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1、无锡江阴市毗陵路地块开发可行性分析,零、宏观市场背景,北上广商品住宅成交逐渐回升，成交量高于同比； 成交需求平均面积在110-120之间，以改善性刚需为主,北上广2011年底至今商品住宅成交数据,北上广2011年底至今商品住宅成交单套平均面积,1.一线城市房产成交特征,“十八大”之后，中央对房产调控力度暂缓； 开发企业逐渐从寒冬中调整过来； 房地产业仍旧是国民经济支柱产业； 压抑的房产需求急需释放。,零、宏观市场背景,2.市场背景,2008,2009,2010,2011,2012,2013,房地产市场在2013年将会小幅上涨,零、宏观市场背景,2.市场背景,“十八大”之后，新型城镇化的思路得到
2、巩固,新型城镇化,农村人口向城镇转移；,城市基建设施和住房问题亟待解决；,二、三线城市地价相对低廉，政策宽松；,房地产企业向二、三线城市布局突围,总 纲,一、江阴市城市环境分析 二、江阴市城南区域环境分析 三、产品发展研究 四、经济测算,1.城市背景分析 2.城市经济分析 3.房地产市场分析,一、江阴市城市环境分析,报告框架,一、江阴市城市环境分析,1.城市背景分析,2012年前连续9年位居全国百强县之首,江阴市在全国有着非常强的城市影响力，以及城市发展动力,一、江阴市城市环境分析,1.城市背景分析,江阴市是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运及换装的重要中枢型港口城市；,35km长
3、江深水“黄金水道”,全国第5个亿吨级内河港口； 江阴大部分上市公司均属于港口依赖性行业；,江阴为长江下游核心港口城市，地理区位优势明显,一、江阴市城市环境分析,1.城市背景分析,江阴仍以第二产业为经济支柱，百强企业占产值60%以上，社会经济组织形式以企业为主,一、江阴市城市环境分析,1.城市背景分析,人民路步行街,沃尔玛,乐天玛特,大润发,麦德龙,家乐福,大润发,万达广场,江阴城市商业分布呈现“多中心单核式”布局，除步行街以外，商业核心基本都是国际品牌购物中心，千篇一律,一、江阴市城市环境分析,2.城市经济分析,在长江下游重要5县中，江阴人口众多，消费潜力大,在5县中，江阴人均GDP第二，仅次
4、于外来人口居多的昆山市，而人口总数却位居第一，江阴消费潜力巨大。,一、江阴市城市环境分析,2.城市经济分析,江阴市人口结构已经步入老龄化社会阶段，老年人消费需求会极速增加,一、江阴市城市环境分析,2.城市经济分析,城南,乡村,乡村,城镇化,城北,企业办公,外地,临港新城,产业人口,旧城区,住房改善,江阴市人口迁移方向，城南为未来重要人口迁居区,一、江阴市城市环境分析,2.城市经济分析,江阴每10万人口中各学历层次人群数量,江阴市人口总量增长缓慢，但人口素质和层次有明显提高,一、江阴市城市环境分析,2.城市经济分析,江阴城镇人口实际消费支出能力较大，且增长较快,江阴居民生活水平已经步入富裕阶段，
5、居民消费品向中高端方向发展,一、江阴市城市环境分析,2.城市经济分析,江阴居民消费主要集中在批发零售，金银珠宝和通讯器材类消费增长加快,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴城市化速度落后于城市经济发展水平，房地产业发展尚有很大空间,江阴市,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,临港新城板块： 均价：酒店式公寓、写字楼8000-9500元/ 多层9000-11000元/ 公寓7000-8000元/ 商业9000-10000元/,城西板块：主要核心为万达广场 均价：酒店式公寓、写字楼7000-9500元/ 公寓7000-9000元/ 商业15000-50000元/,城北板块： 均
6、价：写字楼11000-12000元/ 公寓11000-13000元/ 商业25000-35000元/,城东板块： 均价：公寓6500-7000元/ 商业9000-15000元/,城南板块： 均价：别墅15000-22000元/ 公寓9000-11000元/ 商业20000-30000元/,城中板块： 均价：写字楼11000-180000元/,本案,万达广场,家乐福、麦德龙,大润发,沃尔玛,汽车总站,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴酒店式公寓主要集中在城西，城西也为高层公寓集中供应区,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,城中目前在售两座写字楼，定位中端,一、江阴市城市环境
