北京市昌平区城开回龙观项目市场定位报告.ppt

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1、,Copyright 2007,首开集团,BCDH,回龙观项目中期汇报,2,序言,区域，即将拉开功能复合化的大幕， 开发商，在回龙观拥有10年的区域房地产开发经验与品牌 项目用地，是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群，且区位优势突出 天时地利人和 将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群。,3,顾问工作内容,第一阶段：市场调研阶段,第二阶段：市场定位阶段,第三阶段：产品定位阶段,项目宏观背景研究 项目自身条件研究 政策因素分析 发展商因素分析 市场研究,项目SWOT分析 项目整体定位 市场定位,深入的市场研究 产品定位及概念设计 经济测算分析,中期汇报 回答区域未来发展

2、方向、项目区域定位、市场定位等问题,终期汇报 回答具体的产品定位、客群定位、价格定位等问题,4,中期汇报结构图,宏观背景分析 区域研究 相关板块研究 附件：区域案例,区域研究专题,住宅市场分析 商住公寓市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 附件：问卷分析,市场研究专题,F05 F06 D02,用地分析,区域发展预判 & 项目区域定位,市场发展空间判断,物业类型初判,项目定位,5,中期汇报主要结论,区域发展预判,项目区域定位,开发理念,发展主题,联合周边板块，加强城市联系 打造“以居住功能为基础，商业商务为发展核心的上奥新中心”,承前启后，是推动区域功能复合化的标杆,以十年筑城之

3、精诚，再造区域新高,升级！ 升级产品，升级客群，升级区域功能,6,目 录,第一部分 区域研究专题 宏观背景分析 区域研究 相关板块研究 区域发展预测&项目区域定位 第二部分 市场研究专题 住宅、商住公寓、商业、写字楼、酒店市场分析 各物业市场空间判断 第三部分 用地分析 F05、F06、D02用地分析 各地块物业类型初判 第四部分 项目定位,7,第一部分 区域研究专题,线 索,区域研究专题,市场研究专题,用地分析,市场定位,宏观背景分析 区域发展研究 相关板块研究 区域发展预判 项目区域定位,由于城市快速扩张，人口膨胀，回龙观正在由单一居住功能社区向功能复合型区域新中心发展 与周边板块的融合与

4、联动，可拉近回龙观与城市中心区的距离，加快回龙观城市化进程 而本项目将在这一过程中发挥重要作用,8,宏观背景综述,北京快速的城市化进程所带来的人口膨胀、城市外拓，是推动城市边缘组团迅速发展的根本推动因素之一。 而膨胀的人口大量的居住需求，以及衍生的公共服务、商业、商务等配套需求，推动着城市边缘组团朝着功能复合化的方向发展。,快速城市化背景下的房地产市场，由于国家宏观调控的介入，将由无序向规范、由粗放型向集约型转变。 有实力的品牌开发商，在规范理性的市场环境下，将演绎一场“王者归来”。,总体运行良好的房地产市场忠实反映了北京城市的迅速发展、区域功能的复合，以及相关政策的影响。,城市发展,相关政策

5、,宏观市场,9,北京城市化进程,北京迅速的城市化进程，在推动城市快速发展的同时，也导致了城市人口膨胀、中心城区土地紧张等问题，迅速膨胀的城市人口使居住、就业、生活服务等城市功能面临较大压力。,10,城市总体规划,北京城市总体规划(2004-2020年)提出了“两轴两带多中心”的城市空间布局，规划4个城市功能区。 首都功能核心区：东城、西城、崇文、宣武和石景山， 城市功能拓展区：朝阳、海淀、丰台，面向全国和世界的外向型经济服务功能。 城市发展新区：通州、大兴、顺义和昌平，北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域。 生态涵养保护区：门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆 另外，在中心城调整优化部分，明

6、确提出“北苑集团、酒仙桥集团望京地区和清河集团回龙观地区重点进行空间优化整合，完善公共服务设施配套，改善交通条件； ”。,在城市规划中，回龙观已被纳入中心城范围，属于城市功能拓展区,回龙观,11,根据规划，为分担中心城产业与人口压力，中心城规划10个边缘集团，分别为清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑等。 回龙观地处海淀、昌平交界处，属清河集团范畴。 同时，针对各边缘集团的特点及条件，鼓励混合功能综合开发，推进产业、居住、公共服务设施的均衡发展，改变边缘集团居住功能单一、配套不全的局面。,中心城规划,回龙观作为清河集合的一部分，将与集团内部其他板块一起，推动清河集团

