对房交会期间销售房屋每平方米让利100元 5. 实行落户、保险等配套政策 6. 公积金房贷最高额度可贷80万元。最长可贷30年，贷款担保费用减半收取。经本人同意，可提前一次性领取住房货币补贴。 7. 银行贷款政策，个人在银行无住房贷款记录并出具首次购房证明，我市各金融机构可以认定其所购房屋为首套房，在首付比例不低于30%以上，下限贷款基准率的0.85倍。,盘锦政府借夏季房交会实施免契税政策,面对中央房地产政策不放松，盘锦政府推出购房免契税政策，表现出盘锦政府对本市房地产的支持。,地方政策,北部双台子板块,中部滨河板块,南部兴隆台板块,盘锦房地产市
8、场主要分为三个板块 北部双台子板块 老城区，项目较少，价格较低 中部滨河板块 两区交汇处，资源稀缺，价格居中 南部兴隆台板块 新城区，项目较多，价格较高,盘锦目前主要在售与即将销售项目汇总,盘锦多数项目容积率在2.0左右，绿化率40%左右，市场总供给量巨大。,总建规模分析,盘锦新楼盘总建规模有一半以上在50万平米以上，体量较大 ; 更有多个200万平米以上超级大盘。,产品类型分析,盘锦在售项目多以高层为主，个别项目临时规划市场稀却的别墅产品，但纯低密项目较少。,备注： 表示有少量供应,平均单价分析,高层产品均价在4000元/平米左右，北部价格低于南部 ; 别墅产品价格在7000-12000元/
9、平米。,普宅主力面积在90-130平米，有向大户型发展的趋势 ; 别墅产品以250-350平米为主。,主力面积分析,各项目房源销率多在50%以下，目前已是供大于求，竞争激烈。,销售率分析,近四个月，周成交量有所上升，特别是兴隆台区成交量上升明显。,销售走势,盘锦市房地产市场近几年发展迅速,尤其是恒大、绿地等一线开发商的进入后发展势头更猛，预计2012年全年市场放量在400万平方米以上。 高层产品严重供过于求，花园洋房产品也基本趋于饱和，别墅市场发展参差不齐，纯高端别墅项目供应较少。,市场小结,城市人口数量不大，但经济发展水平很高，位列辽宁第二,政府对房地产支持力度巨大，曾减免契税和维修基金,近
10、几年房地产市场发展迅猛，2012年市场总供应量达400万平米,房地产市场产品同质化严重，高层及洋房类产品严重过剩,富裕阶层对别墅类产品需求向往，但高端产品供应较少且普遍质素不高,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第二部分：项目本体分析,云从水上来,地块规划图,政府要求：“A、B地块地上容积率不超过1.3，需要有3-4万平方米五星酒店，建议产品以别墅为主。”,地块规划控制指标,项目地块东侧 林丰路正在施工,项目四至,项目地块南侧水岸,项目地块西、北方向的双绕河,A、B地块分界引流渠,项目内部,B地块内,A地块现状有仓库、水务管理用房、原生树林,SWOT分析,共享优势： 双台子河水景景观
11、资源丰富，适宜人居； 双台子河沿线房地产开发已初具规模； 交通便利，交通要道林丰路正在修建； 独有优势： 纯低密度别墅社区； 三面环水的独特地理位置，近水而居。,不可抗劣势： 整个板块尚处于开发初期，尚不成熟； 周边的商业、生活配套缺乏，暂时难以形成浓厚的人居氛围； 可抗劣势： 项目B地块内有高压线走廊； 土地属性为商业用地，产权40年； 容积率为1.3； 周边大型房地产项目较多。,打造绝版半岛景观园林 通过增加产品附加值提升价值,突破,共享机会： 双台子河沿线的别墅市场目前基本处于空白状态； 双台子河沿线建设进程日趋加快，板块发展迅速； 沿河项目的交房入住带动一定的潜在购房需求； 整个双台子
