昆明螺蛳湾国际商贸城首案营销策划报告 2008-107页.ppt

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1、,首案营销策划报告,上海功夫堂房地产销售有限公司 2008年6月11日,中国昆明 螺蛳湾国际商贸城,300万方超大商业体量的诞生意味着什么?,【国际形势,开辟商业全新时代】 【立足云南,抢占边贸桥头堡】 【改变昆明城市名片】,2,【国际形势:建立全球第三大商贸市场】,中国东盟自由贸易区将成为全球第三大市场 2001年，在文莱首都斯里巴加湾举行的东盟10国与中日韩政府第五次首脑 会议上，中国总理朱容基与东盟首脑达成共识，一致同意在10年内建成“中国 东盟自由贸易区”。 根据中国东盟专家组的分析，中国东盟自由贸易区一旦建成，中国向 东盟国家的出口将增加55，东盟国家对中国的出口也将增加48，并将创

2、造 一个拥有17亿消费者、近2万亿美元国内生产总值、13万亿美元贸易总量的 经济区。以贸易额计算，它将成为仅次于欧盟和北美自由贸易区的全球第三大 市场。据东盟的测算，到2010年，中国东盟自由贸易区内贸易总额将从目前的13万亿美元大幅提高，接近欧盟和北美自由贸易区的水平。各成员的区内贸易比重将从目前的20左右提高到30以上，区内外资比重也将有显著提高 。中国东盟自由贸易区的建立将为东盟国家和中国的国内生产总值增长分别贡献1和03个百分点，从而使双方的经济发展达到双赢。,3,【从国际形势来看：开辟中国西南商业的全新时代】,中国对外贸易政策摘选 第四阶段（2002年至今）：“有管理的贸易自由化”

3、“ 这一阶段的最明显特征就是，中国的贸易政策体系改革已经与国际贸易体制接轨、发展同步，政策变化的动力由单纯的内生或者外生转变为内外协调。”,4,5,【四通八达的交通系统,成就商圈无限扩张】,一纵中缅通道，该通道由公路、内河航道、铁路和石油管道共同组成，从中国云南省进入缅甸境内，并通向印度洋的战略性综合运输大通道。 二纵昆明-曼谷-新加坡通道，该通道是由新加坡至昆明的泛亚铁路、昆明-曼谷公路、澜沧江-湄公河航道等国际运输路线组成的综合运输通道。 三纵中越通道，中越通道主要由中国西南沿海港口，越南北部沿海港口，中越红河航道及内河港口，昆明、南宁至河内的公路、铁路等国际运输通道组成。 四纵海上运输通

4、道，海上运输通道连通中国与东盟八个国家，开辟了中国沿海港口通往北部湾、泰国湾、孟加拉湾等沿岸国家的海上航线，是中国与东盟外贸物资运输的主要通道。 此外，马来半岛和苏门答腊岛之间的马六甲海峡通道，和联系中国云南、缅甸、孟加拉国和印度的中缅孟印通道将构成“两横”大通道。 另外，关于欧亚大陆桥的专题性研究也已经有了明确的线路，一旦建成，昆明作为中国的关键枢纽将直线全球。,东盟与中国交流渠道：中国欲打造东盟十国“四纵两横”运输大通道，云南具有陆路对接东盟的独特优势,政府决力建设东盟自由贸易区,扩大泛东盟区域边界贸易合作 大市场、大格局、大流通的建立将出现符合国际化的商业模式和超大体量的承载体。,6,7

5、,【立足云南,抢占边贸桥头堡】,昆明是大东盟乃至整个泛亚经济圈的中心城市，但地位优势一直未能很好的凸显，缺乏大型国际化的商贸交流平台是主要因素,拥有得天独厚的区位及人文优势 云南毗邻东盟诸国; 随着云南与东盟对外经贸及新合作领域的不断拓展，云南已成为了中国连接东南亚各国的“经济快速大通道”，形成了边境贸易、一般贸易、经济技术合作、出口信贷、易货贸易互补的经贸格局，成为东盟国家贸易合作的第一大伙伴； 完善的交通体系及城市地位使昆明成为东盟边贸的核心城市 昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。同时，也是连接西南地区与其他各省的枢纽； 未来规划的从昆明出境的第三欧亚大陆桥将成为我