7、分析,3.房地产市场分析,城北定位城市客厅，高端商业、办公、商务住宅集中区,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,城东为别墅集中区，别墅均价在15000元/以上,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,城南占据车站、家乐福、麦德龙三大城市核心，房地产开发势头最旺,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,毗陵路地块属城南板块，紧靠汽车总站，是江阴未来新的城市中心,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,毗陵路地块宜开发高端住宅和商业中心,根据江阴房地产业态区域分布特征分析,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,2010-2012年江阴土地出让建筑规划面积统计,江阴2012
8、土地成交面积较2011年有所增长，住宅用地成交量激增，商业用地成交急速萎缩,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,2010-2012年江阴公寓供求均价走势,江阴公寓2012年第四季度价格小幅上扬，成交高于同比,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴公寓2012年月均成交约10万，目前存量177万，去化需要18个月,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,2010-2012年江阴别墅供求均价走势,江阴别墅2010-2012年价格持续走高，成交仍低于2010年末水平，目前市场仍有23万存量,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴别墅2012年月均成交约1.7万，目前存
9、量23万，去化需要个14月,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,2010-2012年江阴商业供求均价走势,江阴商业价格整体上涨2011年末至今集中供应，成交同比有所上升，目前市场存量32万,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴商业2012年月均成交约2.5万，目前存量32万，去化需要个13月,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,自2011年第四季度开始，江阴办公供应大幅增加，去化量却很微弱，市场存量很大,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴商业2012年月均成交约3000，目前存量21万，去化需要个6年时间，市场难以容纳新增供应,一、江阴市城市环境分析,
10、3.房地产市场分析,江阴整体房产市场存量商业、住宅合理，但办公面积供应远远超过需求，市场消化能力不够。 江阴市场每年的第三到第四季度为成交高峰期。,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,2010-2012年江阴公寓成交单套面积,江阴公寓成交单套平均面积在主要分布在130左右，以改善性居住为主,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,2010-2012年江阴别墅成交单套面积,江阴别墅成交单套面积在270以上，主要分布在300-350之间,一、江阴市城市环境分析,3.房地产市场分析,江阴商业单铺成交面积一直高于100，相比江阴商业单价，可知江阴零售商业市场繁荣,一、江阴市城市环境分析,3
11、.房地产市场分析,小结 1.由于城镇化、改善居住、产业发展等因素，江阴未来5-10年房地产仍有很大需求； 2.江阴市商业较为发达，商业地产市场活跃； 3.江阴住房户型面积需求偏大； 4.未来城南房地产市场为集中供应和需求区域，将成为江阴市新城市中心。,1.区域认知 2.区域房地产市场分析,二、江阴市南区域环境分析,报告框架,1.区域认知,二、江阴市南区域环境分析,聚居,住宅,商业,交通,市政,梅园、南门、毗陵路一带新住区密集,家乐福、麦德龙,客运总站、毗陵路，1、2号线，芙蓉大道,距离市中心最近，要塞中学、要塞幼儿园,江阴南门印象,1.区域认知,二、江阴市南区域环境分析,朝宗原筑，美国赖特风格
12、，多国建筑特征,翰庭，新古典主义风格,鹦鹉之城，现代ArtDeco风格,香雪海梅园，现代中式风格,江阴人崇尚海派文化，在现代建筑风格中体现多国风格混融的特征,1.区域认知,二、江阴市南区域环境分析,规划,2.区域房地产市场分析,二、江阴市南区域环境分析,仅毗陵路两侧区域现居住人口已达到3-3.5万人，未来城南区域可达5万人,二、江阴市南区域环境分析,按人口推定商圈商业面积比例在1.0-1.2之间,毗陵路为江阴重要商业中心，设定人口与商业面积比例为1.2,城南区域能够支撑起商业面积：3.5-6.5万,目前城南商业配套较多的为鹦鹉之城和阳光城市,未来城南商业竞争较为激烈,未来弘基毗陵路地块区域内商
