2014年9月长沙商业地产动态报告（45页）.ppt

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1、搜搜研究长沙商业地产9月动态,（2014年9月）,赢商网10月活动： 上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！ 活动时间：2014年10月11日11月10日 资料上传地址：http:/ 注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,目 录,发展背景,土地市场,热点项目分析,推广及开盘,一、发展背景 政策 规划&城建,1、政策,2014年9月主要房地产政策,9月房产政策以刺激楼市交易为主，限购松绑、限贷放开、购房补贴等相继出台,2014年9月继多个省份限购松绑之后，限贷也放开，利好政策进一步出台以刺激楼市复苏，预计后期房产交易会

2、有所回温，但由于多数楼盘为实现年度销售目标，价格不会有太大上升。 商业地产方面天心区开启为期三个月的写字楼购买补贴政策，以期促进该区域的写字楼走量。 政府对房屋质量也逐步开始重视，实行质量终身责任制，未来房屋质量管理有望进一步规范。,2、规划&城建,2014年9月主要规划及城建信息,长沙对外交通便捷性不断提升，内部轨道及新城建设进程也逐步推动中,二、土地市场 9月土地上市情况 9月土地成交情况 9月成交商业地块基本情况 9月商住地块点评 小结,1、9月土地上市情况,2014年1-9月共上市了74幅地块，其中有34幅为商业地块（包括商住、商业、办公地块）。 9月共上市了7幅地块约30万平米，挂牌

3、幅数明显下滑，仅为上个月的44%，其中出让面积10万平米以上的地块只有1幅，为纯商业（兼容商务、娱乐康体用地）用地。,2014年1-9月长沙市土地上市情况,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,土地供应本月明显下滑，共有7幅地块挂牌，环比下降44%,1、9月土地上市情况,2014年9月长沙上市的7幅地块主要为商业用地，5幅地块出让面积共计27万平米，占比高达90%，商业用地供应明显放量；其余的上市地块分布为工业用地和加油站用地。,2014年9月长沙市上市土地用途面积占比,9月集中供应商业地块，5幅地块共计出让面积27万平米,注：1、数

4、据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,1、9月土地上市情况,2014年9月长沙市上市土地分布区域面积占比,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月上市的土地集中分布于岳麓区，出让面积占比为86%，分别为2幅纯商业和1幅加油站地块；此外芙蓉区和雨花区还有3幅小型商业地块挂牌供应，出让面积不到2万平米。,2014年9月长沙市上市商业土地分布区域面积占比,9月供应地块集中于岳麓区，主要为商业地块，芙蓉区和雨花区以小幅商业地块

5、为主,2、9月土地成交情况,2014年1-9月长沙市土地成交情况,2014年1-9月共成交了68幅地块，其中有23幅为商业地块，各月成交数量波动较大。 9月共成交了10幅地块约76万平米，虽然成交数量和8月一样，但成交面积增加了86.6%。此外，9月岳麓区有1幅的加油站用地终止挂牌。,9月共成交了10幅地块，成交面积环比增加约87%，另有一幅加油站用地终止挂牌,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,2、9月土地成交情况,2014年1-9月长沙市成交土地用途面积占比,2014年9月长沙市成交的10幅地块主要为工业地块，地块规模较大，最大

6、一幅出让面积达36万平米；商住地块仅有2幅，且出让面积均只有1.6万平米左右，预计未来将新增建筑面积约4.7万平米的商业（包括办公物业）。,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,9月成交的主要为工业地块，商住地块仅2幅，预计可新增建筑面积约4.7万平米的商业,2、9月土地成交情况,2014年9月长沙市成交土地分布区域面积占比,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月成交的土地分别来自高新区和天心区，其中高新区

7、共成交8幅地块，用途为工业和仓储用地，出让面积占比达96%，表明工业建设仍是政府的重点发展领域之一。 成交的2幅商住地块均位于天心区，规模较小，出让面积占比仅为4%，主城区地块愈加稀少。,9月成交地块集中分布于高新区，以工业地块为主，而商住地块则均位于天心区内,2、9月土地成交情况,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月高新区地块成交金额为3.8亿元，成交土地单价约为521元/平米，成交楼面价约为338元/平米；天心区地块成交金额为2.9亿元，成交土地单价约为879