6、国继北部、中部之后，由南部沟通东亚、东南亚、南亚、中亚、西亚以及欧洲、非洲的又一最便捷和安全的陆路国际大通道。,昆明交通便捷，已形成立体化交通网络，是云南省内对内对外的交通枢纽,8,昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。 空运：昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约40条航线，以及省内的7条航线。 陆运：昆明现已建成6条铁路（2条出海）、6条干线公路（3条出境），现有昆明至成都、昆明至贵阳、昆明至河口等12条铁路干支线，还有昆明至南宁，以及省内的广大铁路、昆玉铁路等。昆明的公路四通八达，有5

7、000多公里的公路通往省内各地和邻省邻国。,未来规划的从昆明出境的第三欧亚大陆桥将成为我国继北部、中部之后，由南部沟通东亚、东南亚、南亚、中亚、西亚以及欧洲、非洲的又一最便捷和安全的陆路国际大通道。,云南立足本省，辐射西南，旅游带动外向型拓展 从市场密集度看，云南商品市场主要集中在春城之都昆明，其他各市分布较少； 作为中国连接东南亚的陆路通道，又和东盟接壤，拥有丰富的自然资源，旅游等产业的发达，使其具备发展商贸业的绝佳先天条件。 昆明商贸业相对繁荣，螺蛳湾市场20余年的历史积累和沉淀，使其整个城市商业氛围浓厚，各类专业市场层出不穷。 四川西南腹地辐射力，对于全国乃至全球的辐射力不具优势 从经营

8、业态和经营规模上看，作为天府之国、人口总数居全国第二的西南重镇四川，其批发市场发展相对完善，业态比较丰富、规模相对比较大，经营状况较好； 成都是我国西南地区服装业的集散地，辐射范围广； 四川的区位条件和经济发展水平，决定了其商贸业在西南地区的发展地位。,9,西南六省专业市场特点评析,重庆本市及下属区县的辐射力，主题化商贸，发展有限 重庆直辖之后，作为西部唯一的水陆空综合交通枢纽，长江上游经济中心，其商贸业迅速发展，拥有朝天门知名批发市场； 批发市场经营业态以建材为主，地域色彩浓厚； 作为新兴直辖市，其发展潜力较大。 贵州受地缘及经济水平制约，发展力较弱 贵州商品市场经营业态主要以初级生产资料为

9、主，商业能级比较低； 受经济发展水平及区位条件制约商贸业发展缓慢，多被周边省市辐射，辐射力不足，基本以地缘消化为主。 广西商业发展能级低，具有一定潜力，但从边贸的角度上来看，发展力不及云南 广西毗邻广东，与越南接壤，区位条件优越，物流发达，随着黎湛、南防、南昆铁路和北海机场的建成，商贸业的发展潜力将被释放； 目前广西批发市场能力不高，批发市场分布较为分撒，核心力不足；,10,西南六省专业市场特点评析,从投资环境来看，西南地区的条件已经具备 尽管西南地区的经济发展比较缓慢，凭其良好的工业基础、人力资源条件、逐步完善的基础设施和优越的区位条件，商贸业具有很大的发展潜力，市场配置资源的基础性作用逐步

10、增强，人们的观念发生了很大变化，加上西部大开发进程的加快、东盟自由贸易区的开放、西南地区经济发展自我保护壁垒的解除，各种政策优惠和支持，西南地区的投资条件已逐渐成熟； 从批发市场发展阶段来看，西南地区的批发业总体还处在发展的初级阶段 西南地区以农业、旅游业为主，工业化程度和发展水平不高且发展不平衡，除了昆明、重庆、成都等少数城市以外，其他城市商贸业发展缓慢，处在初级发展阶段，因此发展潜力较大； 从批发市场分布来看，西南地区主要集中在中心城市 受经济发展水平和区位条件的影响，省会城市占据了主要商品类市场的份额； 从批发市场经营业态上看，西南地区商品市场以小商品建材、装饰、钢材、农副产品类为主 西