12、区别墅存在市场空白； 独享机会： 双台子区唯一的纯正低密度社区； 独栋、双拼别墅市场供应呈减少趋势，日趋稀缺。,整体房地产市场不景气，观望氛围较浓，购房需求减少； 项目处于双台子河区域，目前片区市场认可度较低； 爱丁堡、荣盛香堤荣府、绿地世纪城等项目陆续将有别墅供应，会分流部分客户。,威胁,机会,劣势,优势,细分客群与推广，增强营销推广的针对性 与周边项目合作“炒片” 提升价值，与周边项目走差异化,突破,容积率1.3项目产品组合方案,类别墅+小高层 联排别墅+高层 花园洋房,由于市场上高层产品供应量过大，花园洋房产品也趋于饱和，未来高层和洋房产品市场去化速度慢将是必然结果，所以建议本案地块内杜
13、绝出现此类产品。,不同产品配比方案经济评价,1：纳帕溪谷,项目优劣势分析,优势： 纯低密0.5容积率的纯别墅社区； 园林水系园林景观设计； 附加值高送百平花园，车库，露台等,劣势： 位置远距离市区较远； 品质低品质感低，不够高端、尊贵,别墅市场个案分析,2：皇家御品,项目优劣势分析,优势： 自身配套内部水疗会所，温泉入户； 附加值赠送百平米花园，车库，露台，地下室,劣势： 位置远距离市区远； 产品差户型设计不合理,别墅市场个案分析,3：爱丁堡,项目优劣势分析,优势： 位置城市中心别墅； 附加值产品设计均有赠送面积，附加值高,劣势： 产品别墅呈军营式排列，品质差，去化慢； 园林别墅产品仅有院内绿
14、化，几乎无园林景观,别墅市场个案分析,4：荣盛香堤荣府,项目优劣势分析,优势： 园林上万平水系园林景观设计； 附加值产品设计均有赠送面积，附加值高,劣势： 产品别墅产品私密性差，市场去化慢； 生活配套不完善，其它配套建设中,别墅市场个案分析,5：乐府江南,项目优劣势分析,优势： 价格低7400元/平起； 附加值赠送百平米花园，车库，露台，地下室,劣势： 产品中式风格，认同度低； 园林别墅产品排布密集，社区内近乎无园林,别墅市场个案分析,由于市场对高端低密度产品的需求向往 以及别墅产品的较高投资回报率，建议调低容积率（0.6），打造处于市场空白的,高端纯正低密度别墅社区,盘锦财富半岛项目前期定位
15、及物业发展建议报告,第三部分：项目定位,云从水上来,整体定位,城市中心顶级水岸别墅 开创极少主义的近水生活境界!,新生活观 属于顶级贵胄人士极少数主义的生活境界！,形象定位,自住客户,投资客户,收入较高，有闲钱用于投资； 机会敏锐度高，有投资房地产的意识，并曾在投资房产中获利； 对产品性价比关注，总价敏感，置业门槛低，看中增值保值能力； 在生活方式和消费方式上跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现。,城市财富阶层，35-55岁，精力充沛 ； 通过自身努力获得阳光财富；敢于动用自身财富满足自己休闲享受 的新富生活方式； 具有较强的休闲享受型置业需求； 对所提供的活动/设施要求高，喜欢健康、新鲜体验
16、及尊贵感； 在生活方式和消费方式上属于引导型客户。,客户定位,偶得客户,核心 客户,重要客户,客户定位,地块基本指标： 用地面积： 156282.8平方米 容积率：1 .3,容积率条件允许的条件下，采用适当的产品组合尽量降低容积率,产品定位,基于项目操作经验和市场现实情况的分析，我们建议的产品组合为：,独栋,小独栋,+,双拼/联排,产品定位,产品定位,建议以独栋(小独栋)别墅作为项目的主力户型产品,树立项目纯高端低密大盘形象,配以少量高性价比低总价的双拼和联排类产品拓宽目标客群范围。,独栋别墅,独栋别墅：作为项目主打形象，无疑需要在户型，品质上实现区域性的突破，打动客户的永远是细节,独栋亮点楼
