2012郑州别墅市场研究分析（终稿）67p.ppt

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1、别墅项目个案分析。,郑州别墅板块划定，谁在独领风骚？,别墅，代表了每个人心中对美好居所的深沉向往，承载着生活的梦想，也抒发着世事的荣耀 郑州房地产繁华初绽，别墅便以锦上添花之势蔓延势不可挡的发展版图， 作为中原公认的中央别墅区版块惠济区，自别墅市场发展之初，便以迅雷不及掩耳之势迅速发展：三所、九郡弘、大河龙城、赢家水岸、甲六院 惠济区成为受众“默认的豪宅区”，真正意义上形成豪宅与豪宅连成片的区域化效应,开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积：600亩 总 建 面：48万平方米 产品形态：多层、别墅、洋房 容 积 率：1.57 开发周期：整个项共

2、分四期开发，其中一期25栋庄园建筑 分布在项目东北地块，后期三个团沿着地势的 自然走势形成相对独立领域。 销售进度：联排别墅销售均价9000-11000元/ 花园洋房7500-8000元/,天伦庄园,惠济区代表性项目1,一 期,二 期,三 期,四 期,开 元 路,天 河 路,本案,推出产品及户型配比,1,2,3,4,5,16,17,19,18,13,12,11,9,10,15,14,23,20,22,21,25,24,8,7,多 层 洋 房,叠 加 别 墅,联 排 别 墅,6,天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格 户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等 多层洋房：166套，一梯

3、两户 联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420 叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200,惠济区代表性项目1,推出产品及户型配比,1,2,3,4,5,16,17,19,18,13,12,11,9,10,15,14,23,20,22,21,25,24,8,7,多 层 洋 房,叠 加 别 墅,联 排 别 墅,6,天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格 户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等 多层洋房：166套，一梯两户 联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420 叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200

4、,惠济区代表性项目1,果岭山水3期岛屿生活,开 发 商：郑州黄河大观有限公司 地理位置：郑州市惠济区黄河南岸86号 占地面积：300亩 总 建 面：13万平方米 产品形态：多层洋房、双拼、联排、独栋别墅 容 积 率：洋房、双拼别墅0.95，联排、独栋别墅0.32 绿 化 率：58% 开发情况：岛屿生活项目总计71栋住宅单元，其中电梯花 园洋房22栋1056套，开发面积96365；双拼 别墅13栋26套，开发面积15275（联排别墅与独 栋别墅尚未开发）。 销售进度：目前已处于尾盘期，其中双拼别墅现进行排卡（仅 有5套），多层洋房正常销售 销售均价：双拼别墅13000元/；多层洋房6800元/,

5、本案,惠济区代表性项目2,推出产品及户型配比,目前在售房源：1#西、2#东、11#西、18#、19# 均价6800元/,惠济区代表性项目2,推出产品及户型配比,目前在售房源：1#西、2#东、11#西、18#、19# 均价6800元/,惠济区代表性项目2,推出产品及户型配比,目前在售房源：28#、29#、31#西（仅5套） 目前在排卡，交50万排一个号 13000元/,双拼别墅13 栋，26套，开发面积15275 果岭山水三期岛屿生活园林景观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占

6、地1260亩的思念高尔夫球场。,惠济区代表性项目2,推出产品及户型配比,目前在售房源：28#、29#、31#西（仅5套） 目前在排卡，交50万排一个号 13000元/,双拼别墅13 栋，26套，开发面积15275 果岭山水三期岛屿生活园林景观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场。,惠济区代表性项目2,竞争对手分析岛屿生活,位置对比： 项目依托黄河游览区为主要景区吸引客户，加之现在发展的较为成熟，虽更加远离市 区，但优势不可低估 推出产品： 推出产品

7、形态较多，相对“纯粹别墅区”的金荣盛景荣庭而言，具有一定产品形态优势； 但其开发的别墅面积较大，严重限制了部分客户群 销售价格： 项目由于开发的别墅面积较大、单价较高、导致总价过高（800万），价格方面不具优 势,惠济区代表性项目2,清华忆江南2期伴山居,开 发 商：郑州清华园房地产开发有限公司 地理位置：荥阳市广贾路东侧 占地面积：296亩 总 建 面：17万平方米 建筑类型： 联排、花园洋房、情景洋房、坡地 容 积 率：0.35 绿 化 率：53.7% 总套数:836套 项目特色：水景地产,宜居生态地产,低密居所 销售进度：目前房源已售90%，处于清盘期 销售均价：别墅14000元/；洋房