7、区域功能的复合,中心城10个边缘组团,12,城市发展背景小结,北京城市化进程快速推进，城市建设加速，人口迅速膨胀,北京城市总体规划(2004-2020年)明确了城市外拓方向，并将回龙观划入中心城范围，指明了其功能复合化的发展方向。,北京城市化进程的持续加速，为回龙观带来了良好的发展机遇 区域的功能复合化，将是符合城市建设要求的区域发展方向,13,历年重点政策摘录,14,政策走势预判,15,影响,长期效应,短期影响,国家的持续调控，使房地产市场日益规范、理性，有实力的品牌开发商在规范的市场竞争中将会占据更主动的地位。,部分细化的调控政策，在短期内会造成一定的持币观望、某类物业销售暂时放缓，或某种

8、需求暂时被打压； 这是市场走向理性和成熟的一个必经过程，其短期的局部的发展放缓，不影响整体市场的发展大势。,对本项目较为直接的影响： “住宅禁商”取消，在一定程度上增加了商住公寓开发的市场风险，使住宅物业与写字楼物业的相对优势增强。,16,宏观市场各种物业的成交量,城市在人口迅速膨胀的过程中，居住功能是必须首先解决的配套功能之一，商业服务配套紧随其后。 房地产市场准确的反映出了这一发展规律。,无论是销售量还是套数，住宅都遥遥领先。 在其他物业类型中，商业销售量和销售套数最高，办公楼次之。,17,宏观市场06-07供需及价格走势,供需：自06年以来，一直处于“供 求”的市场局面，每月上市面积约在

9、100万平米左右，销售面积约在150万平米左右。,价格：自06年以来，价格连续走高，两年间由06年初的7400元/平米上涨13000元/平米，翻了一番，是近几年来增幅最快的两年。,（万）,受奥运的带动和北京迅速城市化、人口膨胀的影响，2006年以来北京房地产市场供需两旺，价格持续走高,上市和成交面积,价格走势,18,宏观市场各板块供销情况,在市场供应方面，06年到07城市功能拓展区基本占据了首位；07年末，发展新区开始超越功能拓展区，成为房地产开发的热点区域。在成交量上，功能拓展区始终居前。,城市规划的落实与城市膨胀速度的加快，使城市外围板块逐渐成为房地产开发的热点,19,宏观市场不同面积段成

10、交量与套数,成交套数,06年以来成交的单套住宅面积中，150平米以上大户型最多。主要由于70/90政策出台之后，市场对大户型未来供应紧缺的担忧，使积压的豪宅、别墅等大户型产品出现销售的小高潮。 其次是90-120平米户型。,自06年以来，90-120平米户型最受青睐，是市场的主力户型。其次是60-90平米和150平米以上户型。,90120平米户型仍是市场主流产品，但随着70/90政策的逐步落实，90平米以下户型将后来居上。,（万）,20,宏观市场土地放量,分布特点 土地放量集中在大兴、朝阳、顺义、海淀、房山、昌平等区，未来房地产开发的热点区域集中于城市拓展区和发展新区 数据显示，新区新增供量超

11、过拓展区，城市边缘线继续外移,用地性质 住宅：除朝阳、海淀外，其他区域变化不大，但整体分布外移。 商业：07年较06年增量明显，预计2010年前后将有一批商业集中入市 办公：由于办公用地可放量匮乏以及办公客户的区位需求，办公用地放量度小,土地放量的分布表明城市迅速膨胀，边缘线继续外移，边缘集团将进入快速建设时期。 城市发展新区、拓展区商业用地比重加大，办公用地供应有限，表明边缘集团未来商业功能将持续加强，办公氛围有待培育,21,宏观市场分析小结,城市发展,宏观调控,房地产市场总体市场情况良好，住宅开发热潮持续不退，商业开发紧随其后，其他物业陆续跟进。 满足基本居住需求的90120平米户型是市场

12、主流产品。,城市膨胀 人口激增,城市规划落实 城区向外拓展,市场供销及土地供应的热点区域外移，城市拓展区和发展新区成为房地产重点开发区域。,70/90政策使市场短期内出现大户型销售小高潮，从长远来看，未来住宅市场主流产品将以90平米以下户型为主。,22,宏观背景分析小结,城市规划,回龙观区域功能升级,迎来区域发展新机遇,相关政策,稳定市场，规范管理,短期内对市场有一定影响，应对相关政策需谨慎,顺应城市规划要求，推动区域功能复合，谨慎应对相关政策 以便在开发过程中降低风险，事半功倍地实现项目开发目标,宏观市场,开发热点区域外移,在新的开发热潮中机会与挑战并存,23,区域研究综述,住宅开发是回龙观