8、9元/平米，成交楼面价约为2068元/平米，是高新区的6倍。 9月工业地块成交了6幅，成交金额为3.6亿元，而2幅商住地块即有2.9亿元，成交楼面价约为2068元/平米，远高于工业地块。,2014年9月长沙市商业地块成交情况,9月天心区的商住地块成交金额约3亿元，楼面价约为2068元/平米，远高于其他用地,3、9月成交商业地块基本情况,2014年9月长沙市成交商业地块基本信息,3、9月成交商业地块基本情况,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业地块包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月成交的商住地块主要集中

9、于南城，沿城市主干道芙蓉南路周边分布,2014长土网063号 商住，16527.25平米，楼面价1800元/平米,2014长土网062号 商住，16679.43平米， 楼面价2000.10元/平米,4、9月商住地块点评,1）区位分析2014长土网062号,2014长土网062号地块位于天心区桂花坪街道办事处，与天心区政府和省政府的直线距离仅为1.1公里和1.6公里，紧邻砂子塘湘天小学，周边有多个楼盘，如长沙奥林匹克花园、湘府名邸、长沙欧洲城等。 距离五一广场约30分钟车程，至长沙火车南站和汽车南站分别约20分钟、6分钟车程，向西约15分钟、14分钟可分别到达猴子石大桥和湘府路大桥。,汽车南站,

10、省政府、天心区政府,五一广场,猴子石大桥,湘府路大桥,火车南站,30分钟,15分钟,2014长土网062号 竞得人：湖南金恒房地产有限公司、湖南伟业投资有限公司,14分钟,20分钟,6分钟,位于南城板块，紧邻省政府和天心区政府，周边有多个住宅楼盘,4、9月商住地块点评,2）周边配套2014长土网062号,地块附近公交线路较少，且公交站台有一定距离；直线距离地铁一号线友谊路站和省政府站分别为2.2公里、1.1公里。 地块周边目前已形成3个商圈，且区位条件明显优于本项目，难以与其形成竞争；其中最近的是区级商圈红星商圈，未来红星商圈可能还将往北及东西方向扩张，可为本地块商业带来一定人气。,红星商圈,

11、天虹百货 商圈,林科大商圈,3.4km,2.2km,1.3km,1.1km,韶山南路,芙蓉南路,2014长土网062号 竞得人：湖南金恒房地产有限公司、湖南伟业投资有限公司,3.4km,交通条件一般，临近有3个商圈，本项目商业外部条件处于劣势,4、9月商住地块点评,3）地块基本信息2014长土网062号,地块形状较为归整，但仍为山丘，有待平整，未来住宅产品以刚需房源为主,宗地现状：宗地为山丘地，土地未平整。 开发要求：90平方米以下套型住宅面积占住宅总建筑面积的比例不小于60%。,4、9月商住地块点评,4）未来预测2014长土网062号,根据地块指标及地块位置，预计临街部分将开发为沿街商业，住

12、宅往地块深处布置。 地块周边住宅楼盘较多，属于典型的住宅区，在售的项目也不少，存在一定竞争。根据地块开发要求及周边配置，项目住宅产品定位应该为刚需产品，以90平米左右及以下房源为主。 商业部分受沿街位置及规模影响，只能开发为影响范围有限的居住生活配套型沿街商铺。,4、9月商住地块点评,1）区位分析2014长土网063号,2014长土网063号地块东临芙蓉南路，东侧即为中南大学铁道学院和中南林科大，周边以住宅小区为主。 距离五一广场约23分钟车程，至长沙火车南站和汽车南站分别约24分钟、13分钟车程，向西约11分钟、8分钟、10分钟可分别到达南湖隧道、猴子石大桥和湘府路大桥。,汽车南站,中南大学

