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1、盐城市经济技术开发区 盐城市市场简报,PART1 盐城市概况说明,一、位置 盐城市地处江淮平原东部，浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内。东临黄海，南与南通市、泰州市毗邻，西与扬州、淮安市相连，北与连云港接壤。 二、面积 盐城市土地16972平方公里。东部有海岸线582公里，占江苏海岸线总长度的56%。沿海滩涂面积680多万亩，占全省沿海滩涂面积的75%。 三、人口 2010年，盐城市总人口816万人，其中非农业人口318万人，占总人口的39.0%，人口密度474人/平方公里。,丹顶鹤,新四军纪念馆,麋鹿,盐城市概况说明,盐城市区划说明,1、亭湖区： 亭湖区是江苏省盐城市市区中心城区，是盐城市委
2、、市政府所在地，是盐城政治、经济、文化中心。 2、盐都区： 盐都位于盐城市区西南部、是盐城市区南部新城区的一部分。 3、大丰市： 拥有全国为数较少的国家一类开放口岸大丰港。 4、射阳县： 是世界珍禽丹顶鹤国家级自然保护区，拥有国家二类口岸射阳港。 5、建湖县 6、东台市 7、阜宁县 8、滨海县 9、响水县,盐城市GDP总体呈现逐年稳定增长的态势 2005年为1058亿元，2010年为2250亿元，平均增长率为22.5% 2010年则达到了2250亿元，同比增长了17.4%,盐城市历年GDP说明,盐城市总人口总体也呈现逐年稳定增长的态势 2005年为799万人，2010年为816万人，五年共增长
3、了17万人 而2010年则达到了816万人，同比增长了0.5%,盐城市历年人口数说明,盐城市人均GDP总体呈现逐年增长的态势 2005年为1.3万元，2010年为2.8万元，平均增长率为同比增长了23.1% 而2010年则达到了2.8万元，同比增长了16.7%,盐城市历年人均GDP说明,盐城市人均可支配收入呈现总体稳定上涨的趋势 2005年为10580元，2010年为20003元，平均增长率为17.8% 而2010年则突破了20000元大关、达到了20003元、同比增长了13.2%,盐城市人均可支配收入说明,盐城市在岗职工平均工资呈现逐年增高的趋势 2005年平均工资为13648元，2010年
4、为30566元，平均增长率为24.8% 而2010年则达到了30566元，同比上涨了14.6%,盐城市在岗职工工资说明,盐城市金融机构存贷款余额说明,盐城市金融机构存、贷款余额呈现逐年上涨趋势 平均增长率分别为26.8%、34.9%,盐城市宏观经济小结,一、GDP值： 2005-2010年，盐城市的GDP总体呈现上涨趋势，且达到了2250亿元。 但2009年GDP仅名列江苏省所有城市第十名，仅高于淮安（1121亿元）、连云港（941亿元）及宿迁（827亿元）三个城市； 二、人口值： 盐城市户籍人口数总体呈现上涨趋势，但上涨速度缓慢，从2005年末到2010年末增长了17万人，平均增长率为0.4
5、%； 盐城市地处江北，属于人口输出城市，外来人口微乎其微。 三、人均可支配收入： 盐城市人均可支配收入呈现增长趋势，截止到2010年末，为20003元。 四、在岗职工工资： 盐城市在岗职工工资亦呈现增长趋势，截止到2010年末，为30566元，平均月工资约为2500元。,PART2 盐城市城市发展与交通说明,1、城市总体规划用地 东至沿海高速公路 南至徐淮盐高速公路 西至宁靖盐高速公路 北至新兴镇区北侧 2、空间形态 总体上形成 “一城多镇”组团状空间形态， 主城区保持 “团块状“空间形态。 3、发展方向 重点向南、适度向西 启动河东、有计划向北 4、布局结构 以通榆运河、新洋港、西环路、世纪