13、区域发展的主要推动因素。 经过进10年的开发建设，回龙观的功能属性，已经基本完成了由 “居住型”向“生活型”的转变，形成了以居住功能为主导的内聚型生活社区。,未来交通规划的落实，潜在的综合用地供应，将打破区域原有的内聚型格局，推动回龙观板块朝着以商业为主导的外向型功能复合化方向发展。,现状,未来,24,概况,回龙观是北京最大的经济适用房居住区，房地产是区域发展的主要推动因素 区位：主城区北部，距马甸桥13公里 人口 规划人口25万人，目前入住率约80，60左右在市区就业,商品房,经济适用房,商业,配套设施或其他用地,25,发展历程,1999年之前,1999-2003,2003-2007,房地产

14、发展加速，商品房进入市场 城市“多中心”的发展规划 城区人口膨胀 上地科技园区的发展对居住配套的需求 城铁13号线通车 回龙观区域居住功能进一步加强。,居住功能继续加强，相关配套逐渐完善 商品房开发开始占据主流 高入住率催生商业配套完善 经济适用房建设接近尾声，进入商品房开发阶段 办公、酒店等商务功能萌芽，但发展相对缓慢,政府规划启动区域经济适用房建设 区域居住功能获得初步发展,北京最大的经济适用房居住区初现雏形,回龙观发展成为大型居住社区,回龙观已完成由居住型社区向生活型社区的转变,26,房地产市场,住宅开发是本区域发展的最主要推动力，围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴线及布局 以中低端的经

15、济适用房为主要开发物业，以回龙观大街为发展轴，由西向东开发 在入住率及社区成熟度上，形成“西高东低”的局面 零星分布的写字楼、商住公寓、酒店等商务物业，尚不能在区域内形成较强的商务氛围,7,7,7,7,1,1,1,1,1,1,2,2,2,2,3,3,3,3,3,6,6,6,6,6,6,4,5,5,5,2,2,7,回龙观大街,27,28,市政、商业配套,市政、商业配套以服务本区域为主，随住宅开发而分布，呈现出“西密东疏”的特征 银行、邮局、超市等生活配套主要分布在早期开发的居住社区周边 成熟居住区周边的底商、沿街商铺等入住率较高，经营情况较好 除华联、北店时代广场外，集中商业以中小规模的超市、百

16、货为主，主要服务本区域,29,30,交通现状,现有交通系统与本区域现阶段功能属性相匹配，内部交通畅达，对外交通较少，区域相对内聚 外部交通： 主要依靠城铁13号线和八达岭高速与外部连通 在21条公交线路中，外部线路只有7条，且多数通过八达岭高速出行 内部交通： 道路公交覆盖率达90%，内部公交线路多达14条，且多以城铁站为起点或终点站，对于通过城铁加强对外联系，有一定的促进作用。,13号线,八达岭高速,31,回龙观发展现状小结,回龙观已基本完成“大型生活社区”建设，以内循环为主，居住氛围浓郁，商务氛围相对欠缺,32,地面交通 北五环外所规划的“十五纵八横” 道路格局中，与回龙观关系密切的有“二

17、纵三横” ： 二纵：站前街、林萃路 三横：回南北路、回龙观大街、西三旗东路 回龙观大街、西三旗东路已投入使用，站前街、林萃路也已完成部分或局部动工。 轨道交通 回龙观内部将形成“二纵一横”的轨道交通，4个站点（含2个双轨站），将京城地铁站最密集区域的区域之一。 横向的13号线已经投入使用,未来发展交通,回龙观大街,西三旗东路,五环,四环,回南北路,站前街,林萃路,8号线,16号线,三环,二环,13号线,八达岭高速,城铁站,33,回龙观周边道路列表,34,未来发展交通,地面交通与地铁交通规划的落实，将对回龙观区域发展及区域房地产市场产生较大的影响： 规划道路以南北纵向为主，有利于打破城铁13号线

18、横向的阻隔，加强区域与西三旗、清河以及城市的联系，扩大区域辐射力。 交通条件的进一步改善，可为区域房地产市场带来更多目标客群，并使沿规划路、地铁线的房地产项目快速升值。,规划道路建成后，将使回龙观的区域价值与房地产市场价值得到快速提升,站前街,回龙观东大街,育知东路,林萃路,8号线,上地,西二旗小营,西三旗清河,16号线,13号线,八达岭高速,西三旗东路,城铁站,35,区域交通规划对项目地块的影响,交通规划的落实，将进一步本项目的交通优势，大大提升项目价值。 站前街：增强D02交通优势与地块价值 林萃路：加强F05、F06与周边区域的联系提升地块价值 8号线：改善F05、F06的交通条件，加强