13、铁道学院和中南林科大,五一广场,猴子石大桥,湘府路大桥,火车南站,23分钟,8分钟,2014长土网063号 竞得人：湖南佳兴投资置业有限公司,10分钟,24分钟,13分钟,本地块也位于南城板块，周边主要为高校和住宅小区，可快速到达河西及主要交通中枢,南湖隧道,11分钟,4、9月商住地块点评,2）周边配套2014长土网063号,地块紧邻长沙主干道芙蓉南路及地铁一号线铁道学院站，附近有约8条公交线路。 地块南侧为天虹百货商圈，直线距离1.5公里左右处还有林科大商圈和新开铺商圈，但这3个商圈均为社区级商圈，影响力有限，商业氛围一般。,本地块紧邻城市主干道，交通条件优越，对面即为天虹百货，但整体商业氛

14、围一般,红星商圈,新开铺商圈,天虹百货 商圈,林科大商圈,1.5km,4.2km,1.4km,韶山南路,芙蓉南路,2014长土网063号 竞得人：湖南佳兴投资置业有限公司,4、9月商住地块点评,3）地块基本信息2014长土网063号,地块方正，有利于建筑规划布局，沿街边界较长，有利于商业昭示,宗地现状：红线范围内未平整、有高差，有使用中的高压电线杆、线等供电设施，有几栋旧房屋未拆除且尚在使用。 开发要求：必须在该宗地中无偿返还1万平米临街商业物业给长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会。,S1,S2,4、9月商住地块点评,4）未来预测2014长土网062号,项目地块周边主要为居住区，商务氛围一般

15、，临近两所高校，房屋出租市场较好，因此预计项目商业部分可能为沿街底商+40年产权公寓。 地块周边在售住宅项目不多，而本地块位置较佳，紧邻主干道和地铁站入口，配套完善，但由于体量较小，预计未来产品定位以刚需产品为主。 项目南侧不远处即为天虹百货，业态组成较齐全，且位置优于本项目，因此本项目商业对天虹百货商圈主要补充和延伸左右，业态预计也将以传统购物业态为主。,5、小结,9月上市成交的地块都主要集中于河西，岳麓区和高新区仍是城市重点开发的两大区域。 由于上月上市地块以商业用地为主，因此9月成交的地块也主要为工业用地，但本月商业地块供应明显增加，出让面积最大一幅地块达16万平米（约236亩），不过这

16、种大规模的商业地块主要位于城郊区域，主城区内的地块都比较小，多数在5000平米以下，建筑面积也较少，难以形成规模，预计未来开发成住宅或写字楼配套商业可能性较大，对当地商业的进一步补充，无法形成新的商圈。,三、热点项目分析 写字楼项目 商铺项目,1、写字楼项目,1）热点项目分析富兴世界金融中心,项目概况,位置：开福芙蓉中路与湘雅路交汇处东北角（湘雅附一斜对面） 开发商：湖南富兴置业发展有限公司 占地面积：13.33万平米 容积率：9 建筑面积：109万平米（其中计容73万平米左右） 商业建筑面积：写字楼约33万平米、商业约15万平米 第一次开盘时间：预计明年年初 销售价格：待定 是否有返租：待定

17、 自持物业：裙楼集中商业自持，约11万平米；T1写字楼自持，约14.6万平米 车位数：6030个,1、写字楼项目,1）热点项目分析富兴世界金融中心,项目由4栋写字楼、1栋公寓、6栋住宅、1个集中商业组成。 其中写字楼部分最高的T1栋自持，为67层；T2-T4栋分别为44层、41层、33层。标准层面积T1栋为2180平米，T2栋2000平米，T3栋1800平米，T4栋1500平米。T2栋每层划分成了10套，T3栋为12套，T4栋为16套。 商业部分沿芙蓉中路的部分自持，共有7层；销售部分沿规划道路分布，共4层。,项目商业部分产品介绍,1、写字楼项目,1）热点项目分析富兴世界金融中心,项目目前仍在

18、地基建设中，将分三期开发，一期为南地块的集中商业和写字楼T2-T4栋，二期为北地块的公寓和住宅，三期为南地块的写字楼T1栋， T1栋开发商自持，不会对外销售。 项目营销中心已于2014年5月开放，预计一期的商业和写字楼产品将于明年年初推出，商业将实现统一招商、经营，目前已确定入驻的有沃尔玛、保利影院、真冰场等。,项目动态,1、写字楼项目,1）热点项目分析富兴世界金融中心,项目点评,优势： 区位优势：位于金融生态区，属于政府重点打造区域，未来的长沙商务中心，发展潜力巨大； 交通优势：距离地铁一号线湘雅路站不远，附近有约9-10条公交线路经过，城际铁路也在项目不远处，方便员工上下班及出差； 规模优