6、大道 青年路等主要河流、道路为界限； 将主城区划分为城中、城南、城西、西南、 城北、河东六大片区。,盐城分区划分说明,1、城中片区： 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。 2、城南片区： 青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持 “东工西宿“格局。 3、城西片区： 西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 4、西南片区： 西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐
7、高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 5、城北片区： 新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 6、河东片区： 通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿“格局;南组团以盐读路为界，形成“南工北宿“格局。,盐城各分区功能说明,盐城交通概述,盐城市由铁路、公路、水路、航空和四种运输方式构成了四通八达的交通运输网络；具有先进的电信通信网和便利的邮政网。全市交
8、通邮电业的从业人数约15万人。 2005年7月铁路陆续开通，拉近了苏南苏北的距离，推动了盐城经济的快速发展。 1、铁路： 1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。1998年9月，盐城段铁路全线开工，工程总投资17亿元。2002年12月，新长铁路盐城段顺利通过部、省两级验收，该市的铁路由建设管理转入运营阶段。2005年7月1日新长铁路开行全国直通旅客列车。到目前为止，已经有18列火车途径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、兰州、太原、南京、成都、青岛等城市。 2、公路： 204国道，204国道在市区内原名“通榆路”，近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。 宁靖盐高速
9、公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路。 3、航空： 盐城机场，位于江苏省盐城市亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场2000年3月29日正式通航，飞行跑道长2200米，飞行区等级为4C，设计年旅客吞吐量30万人次，已经成功晋级国家一类航空开放口岸。,盐城东,盐城西,盐城高速公路说明,2005年4月18日，位于江苏、浙江两省境内的新长铁路淮安火车站、盐城火车站、南通火车站正式开通启用。 新长铁路北起江苏新沂，南至浙江长兴，于1998年开工建设，20
10、05年4月1日全线正式贯通、纳入全国铁路网运营。新长铁路纵贯江苏23个市、县（区）及浙江省长兴县。 通过盐城火车站可以到达的城市：,盐城火车站说明,盐城飞机班次说明（上）,盐城飞机班次说明（下）,盐城城市分区及城际交通小结,一、城市分区： 盐城市区共分为：城中、城南、城西、西南、城北、河东六大区域； 二、发展方向： 重点向南、适度向西、启动河东、有计划向北 三、城市功能： 城中：居住及商业服务； 城南：居住、行政、文化及教育； 城西：居住、仓储、物流及市场； 西南：工业为主； 城北：工业为主； 河东：工业为主，配有居住。 四、城市交通： 盐城已经新成了以高速、铁路及航空为一体的立体交通网络。,
11、PART3 盐城市房地产市场发展说明,盐城市房地产开发投资额呈现逐年增高的趋势 2008年为108亿元，2010年为166亿元，平均增长率为26.9% 而2010年房地产开发投资额则达到了166亿元，同比上涨了28.7%,盐城房地产开发投资额说明,盐城房地产施工面积说明,盐城市房地产施工面积呈现逐年增高的趋势 2008年为985万，2010年为1220万 ，平均增长率为11.9% 而2010年房地产施工面积则达到了1220万 ，同比上涨了15.9%,盐城房地产销售面积及销售额说明,盐城市房地产销售面积及销售额均呈现逐年增高的趋势 销售面积2008年为287，2010年为582，平均增长率为51
