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1、宝石购物广场石岩项目 商业规划方案,二一四年八月,赢商网9月福利活动： 上传3份，即可马上下载1份VIP资料；上传达到5份，可开通“干货之运营宝典“专题“一键下载“功能。 活动时间：2014年9月11日10月10日 资料上传地址：http:/ 9月活动地址：http:/ 注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,目 录,一、商业定位 二、商业业态规划 三、招商策略建议 四、招商推广方案,一、商业定位,1.1 定位依据 1.2 商业定位 1.3 档次定位 1.4 形象定位 1.5 项目命名建议,赢商网-运营中心，最专业“
2、商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,一、商业定位,1.1 定位依据, 石岩商业特点分析, 消费者问卷调研分析, 项目SWOT分析,定位依据, 主力商家访谈,一、商业定位,石岩商业的发展状况,石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“T”字型商业街形式分布于宝石南路与宝石东路宝石南路，项目区域周边的商业基本为厂房改造而成；周边商业环境：万联百货、盛妆百货、创富商业广场、宏发大世界、国惠康、以纯服饰、柠檬街区等。,一、商业定位, 石岩商业特点分析,石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“T”字型商
3、业街形式分布于宝石南 路与宝石东路；,一、商业定位,石岩的商业设施老化，商铺大都由农民房改建而成； 石岩商业的品牌商家不多，商业形象不佳，经营档次以中低档为主，商业以 满足居民日常生活为目的； 石岩商业的业态种类不够丰富. 消费群主要由当地居民和工厂员工构成，其中工厂员工占较大的比例； 总体看，石岩商业仍处于发展阶段，未能完全满足石岩消费群的消费需求。,消费者多为外来人口，90%以上的居民属外来人口，本地居民占10%以下； 消费者以青年为主，19-25岁人群比例为64； 消费者收入水平不高，多数消费者月收入水平在3,000元以下；家庭月收入 主要在5,000-9,000元的范围。,整体看，消费
4、群体现出消费水平不高但频率较高的特征。,一、商业定位, 消费者分析,大多数的消费者选择去万联商场购物； 步行是消费者逛街购物主要的方式； 日用品与水果蔬菜是消费者日常消费的主要商品； 消费者在外就餐频率较高，每月在外就餐频率在1030次的人群比例 为43 。,从消费地点和交通形式看，本项目紧邻万联商场，是本项目的潜在消费群之一，从主要消费业态看，打造石岩购物广场是可行的。,一、商业定位,一、商业定位,有八成的消费者支持本项目打造石岩商业中心； 从消费者对餐饮形态的需求来看，地方小吃比例为的33%，中西快餐占比 为28，大排档占了总数的18%，中式酒楼比例为13，各占比较为均匀。,总体表现出消费
5、者对本项目的业态规划要求为多层次、多样化的特点。,一、商业定位,消费者对项目设置商业设施的需求依次是娱乐休闲、餐饮、服饰精品和 服务配套.,一、商业定位,消费群中1925岁人群比例较大，其中占比较高的为工厂员工； 整体消费水平不高，但消费频率较高； 消费需求呈现出业态丰富、多样化的趋势。,综合以上分析，项目消费群体现出以下特点：, 项目SWOT分析,一、商业定位, 主力商家访谈,一、商业定位,访谈目的：通过对主力商家访谈，是项目定位及业态规划的关键因素， 使项目定位及招商工作更切合实际，符合市场需求。 访谈对象：品牌商家。 访谈方法：电话沟通、上门拜访、陪同考察现场。,赢商网-运营中心，最专业