13、业主要竞争对手为鹦鹉之城、麦德龙和阳光假日配套商业，目前区域商业容纳量为1-2万,2.区域房地产市场分析,二、江阴市南区域环境分析,2.区域房地产市场分析,区域内楼盘平均去化率低于30%；商业去化率相对较高，高层去化量最大，但是去化率较低，唯独朝宗原筑高层住宅去化超过35%,二、江阴市南区域环境分析,2.区域房地产市场分析,城南区域住宅房型结构以80，90，140面积段成交最多，且户型面积需求呈现减小趋势,江阴酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在55-70,从供应来看，江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间，主力户型的面积多集中在55-70平米内；在售项目中仅戴斯国际（85套）、
14、总部壹号（126套）会有部分挑高式酒店式公寓，挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致；,二、江阴市南区域环境分析,2.区域房地产市场分析,二、江阴市南区域环境分析,2.区域房地产市场分析,区域目前存量超过60万，2013-2014年或新增超过45万，区域内将面临激烈竞争,二、江阴市南区域环境分析,2.区域房地产市场分析,南门印象未来1-2年市场存量或将占据江阴市的80%左右，区域竞争压力非常大； 目前为江阴市城市化高峰期，必须尽快开发； 南门区域商业供应量较大且相对集中，对商业进行合理定位才能获取经营成功；,二、江阴市南区域环境分析,朝宗原筑客户置业目的构成,朝宗原筑客户职业构成,朝宗原筑为
15、区域目前最高端楼盘，客户主要为企业高管和公务员，多为改善性需求,2.区域房地产市场分析,二、江阴市南区域环境分析,阳光假日花园客户置业目的构成,阳光假日花园客户职业构成,阳光假日花园为目前区域体量最大的普通楼盘，客户主要为公务员和城镇化人口，首置婚房居多,2.区域房地产市场分析,二、江阴市南区域环境分析,高端客户,中端客户,基本客户,20%,主要为江阴市上市企业高管和小企业主，需求面积多在150以上，改善性居住或投资,30%,主要为江阴市公务员和企业中层管理人员，需求面积多在110-150之间，改善性居住或首置婚房,40%,主要为年轻白领或乡镇农民子女，需求面积多在85-110之间，首置婚房居
16、多,区域内客户基本构成,机缘性客户,10%,主要为外地在江阴经商客户，需求面积主要在60-100之间，投资为主,2.区域房地产市场分析,1.地块认知 2.项目定位 3.产品排布 4.业态配比,三、产品发展研究,报告框架,1.地块认知,三、产品发展研究,14#,13#,14号地块东部皮弄路,地块现状,地块西侧待出让土地现状,14号地块东部要塞中学,北侧金安置业待开发项目,南侧祥福运输发展有限公司,1.地块认知,三、产品发展研究,如果用足容积率，全部建筑面积40万，在江阴市将成为与长江国际、万达广场、阳光假日花园齐名的超级楼盘,1.地块认知,三、产品发展研究,毗陵路地块SWOT分析,2.项目定位,
17、三、产品发展研究,依托自身优势,树立高端形象,占领全城高度,1.大盘优势； 2.区位靠近市中心，是南门印象中心地带； 3.弘基成熟的商业经验和经营理念； 4.地块本身所具备的优势。,1.以“全天候”商业定位，真正打造江阴购物、办公、居住一体化的城市新生活中心； 2.全方位立体建筑国际化品质生活载体；,1.将客户层级定位为高端； 2.将商业打造为弘基商业旗舰； 3.采用优秀设计、建筑、招商运营团队； 4.超脱区域竞争。,2.项目定位,三、产品发展研究,打造高端商务宜居新生活社区,高端商务 最便利的交通，国际化的商业服务，高端人才聚集,宜居社区 最优的社区环境营造，最优的住宅功能设计，最优的居住需
18、求配置,新生活中心 集工作、居住、娱乐、休闲、购物于一体的全功能社区，享受真正的国际化时尚生活,2.项目定位,三、产品发展研究,主力客群,争取客群,偶得客群,1.首置婚房； 2.改善性居住,改善性居住兼投资；,投资,客户分类,置业目的,1.85-100，110-150； 2.70-90万，90-130万,需求,1.150； 2.150-500万,1.60-90； 2.60-100万,3.业态配比,三、产品发展研究,三、产品发展研究,按照一般外向型商住面积配比比例，商业面积一般占住宅面积5%-11%。本项目考虑到区域商业容量，及市场去化时间因素，设为5%，约2万； 目前江阴市场办公存量极大，年仅
19、去化不到4万，并且城南并非典型办公消费市场，所以本项目14#地块产品定位为酒店式公寓和商铺。,3.业态配比,三、产品发展研究,3.业态配比,三、产品发展研究,4.产品排布,高层,小高层,酒店式公寓,商业,1.小高层设置于地块南侧，不遮挡北部高层光线视线； 2.采用两梯四户设计，提升品质； 3.采用“甲板”阳台设计，增加附赠面积，商业置于14#地块西北角，便于利用社区人气，毗陵路车流； 4.外立面采用ArtDeco风格。,13#,1.价格定位 2.经济测算,四、经济测算,报告框架,四、经济测算,1.价格定位,采用市场比较法可知本项目高层公寓定价在9400元/左右,四、经济测算,1.价格定位,本项目小高层公寓定价在9100元/左右,四、经济测算,1.价格定位,本项目商铺定价在22000元/左右,四、经济测算,1.价格定位,本项目酒店式公寓定价在9800元/左右,四、经济测算,2.经济测算,