11、南地区自然资源不仅总量大，而具种类多，矿产资源种类多，分布集中，地域组合较好，因此其专业市场以小商品、建材、装饰、钢材、农副产品类等初级生产资料为主 ，而电子类等技术密集型市场较少，其专业市场能级较低，商品类市场远远少于专业市场数量；,11,西南六省专业市场小结,市场的辐射力度来看，西南地区批发市场的辐射面广，主要辐射本省及下辖县市 西南地区处于中国和东盟的结合部，边关贸易条件优越，加上产品极具地方特色，西南地区批发市场辐射面较广，产品远销至东盟各国、东南亚、南亚地区，但是由于西南地区处于横断山间，交通条件不很便利， 加上城市化、工业化水平比较低，各城市间经济发展不平衡等因素的制约，其产品主要

12、辐射范围为本省及下辖县市，中部及其他地区辐射力不足； 从批发市场经营现状来看，西南地区的批发市场总体上专业化、特色化不足，经营产品档次不高 西南地区批发市场规模有余，但专业化不足，市场同质化竞争严重，经营模式简单，信息化不足，市场定位缺乏特色，综合化不足，经营产品档次不高，没有摆脱早期市场的“阴影”； 从整体区域商业规划和需求看，批发业态有良好的发展前景 西南地区地域广阔，资源丰富，人口众多，正处在由重工业向轻工业转型的市场时机，批发业在一些二线城市存在一定空白点，而目前对这种业态的需求却在不断增加，城市也在往这方面转型，未来的市场潜力巨大。,12,综合以上因素，西南地区的商贸业发展已经具备国

13、际政治、区域经济及市场环境条件。 四川作为西南腹地对于西南地区的商贸辐射秉承其自身优势及基础占据举足轻重的地位。 而作为东盟贸易的国际化窗口，云南昆明当为首选，本项目的建设意义将成为全中国各类商品通往东盟，打开西南市场的核心及窗口。,13,本项目是商品贸易区，更是“MADE IN CHINA”产品展示区。 中国东有义乌，西有昆明。,14,【改变昆明城市名片】,昆明，旅游春城，商贸之都 云南省是中国旅游产业的榜样省份，其旅游资源运作及开发能力不容置疑，省会昆明（春城）国际化旅游城市更是所有游客的主要集散中心； 一个强势的旅游产业格局的形成将带动其所在区域的城市高速发展，商业的圈层拓展性也随之成几

14、何倍数扩大； 昆明整体城市规划新思路的提出，是城市运营技术的优势升级，也是城市走向国际化及商贸业飞速发展的前提条件； 近年来中国西南部泛东南亚大经济圈的逐步发展和相互贸易量的稳步提升，势必带动昆明市及周边地州市的经济化城市的发展进程； 就城市区位来看，昆明作为中国西南最大的边贸城市，商业集散和经贸潜力极其巨大。,小结： 国际环境呼唤大型商贸平台 昆明的经济快速发展、东盟自由贸易体系的启动将需要巨大且集中的商业项目来承载负荷； 三百万平米的现代顶级商贸航母将承载划时代的意义 本案以三百万平米的超大体量和全新国际化商业模式的呈现，他所面对的将不再是一座城市的范畴，而是整个西南六省乃至全国对于东盟区