19、地块与城市的联系，提升地块整体价值 16号线：增强D02及F05、F06交通优势，扩大了项目辐射半径及影响力，加强地块与城市的联系,站前街,回龙观东大街,育知东路,林萃路,8号线,上地,西二旗小营,西三旗清河,16号线,13号线,八达岭高速,西三旗东路,城铁站,D02,F05,F06,36,未来发展土地供应,潜在供应加强了内部发展轴居住功能，同时沿城铁13号线未来有可能形成功能复合的对外发展线 总量（建面）约150万平米，其中居住用地总建面近100万平米 居住用地及零散的商业用地主要沿内部发展轴（回龙观大街）分布 具有一定规模的非居住用地（D02、F06）主要在区域南侧沿城铁13号线分布，具有

20、较好的区位优势，未来有可能沿13号线形成区域对外发展线。,居住用地,内部发展轴,外部发展线,37,区域发展研究小结,产业： 住宅开发是回龙观发展的主要推动因素，区域自身缺少直接的产业支撑。,人口： 因区域的居住功能而聚集，支撑起了区域的住宅市场；但职住长期分离，使回龙观成为“卧城”。,现有交通： 以内循环为主，与城市及周边板块的联系相对较弱,内聚型大型生活社区,未来交通规划的落实将打破区域原有界限,后期综合性土地功能将推动区域功能复合化的发展,回龙观功能复合化进程已经启动，其发展方向与速度，将取决于区域房地产开发的方向与水平,38,相关板块研究综述,目的：从周边选出与本区域关系最紧密的板块，作

21、为区域定位和市场分析的重点研究对象 对象： 上地 西二旗、西三旗、清河、小营 天通苑立水桥 中关村 亚奥 主要考量因素 城市区位 规模量级 区域距离 功能属性 房地产市场特征,39,相关板块研究综述,回龙观,作为分担城市中心区人口压力的边缘组团的组成部分，回龙观的居住功能主要依托其他城市功能区的支撑而发展。,上地,上地板块以总部办公和科技研发为主导，居住功能及商业配套稀缺，能够为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑，同时对商务市场有一定的带动和竞争。,西二旗西三旗 清河小营,西二旗西三旗清河小营板块与回龙观统属清河集团，功能属性相似，两者之间既有竞争又有竞合。,中关村/亚奥,中关村、亚奥

22、等城市功能区由于自身功能的不断复合完善，以及周边板块居住功能的发展，与回龙观的居住联系逐渐减弱。,需要重点关注的相关板块,40,上地板块简述,范围： 包括上地信息产业基地、上地科技园、生物园，甚至永丰航天城也属其范畴，但通常指其核心区，即上地信息产业基地。联想、华为、IBM、等高新产业巨鳄及跨国巨头已进驻 启动时间：1991年 占地：2.32平方公里 规模：250万平米 是北京城市规划的连接中关村核心区和创新中心（海淀山后地区）的关键性节点,八达岭高速,中关村大街,信息路,13号线,北五环,北四环,回龙观,上地板块,亚奥,中关村,上地,中关村,创新中心,41,房地产市场特征,前期开发基本完成，

23、以企业独栋办公为主 后续开发量少，物业类型以写字楼、商住公寓、酒店等商务物业，以及商业配套为主 客群特征 独栋办公或研发总部：以电子信息类、机电一体化，以及生物、医药及新材料等产业的大集团为主，如联想、IBM、三菱、宝洁等 后期写字楼、商住公寓：中小型的下游企业，以及区域相关配套行业的中小公司 后期典型项目 辉煌国际、 硅谷亮城、百度大厦,42,上地发展预判,产业：聚集度加大，办公功能加强 内部膨胀：保持现有产业功能，随入住企业发展扩容产生更大需求 外部推动：中关村核心区渐趋饱和，部分知名企业转驻上地，推动上地持续发展 功能属性：科技研发与总部办公的功能属性进一步加强 办公：科技产业聚集，办公

24、功能进一步发展 商业：出现少量作为区域配套的商业项目，对区域功能的变化无本质影响 居住： 居住用地稀缺，仍依赖回龙观等周边居住区，且随着区域人口增加，依赖程度加强,上地未来将继续强化其科技研发与总部办公功能，与回龙观等居住区相互拉动，共存共荣,成熟的上地生活区,西二旗生活区,可发展区,可发展区,43,上地 V.S. 回龙观,回龙观作为“大型生活社区”为上地提供了居住功能 上地40万稳定的高质量人群，为回龙观的住宅、商业市场带来大量稳定的客源支撑。 数量众多的科技企业下游产业的办公客群，也将有可能成为回龙观区域功能转变之后，商务物业的优质客群,为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑； 对回

