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1、合肥欢乐颂调研报告,2013.4.11,根目录,1.华润欢乐颂简介及分析 1.1华润集团与华润欢乐颂1 1.2欢乐颂全国项目介绍分析2-6 2.合肥欢乐颂调研内容及分析 2.1欢乐颂地理位置与交通7 2.2项目规模8 2.3项目周边9-10 2.4业态、品牌、租金11-14 2.5平面布局15-19 2.6建筑风格与立面规划20 2.7合肥欢乐颂项目分析21-23 3.结合欢乐颂对本项目的分析24,华润集团与华润欢乐颂,1,华润（集团）有限公司总部位于中国香港湾仔港湾道26号华润大厦49楼，是一家在香港注册和运营的多元化控股企业，从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销
2、、地地产及相关行业、基础设施及公共事业三块领域，旗下共有20家一级利润中心，在香港拥有5家上市公司：华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）和华润燃气（HK1193），是以实业化为核心的企业集团，为全球500强企业之一。,华润集团,华润旗下三大城市综合体,万象城：万象城的服务对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者， 女性是重要客户。市场定位确立为“中档偏高”，为客户提供 完整及协同的的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。 五彩城：五彩城的目标客户是时尚情侣与时尚家庭，中高层年轻消费群 体，部分商务群体。立足于满足年轻的家庭式消费，与万象
3、城 形成有效互补，为大型居住区提供日常购物休闲服务。 欢乐颂：欢乐颂以所在区域中等家庭消费力为主要服务对象，兼顾商务 及旅游顾客。具备满足基本购物、生活及商务服务、社交、文 化及休闲娱乐需求的多项功能组合的购物中心，立足为消费者 带来一站式消费和快乐消费的双重体验。,全国欢乐颂项目介绍分析,欢乐颂扩张速度：从2012年开始，每年开业4-5个，到2015年将有超过十 五家开业。,2,欢乐颂部分项目简介,深圳南山店，2010年10月1日开业，位于南山区南新路与南头街交汇处。商业面积35000，为华润全国首家欢乐颂项目。其定位于所在区域家庭消费者为主要对象，兼顾商务及旅游顾客。主力店为华润万家超市、
4、主题百货等。,无锡欢乐颂，预计2013年5月份开业，项目位于无锡市崇安区广瑞路锡沪路口，总建筑面积60885平方米，3公里范围内均属于成熟商圈。其以中等收入家庭、年龄结构以18-55岁的中青为目标客户群体。目前主力店包含小 马奔腾影院，华润万家超市。,3,欢乐颂部分项目简介,2013年，珠海欢乐颂预计开业，项目位 于香洲区南湾北路与珠海大道交汇处 商业面积600000，由6万平方米的大型购物中心、2.5万平方米的集中式商业以及1.5万平方米的商业街组成。以文化、休闲、娱乐、家居等业态为主。,海口欢乐颂预计2013年开业，其位于龙华区海秀中路中段。商业面积100000，项目所在的龙华区，地处海口
5、市最繁华的中心地带，区域内居民普遍收入较高、消费力较强，该区现已逐渐发展成为海口市较为完备的商务区。该项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店于一体，融合了众多的国际国内知名品牌。,4,欢乐颂部分项目简介,成都339欢乐颂预计2013年开业。该项目位于成都市中心双林路与猛追湾街的黄金交界处。商业建筑面积100000，该项目集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游、星级酒店及商务办公于一体，囊括了顶级影院、大型演播厅、精品超市、潮流店铺、各国美食料理、音乐餐吧、娱乐会所、五星酒店、创意办公等丰富的物业形态，目前入驻品牌：BLT、太平洋咖啡、满记甜品、赛百味、vivo采活等。其定位为集文化、观光、休闲、购物、餐饮