6、“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,一、商业定位,总体看：,项目1-3层打造小型购物广场比较合适； 对经营面积的要求达到一定的规模，有利于带动项目商业的经营； 必须对楼层进行合理的业态规划。,1.2 商业定位,立足于石岩区域消费群，辐射整个石岩及周边地区，符合所在区域商业 特点，树立差异化优势，以时尚、流行、休闲为特点，集购物、餐饮、休闲 三大主题于一体，打造成石岩第一购物消费场所，成为区域商业中心。,综合点，本项目可定位如下：,一、商业定位,1.3 档次定位,目前石岩商业以中低档为主
7、，项目定位应符合区域商业特点 ； 消费群体现出消费水平不高，但消费频率较高的特点； 项目所处位置为工业区，工厂员工是本项目的主力消费群之一，主要以中低档消费为主； 项目片区商业氛围不强，具有一定的发展空间，易于形成区域内商业档次的差异化。,符合区域商业发展趋势，兼顾多样消费群，体现差异化，购物环境优美 本项目商业档次可定位为 中档,一、商业定位,1.4 形象定位,以突出项目在片区的差异化为目的，同时融入石岩整体商业中，体现时尚、流行、休闲的特点。,形象定位： 现代化、简洁、具商业气氛的外立面，特色的户外广告， 独特的结构和新颖的颜色，整体形成中档或中档偏高的形象。,关于项目形象的设计改造将在建
8、筑改造建议内容中展开阐述。,一、商业定位,一、商业定位,1.5 项目命名建议,结合项目商业定位、档次定位及形象定位，项目建议命名为：,宝石购物广场,一、商业定位,1.6 项目命名LOGO建议,二、商业业态规划,2.1 业态规划思路 2.2 主力店规划 2.3 总体业态规划 2.4 租金建议及收益测算 2.5 人流动线规划,二、商业业态规划,2.1 业态规划思路,结合项目定位，本项目业态规划思路如下：,以大品牌主力店作为拉动人流的关键，形成合理的商业布局，服饰精品、 小商品、手机数码等带旺人气，带动项目整体的经营，同时，以休闲娱乐、 美容等丰富商业业态，打造石岩商业中心。,二、商业业态规划,参考
9、案例,西部义乌,沙井西部义乌是沙井新兴的商圈，人流量大、业态丰富、购物消费氛围浓厚，是沙井居 民和周边地区消费群的首选消费地。,二、商业业态规划,西部义乌装修风格,2.2 楼层规划,一楼：品牌服装、化妆品、黄金珠宝、品牌街铺形式 二楼：小商品市场（包括：服装、服饰、精品、日用百货、工艺礼品、 鞋类、箱包、皮具、针织品等 ） 三楼：儿童主题商城（包括：童装、童鞋、婴幼用品、玩具、儿童乐 园、儿童培训等） 详细规划详见后期平面规划图,二、商业业态规划,主力店规划思路,主力店位置规划应起到人流焦点的作用，是商业人流的集散地； 主力店位置应临主出入口或主干道而设，形成良好的对外展示面； 对于本项目规模
10、较大的商业面积而言，主力店规模及数量应达到一 定的量，才能有效带动其他商业的经营； 结合主力商家访谈情况。,二、商业业态规划,2.3 总体业态规划,业态规划说明：,在项目定位思路的指导下，为项目商业做出较优的业态规划方案， 但在实际的招商过程中，往往出现和业态规划方案局部不符的情况，具体 在招商工作中可灵活处理。,二、商业业态规划,二、商业业态规划,2.4 租金建议及收益测算,租金建议思路：, 石岩租金水平调研 项目地块价值分析 各行业租金水平参考,二、商业业态规划, 石岩租金水平调研,调查区域：宝石东路、宝石南路,具体调查租金水平如下：,二、商业业态规划,小结：,整体看，石岩商业的租金处于适
11、中的水平； 业态中，五金、建材和汽配修理等业态租金水平较低，而服饰精品、手机数码 等业态租金水平相对较高； 从位置看，越靠近万联百货的铺位，租金水平越高，明显体现出大型商家对租 金水平的提升作用；,二、商业业态规划, 各行业租金水平参考,根据我司多年操作经验及实地调研总结，类似于本区域，各业态承受租金水平如下：,二、商业业态规划,综合因素，对本项目短租租金建议及收益测算如下：,二、商业业态规划,综合因素，对本项目十年长租建议及收益测算如下：,2.5 人流动线规划,规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导 入外部人流； 人流焦点应设