12、.4% 销售额2008年为77亿元，2010年为223亿元，平均增长率为94.8%,盐城各市区县区均价说明,住宅：4400元/,住宅：5500-6500元/,住宅：5500-6000元/,住宅：4000元/,住宅：5000元/,盐城各分区均价说明,盐城市房地产热潮起步于2003年。从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年底3800-4100元。 盐城的房价几乎持续增长： 2003年，在盐城市房地产市场发展初期，房价有一个大幅提升的过程； 2006年，由于城市旧改慢，住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被
13、叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅达1000元/ ； 2007年，整个一年市场放量，但是市场仍处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升，涨幅约800元。 2008年初，由于国内房地产市场的整体形式，导致盐城市市场也停滞不前，价格有所回落，但是幅度不是很大； 2009年年后，市场普遍回暖，价格又大幅提升，均价上涨至5100元/ ； 2010年，政府不断调控，盐城房价稳中微升，全市均价约5500元/。,盐城住宅均价变化说明,客户组成抽样调研,个案价格对比2008.11VS2011.02,以城南新区为例（学区房的影响） 2008.11均价约4000元/
14、、但2011.02均价达到了5000元/ 涨幅达1000元/,房产已步入大盘时代 钱江方洲总建62万、国飞尚城一期32万 、华厦绿城30万 政府及事业单位团购现象普遍 盐城市政府团购钱江方洲7栋、粮食局团购驿都金庭苑3栋、交通局团购都市豪庭3栋 学区房供不应求 盐城市一小、盐城市一中等学校外迁，新迁学校周边住宅畅销无比 购房目的主要以自住为主、投资意识不强烈 购买目的：80%均以自住为主、投资仅占20% 市场产品主流以小高层、高层为主、多层为辅 多层物价局限价、小高层价格不作限制 城南新区为盐城市区房价最高的板块 城南新区的均价已达5500-6500元/、已超越老市区,房产市场特点小结,PAR
15、T4 地块本身及周边说明,盐城经济开发区概况,盐城经济开发区成立于1992年，辖区面积86平方公里，位于盐城市区东南方，东侧30公里为黄海。 盐城经济开发区是江苏省重点开发区，同时也是江苏省唯一的韩资工业园区、高新技术产业园、电子信息产业园和中国东部沿海汽车城。现有各类企业1000多家，其中外资企业300多家，主要以韩国企业为主，另有德国、西班牙、意大利、美国、加拿大、英国、日本、印度、澳大利亚等15个国家和中国香港、台湾地区的投资企业，韩国现代、韩国LG、日本富士重工、日本住友、美国江森等世界500强企业先后入驻。 盐城经济开发区经过十几年的迅猛发展，形成了以汽车产业为龙头，软件及服务外包、
16、新能源装备、电子信息、动力机械等多强并举的产业格局，现已成为中国长三角地区最具发展潜力的投资热土。,开发区与市区位置说明,盐城经济开发区位于盐城市区东侧 以通榆运河为界 距新市政府10公里距离 距老市区15公里距离,本地块位于开发区位置说明,位于盐城市经济开发区中心地带 位于盐渎路与东环路交汇处 北侧为开发区住宅用地集中区 南侧为拆迁小区及汽车零件产业园 东侧规划中为物流积聚地 西侧为厂区积聚地,地块本身现状说明,地块形状呈规则长方形 为平地、最南侧有停工厂房 最西侧有南北向跃进河 东西向前进河把地块一分为二,地块周边道路说明,盐渎路：东西向主要干道 东环路：南北向主要干道 五台山路：南北向次