17、王 1、提升别墅区整体的档次形象 2、树立价格标竿和价值标竿 3、吸引注意力，项目的标志 4、提升项目整体价值 5、销售时制造新闻热点，产生轰动效应，吸引眼球,楼王设置建议： 在销售时作为样板房展示出来，暂时不销售 制造新闻热点，提升项目知名度 建筑面积1000平米 超大私家庭院和私家泳池 拥有半岛的最佳景观资源 私密性强，被一群独栋别墅隐匿其中 楼王可以客户需求定做,产品示意,小独栋别墅,作为市场差异化路线的空白产品，并且是高性价比产品，先期推出用以提升市场关注度，配合一期的大独栋引爆市场,产品示意,合院式双拼/联排别墅,可以考虑做一到两组合院别墅，作为区域性创新产品,高端客户的圈层感、归属
18、感、互相影响、感情需求,产品示意,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第四部分：物业发展建议,云从水上来,整体规划建议,突出生态自然因素、景观价值大于朝向价值，保证资源合理分配,景观利用最大化,项目价值最大化,资源分配合理,增加临河的楼栋户数,楼栋略随河流流向倾斜，以获得更好的景观视野,增加中央景观，达到户户景观效果,交错安排，考虑人造坡度，保证非近水的景观,A地块、B地块近水地块，保证最优产品享受最佳景观,联排类产品布置于B地块景观略差位置,修建景观天桥，联系A、B两地块,根据以上原则，结合地块的价值以及操作经验，较合理的物业排布如下,物业排布建议,A地块主要布置独栋+小独栋别墅；
19、B地块以双拼+ 联排为主，以独栋+小独栋为辅。,具体物业配比建议,容积率调低至0.6后，两个地块总建筑面积为93769.68平米。其中，85套独栋、85套双拼和90套联排。,景观规划建议,以原生态景观为主体，走精细化路线，突出纯天然水元素，通过高低起伏错落有致的景观安排增加地块的灵动性，景观小品注重参与性和娱乐性，体现生态休闲的情趣,一轴：B地块水景花园景观天桥A地块景观广场 两岸：两岸修建观景栈道，亲水平台 星状：散布的别墅及院落，互为景观,“一轴两岸，星状布局”，借助景观轴和景观结点的辐射效应，实现景观的允质均好。,景观概念展示,自然水系的引入每户门前,植被的自然隔离,引人注目的景观结点,
20、私家庭院与公共园林相得益彰,水景：打造可参与性水系景观,材质：小品景观尽量用原生态材质如木质或石质,道路：蜿蜒曲折，强调步随景移,植被：选用能打造鲜明层次感、大量采用鲜花，颜色搭配鲜艳夺目,驻留空间：多个小体量驻留空间分散布置，提供交流空间,景观小品：突出原生态和休闲人文情趣,景观概念展示,建筑风格建议,目标客户特性：本地中高端客户，注重私密性和奢华享受,资源特性：温带海洋性气候低海拔坡地植被,价值诉求：顶级岛居别墅,市场竞争,东亚风格,东南亚风格,地中海风格,现代风格,建筑风格,特征描述,以日式和中式为主，凸现禅意、宁静,前提条件,以泰式风格为主，凸现热带海洋异域风情和宗教神秘感,改良式现代
21、地中海风格，热情奔放，具有浓郁亚热带海洋异域风情,优点,品质控制难度大，风格具有较大排他性，国际化意向不足,容易表现神秘尊贵的属性,生活气息浓厚，容易和其它欧式元素结合,容易打造高端别墅,缺点,极具民族特色,具有一定排他性，有风险,建筑品质控制难度较大,简约的空间设计通常非常含蓄，体现时尚前卫,直观品质感稍弱，在立面材质运用、细节构建上要注意满足客户对细节的喜好,建筑风格变化多样，容易建立形象差异化,欧式风格,普遍接受度较高，操作不易出现偏差,就发展来看不易形成竞争力,容易做出档次感，西洋元素体现尊贵感和奢华感,本案建议采用地中海风格，外立面富有层次感，营造唯美的生活情调,建筑风格建议,户型设