25、龙观商务市场具有一定的带动作用，同时也存在一定的竞争。,44,四个板块均位于十大边缘组团之一的清河组团内、功能属性相似，可作为一个大板块考虑 以居住功能为主，为上地、中关村等科技园区提供中高端的居住配套。 与回龙观相比，该板块南临亚奥与中关村，区域建设、物业档次及城市感上相对较好 人口 居住人口150万人左右，以该区域原有居民为主，占70左右。 新增居民中，上班族主要从事IT业，就业于中关村或上地，收入较高，人群相对稳定，流动性小。,西二旗西三旗清河小营,西二旗西三旗-清河小营,45,以住宅物业为主，后期开发项目主要为中高档 客群特征 早期以区域原有居民为主，后期中高端项目客群主要来自中关村、

26、亚奥、上地等周边板块。 典型项目 原有项目：永泰里、安宁里等 在售项目： 上第MOMA、橡树湾、清河新城、富力桃园、上奥世纪中心等 商业配套比重加强，综合类物业开始在西三旗出现，区域功能复合化进程较回龙观早一步,房地产市场特征,旧有社区：安宁里,旧有社区：永泰里,橡树湾,清水湾,旧有社区：永泰里,知本时代,46,发展预判,作为清河组团的组成部分，西二旗西三旗清河小营板块在缓解城市人口压力方面承担着重要职能，随着城市及人口的不断膨胀，该板块将不断沿城市拓展方向发展。 区域功能 根据城市规划，原先功能单一的居住组团将向功能复合化方向发展，在该板块内部现已出现少量体现功能复合化的综合体项目 该板块未

27、来将以中高端城市居住为基础，朝着功能复合化方向发展,西二旗西三旗清河小营区域功能与回龙观类似，物业档次及城市感较高， 回龙观在发展过程中，应把握其向北拓展的区域，同时与该板块联合互动，打造一个更具影响力的新区域,回龙观,西二旗西三旗清河小营,中关村,亚奥,上地,城市拓展方向,城市拓展方向,47,竞争： 在房地产市场上有一定的竞争、分流作用。 竞合 在区域人口的膨胀过程中，西二旗西三旗清河小营也可以为回龙观的房地产市场带来更多的客群； 两个板块的共同发展，可促进清河集团的发展成熟，增加各板块的辐射力和影响力。,西二旗西三旗清河小营板块与回龙观在多个物业市场上均存在竞争与竞合关系，需密切关注。,4

28、8,中关村板块,中关村科技核心区：北京城市规划的8个城市职能中心之一 几乎涵盖海淀区全区范围 分为中心区和发展区 核心区：中关村西区、清华科技园 发展区：上地基地、永丰科技园、航天城 “中关村板块”特指中关村科技核心区的中心区,49,中关村板块,区域功能 高新产业的办公聚集区，吸引了百度、Google、搜狐、紫光、LG等著名企业入驻。 拥有辐射全国的电子物流市场，也是北京最大电子集散地。 目前已发展成为复合了科技研发、商贸物流、商业商务等多种功能于一体的城市级综合商业区 人口 区域汇聚人口超过100万人，约20%以上住回龙观、西三旗、清河。 绝大部分从事IT业，收入较高 产业集中，人口总量波动

29、小。,50,房地产市场,办公：已近饱和，无可放量用地，潜在供量少， 商业：近年来发展快速，由区域的配套职能发展为区域支柱职能之一 居住：以环办公区分布为主,51,与回龙观关系,上地,中关村,清华,回龙观,八达岭高速,中关村大街,信息路,13号线,北五环,北四环,亚奥,中关村可为回龙观的住宅市场和商业市场提供较大的支撑 但由于相对距离较远，沿途分流、截流严重，总体关联度正逐渐弱化,因中关村周边及其他区域（如百旺、西四环等）居住功能已逐步完善，且中关村自身发展较为成熟，商务金融、商业配套等复合度较高，对回龙观的居住需求依赖性减低。 同时，中关村与回龙观相对距离较远，且沿途易被其他居住板块分流客群，

30、导致两个板块之间的联系逐渐被削弱。,52,亚奥范围界定,八达岭高速,信息路,13号线,北五环,北四环,回龙观,上地,亚奥板块,中关村,上地,亚奥,创新中心,奥林匹克中心区：北京城市规划的8个城市职能中心之一 位置：八达岭高速以东，京承高速以西的北四五环之间的区域，以及立水桥延伸区域 核心区：北五环内区域 发展区：北五环外区域 亚奥板块：指奥林匹克中心区的核心区,中关村大街,53,亚奥板块,概述： 亚奥前身亚运村，因承载亚运会而取得第一次发展飞跃，又因奥运再次腾飞。以这种间歇性产业带动，相对于上地等拥有自身支柱产业的区域，发展态势不具连贯性， 现阶段，亚奥完成量变的过程，形成自身办公市场，将来可