8、3800元/,本案,惠济区代表性项目3,推出产品及户型配比,04,03,02,01,玉 玺 园,凤 舞 园,如 意 园,龙 心 园,凤舞园联排别墅07栋346.69,玉玺园04栋两室两厅92.02,凤舞园概况：纯多层和联排别墅，126-370 6300-14000元/,玉玺园概况：全部为90左右的两房，分为带 电梯与不带电梯两种，3600元/,惠济区代表性项目3,推出产品及户型配比,04,03,02,01,玉 玺 园,凤 舞 园,如 意 园,龙 心 园,龙心园03栋两室两厅97.73,如意园01栋三室两厅126.86,龙心园概况：现仅剩两房，3800元/,如意园概况：126-142三房，400

9、0元/,惠济区代表性项目3,竞争对手分析清华忆江南,位置对比： 项目依托黄河游览区为主要景区吸引客户，但现在发展的不够成 熟，加之目前到园区 的道路不够方便（置业顾问说最近要扩宽改造），相对金荣盛景荣庭位置优势不明显 推出产品： 以江南风景为主要卖点，产品定位为居住和旅游度假推出产品形态较多，达20多种户型， 凤舞园中推出的联排别墅无地下车库，只能停在露天的院子里或者再买地下车位，设计不 合理，不方便业主停车 销售价格： 目前除别墅以外，价格相对较低；但别墅均价达14000元/ 相对金荣盛景荣庭而言价格方面不具优势,惠济区代表性项目3,开 发 商：河南正商置业有限公司 地理位置：郑州西南绕城高

10、速与中州大道交汇处南500米 占地面积：333500平方米 总 建 面：500000平方米 产品形态：别墅、洋房 、高层 容 积 率：1.49 绿 化 率：40% 开发周期：整个项共分三期开发，其中推出一期约10万平米 ，产品为洋房和联排别墅。 项目特色：采用纯正的西班牙风格，西班牙风情结合坡地溪谷景观，在郑州独一无二 销售进度：目前正在销售一期，年底前开盘。 价 格：待定,正商红河谷,电梯洋房,花园洋房,联排别墅,电梯洋房、花园洋房、别墅均为一期,本案,十八里河,中州大道,二期、三期工程,龙湖板块代表性项目4,推出产品及户型配比,电梯洋房共为七层，均为一梯两户,电梯洋房,电梯洋房,电梯洋房,

11、户型分为复式、二居室、三居室、四居室等,中州大道,十八里河,龙湖板块代表性项目4,电梯洋房推出户型图,第一层,第一层,一层,一层,一层,一层,二层,龙湖板块代表性项目4,三、四、五层,六 层,七 层,龙湖板块代表性项目4,多 层 洋 房,花园洋房,花园洋房,中州大道,十八里河,花园洋房有单层结构，有复式结构,龙湖板块代表性项目4,花园洋房推出户型图,二 层,三层,复式结构,龙湖板块代表性项目4,联排别墅,联排别墅,联排别墅,中州大道,十八里河,龙湖板块代表性项目4,联排别墅推出户型图,三层,一层,二层,龙湖板块代表性项目4,三层,地下室,龙湖板块代表性项目4,清华大溪地,地理位置：中原区郑上路

12、99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米） 占地面积：3600亩 总 建 面：48万平方米 建筑类别：高层、多层、联排、双拼 容 积 率：0.74 项目规划：项目整体由休闲娱乐区和休闲住宅区组 成，规划多个功能分组团，实现以“两馆 一中心一市场”为主线，多个餐饮、娱乐 休闲项目发散分配的主题结构。 项目特色：创意地产（集温泉、水上娱乐、星级酒店、 商业街区、高档住宅等为一体的大型综合 性休闲居住项目） 销售进度：清华大溪地一期现在会员招募中，预计10 月底开盘，洋房可优惠2万，别墅优惠8万。 价 格：待定,商业/休闲/娱乐区,住宅区,住宅区,住宅区,一期开发,西部板块代表性项目5,多层电梯洋

13、房主推户型及分析,A1 四室两厅两卫,C1 三室两厅两卫,E 三室两厅两卫,150,130,130,主卧朝南，淡定人生 客厅与阳台相连 浩瀚风景尽收眼底,超宽露台，从容睿智 卧室全部朝南 每一个房间都充满阳光,宽阔客厅，连通阳台 餐厨相连设计 动线合理轻松烹饪,西部板块代表性项目5,联排别墅主推户型及分析,首层客厅方正大气，厨房连接大面积露台 二层朝阳观景卧室 三层卧室通透窗体气流自由穿梭 多重露台匠心独运推窗见绿 赠送地下室,367,西部板块代表性项目5,双拼别墅主推户型及分析,首层设入户花园与内花园，开阔客厅与入户花园相连 二层亲情老人房带多角露台与衣帽间，儿童房衔接观景露台 顶层主人房尊