15、域合作建立全球第三大市场的重要筹码； 立足中国西南，走向国际，中国通向世界的国际窗口 作为项目所属地的昆明凭借其独特的区位、交通、人文优势将登上世界商业的舞台，扮演重要角色； 本项目的建设将成为中国通向东盟边境贸易的国际窗口。,15,昆明将有了新的城市名片 全球第三大市场的国际商贸之都。,我们的市场基础,【城市框架拉大,多头并进,双心商业格局业已成型】 【昆明商业急待升级,螺蛳湾市场改造立定乾坤】 【立足商贸核心,领航商贸龙头】,16,17,【城市框架拉大,多头并进,双心商业格局业已成型】,“现代新昆明”战略：“现代新昆明”城市规划和建设主要体现在实施“一湖四片、一湖四环”的发展战略（包括：呈

16、贡新城8个片区、主城55个片区等的发展规划）。 未来昆明城市的空间结构和发展趋势将呈现为： （1）“双核中心”城市： 未来，昆明城市的“空间形态”也将呈现为“双核中心”、或者说是“哑铃型”： 一个核心（内端）是昆明“主城区”；另一个核心（外端）是“呈贡新城”。 （2）“多级化”城市： 未来，昆明城市的“空间形态”还将呈现为“多级化”的格局： “呈贡新城+空港经济区+昆阳海口新城+晋城新街新城+,城市的新老城区过渡区将成为重要的商业核心战略要地。,18,【城市框架拉大,多头并进,双心商业格局业已成型】,城市框架的拉大，从商业格局的角度必将形成多级化商业中心，城市中心城市副中心区域商业中心社区商业

17、中心。 而现代商贸物流理念对于在零售化商业中心之外，有别于级数发展，形成城市商业的另一个极商贸中心。 以昆明的城市格局明确显示，本案所在地，主城区与呈贡区之间即为昆明商贸中心的所在地。 此商贸中心承载的是异于城市各级零售商业中心的另一个使命，立足昆明区位属性，高于昆明商业能级，形成对外贸易的中心载体。,19,昆明市商业概况,昆明市商业发展轨迹,昆明批发市场分析,昆明批发市场已经处于“乱熟于心”的程度。批发市场的数量众多、规模庞大、产品丰富，密集分布在城市的中心地带，庞大的物流压力使得城市更为拥挤，成为“堵城昆明”的直接因素，已经严重限制城市的发展。 昆明批发市场对云南辐射能力强，直接辐射到下属

18、县城。作为省会城市，经济比重占云南省总额的比重太大，不利于整体均衡发展。 昆明批发市场对外辐射能力较差。昆明对周边的四川、贵州、广西、西藏等地辐射很少；昆明批发市场在云南和东盟贸易方面还没有真正起到一个较好的推动作用。 根据新的城市规划，城市二环以内不再新建批发类市场，原有大型批发市场将逐步搬迁到城市外围。新的发展规划给城市批发型商业带来机遇， 批发市场面临新的调整。老城区和呈贡新城之间的地带成为大型批发商业首选地。 现有的批发市场规划理念落后，经营模式简单，主要辐射云南本省，未来大型批发商业还有较大升级空间，如现代化的仓储、物流、电子商务平台等。 大型国际贸易、物流平台还没出现，目前的批发市

19、场还只是省内、区域性批发市场，不能担负起云南作为对东盟贸易窗口的作用。,20,【昆明商业急待升级,螺蛳湾市场改造立定乾坤】,21,近期，昆明随着新城市规划的全面出台，大批位于老城区中心的住宅及专业市场已被圈定为外迁对象，螺蛳湾做为云南省唯一一个入选中国十大专业市场的项目，有着多年的商业沉淀和巨大品牌价值，其品牌市值估计约7百多亿，螺蛳湾的保值、无间性外迁也成为了政府的关注点，借此机会，本案将凭借自身优势，承担这一具有使命感的商业迁移任务。 螺蛳湾的市场迁移是昆明市商业模式提升的绝佳时机，针对螺蛳湾老市场现状来看，除市场品牌价值及成熟的地段优势、多年建立的客户体系之外，其商业模式是落后的，其管理