17、要干道（在建） 岷江路：南北向次要干道（在建）,地块周边配套说明,本案附近暂时无任何正规生活配套 阳光康居园菜场暂时还未投入使用,地块周边小区说明,蔡尖村小区为拆迁小区 中舍花园也为拆迁花园、在建,地块周边厂区说明,地块南、西及北侧均为工厂 部分工厂在建 地块南侧为空地,地块优势、劣势分析,一、优势说明 1、地块形状规则，有利于规划； 2、地块周边道路畅通，交通便捷； 3、地块位于盐城市经济开发区，有政府政策支持； 二、劣势说明 1、距离市区较远（距离新市政府10公里、距离老市区15公里）； 2、地块周边缺乏生活配套及市政配套； 3、地块北侧盐渎路还未能通到新区；,PART5 盐城城市消费习惯
18、调研,市区分布人口较少,大范畴的市区人口共162.55万人 但只有50%约80万人口真正生活在盐城市区 80万人口仅占全市人口的十分之一,市区分布人口断层,盐城市地处江北 属于典型的苏北城市 由于地理位置的缘故 盐城也属于人口输出城市 而输出的人口主要有以下两种： 一是通过学业直接去长三角就业 二是直接去长三角做生意 因为这两类人年龄都集中在26-40岁 因此 现在的盐城市区人口主要以少年及老年人为主,市县消费“各自为战”,盐城下辖市区距离盐城市区均在50公里以上 各市区均有各自的市区、县区 均能满足各自区域的消费 因此，盐城人消费均“各自为战”,档次需求不明显,以盐都区为例：三笑、蒙牛等假商
19、品到处可见，连春节拜年的礼都是假的； 床、衣柜等家具也以手工作坊为主，价格低廉、但很畅销； 另由于盐城属于人口输出城市，现居住人口均为地道的盐城人，他们 保留了老式的消费习惯，追求价廉，对档次需求不是很强烈。,消费只认建军路老商圈,建军路是盐城老城区最负胜名、历史最为久远的一条主干道，横跨城市东西，全长6.8公里，其中城市中心段作为老城的商业街，沿街店铺林立，商业氛围浓厚。 建军路商圈在盐城市民心目中的地位好比北京的“长安街”、上海的“南京路”。 2011年，盐城市政府又投资10亿元打造建军路地下商业街，东起人民路，西至登瀛桥，并过串场河与先锋岛连接，总长度约2公里，总建筑面积7万多平方米，建
20、成后将以中高档商业为主，成为集旅游、购物、休闲于一体的大型现代地下商业步行街，与周边地下空间实现有效连接，成为联系建军路沿线商业的轴线。 正是由于建军路的存在，城南新区的商业项目操作难度十分大，金亭世纪广场已拆除、韩国城已变为盐城渎明城。 而盐城居民消费也只认“建军路老商圈”。,建军路商业街,房产购买目的说明,盐城人购房主要目的是为了满足或者是改善居住环境、比例达85%左右 投资的比例占15%左右，主要投资对象为学区房（市一小、市一中外拓） 商业受政策影响不大，投资与自用比例维持在1：1,PART6 盐城市专业市场调研,1,建材、装饰、装潢类市场,本案,盐城装饰装潢材料市场,项目概况： 位于开
21、放大道与北环路交汇处。 是盐城装饰装潢材料市场是市 人民政府重点工程。 总占地面积21万 ，总建筑面 积22万 ，总投资约5亿元。 其中：营业区15.8万； 加工区2万； 仓储区4.2万。,业态分布： 一楼：板材木业、陶瓷地砖、卫浴洁具、五金电器、油漆涂料 水卫管材、集成吊顶、日用杂品、成品石材、艺术玻璃、地毯； 二楼：实木地板、复合地板、强化地板、套装门、移门、防盗门 橱柜厨房电器、木铁艺、楼梯、墙纸、窗帘、灯具灯饰； 三楼：精品家具、红木家具区、餐台、木椅、沙发、床垫、实木家具 组合家具、板式家具、儿童家具、办公家具； 四楼：精品家具、红木家具、儿童家具；,租金、售价说明： 一楼：平均租金
22、14 -16元/月（只租不售） 二楼：平均售价5600元/（只售不租） 三楼：平均售价4000元/（只售不租）,出租率、销售率说明： 一楼：出租率100%（只租不售） 二楼：销售率 70%（只售不租）未开始营业 三楼：销售率 50%（只售不租）未开始营业,高力国际家居港（老高力）,备注：已营业7-8年时间,项目概况： 位于开放大道87号。 是盐城市区北部最大的家居 综合性市场。 总占地面积1.5万 ，总经营面 积4.0万 。 建有：标准展位320间； 商户248户。,租金状况： 一楼：平均租金50元/月 二楼：平均租金45元/月 三楼：平均租金40元/月,营业状况： 营业已有7-8年，多次重新
