石家庄元氏天山水榭花都项目可行性报告 2010-148页.ppt

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1、,元氏项目|可行性报告 Change is coming,石家庄元氏天山水榭花都,项目认知及核心问题,目标下的市场研究,产品定位建议,产品强化建议,成本风险核算,学校,政府,项目认知,地块位于元氏县城西北部，占地480亩，正对第一中学，紧邻政府行政中心， 交通便捷，但目前基础配套、生活配套设施尚不完善。,县样板示范道路常山路（文化路），规划未来连通红旗大街,地块上植均为农作物，并涵盖5个自然村落,北向正对元氏县第一中学，教学氛围浓厚,县城中心,距离县城中心仅为58分钟自行车车程,政府行政部门林立,新城区,项目四至,北邻交通主干道文化路，东靠政府集资建设小区，西近规划中的绿地花园， 地块方正，可

2、塑造性强。,宏观市场现状分析,项目认知及核心问题,目标下的市场研究,城市研究,微观市场现状分析,产品定位建议,产品强化建议,成本风险核算,市场调研问卷分析,城市研究,元氏县在城市化发展中地位,根据石家庄总体规划，城市发展将实施“北跨、南优、西控、东延” 战略，加快中心城区与正定、鹿泉、栾城、藁城一体化建设。,北跨、东延、南优、西控是石家庄重点发展方向，元氏县受城市化进程直接促进发展力度较弱，更多是依靠辐射带动、自身经济发展提升城镇能级,城镇化建设加速 建成以县城为中心，以南佐、南因、宋曹、殷村、姬村为重点城镇的城乡一体化城镇网络体系。 交通路网逐步完善 107国道、红旗大街（在建）加强元氏县与

3、石家庄的联系；,城镇化建设加速，为元氏县城镇能级提升提供了空间,交通路网完善升级，加强了元氏县与周边市县镇的联系，对元氏县城镇化建设加速、产业提升、人口导入提供了有利基础。,元氏县城镇化发展,加快优势产业发展，促进经济稳步提升,加强化工、煤炭运销支柱产业发展 48家入统工业企业中，化工企业占18家，是石家庄十大特色产业之一，其中化工企业规模最大是诚信化工与宏升化工，其中诚信化工员工1000人，工人收入2500元，中层年薪在10万左右；宏升化工员工300人，工人收入1800元。中层年薪在4万左右； 煤炭市场发展成为200多家煤炭运销企业，年吞吐量5000万吨，是河北省中南部较大规模的晋煤东运集散

4、地，主要集中在北岩、南佐周边、东张等乡镇； 元氏县工业园强势发展 大唐电力入驻工业园，总投资60亿，康欣制药、联合制药等8个项目也进一步洽谈，预计2013年工业区工商销售收入突破150亿元，将成为元氏区域经济发展重要支柱； 加快第三产业发展，优化产业结构 加大旅游业、房地产业发展，提升第三产业经济；,产业联动发展提速，促进元氏县经济稳步提升 近两年元氏经济稳步发展，2013年元氏经济将得到质的飞跃,城镇化进程、产业持续发展，促进元氏县整体经济跨越式提升 2008年全县地区生产总值首次突破百亿元，实现同比增长33.3，按石家庄2009年GDP同比增长11.1%对比，元氏县2009年仍将保持两位数

5、的增长速率； 经济持续向好性，带动全县城镇、农村人均可支配收入稳步提升，近年来，元氏县城镇、农村人均可支配收入两位数增长；,经济稳步提升，促进房地产行业繁荣发展，同时也带动当地收入水平，提升市场消费能力,元氏县经济综合实力稳步增强,稳步提升,两位数增长,农业人口32万人,县城人口7.5万人 其中产业人口3.8万人 其他人口3.7万人,约9500人 文教系统5000人 卫生系统2000人 金融系统500人 其他单位2000人,约1.8万人 18家化工厂2000人 近千家煤场8000人 连带运输业6000人 纺织业2000人,约500户 城区个体经营者约500户,约1万人 其他小商贩、摊位、临时工

6、作人员,人群特征：收入稳定，平均月收入在 3000元左右； 置业特征：平均拥有一至两套住房，且拥 有再置业经济条件；,人群特征：支柱产业化工、煤场与运输 人员，平均工资在2000元左 右，中层年薪在4万左右； 置业特征：个别厂矿老板具有购房需求， 且多数随产业分布置业；,人群特征：集中在老城区人民路附近，人 群收入较高，平均年收入水平 大概在6万元左右； 置业特征：此类人群为购房主力客群，经 济基础雄厚，拥有再置业经济 条件；,人群特征：主要为进入县城的个体摊位、 商贩、等临时从业人员，此类 人群收入不稳定平均月收入 1500元左右； 置业特征：此类人群购房欲望较高，但缺 乏经济基础；,元氏县