12、置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设 置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业。,人流动线规划原则：,二、商业业态规划,三、招商策略建议,总体招商流程如下：,提高商场商业价值；,提升商场品牌形象；,确保商场正常营业；,商场经营管理权的统一；,成本效益最佳化。,主力店招商策略,主力店的招商工作可分为三个阶段：,第一阶段 准备工作阶段,第二阶段 谈判实际操作阶段 (34个月),第三阶段 合同签订及进场阶段,三、招商策略建议,主力店商家谈判原则,一对多原则,2.意向书优先原则,3.踏勘优先原则,4.持续联络原则,三、招商策略建议,主力店商家谈判技巧,开诚布公,2.主力店优先,3.高层介入,
13、4.长期关注,5.休会策略,三、招商策略建议,普通商家招商策略,普通商家招商的工作阶段安排：,1电话推介及资料传真阶段,2上门推介阶段,3主要条件谈判阶段,4合同阶段（工程条件洽谈）,5进场阶段,三、招商策略建议,普通商家谈判原则,一对多原则,竞争对手原则,意向书优先原则,踏勘优先原则,发布会推动原则,持续联络原则,三、招商策略建议,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,四、招商推广方案,火爆销售 提升利润 建立品牌 在良好的宏观市场行情下，基本上每一个房地产项目
14、都可以在市场上得以去化。但是，产品的市场去化时间与销售利润则会由于营销策划的总体思路与方法而产生不同的结果。 对于本项目而言，产品在市场上的顺利销售并不仅仅指产品可以在市场上去化，而是要制造出一种火爆销售的结果并且实现销售利润的最大化。通过产品火爆销售的结果使得市场对于开发商和产品品牌产生更深刻的认知，从而真正建立稳固的浙商品牌形象。,一营销推广目标,四、招商推广方案,理性的利益+情感的推动=一个强有力的核心资产,我们相信，一个成功的品牌，应具备,感性,品牌 核心,对消费者建立品牌的重要性,四、招商推广方案,大盘运作的关键,【准确的消费群细分与定位】,【鲜明的品牌形象】,【整合营销传播系统的实
15、施】,【明确的传播核心】,关键,四、招商推广方案,灯旗+户外广告:灯旗可选择在宝石西路与宝石南路及石岩各主干道大道投放,户外广告集中在宝石南路、宝石西路、及石岩各主干道投放。 车身广告：车身广告的传播方式是主动出现在受众的视野之中，在传播方式上最为“积极、主动“，从人的注意力角度讲，移动的物体总是比较能被注意到，因此，唯一可以移动的车身媒体同样也更能在众多户外媒体中脱颖而出，得到更多的注意，实现高到达率。 占总投放额度的20%.,辅助渠道01,四、招商推广方案,电台: 针对受众群体多半是有车一族,电台有较高的到达率，对交通状况及天气报告都比较留意,故可选择106.2频道的同步天气栏目,每天整点
16、时间共投放5次. 占总投放额度的15%.,辅助渠道02,四、招商推广方案,招商部包装,围墙,DM单, VI礼品，通过现场包装，将氛围营造及提升 占总投放额度的15%,辅助渠道03,四、招商推广方案,辅助渠道04,电视: 在准备活动开展时期进行投放，迅速提高项目知名度和品牌形象,目标白天大都在外工作，晚上才有时间看电视，故广告时间集中在晚上的19:30-22:00的电视剧时段有绝对优势。 占总投放额度的20%,四、招商推广方案,单张: 把项目相关信息以平面广告形式传达，可重点在石岩片区众商家展开投放攻势，目的是针对地吸引周边受众的关注，从而提高项目的知名度 网络推广：目前寻找商铺不出门，各类大型生活门户网站越来越接近生活，受众群日益增加。故必须在中国较知名各生活门户网站购买信息发布端口。 目前较知名生活门户网站有：58同城、赶集网、百姓网。 占总投放额度的15%.,辅助渠道05,四、招商推广方案,辅助渠道06,短信群发：短信群发因其传播迅速，定点群发的精确性高及低成本在目前招商行业较受欢迎。 占总投放额度的15%. 深圳市盈和商业策划运营有限公司,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,