23、改造，只租不售。,出租率： 95%以上（仅有几家搬到新高力）。,高力国际家居港（新高力）,项目简介： 位于世纪大道与解放路交汇处，地处盐城南部交通枢纽中心黄金地带 , 紧邻盐城市新市政府 。 占地面积近8万，建筑面积16 万，总投资4.0亿元，分为 A、B 两幢，各五层。 另带22000附属景观公园、 600 余个停车位 。,备注：只租不售,业态分布： A幢： 1F：洁具卫浴、油漆涂料、五金陶瓷 2F：电工电气、灯具照明、家居饰品 3F：板式套房、儿童家具、软床沙发 4F：实木套房、红木家具、松木家具 B幢： 1F：磁砖陶瓷、厨房电器、五金吊顶 2F：橱柜五金、木门楼梯、衣柜移门 3F：地板木
24、门、木业生活馆、楼梯 4F：窗帘布衣、壁纸墙艺、饰品画艺,租金状况： 一楼：均价65元/月 二楼：均价55元/月 三楼：均价45元/月 四楼：均价35元/月 面 积：80-1000 签 约：家居类：一季度一签 建材类：一年一签 出租率：98%（仅几个空铺）,东进国际装饰城,项目简介： 位于开放大道与青年中路交汇处，面积约1.6万，项目总投资约6000万元。 主要经营陶瓷、洁具、五金、窗帘、木业、门业、橱柜、厨房电器。 同时，3号楼建成3000多平方米宜美家平价建材超市。,业态规划： 1F：五金水暖、卫浴洁具、陶瓷 2F：复合地板、实木地板、灯具 3F：窗帘布艺、家居饰品,备注：只租不售,租金状
25、况： 一楼：均价45元/月 二楼：均价35元/月 三楼：均价25元/月,营业状况： 东进国际装饰城前身为盐城市陶瓷交易市场，09年初由东闸村重新规划改建为现在的东进国际装饰城。 目前已经进驻100多个商家，以经营中高档陶瓷洁具为主。 客流量一般，辐射区域不大，只能吸引一些周边区域客户，大部分客户仍然会选择新高力、红星美凯龙等大品牌的建材市场。,出租率说明： 一楼：100% 二楼： 80% 三楼： 60%,红星美凯龙,项目简介： 盐城红星美凯龙位于盐城市盐都区，总建筑面积约20万，项目总投资约7.7亿人民币。 一期世博家居广场工程约5.3万，项目投资约2.5亿人民币； 二期全球家居生活广场工程约
26、15万，项目投资约5.2亿人民币。,备注：只租不售,租金状况： 一楼：均价55元/月 二楼：均价50元/月 三楼：均价45元/月 四楼：均价40元/月 五楼：均价35元/月,营业状况： 红星美凯龙作为一个建材家居市场 的大品牌，在盐城也同样有着非凡的统 治力，在家居市场仅次于新高力的地位，同样可以辐射到整个盐城。,业态规划： A幢： 1F：软床、床垫、木门、移门、楼梯、壁纸 2F：餐桌、沙发、沙发床、地毯 3F：儿童家具、松木家具、鞋柜、时尚套房家具 4F：欧式家具、实木家具、红木家具 5F：办公家具、红木家具 B幢： 1F：洁具、卫浴、龙头、苏宁电器 2F：现代瓷砖、仿古砖、马赛克 3F：灯
27、具、灯饰、橱柜、厨具、厨房电器 4F：地板、衣柜、集成吊顶、移门、楼梯 5F：窗帘、墙纸、墙艺、工艺品,出租率说明：100%,项目概况： 位于青年中路与前中路交汇处，成立于2004年，是一家旨在销售中高档家具的机构 。 占地10万，分为A、B、C三个展区。,盐城家家爱家具广场,业态分布： A区：家具、沙发、床为主 B区：办公家私为主 C区：精品馆，主要是知名品 牌产品展销区,租金、售价说明： 不同区域租金水平不等， 租金在10-25元/.月不等 （只租不售） 对比较大的经营者，可以享受一定的优惠政策。 出租率说明：100%,评述： 1、家家爱家具广场经营各种品牌家具，较其他家具市场，口碑较好。