7、产业人口,产业经济强劲发展，增加产业人口、提升产业人口的收入水平，保障项目潜在客群稳步增长,城市概况总结,城市化进程正定、鹿泉、栾城、藁城是石家庄城市化进程重点发展方向，元氏县受辐射带动； 城镇化建设元氏县正加速形成城乡一体化网络体系，增强与周边市县的沟通； 产业经济发展加大支柱产业发展力度，提升第三产业发展空间，促进经济稳步发展； 交通发展交通系统逐步完善，加强元氏县与外界的联系，促进城镇化建设快速形成； 产业人口发展产业经济持续发展，促进人口、收入稳步提升；,从城市发展重心来看，元氏县受石家庄城市化进程影响较弱，更多的是依靠自身的支柱产业促动经济发展； 从自身发展来看，二产、三产经济迅猛发

8、展，促进城镇能级、人口发展、人均收入迅速提升；,总体来看，元氏近两年城镇化进程保持稳定发展，2013年在产业经济快速提升带动下，城镇化进程将进入迅猛发展期,宏观市场分析,元氏县处于房产快速发展阶段,2008年之前：萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后； 2008-2010年：起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形成 围绕政务区开发的房产板块； 2010年以后：大规模土地开发，房地产市场进入快速发展阶段；,元氏县房地产发展动线逐步向北延伸，进入快速发展阶段,2009年供应总量约17万 2009年销售总量约10万,受大市场环境影响，2009年是区域项

9、目去化表现较好的一年，锦绣乾城由于属于区域内大盘项目，整体市场的关注度较高，月去化在30-40套；中央首府170套房源中80%的去化率都是在2009年完成，月度去化在20-25套； 受到物业类型、整体市场环境、需求量有限影响，2010年在售项目的月度去化率都存在大幅度的萎缩现象，月度去化套数在20套之内。,市场供需情况,供需比:1.7:1,元氏县市场价格走势,待售项目 报价,实际成交年度涨幅400元/,待售项目对外报价明显上调,从近两年的价格走势来看，2009-2010年在售项目年度价格涨幅在300-400元/，主要因素是由于价格的自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨； 而从目前待售

10、项目对外预计报价来看，普遍集中在2500-3000元/，较在售项目报价上涨幅度较大，从实际情况来看，地价的上涨是项目价格提升的原因之一，另外2500-3000元/的报价也存在着试探市场接受程度的因素，不排除开盘价格下调的可能性。,中央首府,锦绣乾城,尾盘,15万,项目后续体量,30万,西城美景,3.6万,6万,嘉宏豪庭,盛世华庭,龙 湖 湾,1万,6万,荣仕名门,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,在售项目,待售项目,元氏县未来市场供应,从在售、待售项目后续总体量来看，未来市场供应量将超过50万，按照2009年年度销售量来看，未来市场仍将保持“供大于求”状态，市场上项目

11、竞争将异常激烈； 目前待售项目预计将在2011年第一季度前开盘，经初步测算，2011年市场供应量将在21万左右（不包含本项目）。,元氏县房地产物业及产品形式演化,元氏县市场产品走势,房产产品发展脉络：多层小高层高层别墅花园洋房，随着深入发展衍变，产品类型逐步升级，更新换代。,元氏县的房地产产品正逐步褪变，从多层产品向小高层、高层产品过渡,房产市场综述,房产发展2010年下半年，房地产市场大力开发，整体市场进入快速爆发阶段； 市场供需2009年供求比为1.7：1，市场供应量较大，销售量有限； 后续供应2011年预计供应量将在21万左右，整体市场呈“供大于求”状态； 价格体系目前待售项目报价在25

12、00-3000元/，更多的是试探市场价格接受程度； 产品发展由多层产品向高层产品过度，整体产品类型逐步丰富；,元氏县房地产市场进入快速发展阶段，整体市场供应、价格体系提升至新的高度，但从实际市场情况来看，未来“供大于求”的现状将加剧区域内项目间的竞争压力，各项目将更多的依靠自身的“价格优势”、“规划优势”、“配套优势”、“性价比优势”来争夺有限的市场份额。,微观市场分析,华叶新城二期 总 规 模：5.5万 物业类型：多层、小高层 户型面积：3房:140 户型配比：3房=100% 销售价格：未开盘定价 后续体量：0.7万,西城美景 总 规 模：30万 物业类型：多层、小高、高层 户型面积：2房:

13、8494 3房:120-144 4房:150-160 户型配比：2房:3房:4房=3:6:1 销售价格：预计1700元/（多层） 2300元/（小高层） 后续体量：10万（不含回迁房）,龙湖湾 总 规 模：15万 物业类型：高层 户型面积：2房:8095 3房:120-140 4房:150-160 户型配比：2房:3房:4房=2:5:3 销售价格：未开盘定价 后续体量：15万,嘉宏豪庭 总 规 模：3.6万 物业类型：小高、高层 户型面积：2房:90110 3房:120-140 户型配比：2房:3房=3:7 销售价格：未开盘定价 后续体量：3.6万,荣仕名门 总 规 模：6万 物业类型：高层

14、户型面积：2房：90-100 3房：120-140 户型配比：2房:3房=3:7 销售价格：未开盘定价 后续体量：6万,盛世华庭 总 规 模：6万 物业类型：高层 户型面积：2房:80100 3房:120-140 4房:150-160 户型配比：2房:3房:4房=2:5:3 销售价格：未开盘定价 后续体量：6万,从区域现状来看，现售项目已接近销售尾声，近期将有7个项目推盘上市（含本项目），整体市场供应量激增。,待售项目分布图,锦绣乾城（在售） 总 规 模：20万 物业类型：多层、小高层 户型面积：2房：110、 3房：120-150 户型配比：2房:3房=2:8 销售价格：2300元/(小高)

15、 1900元/（多层） 总价范围：25-45万 后续体量：1万,中央首府（在售） 总 规 模：2.3万 物业类型：高层 户型面积：2房：95 3房：130-160 4房：160 户型配比：2房:3房:4房=2:7:1 销售价格：2000元/ 总价范围：20-30万 后续体量：尾盘,在售项目分布图,待售项目介绍重点关注项目,关注重点： 龙湖湾景观、规模 西城美景价格、物业类型,项目介绍龙湖湾,项目最大卖点：30亩县政公园； 且属于项目前期最先动工区域，利用公园优势提升项目品质及后期价格预期；,龙湖湾规划配套,龙湖湾产品分析,A组团：由于有直接的景观支撑，A组团设置均为150-160的4房； B组

16、团：以80-95的2房为主，少量120-140的3房； C组团：拥有间接景观支撑，C组团设置以120-1403房为主，少量80-95的2房；,龙湖湾营销推广,龙湖湾客群分析,龙湖湾优势卖点,30亩县政公园作为项目的景观配套支撑； 县政公园先期开发，作为项目卖点，提升项目认知度、档次及后期销售价格；,项目介绍西城美景,4幢多层回迁户,16幢先期开盘多层,西城美景规划配套,西城美景产品分析,两室两厅一卫,三室两厅两卫,四室两厅两卫,三室两厅两卫,飘窗,西城美景推广方式,西城美景营销方式,项目报价为1700元/，目前处于前期客户咨询、售卡阶段； 项目为石家庄三年大变样新民居项目，整体开发涉及到拆迁问

17、题； 从项目的报价及售卡优惠程度来看，项目通过前期售卡进行资金融资，支撑后期拆迁滚动开发，一定程度上加大了项目开发难度，拉长开发周期；,西城美景客群分析,西城美景优势卖点,多层产品，是区域客户普遍接受的物业类型 1700元/的价格，在整体市场竞争项目中属于最低价,其他待售项目介绍,项目介绍嘉宏豪庭,企业团购,待售体量,嘉宏豪庭规划配套,三室两厅两卫,两室两厅一卫,三室两厅两卫,嘉宏豪庭产品分析,嘉宏豪庭营销推广,嘉宏豪庭客群分析,项目介绍荣仕名门,荣仕名门规划配套,荣仕名门产品分析,两室两厅,三室两厅,转角飘窗,荣仕名门营销推广,荣仕名门客群分析,项目介绍盛世华庭,盛世华庭规划配套,盛世华庭产

18、品分析,三室两厅三卫,三室两厅两卫,盛世华庭营销推广,盛世华庭客群分析,项目介绍华叶新城,华叶新城规划配套,华叶新城产品分析,三室两厅两卫,华叶新城营销推广,华叶新城客群分析,在售项目介绍,项目介绍锦绣乾城,锦绣乾城规划配套,锦绣乾城产品分析,三室两厅两卫,两室两厅一卫,两室两厅一卫,大面积露台,锦绣乾城营销推广,锦绣乾城客群分析,对物业类型的接受度： 多层产品小高层产品 项目一期开盘以多层产品入市，客户对于多层产品的接受度颇高，二期在一期社区整体成形的优势基础上，推出小高层产品，但客户的接受程度明显要弱于多层产品；,项目介绍中央首府,中央首府规划配套,中央首府产品分析,两室两厅一卫,四室两厅