19、势：项目商业及写字楼体量都较大，能形成一定的规模相应，形成良好的商务氛围； 物业构成优势：项目由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、公寓之间能形成客户资源互补。 劣势： 竞争大：金融生态区内写字楼项目较多，且体量都不小，竞争比较激烈；项目地块是当时的地王，成交楼面价就已接近5000元/平米，因此其售价预计会高于附近的写字楼项目； 入市时机：项目目前仍在地基建设中，进度较该片区其他项目比较慢，待项目产品推出时潜在客户可能已被其他项目拦截。,1、写字楼项目,2）热点项目分析华远华中心,项目概况,位置：天心区湘江中路与解放西路交叉处 开发商：华远地产 占地面积：15.67万平米 容积率：10.5北区

20、建筑面积：105万平米 商业建筑面积：北区商业36万（写字楼13.15万，酒店4.2万、商业18.55万）；南区商业裙楼20万 第一次开盘时间：写字楼预计10月开盘 销售价格：22000-25000元/平米 是否有返租：否 自持物业：商业全部自持，写字楼除去酒店部分自持50%（28-44层） 车位数：约3600个,1、写字楼项目,2）热点项目分析华远华中心,项目写字楼一共60层，其中46-60层君悦酒店、9-44层为写字楼、8层以下为酒店和办公配套及部分商业，共配置了16套电梯，首层设置11.4米大堂。 写字楼标准层面积约2480平方米，层高约4.2米，面积区间约80-350平米之间。分为低、

21、中、高三个区，9-16层属于低区部分，18-30层属于中区部分，32-44层属于高区部分。,项目写字楼部分产品介绍,1、写字楼项目,2）热点项目分析华远华中心,目前项目写字楼有两栋，其中1栋已被北京一家公司整体购入，现在认筹的这栋写字楼预计10月开盘，半层起售； 该栋写字楼28-44层开发商自持，将引进世界500强企业入驻； 自8月28日产品发布会后开始认筹，已有约5层写字楼被认筹，其中有2层直接认购；客群主要为项目一期住宅业主及其朋友。,项目动态,1、写字楼项目,2）热点项目分析华远华中心,项目点评,优势： 区位优势：位于五一商圈附近，周边配套齐全，商业发展成熟，区位优势明显； 交通优势：距

22、离地铁二号线湘江中路站不远，附近有地铁一号线，有约15条公交线路经过，城际铁路也在项目不远处，方便员工上下班及出差； 物业构成优势：项目由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、酒店之间能形成良好的互补； 品牌优势：华远为品牌房企，商业综合体开发经验丰富。 劣势： 写字楼规模较小：项目写字楼只有两栋，商务氛围营造相对较弱； 商务氛围较弱：项目附近写字楼项目相隔较远，没有形成很好的商务区，商务办公氛围较差。,2、商业项目,1）热点项目分析步步高新天地,项目概况,位置：长沙大河西先导区梅溪湖国际新城枫林三路与东方红路交汇处 开发商：步步高置业有限公司 占地面积：19. 80万平米 容积率：2 建筑面积：

23、70万平米 商业建筑面积：商业街9万平米、购物中心17万平米、办公2万平米、酒店3万平米 开盘时间：2014年9月27日 销售价格：2-10万元/平米，均价8万元/平米 是否有返租：返租15年 返租方式：15年返租期以三年为一个阶段，回报率分别为6%、7%、8%、9%、10% 开业时间：预计2015年10月开业,步步高新天地,2、商业项目,1）热点项目分析步步高新天地,项目这次推售的商业共有3层，层高5米，面积区间为12-500平米，主力面积段30平米左右。 根据房产官网显示该栋楼共有4层，一层划分了19间铺，二层划分了386间铺，三层划分了381间铺，四层划分成了5间，预计将做办公使用。,项