28、 2、目前经营状况较好，无空置店铺摊位。 3、主要客源：以盐城市民消费为主，人流量在3-5万次/年。周边相邻城市消费者较少。,家居、建材、装饰广场概况汇总,家居、建材、装饰广场总结,区域分布 家居、建材、装饰等业态主要遍布在城南区域，城北和城西区域少，城东暂无； 体量分析 截至2011年初，市区范围累计可营业面积近74万，业态涉及到家居生活的各个领域及档次， 2008年红星美凯龙的开业增加了高档消费市场的选择面； 经营状况分析 客源及生意较稳定，目前已营业的基本维持在95%以上的出租率，住宅市场近年的活跃发展也带动起了家居、建材市场的良性发展； 市场口碑 现有的家居专业市场当中，由于高力国际及
29、家家爱家居市场最早进入盐城市场，经营多年以来树立了良好的口碑效应，档次切近盐城消费水平，深受当地追捧。红星美凯龙看准高端消费群体，在高档次品牌需求的客源中辐射了整个盐城市区。,2,钢材、物流、五金类市场,本案,盐城五金机电城,项目概况： 位于开放大道与北环路交汇处。 是2009年盐城市政府核定8大类 重点项目之一 ，是盐城一流的专业五 金市场。 一期建设约为7万的市场商业用 房及沿街商业办公楼，500多套专业 经营纯金店面，组成盐城最大规模五 金机电商业市场。 一期均价：6000-7000元/ （只售不租） 一期销售率：100%、二期未开,综合分析： 1、五金机电城本身具有市场专业性，将专业市
30、场聚居，形成超大物流 。 2、五金机电城与白马商城、义乌小商品市场、盐城装饰装潢材料市场形成城北专业市场商业圈，带动客流量，辐射长三角江浙沪皖四省市财富商圈 。 3、城北商业圈尚未真正进入轨道。白马商城仍在招商，盐城装饰装潢材料城仍在售，义乌小商品市场尚未入住。,盐城市延福物流,项目概况： 盐城市延福物流企业是盐城市开发区招商引资的大型钢材物流项目。 位于沿海高速出口处仅5公里，离火车货运站18公里。 市场于2008年春开始筹建，于2009年年末试营业。 占地面积：120亩 建筑面积：56000 商铺数量：480间 其他配套：1万仓库、龙门吊2部,面积：70（1+2楼） 租金： 2万元/年 出
31、租率：45%（只租不售）,明都钢材市场,项目简介： 盐城明都钢材市场于2004年04月08日开始营业。 市场占地28亩，建有综合楼一幢，营业楼三幢，总建筑面积18800多平方米，总投资5600万元人民币，拥有配套的装卸能力。,备注：只租不售,业态规划： 金属材料（除贵稀金属）、建材、装璜材料、五金电器销售；货物装卸；普通货物仓储、配载服务； 出售状况： 只租不售 租金状况： 25-35元/月，店面 面积普遍为50左右、朝南的店面比朝北的店面稍贵一些、租金一年一付 出租状况：100% 营业状况： 明都钢材市场是盐城最主要的金属材料集散地，交易量占到盐城金属材料总交易量的80%，相对于其他市场，不
32、仅规模大、设施完备、交通发达，尤其该市场处于市区的繁华地带，更易于业务的拓展。盐城汽车城也要用到大量的钢材，有利于市场发展。,项目概况： 该市场始建于1996年、占地1.5万，两层店铺经营模式。 经营各种汽车配件批发和零售业务。,盐城汽配城市场,租金、售价说明： 汽配城开发公司租赁给经营户自助经营， 租金水平：1.2-2.0万/年、无店铺出售。 面积区间：18-30一二层店铺， 主要经营：各种品牌汽车零部件的批发和零售。,评述： 1、该汽车批发市场经营时间较长，目前是盐城市民比较熟知的汽车配件批发市场，据了解，规划要拆迁。 2、经营状况一般，二楼有部分空置店铺。 3、经营户自主进货、人流量一般
33、。,盐城汽配城市场,出租率：1楼98%、2楼80%,钢材、物流、五金市场汇总说明,区域分析 从区域分布上看，钢材、物流、五金市场区域分布较为分散、多数处于交通较为便利的位置 租金分析 从租金水平上看，年租金在1.2万-2.1万/年、月租金在23-50元/.月，租金水平相对较高 消费习性分析 从居民消费习性上看，盐城居民较为习惯就近消费，相对于较远的区域，一般很少去消费 经营状况分析 从经营状况上看，钢材市场、汽配城经营时间较长，口碑较好，相对城北五金机电城有优势,3,水果、蔬菜、农产品市场,本案,项目概况： 水果批发市场成立于1991年，是民间自助集资兴建的水果批发市场。 占地0.3万，分为苹