19、两卫,中央首府营销推广,中央首府客群分析,对物业类型的接受度： 小高层高层低楼层产品高层高楼层产品 区域客户对于小高层产品的认知度有所提升，项目一期开盘推出小高层产品，市场接受度尚可，二期推出高层产品，客户在选择过程中，明显偏向于高层中的低楼层，高楼层抗性较大；,项目市场分析,以上是对个案进行描述分析，下篇将针对个案进行横向对比，分析出竞争项目的共性与差别点，主要对比项为户型配比、物业类型、客源、配套、景观、推广、优势卖点；,从整体市场看，120-140的3房占绝对主力，占比超过60%，150-160的4房占比在25%，80-100的2房只占15%；,竞争项目户型配比分析,竞争项目物业类型分析

20、,目前市场项目情况看，小高层、高层物业占主导，其中小高层以11层、18层为主，高层以28层为主； 结合在售项目客户对于物业类型接受程度来看，多层产品是市场最易接受的类型，且市场认知度较高，而2009出现的小高层、高层产品，整体市场的接受程度较弱，客户群体中绝大部分首选仍以小高层、高层产品中的低楼层为主； 综合来看，多层产品受市场认可度高，低楼层的小高层产品的市场接受程度要明显优于高层产品；,在售项目购买客源以元氏县本地客户为主，占90%以上，周边乡镇客群为补充，占比10%左右，且都以自住型、改善型为主导购房目地； 从购房者职业来看，以个体经营者为主，占70%以上，政府机关、企事业单位为辅，占比

21、20%，职工、务农工购房占10%； 另外，从龙湖湾前期咨询客户登记表中可以看出，个体经营者客户咨询比重最大，其次是县城的企事业单位职工；,竞争项目客源分析,竞争项目商业配套分析,从目前沿街商业是项目必备产品，部分项目则配套有幼儿园，提升项目综合配套档次，但从商业性质来看，主要以社区型商业为主，缺乏区域型、主力型、聚集人气型大型商业规划。,竞争项目景观规划分析,从目前项目规划来看，组团园林、社区水景是项目常规规划手法，个别项目由于整体规模较大，除常规组团景观之外，更规划了大面积和水系景观；,竞争项目推广分析,从目前项目推广情况来看，项目的推广手段较单一，基本以传单、围档、街车巡游为主要的项目推广

22、手段，扩大项目市场认知度； 而项目开盘期间，则通过开盘典礼、抽奖活动等活动制造项目开盘气氛，后期逐步通过口碑传播，提升知名度。,竞争项目优势卖点分析,从项目优势卖点来看，主要是集中在几个方面：“规模”、“配套”、“产品”“规划”、“价格”，但从实际情况来看，目前能称为强势优势的只有西城美景的“价格”、龙湖湾的“景观”能够对市场客户购房心理产生影响。,房产发展由单一的点状开发，发展成面状开发，并逐步向城市北部延伸； 户型配比120-160的3房是元氏县主力户型，占60%以上，2房占比15%，4房占25%； 物业类型多层产品市场接受度最高，而小高层、高层产品相比之下，楼层较低的小高层产品市场认知程

23、度要明显优于 高层产品； 客源体系以元氏县本地客户为主，占90%以上，周边乡镇客群为补充，本地个体经营户购房占主体，且多数以自住为 主导需求； 配套体系项目基本都配有沿街商铺，但整体体量不大，且缺乏整体商业规划； 景观规划注重组团园林、水景、分区小品已是目前元氏项目的常规规划手法，部分项目拥有大面积水系景观； 推广手段以常规围档、派单、街车巡街等常规手段进行项目推广宣传； 优势卖点西城美景“价格”优势、龙湖湾的“景观”优势是目前县域竞争项目中对客户购房心理较为有影响的项目优 势资源；,竞争项目市场总结,综合来看，元氏县房地产已进入全面发展通道，项目的物业类型、产品设计、景观配套方面都有了质的飞

24、跃，但区域客户对于高品质项目所提供的产品、景观、配套等附加值还存在着较长一段理解及认知过程，其更多的注重点是项目的价格及性价比。,以上是对区域竞争项目的现状总结，通过其物业类型、户型配比、价格、景观配套来反应市场客户的需求点，下文将通过分析针对区域内企事业职工、个体经商者、普通居民的市场调研问卷，判断区域客户真实的购房需求点，与目前的市场现状进行验证； 注：本次统计调研问卷有效份数为228份,调查问卷分析,市场调研问卷,对现在的居住状况，您是否感到满意？,您计划购买的房屋结构是？,选择3居客户占75%,对居住状况不满意达到51%,您计划购买的房屋面积？,您能够承受的房屋单价（单位：元/）？,价