20、机构的运营能力也是相对较底的。如何在此次外迁的时机上针对螺蛳湾老市场做大做高将对于整个西南地区的商业升级具有战略意义。 螺蛳湾规模和商业模式的全线升级是昆明市商业模式的一次质的飞跃。也将确定昆明在中国西南区域的商业领军地位。可以说，这是一次王者的授冠仪式！,城市经济发展，提供西南商业磁石！,22,昆明市的商业升级，带动的不仅仅是城市的商业升级，同时带动的是整个城市经济的飞速发展。也为整个西南地区商业提供了明确发展目标及榜样，其商圈的辐射力将无限扩大。 毫不掩饰的说，此次升级将重塑西南地区在国内的商业地位，使其从产业链的初级阶段上升至高级阶段，完成西南地区商业大格局、大流通、大市场的全线提升。

21、西南部将出现极具商业影响力、吸附性、带动性的商业体系核心。 螺蛳湾的升级不仅仅意味着老螺蛳湾的改造，更是在改变城市商业扩张的重中之举。,23,【立足商贸核心,领航商贸龙头】,项目位于昆明商贸中心版块的核心区位。 强大的交通组织为本项目的对外商贸交流提供了不可取代的优势。 300万方的体量与义乌第六代市场的国际顶级商贸体系的建成模式将使本项目成为昆明乃至中国西南的头号现代商业航母，具有不可复制与唯一性。,城市区位图,竞争环境博弈！,24,【宏观层面】 从大市场来看，国内能于本案规划相对的项目也只有义乌，但义乌的区位与 本案相去甚远，对于实质性的竞争几乎在初期是不存在的，反而能与本案结 成战略联盟

22、，形成东西互补，共同为中国商贸业与北美自由贸易区、东盟贸 易区的对持提供超强的核心竞争力。 【微观层面】 项目所处的昆明市自营业主存在着大流通、大市场、大平台等经营意识的薄 弱性，对于外来事物缺乏信心，同时昆明市的部分新的专业市场为追求短期 效应，以低价位及所谓的规划及运营来获取自营业主及投资客的信任，促使 市场很难走向国际化，规模化、产业化的道路。 针对目标客户的意识提升将是项目销售成功的关键，也将是项目后续滚动持 续发展的原动力。,供应：商业物业市场在售项目有21个，开发量总计197.6万，市场供应量为 125.5万； 2005年，由于东南二环的拆迁，专业市场开发量大增，占商业物业开发的比

23、重达到54.4%，其中大商汇的开发面积达到85万，东聚建材城开发面积也有19万。 需求：专业市场类物业供应量较大，销售量相应也较大，达到37.7万 ，是其他四种物业类型销售量总和的3倍。,时间段：20062007年,供应：2007上半年，共42个在售商业物业，总供应量为56.9368万 ，昆明市专业市场的供求量都开始明显减少，商场物业供求量仍然比较大，社区底商和商业街的供给量不大。 需求：销售量约为14.3427万，供应均价约为15272元/,时间段：2005年,25,昆明市场商业供需,26,小结,昆明城市建设扩张和经济的发展都为本案作为一个商业航母项目提供了得天独厚地天时与地利。 位于城市商

24、贸核心及现代顶级超大规模商贸物流体的建设使本案具备不可取代的先天唯一性与不可复制性优势。 螺蛳湾市场的拆迁改造为本案提供了优质客源与市场基础，是本案营销立足市场的重中之重。 随着城市框架拉大与改造，近几年来昆明商业开发迅速提速，但短期内已经形成井喷之势，近两年出现供大于求的局面，商业价格偏高，市场热力间歇，是本案未来营销将会面临的重要课题。,改变昆明，升级螺蛳湾！ 项目定位及价值体系,27,【项目sowt分析】 【300万方定位系统】 【 120万方定位系统】 【项目核心价值构造】,28,【 项目分析】地块区位关系：未来城市批发物流中心地段,本案位于老城和呈贡新城之间，处在城市扩张的住方向轴上