22、计建议,户型设计方面应注重室内空间的自由延展，关注扩展景观面，强调室内外的自然过渡，增加生活趣点，追求生态居家和休闲度假的双重舒适,超大露台、阳光地下室、超大落地窗、高挑空的客厅、全景厨房、全景浴室等 市场上一般的独栋都会赠送较大的前后庭院，我们除了具备客户需求很强烈的前后庭院以外，做到内庭院和立体庭院，让盘锦出现真正意义上的院落式住宅 通过公共绿地的软性分割，尽量让每家每户都拥有 更多的室外共享空间 Spa、私家泳池、空中泳池,基本的实用/居家舒适,朝向、通透性考虑，采光采风 空间实用率高 动静、干湿布局合理 主卧套房设计 私密性考虑,居家、度假的双重舒适,目标： 全面提升居住、体验、心理价
23、值,居住价值的提升,前后庭院，内庭院，立体庭院，多重院落，多出口、多功能、多灵性制造出多重私密领地,北京纳帕溪谷,让每栋别墅最多拥有5个庭院，最少拥有3个庭院，而且每个庭院功能不同，每一个庭院都是居室空间的伸展，每一扇门窗都解放你的视线。,拥有别墅是每个中国人的梦想，房子不一定要太大，但是绿地要大。来自客户访谈,以阳台、花园、雨篷、篱笆等构筑物,注意体现开放半私密私密空间自然过渡,阳台,雨篷,篱笆,私家花园,居住价值的提升,大尺度，少断隔的室内空间赋予生活更多的自由舒展的感觉,入户大面积挑空显示华贵与气质； 扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。,居住价值的提升,大面积
24、观景窗增加内外空间的交流,客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性 产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感,起居室采光落地窗,主卧室落地窗与阳台,次要空间的多面采光窗,外部巨面采光窗,居住价值的提升,充分利用垂直空间，下沉式地下室，增强采光效果，增加娱乐活动的延展空间,半地下室采光窗口,半地下室,通向半地下室的天井,地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积 小独栋基本不做居家性考虑，可以不做地下室 大独栋通过半地下室的赠送，提升自身性价比,居住价值的提升,
25、体验价值,景观厨房与景观浴室，让功能用房享有无限阳光和景观，为家居生活提供更多趣味,体验价值,超大露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方式,私家花园家庭活动、朋友聚会的空间，营造丰富的生活,室外空间成为家庭、朋友聚会的场所（烧烤、生日会、朋友派对）,享受温馨、浪漫的休闲时光,体验价值,心理价值,通过材质及细节的雕琢体现项目的高端形象，通过外立面就能让客户感受到产品的品质感,注重产品与环境的和谐； 采用适当的色彩提高产品的形象与认可度； 注重细部的设计与刻画，丰富建筑形态，提升产品品质。,科技部品应用,本项目各种智能化及高科技运用仅作为必须价值支撑，不做市场领先者,鉴于项目周期，具体运
26、用情况根据届时产品及客户成熟度加以甄选。,智能家居系统：依托智能化技术系统地解决了环保、节能、安全等需求，大大提升业主尊贵感，使之成为项目的一大亮点,科技部品应用,五星酒店主楼可以作为项目的会所使用,一、会所对于整个项目的档次和形象提升起到重要的作用 二、会所解决社区业主和周边圈层的运动休闲娱乐的需求 三、销售初期，会所的一部分作为售楼中心，展示未来的生活情境,会所建议,基于本项目的特点，本会所既要在外在形象拥有充分的影响力，同时要考虑到实用性与后期运营,建筑外观,会所功能,高档次、大气的外观和设施对项目的形象和价值提升有重要作用，能充分扩大项目的外在影响力，对于本案而言，此方面的投资应当给予