14、配衣帽间及洗手间 多种开阔露台与空中花园 赠送地下室,376,西部板块代表性项目5,双拼别墅主推户型及分析,首层气派客厅与观景露台、花池相连，餐厅与露台相连 二层主人房配套一应俱全，衣帽间、卫生间、露台、奢华气派、 三层独立书房带景观露台 私家温泉场池、品味闲贵人生 赠送地下室，地下设健身房、洗衣房、工人房、生活分区更合理,516,西部板块代表性项目5,开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积：600亩 总 建 面：48万平方米 产品形态：多层、别墅、洋房 容 积 率：1.57 开发周期：整个项共分四期开发，其中一期 25栋庄园建筑分布在项目东北

15、地 块，后期三个团沿着地势的自然走 势形成相对独立领域。 销售进度：10月23日认筹，别墅办卡约30张 价格约10000元/。,天伦庄园,个案研究7,一 期,二 期,三 期,四 期,开 元 路,天 河 路,1#,2#,5#,多层洋房产品,99,99,137,137,156,156,156,156,156,156,3#,4#,99,99,99,99,137,137,137,137,137,137,2#、5#全部为156三房,4#全部为137三房,推出产品及户型配比,1,2,3,4,5,16,17,19,18,13,12,11,9,10,15,14,23,20,22,21,25,24,8,7,花园

16、 洋 房,叠 加 别 墅,联 排 别 墅,6,天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格 户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等 多层洋房：166套，一梯两户 联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420 叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200。,一期B区,开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路北段 占地面积：600亩 总 建 面：50万平方米 产品形态：联排别墅、花园洋房、小高层 容 积 率：1.05 开发周期：一期洋房、别墅已经交房，目前小 销售二期洋房产品。 销售进度：9月22日洋房开盘，销售均价6200 元/,

17、怡丰森林湖,一期B区房源,二期B区,个案研究8,负一层,一层,二层,三层,16#楼 东户 面积205.41平米,设计特点：入户花园，空中露台、赠送地下室,个案研究8,负一层,一层,二层,三层,面积264平米,个案研究8,联盟新城七期基本情况,建筑风格,西班牙风情,二、项目规划,项目整体规划 35栋：12栋叠加别墅、23栋花园洋房 三个出入口：1个主入口、2个次入口 2个车库入口,主入口,次入口,次入口,地下车库入口,地下车库入口,1,2,3,5,6,8,9,10,11,12,15,7,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,29,30,31,32,33,35,3

18、6,37,38,39,50,51,三、项目房源分布,叠加别墅,各房源分布图： 叠加别墅12栋,花园洋房房源分布图： 图中虚线所标为临路及较小户型（140、170）所在区域 面积较大户型（230、260）所在区域 350房源分布区域,三、项目推出房源户型配比 及各楼栋房源梳理,花园洋户型配比,花园洋房房源梳理,1,6,8,7,33,37,38,1#、6#、7#、8#、33#、37#、38# 一个单元、一梯两户 四房：170、6套 三房：140、 6套,花园洋房房源梳理,2,5,16,2#、5#、16#二个单元、一梯两户 四房：170、6套 三房：140、 18套,花园洋房房源梳理,15#、23#

19、、25#、22#一个单元、一梯两户 四房：230、12套,花园洋房房源梳理,1,2,3,5,6,8,9,10,11,12,15,7,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,29,30,31,32,33,35,36,37,38,39,50,51,35#、36#、39#、50#二个单元、一梯两户 四房：170、12套 三房：140、12套,花园洋房房源梳理,9,21,32,9#、21#、32#一个单元、一梯两户 五房：260、12套,花园洋房房源梳理,19,19#一个单元、一梯两户 六房：350、10套,四、项目推出房源整层平面图,6,8,7,1,5,16,2,38

20、,33,37,39,35,36,50,9,3,15,25,9,21,32,2,5,16,39,35,36,50,22,23,18,27,别墅类产品：18#、27# 1-2层为一户 3-5层为一户,11,26,别墅类产品：11#、16#、26#、29# 1-2层为一户 3-5层为一户 （三层、四层户型与一、二户型相同）,16,29,目前状况,推出房源：12栋别墅（10#、11#、12#、17#、18#、20#、26#- 31#），每栋四户；23栋6层的花园洋房（1#、2#、3#、5#-9#,13#、15#、16#、19#、21#、22#、23#、25#，32#、33#、35#-39#、50#），均为一梯两户；1栋会所(51#) 销售价格：别墅26000元/27000元/， 花园洋房14000元/-17000元/ 营销活动：暂不排卡，开盘时间未定，来者登记，通知交钱选房,整体规划：市场多以花园洋房+别墅规划布置，与纯别墅社区相比客户群 相对较广，但项目档次相对较低。 产品：联排、叠加产品为主，独栋别墅相对较少，市场竞争激烈。 销售进度：目前多处在前期认筹，新入市项目较多。 区域分布：随着城市发展，别墅分布逐渐向龙湖板块、西部版块转移。 市场竞争加剧、同质产品较多,竞争楼盘总结,