31、能发展成为住、商、办并重的功能综合区域 发展趋势：与立水桥板块一起，构筑亚奥、奥北城市区域中心 办公：体量增长迅速，但仍以中小公司为主 商业：发展迅速，比重逐渐加大，城市化气息更浓（北辰购物中心、第五大道、金泉广场等 ） 人口 区域汇聚人口超过150万人（不含立水桥30万人、天通苑30万人），具有较强的消费能力,54,房地产市场,亚奥已由最初居住区发展成为功能复合的成熟区域中心 商务功能比重不断加大，未来发展前景良好：办公客群广泛，包括证券、咨询、房地产、科技等各行业，酒店、酒店式公寓以及综合体等城市配套也有较好的发展态势 商业：区域商业功能完善，商业物业供应充足 居住：仍然占据市场的重要地位

32、 亚奥板块功能复合程度较高，发展较为成熟，城市感强。,55,亚奥与回龙观关系,亚奥板块自身复合程度较高，发展较成熟，且与回龙观距离较远，沿途分流严重； 除了对回龙观住宅市场有一定的辐射作用之外，对其他物业市场几乎无影响。,亚奥板块居住、办公、商业并重，自身复合程度较高，且未来向北可与立水桥板块互融，在与回龙观的联系中，功能互补性较弱，相对距离较远，沿途分流较严重，因此，从产业辐射、交通条件、距离等方面综合分析，二者关联度偏弱。,56,天通苑立水桥板块,天通苑是与回龙观同步开发的大型经济适用房居住区，两者在城市区位、规模量级、功能属性及开发时序上均十分类似。 在城铁5号线开通之后，天通苑迎来了“

33、双轨交通”的良好机遇，同时通过与其南部的立水桥板块联动，在板块之间出现了以北方明珠、龙德广场为代表的大体量商业项目，使区域面貌为之一变。 天通苑立水桥板块的发展历程，对本区域的发展有较大的借鉴意义，但由于与回龙观相似度过高，区域竞争激烈，联动关系弱，不作为对本区域发展有显著推动作用的板块考虑，因此，另辟区域案例对其进行详述,地铁5号线,13号线及5号线立水桥站,天通苑,北五环,地铁13号线,安立路,立水桥,龙德广场,北方明珠,57,小结,上地与回龙观互补性最强，西二旗西三旗清河小营与回龙观属同一边缘集团，互动性最强 回龙观的住宅市场与商业市场，可从相关板块获得较大的支撑。,58,区域SWOT分

34、析,优势 位于城市发展方向上 居住氛围较好，基本生活配套较为成熟。 临城铁13号线，轨道交通便利。 相邻的上地板块可为区域住宅市场的发展提供强有力的支撑。,劣势 无产业支撑，功能单一 与城市的交通联系相对较少 后期土地供应有限，限制了区域功能复合化的发展空间,机会 城市迅速拓展为区域带来更多的人口和需求。 未来交通规划的落实将大大增强项目与周边板块及城市的联系。 相关板块的发展可为区域带来更大的支撑。,威胁 “住宅禁商”的取消将会影响区域商住公寓市场。 周边板块类似功能的发展对本区域将是分流和竞争。,原有的内聚型发展模式已经不适合回龙观功能复合化的发展方向； 只有立足于自身的居住与交通优势，加

35、强与周边板块及城市的联系，才能化解区域无产业支撑、功能单一、后续发展乏力的局面，以功能复合化来应对未来发展中的风险。,59,区域案例望京,望京发展轨迹,物业形态,单一的居住,商业配套,单一的科技研发,商务办公,升级的居住产品,区域级商业中心,升级的商务物业,区域综合体,区域功能,居住功能,商业功能,科技研发,商务功能,区域功能复合化,望京的发展，经历了由“卧城”向一个功能复合化的城市副中心转变的过程，其间，产业园区发展与区域房地产市场开发是望京功能复合化的两大推动因素。 借鉴意义： 对于自身缺少产业支撑的回龙观区域而言，在以区域房地产开发推动区域功能复合化的同时，如何借助与周边板块联动获得更大

36、的发展动力，尤其值得关注。,60,区域案例天通苑立水桥板块,发展模式,大型经济适用房居住区,天通苑,居住功能 & 商业配套,立水桥,商务功能,13号线,5号线,区域大型综合商业中心,与回龙观同时启动的、功能属性类似的天通苑板块，通过其南部更城市化、功能复合程度更高的立水桥板块的带动，在两个板块交界处形成了区域大型综合商业中心，在区域功能复合化的进程中领先回龙观一步。其间，城市的快速扩张与轨道交通的促进功不可没。 借鉴意义： 对于同样具有区位交通优势、处于同一发展集团的回龙观区域而言，借助周边板块的发展拉近自身与城市的距离，加速自身的功能复合化进程，将是未来发展的重点考虑方向。,61,区域发展预