25、格承受2000元/占比40% 价格承受2500-2600元/占比34%,选择120客户占比80%,市场调研问卷,您计划购买的房屋总价？,以下哪个因素是您在购房时首要考虑的？,总价30万以下客户占比92%,首要考虑价格因素占比52%,市场调研问卷,您购置房产的目的？,如有意买房您计划购买的楼层？,自住需求客户占比93%,6层以下楼层占比98%,市场调研问卷,居住满意度对居住状况不满意达到51%； 户型选择选择3居客户占75%； 面积选择选择120客户占比80%； 价格承受价格承受2000元/占比40%，价格承受2500-2600元/占比34%； 总价范围总价30万以下客户占比92%； 购买因素首

26、要考虑价格因素占比52%； 购房目地自住需求客户占比93%； 楼层选择6层以下楼层占比98%；,市场调研问卷总结,综合来看，区域客户有改善居住需求，且选择3房居多，主要以自住为主导需求，价格承受范围在2000-2600元/，总价需求在30万以下，主要选择物业类型以多层居多。 调研问卷所反映的客需求点与目前市场特征相吻合。,基于目前市场现状，结合调研问卷结果，我们对本项目进行初步的市场定位,市场综合定位,市场综合定位,项目档次定位 定位依据区域认知度、区域发展前景、项目规模环境、独特打造、规避竞争等角度来做档次定位,区域认知度,老城区认知度高 常山路沿线认知度有待提升,区域发展前景,县政府所在地

27、，城市北向扩 张，区域发展前景广阔,规模环境,项目易打造规模社区 现阶段周边环境弱势,独特打造,产品、景观、配套、教育 多资源社区新概念,规避竞争,价格制定合理 差异化产品,产品档次定位满足市场需求的同时，区隔其他项目特点，形成本项目的亮点与特色,定位原则 客源属性：本地客户为主导，导入性客户需求有限； 定位原则：赋予项目独特资源，提高档次，吸纳本地客户，规避市场竞争风险； 区域产品档次结构： 定位方向：本项目占地430亩，易于打造规模性社区，建议项目可以将档次提升至高档一线，即利用与现有市场差异化产 品、项目规模、景观、配套及区域未来发展前景，打造区域规模品质社区。,中档楼盘,中高档楼盘,高

28、档楼盘,华叶新城、西城美景等项目,盛世华庭、龙湖湾等项目,本项目,元氏县高端项目代表规模、品质、高附加值精品社区,市场综合定位,产品定位建议,SWOT分析,定位思考,项目市场定位,项目产品定位,项目客群定位分析,Swot分析优势(S),新区市政建设规划完整，各项配套设施也日趋完善，发展后势强劲； 周边学府林立，教育人文气氛浓厚； 项目西靠有拟建的“市政配套公园”，将来外部环境美观； 项目地块呈正方形，易规划布局； 北临元氏样板示范路常山路，西延段将于红旗大街相连接，交通便捷； 项目首期占地200亩，在元氏呈第一大盘规模，易打造中高端品质社区； 天山品牌的良好支撑，天山物业的良好口碑，齐全的配套

29、设施设置；,新区具有良好的区域规划，但目前周边缺乏商业及配套支撑； 周边社区尚未入住，区域内居住人气缺乏，需要若干年后才能人气旺盛； 元氏县城内房产开发集中，基本都为高层、多层 产品，同质化竞争倾向严重； 周边现开发项目较少，没有充分给予消费者对本区域价格空间的升值期望；,Swot分析劣势(W),Swot分析机会(0),新区行政中央核心地位已逐渐显现，未来将提升区域价值； 同质化楼盘倾向严重，给本项目寻找到发展空间走差异化路线； 提升产品核心竞争力，让项目在区域市场内脱颖而出；,Swot分析威胁(T),10年政策调控严厉，11年房地产市场形势走势尚不明朗； 根据土地供应情况分析，同期房产上市量

30、较大，市场竞争激烈； 元氏县城镇人口规模较小，消费能力偏低，短期内进行大规模的开 发，存在一定客观风险与较长的周期性； 本项目体量大，每一阶段的推广需要产品不断更新升级。否则，较易 引起市场疲劳，易被后人超越；,结 论,本项目在形象宣传上将以元氏第一盘的姿态面市； 而在产品设计上尽量避免同质化竞争，走差异化、多元化竞争路线； 同时充分利用差异化产品，规避市场政策与潜在因素影响； 提升项目整体配套设施，增加价值利润空间；,定位思考,项目市场定位,项目市场定位,定位原则：营建一个半自给自足的，倡导睦邻文化复兴的，多功能居住环境的项目,具有全方位生活机能的， 现代化、多元化、景观型、睦邻和谐的中高端