25、。 本案承接着新老城区的过渡桥梁作用，延续商业气氛，引领城市发展方向。 本案紧临规划的城市汽车南站，离新城区的大型物流中心很近。 综合考量，本案是未来城市批发型商业的核心。,29,【 项目分析】周边环境分析：未来大型住宅区，人口密集，商业氛围浓厚,东面邻老昆洛路，拐角 为叁斗汽车交易城，规划 为昆明长途汽车南站，沿 线为官渡农村-牟六村， 零星苗圃、花卉种植园。 北面子君村，规划为商 业、住宅用地，目前为空 地，少量民房。 西面俊发地产07年拿下 的地王，为住宅用地，目 前未动。转角为规划的省 博物馆、大剧院。 南面广阔的荒地，少量 花卉、苗圃种植。,30,交通条件分析：目前交通很差，只有一个

26、公交站,机场方向,广福路,东绕城线,轻轨1号线,轻轨5号线,南部换乘枢纽,现子君车站,C4、 C7往返子君村和呈贡，3045分钟一趟。 165路车往市区方向，中途要换乘。,根据规划本案周边未来是城南的交通枢纽，但在项目建设期存在公交瓶颈,31,周边配套分析：目前配套很差，只有体育城旁边的商业街道，餐饮、超市、电影院等，大型购物依赖区域外,生活配套： 目前只有体育城内部的商业街 道，小超市、餐饮、电信等。 医疗教育： 区域空白，还没有医院等设施。 依赖约5公里外的世纪城社区 商业配套。 文化娱乐： 只有体育城的电影院，以及娱 乐运动设施。规划的有博物馆、 剧院等。 商务配套： 目前十分缺乏，只有

27、体育城的 企业总部基地，包括宾馆、写 字楼。,32,优势： 城市地缘及人文属性加之市政重点打造的商业项目，本案占尽天时地利与人和势； 300万方的超大规模体量，对于一个城市或是区域而言，都具备了自成一体的创造空间，很适合昆明这样一个可开展多方边贸的门户城市。 从地段上来说，本案正好地处当地已认可的大型批发物流之地，更是未来商贸中心之核心区位。 义乌第六代商贸城模式建设及运营操作，国际闻名，领先全球，给市场建设注入强心针。 开发商的实力强，整个开发团队市场运作思路较为成熟，有项目的成功案例及与政府合作的成功经验，为项目的后续支撑提供保障 项目周边交通体系完善，未来还是区域换乘中心，地块平整，几乎

28、无拆迁；,项目优劣势分析/优势,33,劣势： 毕竟立足新区，对于本案的基础市场，也是本案的首发市场螺蛳湾的经营客群而言，存在区位上较大的心理落差。 对于批发物流型商业而言，物流配套、交通配套是重点，本案目前人气不旺，在建设期内的交通体系还不完善会成为市场营销的问题点。 300万方的规模，既是优势，又是劣势，毕竟以昆明目前的发展无论是从商业需求量、消费需求量，还是从销售、招商的角度，都具备一定的难度。 一期120万方全框架结构，但规划5层的设计存在均价的相对下滑。以目前螺蛳湾市场的经营现状分析，三层以上基本无经营，楼层抗性会突显。,项目优劣势分析/劣势,34,机会点： 老螺蛳湾市场的拆迁为一期启

29、动提供了大量有效客源和市场一期存活的最佳切入点；螺蛳湾老市场的规划性拆迁，对于本案的一期而言，无疑是最大的机会点； 昆明房产市场的起步发展，房产消费与投资在区域市场有一定的概念； 城市面临新的规划调整，大型批发市场外移，本案面临机遇；广福路已经形成较好的商业氛围，为本案启动，创造了条件； 昆明还没有形成真正的国际贸易物流平台，本案有领先优势，随着本案的亮相，以目前的规模优势、产品优势、政策优势，市场竞争力当居首位，会袭夺一部分的当地其他客源。,项目优劣势分析/机会点,35,项目优劣势分析/威胁点,威胁点 近年来昆明房地产开发量巨大，供大于求局面显现，房地产开发短期过热，出现暂歇期。 大量的商业