6、、娱乐、演艺与一体的商业综合体,5,欢乐颂项目分析,欢乐颂全国项目的分析概况如下： * 1.选址：通常位于城市新区或是市级商圈外拓发展环线边；3-18万平米建筑面积。 * 2.消费人群：目标消费群通常为家庭及中产阶级为主，提供以购物为主，含有餐饮、娱乐休闲等一站式的消费空间。 * 3.建筑风格：以开放式的独立建筑体为主，有多个中庭以便于推广活动；楼层以五层以下为主，主要为四层；停车场停车位有优势。 * 4.华润万家欢乐颂60%的商家品牌将由自己旗下业态，以及紧密合作品牌实行一级控制，（旗下拥有华润万家、苏果、Ole、VANGO、BLT、Voi_la!、中艺、华润堂、LEONARDO等多个著名商
7、号）而其余40%才对那些松散合作的外部品牌进行招商，其招商面对的压力较小。 * 5.欢乐颂的定位十分贴近当地特色，与其所在区域市场消费水平相结合。如无 锡欢乐颂其所在区域周边居民区较多，其更多的定位是在家庭消费方面；而成都本身作为旅游城市，成都339欢乐颂体现更多的是文化、休闲、娱乐、演艺等方面的特色。,6,北一环濉溪路,长,路,丰,亳,路,州,大杨路,北一环濉溪路,路,亳,路,州,长,丰,交通组织图：,社区商业街,庐阳区政府,合肥欢乐颂概况,地理位置：位于庐阳区北一环（濉溪路）与长丰路交汇处,7,项目规模：,发展商：华润零售集团,运营及管理：华润万家有限公司,8,合肥欢乐颂周边小区一览表,9
8、,10,项目周边：项目周边人口密集且质量较高，商圈众多 居住区以商品房与单位小区为主,周边配套：,周边小区、住宅：,学校 政府机关 医院、药房,业态组合：大卖场、百货、影剧院、家居生活、电器数码、品牌专卖、运动、休闲,主力品牌及楼层分布：,开业时间：2013.4.6,租金：一层10元/平米/天，四层 4.5-5元/平米/天 品牌分布：,1. B1生活配套、精品配饰、美食餐饮、时尚服饰、电子数码 品牌华润苏果、宝岛眼镜、啄木鸟皮具、花花公子、零食工坊、特百惠、流行美、德盛昌茶叶、口渴了水吧、奥康、意尔康、卓诗尼、达芙妮、大娘水饺、中国黄金、中国移动、中国联通等 2.1F时尚服饰、精品配饰、生活配
9、套、美食餐饮、电子数码 品牌万丽、VIVO、汉堡王、ONLY、鞋万库、必胜客、哈根达斯、优衣库、周生生、太平洋咖啡、大嘴猴、三星智能数码体验馆等 3.2F时尚服饰、精品配饰、美食餐饮 品牌万丽、外婆家、杰克琼斯、热风、圣迪奥、秋水伊人、满记甜品、优衣库、凡人、海贝、香芋仙等 4.3F时尚服饰、休闲娱乐、童装玩具、生活配套 品牌百老汇影院、光速动漫电玩、莫莉幻想儿童乐园、乖乖真棒儿童DIY、倍思家、本作、玩具反斗城、巴拉巴拉、森马、小猪班纳、诺奇、杉杉童装、卡丁童鞋、欣乐玩具总动员、大耳朵图图等 5.4F美食餐饮、休闲娱乐 品牌百老汇影院、德庄火锅、和福顺、韩风烧烤、一麻一辣、蓉陈坝、川人百味、
10、下塘烧饼、怕怕爆奶杯、COCO奶茶,11,合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌,1. 玩具反斗城：玩具反斗城是全球最大的玩具及婴幼儿用品零售商，通过整合各类品牌，向消费者提供全方位及一站式的购物体验。此次入驻欢乐颂为玩具反斗城首次进入安徽市场。,12,合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌,2. 百老汇影院：百老汇院线是香港最大的院线，旗下经营管理百老汇、PALACE及美国AMC三大品牌，目前在香港有13家电影院，共63块屏幕，占香港电影市场的40%以上。院线在三十多年的经营过程中，通过不断的更新及优化，始终保持着极强的竞争力。此次入驻欢乐颂为百老汇院线首次入驻合肥市场。,13,合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌,3. 万