37、判,联合周边板块，加强城市联系 打造“以居住功能为基础，商业商务为发展新方向的上奥新中心”,62,项目区域定位,居住用地,内部发展轴,外部发展线,项目区域定位：承前启后，推动区域功能复合化的标杆！,三块项目用地均具有优越的区位交通条件 紧邻内部发展轴的F05为居住用地，可承接区域成熟的居住功能 紧邻城铁13号线的D02、F06为综合用地，可容纳多种物业形态，成为区域功能复合化及对外拓展的先锋。,63,第二部分 市场研究专题,主 线,区域研究专题,市场研究专题,用地分析,市场定位,住宅市场分析 商业市场分析 商住公寓市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 市场空间判断,周边板块对回龙观房地产市场

38、的支撑多于竞争，竞争主要集中在区域内部 住宅、商业物业具有较大的市场空间 商住公寓由于有一定的政策风险，应适当控制规模 写字楼、酒店这两类物业应谨慎选择,64,市场研究综述,除酒店之外，各物业市场的发展程度与各板块功能属性密切相关： 住宅物业主要集中在回龙观板块与西二旗西三清清河小营板块，且后者档次略高于前者； 商业物业主要围绕在各板块内部的成熟居住区分布，以服务区域内部基本需求为主，各板块之间尚无直接竞争； 商住公寓市场与写字楼市场以上地板块最为成熟，其他板块主要依托上地的带动而发展； 而本区域酒店以接待会议为主，与区域功能属性关联性较小。 住宅市场重点板块：回龙观、西二旗西三旗清河小营 商

39、业市场重点板块：回龙观 商住公寓市场重点板块：回龙观、西二旗西三旗清河小营、上地 写字楼市场重点板块：回龙观、西二旗西三旗清河小营、上地 酒店市场将三个板块统筹考虑,65,市场研究综述,八达岭高速,北五环,1,2,1,回龙观大街,1,2,4,3,1,2,1,2,4,5,1,2,建材城东路,3,4,3,小营西路,1,3,2,4,5,2,1,3,2,1,1,已售住宅,在售住宅,集中商业,商住楼,写字楼,酒店,1,1,2,3,4,5,1,2,3,4,2,1,3,2,4,5,66,市场研究综述,67,住宅市场综述,上地板块基本无供应，住宅项目主要集中在回龙观和西二期-西三旗-清河-小营板块，档次上后者

40、高于前者。相互之间有分流无明显竞争 回龙观现有住宅开发已进入尾声，后期有部分潜在供应，竞争趋于平缓； 西二旗西三期清河小营现有及潜在供应充足，内部市场竞争激烈。,68,回龙观住宅市场,经济适用房规模庞大，最早开发，对区域影响大，目前开发已进入尾声 1998年开始建设，共分7期开发，现已开发至第七期,早期开发以经济适用房为主，体量大。在形成良好居住氛围的同时，对后期商品住宅的形象有一定影响,69,回龙观住宅市场,商品房市场： 规模：已开发约200万平米，但单个项目体量较小，仅有新龙城达到80万平米 容积率：从1到2.46，不断提高，说明本区域用地逐渐紧张，土地价值不断增长。 建筑形式：多为小高层

41、，对区域城市感具有一定的提升作用 主力户型：前期以舒适型的90120平米为主，后期中小户型不断增加,回龙观文化居住区,矩阵,龙泽苑,新龙城,流星花园,商品住宅的开发，对回龙观板块的居住产品，是一个城市化的升级的过程,70,住宅市场分析-回龙观板块,现有的商品住宅项目基本已经售完。 随着新房供应的减少，新房与二手房价格上涨较为迅速 二手房价格： 经济适用房：7000-8000元/平米 普通商品房：10000元/平米,流星花园,龙泽苑,矩阵,新龙城,回龙观文化居住区,项目地块,71,回龙观住宅市场,客群特征： 来源：以地缘性客户及城北各板块中青年白领为主 年龄：地缘性客群年龄跨度较大，中青年白领以

42、2535岁为主 职业：IT业、教育、金融、服务等行业普通职员或中层，中等收入水平 置业特征：自住为主，首次置业为主，后期开发项目出现部分多次置业客群与投资客群 驱动因素：价格、区位交通、环境,通过后期商品住宅的开发，区域客群得到逐步提升,72,典型项目矩阵,总体评价：体现了区域城市化进程，对区域产品形象有一定的提升,73,典型项目矩阵,物业类型组合 住宅底商矩阵文华酒店 底商体量适中，以服务本项目及周边社区为主 矩阵文华酒店由原规划的写字楼改造而成，规模较小，约3000平米，以休闲娱乐功能为主，07年9月试营业，目前餐饮经营状况相对较好，客房入住率较低。,矩阵酒店,美廉美,临街底商,回龙观大街