34、果、柑橘、香蕉等不同区域 租金水平：根据位置和展销的区域不同0.9万-1.2万/年不等 面积区间：28-32（一层） 总规8栋，1991年集资兴建5栋、1998年又集资兴建了3栋。目前经营状况良好。,盐城水果批发市场,租金、售价说明： 果品总公司租赁给集资户自助经营， 租金0.9万-1.2万/年、不出售。 经营状况较好，无空置店铺 主要经营：苹果、芦柑、柚子、猕猴桃、梨子、甘蔗等日常主要水果。,评述： 1、水果批发市场经营时间较长，目前是盐城市民比较熟知的水果批发市场，据了解，规划要拆迁。 2、集资户自助经营，各自有自己的进货渠道，一般市场租金高到3万/年，但是集资户不租赁给外人经营。,出租状
35、况说明：100%,项目概况： 该市场始建于1992年、占地2.7万，分为住户交易区、无公害交易区、外地货源泉交易区、菜农交易区、住场户交易区。 承担着市区及周边乡镇的蔬菜供应、是盐城市区唯一的蔬菜集散中心。,盐城农副产品批发市场,收费标准说明： 所有进场交易的商品和拿货车辆实行进门一次性收费，载货车辆一律经过地磅计量、电子结算，按规定的收费标准交纳成交服务费，拿货车辆凭票出门.,租金、售价说明： 农副产品总公司租赁给经营户自助经营， 租金0.2万/年、不出售。收取一定的 管理费用和经常交易费用（具体的见上表） 主要经营：各种蔬菜的批发和零售。,评述： 1、该农产品批发市场经营时间较长，目前是盐
36、城市民比较熟知的农产品批发市场，据了解，规划要拆迁。 2、经营状况较好，无空置店铺。 3、经营户自主进货、人流量较大。,出租状况：100%,项目概况： 该市场始建于2008年、占地47万，建筑面积60万。 规划建成一站式农产品批发市场，市场划分为蔬菜、水果、粮油、活禽、水产品、海鲜、禽蛋、干鲜食品调味品、副食品等9个批发交易功能区和冷冻、冷藏保鲜、配载、物流、农副产品展示等5个商务功能区。 2009年一期蔬菜、水果交易区已经运营，目前二期水产交易区、三期南北干货交易区、2万吨级冷库即将试运营，现定向招租。,华东（盐城）农产品交易中心,相关说明：目前免费租赁两年，后续再商定,说明：盐城市金地带农
37、贸商城开发有限公司开发 ，该交易中心是作为“盐城市人民政府为民办实事、丰富城市菜篮子重点工程项目”和“盐城市人民政府重点工程”，华东地区超一流的农产品批发交易中心，也是盐城市政府规划的今后唯一特大型农产品批发专业卖场。,评述： 1、该市场是盐城市政府重点打造工程，政府着手将盐城市中心区的蔬菜、水果、水产品批发市场全部搬迁过来。 2、该市场一期经营状况一般，多数交易区目前是空置，蔬菜和水果交易区经营惨淡。 3、经营户自主进货、人流量极差。 4、据了解，该交易中心于2011年年底将全部正式运营。,说明：5%不到,蔬菜、水果等农副产品概况汇总,盐城市现有的水果批发市场及蔬菜批发市场均十分破旧 政府已
38、明确提出：水果批发市场及蔬菜批发市场均需在今年年底搬迁到华东农产品交易中心 华东农产品交易中心占地47万、总建筑面达60万 华东农产品交易中心免两年租金、但出租率仍然不满5%,4,服装、百货、小商品市场,本案,盐城招商城市场,项目概况： 位于开放大道与黄海路交汇处。 招商城地处闹市区， 经营服装,百货,食品,家电,鞋类等， 商品辐射全国30多个城市， 被评为全国文明市场, 江苏百强市场, 江苏十大样板市场等称号， 是苏北最大的室内工业品市场 。 总建筑面积8万 、共有14000余 个摊位，从业人员达10000多人。,业态分布： 一楼：日常百货、五金电器； 二楼：鞋类、塑料制品类 三楼：工艺装饰
39、品、文体用品类,其他说明： 经营状况：无空置店铺 人 流 量：3.5万人次-8万人次/年 经营时间：1993年开始经营,租金说明： 租金水平在1-1.5万/年 1-3层分类经营 每年要缴纳税金,出租状况：100%（一铺难求）,江苏白马商城,项目概况： 位于新洋路与开放大道路交汇处。 是苏北最大的综合性批发市场，是 “十一五规划”重点项目 。 总占地面积21万 ，总建筑面积约 100万 ，总投资约6亿元。一期总建20万，已成功运营，入住商家2000多家。二期总建4.5万，倾力打造长三角唯一的大小家电、鞋业、针织品批发城。,二期业态分布： 一楼：大家电精品区； 二楼：小家电生活馆； 三楼：鞋业、针