31、人文社区,项目产品定位建议,产品功能定位原则： 投入开发成本低，建筑成本低； 充分利用容积率； 能实现非同质，差异化格局设计； 符合未来价格提升走势，利润最大化； 先期平价入市亦能具有一定的利润空间；,多层,高层,花园洋房,都市别墅,小高层,？,？,？,？,？,项目产品定位建议,项目产品定位建议,综合方案对比，既能满足市场需求，实现差异化路线，分担容积率。 又能在入市之初规避市场风险，创造利润价值空间的为方案B-小高层产品， 但如果只用一类产品，其受众面较为狭窄，难以体现项目中高端定位， 建议产品以多元化组合为主。,项目产品定位建议,2011年,2012年,2013年,小高层、花园洋房,花园洋

32、房、高层,高层,安全产品,档次产品,利润产品,项目客群定位分析,我们在讨论本项目的目标客户群时，基于两点考虑：物质需求精神需求,客户层面分析 他们来源于元氏县县城区域 年龄主要在3545岁段 他们基本都是二次以上置业者 他们基本都以改善性需求为主 家庭结构均为多口之家,为子女未来考虑较多 基本为县城内富足收入人群，年收入在810万元 部分人有着一定的“身份”与“职务”，看重家庭与名誉,项目客群定位分析,客户心理模拟 喜好面积偏大的房型，一味追求空间感； 在追求空间面积的同时，总价承受为主要衡量； 对契税概念较为模糊； 对生活配套设施，如供气、供暖较为关注； 比较认可高层12层以下楼面，正处于多

33、层至高层的过渡阶段； 改善型、刚性需求是本项目客户的主要购买动机；,项目客群定位分析,客户细分模拟,首选客户：个体经商群体、城市高富收入群体 次选客户：政府公务人员、企事业单位职工 再选客户：其亲属、朋友圈 普及客户：市场大众潜在客户,项目客群定位分析,项目客群定位分析,产品强化建议,规划设计建议,产品设计建议,景观体系建议,项目配套建议,物业管理建议,规划建议配比,项目地块总占地480亩，建议由东至西分为二期开发； 一期建议控制在200亩左右； 容积率控制在1.8左右； 一期产品建议覆盖小高层、花园洋房、高层、商业 二期产品建议覆盖高层、小高层,规划建议布局,建议将商业布局在地块北侧，沿常山

34、路及入口 广场东、西二侧，做为社区配套商业； 入口广场的左侧配置星级幼儿园； 幼儿园西侧各设置2栋11F小高层； 由广场至社区内部道路改为环形道路，将整个 花园洋房区环抱，与小高层区自然分割隔； 花园洋房总计10栋； 将景观水系设计成为丰字型，做为水系景观 轴，贯穿整个花园洋房区； 洋房区东侧 布局6栋，11F小高层及2栋28F高层住宅； 洋房区西侧 布局7栋，1118F小高层住宅；,规划建议布局,二期地块分为地块东侧及南侧部分； 主要产品为小高层、高层住宅； 东侧地块规划为纯高层住宅，共13栋， 2528F；其中7栋25F，6栋28F； 南侧地块建议设置为小高层、高层住宅， 总计4 栋，2栋

35、11F小高层，2栋25高层； 建议主干道的路幅宽度设置为68米 ； 建议次干道的路幅宽度设置为45米 ；,产品设计建议户型面积,产品设计建议户型面积,前期，适当控制面积，并配置部分功能型产品,在项目前期，建议提高项目入市的安全性，适当控制面积，并配置部分刚需产品,后期，两极化户型，以舒适升级型产品为主,随着整体社区氛围的成熟，后期户型升级为舒适升级型产品,考虑到未来项目高端性和客户的升级，本案户型在开发后期需要进一步升级,户型升级,两极化,产品设计建议户型配比,小高层物业，品质在洋房与高层之间，主要针对生活提升要求家庭的首选，因此建议将户型面积中等偏大即可,控制总价； 高层物业，主要面对有提升

36、要求，但经济局限较大家庭，因此户型面积建议中小户型为主,大户型为辅。,产品设计建议户型建议,120+90+120,小高层,三房两厅:120平方米,1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性 2. 赠送近8平米的建筑构件，提升空间实用性 3. 近9平方米的宽大的阳台使生活更怡然自得 4. 北面花坛可作为餐厅的补充空间,产品设计建议户型建议,两房两厅:90平方米,1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性 2. 赠送近12平方米的附加值空间，后期可作为房间使用 3. 宽阔的阳台提升空间舒适性,产品设计建议户型建议,产品设计建议户型建议（高层）,三房两厅:135平方米,1.一梯一户的入户方式保证私密