11、丽服饰：万丽服饰通过时尚男装、优雅女装、甜美少淑(女)装及丰富的配饰品为基本产品主线，满足各类需求的消费人群，以“一流的设计，二流的面料，三流的价格”为营运理念，每年推出几千个时尚款式。此次也是首次入驻合肥市场。,14,平面布局:,15,16,17,电影院,18,电影院,19,建筑风格与立面规划： 中庭规划：双中庭，一层近7米挑空空间 展示面：采用大面积玻璃组合式幕墙，造型简洁、豪华、现代感强，具有很好的装饰效果 电梯：立体式一至四层直达观光电梯 停车场：立体停车场，每层楼均设有通道和出口 洗手间：家庭式盥洗室，彰显时尚与质朴温暖并存的设计理念,欢乐颂内饰图：,20,中心商圈,合肥市中心商圈示
12、意图,欢乐颂位于合肥市中心商圈西北方向，是庐阳区在一环内重点打造的亳州路商业副中心的核心商业，地理位置优越。,项目分析,(一)、地理位置：,一、成功之处：,21,(二)、区位优势： 1、庐阳区以老城区为主体，是省会城市为中心区域，是全省政治、经济、文化、金融中心。 2、项目紧邻庐阳区政府，周边占据区域商业中心区有利位置，周边高档小区、甲级写字楼、高档酒店、政府 机构与学校密集。 (三)、商圈优势： 1、人口：商圈内人口密集，核心商圈覆盖约106个小区，为商品房与单位房，约7万户家庭，20万人口，一 公里内250余家企事业单位。 2、消费力：2010年该区社会消费品零售总额213亿，同比增长22
13、%，一直为各县区之首。 (四)、设计方面： 1、外立面：采用石材与玻璃幕墙相结合，且玻璃幕墙区域商户主要为餐饮类，形成了良好的消费环境。 2、内部动线：利用双中庭，主要形成了两个环形动线，中间有一部-1-4层的观光电梯，较好的引导了 人流。 3、停车场：采用立体停车场，且每层均有通道和入口，方便消费者（但成本造价较高）。 (五)、业态布局：通过多种业态规划，采用超市主力店、星级影院、精品零售、特色及主题餐饮、KTV、电玩 娱乐、健身中心、品牌服饰等业态的组合和选择，合理搭配，形成多元化、差异化的业态 空间布局，形成业态之间，客流之间的互动。 (六)、品牌组合：自有品牌与外来品牌相互配套。既有华
14、润集团自有品牌-华润苏果，又有外来品牌百老汇院 线；知名品牌与大众品牌相互组合。既有知名品牌如必胜客、哈根达斯、优衣库、外婆 家，又有大众品牌森马等。知名品牌首次进驻合肥。香港最大院线-百脑汇院线，全球最大 玩具及婴幼儿用品零售商-玩具反斗城等品牌都是首次进驻合肥市场，无疑为商场增添一份 新意。,22,(二)、商场陈美较差：商场装饰不够美观，采用气球组合，毫无新意，降低商场档次。另外悬挂很多竖幅 广告，对整个商场的美化也有一定影响。 (三)、导视不清：导视牌较少，且标注不清，增加消费者选择的难度。 三、机遇与挑战： 庐阳区属于老城区，随着近年来合肥政府一直强调老城区的崛起，未来一段时间内，庐阳区内将会逐步重新发展，将会给欢乐颂带来一定的机遇；同时，欢乐颂项目所在区域小区众多，凯悦豪庭、亳州新村、元一美邦、和谐家园、世纪家园等小区均位于其辐射范围内；其周边财富广场、金悦蓝湾、蓝钻尚界、天庆大厦等写字楼人群均受其吸引。 与此同时，老城区的崛起也给商场的经营带来一定的影响，欢乐颂北面的祥源广场即将建成，北一环的新天地、华联随着商圈的成熟都会对其产生一定的竞争影响。 如果欢乐颂在后期不能推出新的特色吸引消费者，其后期运营必然会受到很大的影响。,23,二、不足之处： (一)、交通不畅：项目周边交通不是特别便利，主门厅位于次干道上，次门厅外围的道路更是不够通畅，临时 停放车辆较多。,