27、充分的考虑,适度的定位、完善的功能、实用并且富有特色的会所功能是保证会所持续运营的关键 通过会所酒店的功能设置，形成“多功能泛会所”,会所建议,会所建筑外观,关键词：简约，从容，大气,会所建议,泳池与自然景观、水疗相结合，充分体现生态、健康主题。 泳池周围种植能体现花园生活的花香芳疗植物，以植物养生花园借以命名。,芳疗花园,全景室内泳池,会所建议,休闲 茶吧,养生堂由专业养生机构入驻，提供咨询与服务,生态养生堂,设置以Spa为主题的水疗、芳香疗、 石疗、香熏水疗等健康养生设施及亲子Kurhause水疗池。 康体设施：设置健诊类仪器、高端的干式水疗仪、经络诊断仪等。 设置酒库及雪茄房，提供优质佳
28、酿及珍品雪茄。,酒库，雪茄屋,会所建议,物业服务建议,以智能高效的安防为核心，打造一支高素质的物业管理管理团队,出入口控制系统 家庭防盗和事故处理报警系统 保安巡逻签到系统 闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 停车场管理系统 网络快速干道接口 生活便利服务（家政、维修等）,品牌的酒店式物管提供超值服务，提升生活的尊贵感,确立物管品牌，派遣相关管理人员前往五星级酒店学习物管服务知识； 考虑引进国际一流物业管理公司,提供高端的物业服务； 实现地产品牌与物管品牌的良性合作,物业服务建议,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第五部分：启动期策略建议,云从水上来,项目启动原则,原则1：中高端产品
29、率先启动，以顶级高端形象入市，奠定项目总基调,原则2：低总价高性价比的创新产品吸引客户，确保启动成功,独栋、双拼、联排等产品档次达到中高端 项目的定位和整体形象展示属于顶级高端,创新型产品是最能让消费者产生购买兴趣的（小独栋） 总价控制和高性价对投资客和储值型富人的吸引力最强,启动策略落实,1、低总价、高性价比的创新产品（小独栋）以高端形象入市，奠定项目总基调,创新产品先行入市，聚焦客户目光引爆市场，确保启动成功； 按“中、高、低”的推售次序，适当的产品搭配，保证每批都没有低形象产品； 启动区以B地块亩为宜。,“高形象的中高产品”,创新产品,高端产品,高端产品+创新产品,“高举高大”,“高、低
30、组合”,小独栋,独栋，水岸独栋,独栋+双拼/联排,2、会所及周边的展示先行，以完善配套设施来营造成熟生活氛围，预热区域，提高人气,以会所（五星酒店主楼）为中心 打造核心展示区，通过挡板，绿化，样板房通道包装等营造高端社区的氛围； 在项目前期树立高品质形象。,启动策略落实,项目开发节奏,项目开发应该依照“前期快速回现，后期博高利润，实现价值最大化”的原则，通过开发进度和营销进度的控制，在“速度VS价值”之间找到最佳结合点,利用B地块物业类型的多样性，更宽广的客户层面，更丰富的展示层面，以确保项目启动成功； 高性价比的市场空白产品位于B地块，保证资金快速回笼； 会所置于B地块，先行启动，可作为营销中心，既是功能需要，又是展示需要； A地块天然价值优于B地块，作为二期开发。通过一期的市场反馈对二期产品进行更为有利的调整，同时一期形象的相对成熟也会大大提升A地块价值，从而保证整个项目价值的最大化。,大一期,大二期,祝盘锦财富半岛项目创造辉煌！, 世 平 道 治 民 物 阜 康 ,Thanks.,