43、,74,三期,典型项目-矩阵,户型： 一、二期主力户型为90-160平米两居、三居 三期以43-63的一居和73-93的两居为主,三期74平米两居,三期43平米的一居,一、二期：120-140平米的三居,三期：50-70平米的一居、两居,户型由舒适型向城市小户型过渡，从一个侧面反应了回龙观的城市化进程,75,典型项目-矩阵,外立面现代简约，具有一定的城市感，但是无明显升级 在外立面设计上，采用现代简约设计思想，外观较回龙观原有产品更现代 颜色采用灰黑色，配以红色的直线点缀，具有一定的城市感 在建筑形式上有所改观，但是整体无明显的升级。,76,典型项目矩阵,配套 矩阵文华酒店 提供餐饮娱乐功能，

44、为底商带来一定客源 美廉美超市 规模：20000平米（四层） 开业时间：2007年6月 档次：中档，超市在2-4层 社区级商业配套 服务矩阵及周边社区 配套的类型和体量基本能够满足社区生活需求,77,典型项目-矩阵,销售情况 中小户型为主，相对的高单价，低总价，三期60平米的两居总价为65万/套。 平均年消化量6万平米，速度适中 主力客群：早期以地缘性客户为主，后期以上地、中关村的中青年白领为主,78,典型项目矩阵小结,适应回龙观区域城市化的进程，矩阵在产品和户型上进行了升级，但升级程度有限，为区域其他后续项目的开发留下了较大的超越空间。,79,典型项目新龙城,总体评价：区域内体量最大的项目，

45、交通区位优势明显，市场机遇良好，但社区配套不足，是该项目的一大硬伤,80,典型项目新龙城,区位交通： 西有八达岭高速回龙观出口，南临城铁13号线 横跨龙泽与回龙观两个城铁站，交通优势明显,位于回龙观外围，较容易跳出“经济适用房区”的形象，同时区位交通上优势较明显,81,典型项目新龙城,户型适中，为市场主流产品 户型面积以100-140平米的两居、三居为主，户型较舒适,124平米，三室两厅两卫,140平米 三室两厅两卫,120平米 三室两厅两卫,82,典型项目新龙城,外立面有城市感 新龙城是回龙观板块容积率最高的项目，以18-22层的高层为主 立面颜色以白色、乳白色为主，线条简洁，较有城市感,8

46、3,典型项目-新龙城,销售情况： 入市时机较好（2005年11月2007年底），而且产品迎合了主流需求，消化速度快 平均年消化量：40万平米 主力客群 周边板块中青年白领为主，地域来源更广泛，年龄跨度略大于矩阵，消费能力更强，以自住为主,迎合主流需求，消化速度快，主力客群以周边中青年白领为主，地域来源更加广泛,84,典型项目新龙城,项目配套：配套欠缺，主要依赖周边解决 80万平米大盘，除少量底商之外，无相关生活配套，其配套主要依赖周边解决 本项目D02地块与新龙城在城铁回龙观站毗邻，且D02属综合用地，新龙城配套的缺失，为本项目提供了较好的市场机会。,南侧底商,D02,回龙观城铁站,武术学校,

47、东侧底商,龙华园市场,85,典型项目新龙城小结,对本项目的机会：新龙城在配套上的不足，为本项目提供较大的市场空间,86,潜在供应,前期开发接近尾声 潜在供应：本项目地块与紫金新概念 本项目的住宅部分，在区位、稀缺性和开发商实力等方面更有优势,7,7,7,7,1,1,1,1,1,1,2,2,2,2,3,3,3,3,3,6,6,6,6,6,6,4,5,5,5,2,2,7,回龙观大街,经济适用房开发接近尾声，商品房潜在供应有限,紫金新概念,潜在供应有限，直接竞争不激烈；且本项目优势突出，竞争压力较小。,87,市场需求,市场需求有较大的挖掘和引导空间 区域内部有居住升级需求的地缘性客户 城市迅速发展人口膨胀所带来的对居住物业的庞大需求,88,回龙观住宅市场小结,前期开发接近尾声，居住氛围较好； 区域市场逐渐被认可，销售价格与销售速度迅速爬升。,潜在供应有限，且本项目具有明显的竞争优势。,城市拓展带来的居住需求与区域内部的升级需求，是对回龙观住宅市场巨大的支撑。,潜在供应少而需求旺盛 本项目市场空间大,89,西二