37、性 2. 主卧套书房及完整的更衣间提升居住舒适性 3. 5.1米的宽厅，尺度舒适宜人, 立面风格：现代简约式，呈现大色块面； 立面色彩：色彩雅致统一，以冷色调为主，色彩变化通过肌理的深浅表现 高层建议采用二段式立面，底层部分可以彷毛石贴面，彰显品质； 建筑顶部有局部构架，展现美妙天际线,产品设计建议外立面,洋房产品建议采用纯现代立面风格，彰显高贵、典雅的气质内涵；,外立面花园洋房,底层部分建议可以彷毛石贴面，彰显品质,上部使用冷色系涂料,外立面高层/小高层,空间过渡 每栋住宅的楼梯间、入口处做进一步的处理，建议设置门厅作为过渡的空间。,门厅设置,产品设计建议入户门厅,建议充分利用物业公用部分设

38、置各入户门厅； 并用大幅落地玻璃加以隔断或； 在其内部布置几组沙发茶几供来访客户等待、 休憩之用，使其成为业主的专属空间； 门厅大堂地面建议采用彷大理石或大块面砖铺地；,产品设计建议门厅,建议两端户型做转角大面积飘窗,多角度转角飘窗的设计配置，保证了观景价值的有效体现； 同时亦可以保证足够的采光效果；,产品设计建议飘窗、阳台,项目的景观设计上提出以下“三大”设计主导思想，此主导思想应贯穿于项目整体的景观设计理念之中,设计主导,符合生态、经济、 文化艺术的设计原则,使用者的多层次考虑,注重景观的细节设计,景观体系建议,中心水系景观(大景观),宅前屋后景观(小景观),组团景观(中景观),体系化,主

39、题化,实用化,景观主题：“景观无处不在”，“有人处，皆有景观”,景观体系建议,景观体系建议,三大 主题,高层组团间的趣味广场可以提供儿童和大人活动、交流的开放空间。主要包含儿童游乐区、成人运动场等,音乐花园花园洋房组团景观，为人们提供了一个休息和静思的环境。通过自然的元素，如水和风来创造一种令听众愉快的声音,水岸森林社区主景观水系轴，通过水生植物、水景的完美结合，同时强调水岸与人之间的亲水感和体验感,2,1,主入口建议与中心的中央景观团相衔接，沿着中央 景观道可到达社区中心，给人以通透、直达的视觉 震撼效果，并以此提升项目自身的品质感,次入口建议可设计成为内退式入口设置， 并配以稳重，大气的材

40、质配置,景观体系建议,水岸森林是整条水系景观主轴，建议呈“丰”之型布局， 配以少量栈桥、高大的常绿乔木，结合较为低矮的灌木带，给人以悠闲、自由的环境感受。,景观体系建议,音乐花园是水系景观的一个延伸，也是洋房组团间景观，起到一个前后呼应的作用，可设置相对比较简洁的绿地及硬地，在当中点缀一些小型景观。,景观体系建议,相关配套,趣味广场 建议在项目社区内相关组团内可设置部分游乐、健身设施， 户外器械与绿化相结合，提供休闲、运动的健康生活，增 添生活趣味,景观体系建议,各高层、小高层组团形成组团主题景观，设计精良的组团绿化是宅前景观的有力保证。 利用植物种植围合空间，树种包括常青灌木及乔木，地面除硬

41、地外，铺种绿草，美化环境。但要避免靠近住宅，以免种树过高过密，影响底层房间的采光、通风。,景观体系建议,相关配套,建议照明设施采用隐蔽式规划，置于草坪内，造型则力求有新意突显，灯光以下往上打， 将小区内的天空和氛围映衬得如梦如幻,花坛的设置可引进西式的大面积，开放式花坛理念结合局部 抽象极简的造景表现，使业主可以在花坛之间沿着彩色方孔 砖铺就的曲径信步闲庭,景观体系建议,相关配套,休闲座椅既是一处景致，又是业主休闲时的倚靠， 美感与功用同时具备。建议参考欧式公园里的长 靠背椅，色彩的选择则与小区的整体氛围营造相 辅相成。,雕塑能创造赏心悦目的景观，在居住区布置还 能加强生活气息，建议本案的雕塑