40、织品区；,二期售价说明： 一层：14000元/ 二层：10000元/ 三层：7000元/ 备注：包租5年，每年7%，可抵首付款 二期2010年9月开盘、共567户、 销售率：达75% 一期经营状况不好、空置率达85%,义乌国际商贸城,项目简介： 位于开放大道与黄海路交汇处，由盐城中瓯置业有限公司投资兴建，是市政府重点工程项目。 项目总投资10亿元，总建筑面积28万，其中交易中心13万 、物流仓储及配套用房15万 。 一期工程建筑面积13万 ，项目规划设置贸易区、物流仓储区和综合服务区等功能区域。,租金状况： 包租五年，前五年每年返还8%的租金回报，五年之后按照市场实际租金一九分成（运营商1、客
41、户9）,营业状况： 目前还未开始营业，一期2010年06月开盘，2011年12月交房，预计2012年06月开始营业。相对于周边白马商城和明珠商贸城来说档次较高，销售较好，虽然目前位置较偏僻，但是乘坐BRT还算比较便捷。与周围的专业市场形成商圈。,出售状况： 一层均价：11500-12000（签约率65%） 二层均价：8000（签约率90%） 三层均价：6000（签约率100%）,业态规划： 一期：小家电、小五金、照明灯具、电子通讯配件、厨房用具、精品门市、鞋类、箱包皮具 玩具、礼品工艺品、饰品、文体办公、庆典用品、孕婴用品 二期：食品、化妆品、日化洗涤、日用陶瓷、玻璃制品、酒店用品、日用百货、
42、劳保用品 针织、塑料制品、窗帘布衣、床上用品、纺织布料,服装、百货、小商品市场汇总,区域分布 三个市场一个分别于老市区、两个分布在城北 盐城招商城独占熬头 盐城招商城位于老市区、于1993年开始运营、为盐城口碑最好、名气最大的小商品市场 在售案均有“投资回报”活动 白马及义乌均有铺位在售，且均带有包租5年、每年7%-8%的投资回报 白马商城一期空置率极高 白马商城一期早已投入运营、但截止到目前、空置率高达85% 部分商铺出现免租金的状况,服装、百货、小商品市场汇总,5,汽车市场,本案,盐城中国东方汽车市场,项目概况： 位于开放大道与开创路交汇处。规划用地550亩，近37万，总建33万，投资额1
43、8亿元，是盐城市2007年度重点实事工程之一。 西临宁靖盐高速公路出口约3000米，南临盐徐高速出口约3000米，东临沿海高速约4500米，距盐城火车站约4公里，离国家一类港口大丰港30余公里。 该项目包括：汽车展示、汽车交易、汽车维修服务、汽车休闲娱乐、汽车文化传播和汽车零配件服务等六大中心。项目建成后，将为我市消费者提供一个购车的首选地、汽车配套服务的超市和汽车文化活动的平台。 盐城市、区两级政府是在中联国际汽车城的现有基础上，建设了中国东方汽车广场。 其中，一期工程投资15亿元，建筑面积20万平方米。一期2003年开始动工，一期工程汽车会展中心、汽车4S店、汽车配件中心等组团项目均基本建
44、成，于2010年已经开始运营。 二期工程正在建设之中。,综合分析： 1、以东方汽车广场为载体的中联国际汽配城、永宁国际汽车城等项目，改变了我市汽配市场的传统面貌，在更好融合资源的基础上，将投资能量与活力更多面向普通投资者释放，从而在我市形成了一种新型的大众投资方式。 东方汽车广场将以苏北地区规模最大、集约化程度最高、辐射范围最大、销售交易量最大的汽贸流通展销基地的姿态展示在众人的面前。由于巨大的积聚效应，东方汽车广场也自然会成为苏北最大的汽车展销中心、汽车文化传播中心、汽配流通中心、汽车商务休闲中心、二手车集散中心和汽车维修中心。 2、目前是盐城市最大的最完善的汽车及汽车配件销售、售后服务的专业市场。,盐城中国东方汽车市场,Add： 江苏省昆山市柏庐北路363号 Tel： 0512-57752300 Fax：0512-57752100 Http：/ E-mail：,