24、目商铺产品介绍,2、商业项目,1）热点项目分析步步高新天地,项目9月27日晚首次开盘，推出了约550套商铺，主力面积20-40平米。街铺最高售价11万元/平米，均价约8万元/平米，内铺均价3-4万元/平米。 当天认购190余套商铺（其中50套为步步高内部合作单位及公司员工购买），开盘当天去化率约35%。购买人群主要为私营业主、企业中高层、周边拆迁户等，大部分为长沙本地客源，还有部分周边城市如常德、株洲、湘潭等地的客源，大多是30-45岁之间、具有一定经济实力的群体。,项目动态,2、商业项目,1）热点项目分析步步高新天地,项目点评,优势： 品牌优势：项目由步步高集团打造，商业运营经验丰富； 规模

25、优势：项目体量大，尤其是纯商业就有约26万平米，能形成较高的集聚效应； 物业构成优势：项目由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、公寓、酒店之间能形成良好的互补。 劣势： 交通便捷性较差：项目离地铁二号线延长线终点站有一定距离，目前自有3条公交线路； 区位条件一般：项目位于梅溪湖片区的西北角，处于片区边角处，距离主城区及梅溪湖住宅区都较远。 周边商业氛围差：目前项目周边客流量缺乏，原著居民数量比较少，因周边地产发展所带来的新增人口数量有限。,2、商业项目,2）热点项目分析五江天街,项目概况,位置：雨花区万家丽路与曲塘路交汇处西北角（雨花公安分局公交站附近） 开发商：湖南江域置业有限公司 占地面积：

26、约8万平米 容积率：4.5 建筑面积：约50万平米 商业建筑面积：商业包括写字楼约30万平米 开盘时间：预计10月中旬 销售价格：3万-4万元/平米（商铺） 是否有返租：待定 是否统一经营：待定 车位：约2300个,2、商业项目,2）热点项目分析五江天街,项目物业分为写字楼、商业、公寓、酒店和住宅，其中商业由底商和3栋独立商业组成。 一期将推出1号栋商业，共有3层。一层层高为5.6米，划分了28间铺，面积区间为30-80平米；二、三层层高4-4.5米，划分了5-6间铺，面积区间为400-600平米，设定的业态为餐饮类。,项目商铺产品介绍,2、商业项目,2）热点项目分析五江天街,项目预计一期10

27、月中旬开盘，推出1、2、5号栋，包括住宅、公寓和商铺，住宅5888元/起，商铺预计3万-4万元/平米。 目前项目实行转介，住宅的转介费为每套两千，商铺的转介费为售价的千分之五。,项目动态,2、商业项目,2）热点项目分析五江天街,项目点评,优势： 交通优势：项目位于万家丽路西侧，紧邻地铁五号线曲塘路站，项目附近还有城际铁路、地铁九号线和四号线，交通便利； 物业构成优势：项目由多种物业组成，写字楼、商业、公寓、酒店和住宅之间能形成良好的互补。 劣势： 商业规模较小：虽然项目包括写字楼的商业有30万平米，但纯商业部分主要为沿街底商，只有三栋独立商业，难以形成大规模的商业集聚效应； 周边商业氛围一般：

28、项目周边以住宅小区为主，形成的商业也主要为社区服务性配套，商业氛围及档次一般。,四、推广及开盘 9月媒体推广情况 9月开盘项目,1、9月媒体推广情况,2014年9月媒体监测共有103个项目发布了382条推广信息，项目主要分布于岳麓区、雨花区和开福区，以软文推广为主。 其中有20个项目发布了与商铺或者写字楼相关的推广，其中推广力度最大的是9月首次开盘的高岭国际商贸城和步步高梅溪湖新天地。,2014年9月商业地产媒体推广TOP10,注：以上数据来源于潇湘晨报、0731房产网、搜房网、腾讯网监测。,2、9月开盘项目,2014年9月商业地产开盘情况,2014年9月开盘项目较多，多数楼盘都看准金九银十这一时期；但涉及商业或写字楼的项目却较少，约2个左右，推出的物业均为商铺。,谢谢您的耐心阅读！,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,