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1、国际幸福城策划 提 案,一场没有硝烟的战斗 2008西安国际幸福城项目战略思路,战略架构,战况分析战略定位战略布局,战势分析 2008西安地产市场战况分析,知彼/西安战况,2008年3月西安房地产销售供应调查,2008年3月，全市商品房销售面积达548248平米，较上月猛增101.58个百分点，较去年同期相比下降15.92%。,知彼（1）/西安战况,3月份，西安楼市各城区商品房销量全面上浮且均幅度较大，其中，高新区增幅最大，达到177.92%，城南区最小，但也有54.19%的增幅。 本月各物业成交比例如图所示，普通住宅占到总销售量的89.05%，较1月份所占份额增加2.66%；商服用房份额较上
2、月小幅下降，本月占总销售量的2.58%，环比减少0.97%；写字楼销量占总成交面积的7.46%，较上月下浮0.80%；别墅成交比例较上月微增，市场份额占总成交量的0.77%。 从变动比率可以看出，本月别墅、商服用房、写字楼类物业市场份额变动不大，普通住宅受销量猛增影响，有较大幅度上升。,3月份西安各城区各物业商品房销售面积一览表,本月商品房总销售量较上月大幅上升101.58%。其中普通住宅本月销量较上月上浮107.79%；商服用房销量上升46.47%；写字楼本月交易量同样有较大幅度上升，幅度为82.07%；别墅类物业成交量较上月上浮251.04%。,3月份西安各城区各物业商品房销售金额一览表,
3、3月全市各物业销售面积排行 前10名的项目：,3月全市各物业销售金额排行 前10名的项目：,总结：,2008年3月全市销售面积、销售金额榜三甲位置均被城东、城北两新兴区域瓜分，其中在销售面积榜单方面榜首位置被城北中登家园夺得，浐灞半岛次之；而在销售金额榜单方面则被中新浐灞半岛反超，以7千4百万的销售业绩占据冠军位置。,西安3月各区域物业价格走势,从月各城区分物业均价图中可以看出：普通住宅、商服用房和写字楼类物业均价城内区继续领军全市，别墅类物业方面依然以城南居高。,2008年月西安普通住宅购买群体年龄分析,普通住宅购买人群年龄分布图显示，本月购房者年龄最集中的年龄段变更为30.35岁年龄段，其
4、占总量的20.68%，环比上升3.45%；25-30、35-40岁年龄段紧随其后，可见购房主力依旧以中青年群体为主体。,购买群体年龄分析总结,西安市2008年3月普通住宅各面积段销售面积,年月西安市热销 户型解析,3月西安普37.29%，3室2厅位居次席但份额较上月有较大幅度增长，1室1厅类户型则占据第三的位置。,总 结：,知彼（）/城东市场战况,城东区域价格分析,2008年3月份城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3411元/平方米，商服用房类6455元/平方米，写字楼4602元/平方米，别墅类4764元/平方米。,价格走势图,3月价格走势分析总结,从城东区均价走势图来看，3月城东区普
5、通住宅均价较上月上浮1.16%，商服用房类物业均价上升0.44%，写字楼均价下浮0.35%；别墅类物业在售均价上浮0.74%。 城东区本月普通住宅在售均价变动幅度同样较为明显，买方市场需求加强，卖方市场回应性提升价格成为本月城东区在售价格拉升的主要原因之一。,城东区2008年3月销售情况,3月城东区商品房销售量较上月增长105.4%，占全市商品房销售总量的18.6%，较上月市场份额微增0.35%。 具体分物业来看：普通住宅销量较2月份上升101.3%，占到全市普通住宅销量的20.37%，份额较上月下降0.66%，居全市第三位；商服用房成交量大幅增长，达到2005.92%，占全市商服用房市场份额
6、的11.6%；写字楼有销量成交，占全市总量的0.23；别墅类物业本月同样有成交发生，占全市总份额的17.21%。,3月城东区各物业销售面积排行前10名的项目：,3月城东区各物业销售金额排行 前10名的项目：,城东区2008年3月普通住宅各面积段销售套数,分段单位：平方米,月城东区普通住宅总销量为104套，较上月增长103.11%。70-110平米户型区间销量占据城东总销量一半以上。,城东区2008年3月普通住宅各价格段销售套数,分段单位：元,知彼（）/竞争对手市场战况,竞争项目分析,经济适用房领舞西安。 长安易居、枫韵蓝湾、宁合世家、百花园、鼎新花园等经济适用房项目空前热销，珠江新城认购火爆，
7、老百姓对鸿基新城的关注度之高目前经济适用房已形成：3000元/平米,，西安规划五年内将建设720万的经济适用房，完成187个城中村改造。,大盘割据，竞争激烈,自从2002紫薇田园都市异军突起，从此宣告西安地产进入大盘时代，随着西安经济的快速发展及城市化加剧等因素，使越来越多的国内知名地产大鳄登陆西安，如：中新、中登、珠江等，从此西安进入大盘割据时代。,1800亩精装修珠江新城、3800亩超级大盘鸿基新城，浐灞半岛等转变为地产市场的重要生力军,战斗打响,北二环边240万平方米现代城市 新城市主义（new urbanism）绿色生态与城市人文共存,珠江新城位于西安市东北角，紧邻城市金腰带北二环，其
8、所处区域是西安城市南北纵向发展重地之所在，是规划生态居住区所在，随着城市建设的不断加速，其发展前景将更为广阔。 珠江新城东临巨资打造中的西北第一水城浐灞河生态景观区，其将涵养优越的区域居住气候环境；西临整个西北地区最大的建材批发集散中心，商业气氛非常优越，经营环境寸土尺金；周边林立众多大型成熟小区，城市人文居住气氛浓厚。,07年1月12日已开盘/3200元（精装）,鸿基新城地处西安西高新，可容纳10万人居住的超大经济适用房项目。东临西高新丈八路、南起西户路、西邻三环路、北至科技三路；东、南两面毗邻西安市高新技术产业开发区，交通便利，区位优势明显。总投资60多亿元，规划用地3800余亩土地，规划
9、建筑面积360余万平方米。计划于2007年元月份开工，分三期开发，五年内完成。是目前整个西北地区最大的房地产项目。因为它的性质是经济适用房，所以又是一个具有重大社会意义的 “民心工程”。,广大老百姓正持币观望，等待销售！,鸿基新城,中新浐灞半岛位于西安市东北部，三环内未央区浐河与灞河交汇处的三角洲内，其规模是西安目前规模最大，连片开发的新型生态社区，在西安市的未来规划中，将浐灞三角洲定位为“新型城区、生态区、商务区、景观区”。未来的浐灞三角洲将成为现代西安城市主中心的依托和腹地，为西安现代城市主中心营造好环境。,中新地产航母，同一区域体积巨大，对本项目威胁较大,浐灞半岛,年西安房地产市场同去年同季度相比，销售略有下滑，但考虑到供需关系及西安市场同发达城市巨大的价格差距，派风认为目前困境只是暂时现象； 西安商品房竞争激烈，已进入品质时代，高品质住宅仍然受市场热捧； 经济适用房项目成为2007年市场的重要生力军 经济适用房正在向理性化、规范化、品质化、高端化、可持续化，的潜在价值发展。,细节时代/大势所趋,