42、可布置在居 住入口的景观节点及组团绿地上，在整体布置 上还要与周边配套设施协调。,景观体系建议,相关配套,项目配套建议,在产品设计走差异化的同时，在自身配套上可充分发挥，配置低成本，但具有特色性，能有效提升附加值的设施。 建议一：商业街配套 建议二：太阳能功能 建议三：社区幼儿园 建议四：智能化设施,本项目的商业体量，直接决 定了其沿街商业只能做为社 区配套商业； 本项目地块区位相对较弱， 整体商业氛围基本没有； 另商业的养成需要一定的时 限，故在销售阶段本项目 的商业价值尚不能得以全 面体现；,集休闲、便利购物、餐饮为 一体的开放式街区型社区商业街,定位建议,项目配套建议商业街,建议将商业布

43、局在常山路一侧及马丁广场二侧， 整体商业体量控制在30000 将本案的商业元素吸收整合成“建筑装修、餐 饮、娱乐、服饰、工艺品”几大门类，满足不 同消费倾向的消费者需求；,项目配套建议商业街,项目配套建议商业街,建筑风格采用“现代简约”的建筑符号，以形成快捷和摩登的现代化休闲生活模式。 外街采用2层单体商业营造模式，日后为生活超市使用。 内街采用1层单体商业营造模式。 外街商业建议引入大型超市。 商铺设置建议为单层设计。 商铺单体面积控制70200，可自由分割 街道配合户外景观和公共设施营造完整的商业活动空间。,项目配套建议太阳能24小时热水,建议可在社区内低密度住宅全部配置屋顶太阳能装置，全

44、面提供24小时热水，提升住宅附加品质。,项目配套建议星级幼儿园,据市场调研，元氏县较为有名的幼儿园只有一所，建议可在社区内设置幼儿园做为配套，引进双语或蒙氏教育，打造成为元氏县星级幼儿园，业主子女优先入园，并以此为卖点，先行宣传。,考虑到项目的实际需求性，建议适当引进部分新型智能配置，以增加项目的营销亮点与性价比 。,项目配套建议智能化设施,物业管理原则,物业管理是业主方便、安全、快捷生活的保障； 体贴舒心的物业服务，往往给业主带来精神与生活上的双重满足； 物业管理也越来越受到购房者的重视 ； 能有效提升项目的内在品质和升值潜力,所以我们的物业宗旨是“以人为本、安全、高效、快捷、方便、特色的

45、”,物业管理建议,物业管理内容建议,物业管理建议,社区平面图 社区外主干道 社区内人车道路动线 社区分区标示 楼栋号标注 基建设施标注 商业及配套设施提示,主要路口垂直引导系统 社区配套设施指引 社区分区指引 停车库指引 现场标识（包括主题景观）,物业管理建议,物业管理建议,成本风险核算,售价预估,成本核算,风险评估,售价预判,价格预判依据：根据目前项目已知售价与本项目进行价格系数修正，得出本项目初始价格区间。 另一方面，结合目前待售项目对外报价，对本项目最终定价进行二次修正；,预判价格=（比较项目价格/比较项目售价参考值）4 =（23000.9）+（20000.75）+(20000.75)+

46、(17000.75) 4 =2539（元/）,售价预判,销售均价定价范围：25002600元/平方米,价格修正： 根据目前待售项目价格普遍提升预期，对本项目前期定价进行二次修正；,从目前市场情况来看，待售项目对外报价普遍提升到2500-3000元/，鉴于本项目在产品、规划、配套方面都优于区域其他项目，建议本项目一期定价可以系数修正价格基础上适当上调，幅度在10%左右。 二次修正价格=系数修正价格（1+10%） =（2500-2600元/）（1+10%） =2750-2860元/,销售均价修正后定价：27502860元/平方米,售价预判,洋房/小高层/高层售价预判,洋房预判价格=比较价格修正系数

47、 =28000.85 =3290（元/）,小高层价格预判=比较价格修正系数 =28001 =2800（元/）,小高层销售均价建议为：2800元/ 花园洋房销售均价建议：3300元/ 高层价格销售均价建议：3200元/,高层预判价格=比较价格修正系数 =30000.9 =3333（元/）,总销售额预计,成本核算,2011年至2013年底，总销售额7.56亿，开发投入6.38亿，利润率为18.48%,风险评估,产品层面： 现有方案从产品结构上全面多元化组合，函盖小高层、高层、花园洋房三类产品，既能满足差异化需求，又能体现项目中高端定位。 客户层面： 三类产品能覆盖元氏现有市场客群及潜在客群的实际需求，能有效扩大客户覆盖层面，截留客源，促进销售回款。 风险层面： 产品组合入市，既能规避政策调控影响，填补市场空白点，吸引各层面客群，快速去化，回笼现金流，降低后期成本投入。 利润层面： 现有方案通过产品差异化，覆盖受众层面广，配合合理的销售价格，其利润率可达18.48%，较单一性产品入市利润回报更大，随之后市项目的日渐成熟，利润空间能进一步提升。,