30、用地推出，市场竞争激烈，对于本案的操作而言，主要的威胁点还是在于本地客源量不足，对于一个超大型商贸平台，不仅存在本案与其他市场之间的微观竞争，也在于本案与城市环境、市场运行周期的不可控因素的宏观风险； 老市场的定迁成功与否，与云纺集团之间的关系处理及老市场商户的安置补偿、拆迁时间与力度与本案建设周期之间的时间问题是对本案最大的挑战与威胁。 周边商贸项目不下二十个，建材主题市场已成熟，对于本案的轻纺市场分流直接威胁，而其他项目对于家电、文具市场的分流作用亦不可小觑。 而对于本案而言，不仅仅是老市场的定向，更需要扩容，作为昆明的主体商贸茶叶、土特产市场林立，在城市中心片区不断显现。 大规模的城市改

31、造、规划，面临不确定的政治风险，项目启动困难多。 国际贸易，尤其是东盟和中国贸易额不温不火，影响贸易大环境的因素太多。,36,37,【300万方主体定位及流通模式】,300万方中国西南首席无边境自由贸易城,国际流通,国内流通,本地流通,立足昆明以“三元流通”模式辐射全球,主体定位,流通模式,战略定位的 考虑视角,战略定位：以螺蛳湾为基础，在城南新老城结合部，打造一个全新的西南商业地标，使她成为昆明继国际旅游城市性格下的另一个新的性格特征，她将成为昆明作为国际化城市的商业名片；集批发、外贸、旅游、展销于一体的国际化市场交易中心，辐射整个东盟市场乃至全球；在国际、国内与义乌市场形成协调及互补，进一

32、步细分市场，与义乌“第六代模式”形成强而有力的战略联盟。,内圈层/本地流通（昆明及各地州市）,中圈层/国内流通（西南六省及国内各地）,外圈层/国际流通（泛东盟国际区域及全球贸易）,38,39,【300万方主体定位语】,主体定位语,中国的昆明，世界的螺蛳湾。,主形象,40,【300万方功能定位系统】,十三大平台推动产业流通模式升级换代 商品旗舰展示中心 商品旗舰展示，打造中国民族品牌展示基地 中国西南商业重镇，辐射中国西南各省及东盟各国消费人群，成为中国通向东盟的“MADE IN CHINA”品牌孵化基地与展示窗口； 背靠数十万新迁高端消费人群，每年拉动卖场数十亿零售生意。 国际贸易平台、指定免

33、税贸易区 促进国际供求关系，做世界的生意，形成世界商品“昆明价格” 国际商贸城立足昆明，依托边贸市场影响力，设立国际采购商总部基地； 联手国内外商家，发展国际供求关系，促进国际间贸易发展，实现国际贸易零距离运作； 设置指定免税贸易区，挑选边贸双方优势产品进入该区，并设置准入原则； 强势整合本土特色产品，集中优势产业集群效应，联手发展国际贸易，形成“昆明价格”新局。 国际会展平台 国际级商贸展会，海纳全球商机 专业市场核心区域365天零成本展览模式； 全年吸引商家，降低运营成本，分享每年数百亿元的会展商机； 合作昆明会展中心，联动昆交会等各项展览同期举办商品采购大会； 展会联动，全线接轨国内外贸

34、易采购商，“商场展场”无间互换。,消费体验平台（旅游购物及当地零售） 中国西南最大、最全商品聚集平台，全程体验式营销模式 针对商品不同品质、品牌、品位提供体验式展示平台，提升商品价值感，增强商品品牌概念推广； 定期举办购物嘉年华，为商户提供全方位展示平台，为消费者提供主题购物乐趣及体验消费快感。 联合各旅游系统为项目制造巨大游客购买系统。 仓储物流平台 多线陆路高速接驳全国，欧亚大陆桥连通全球 南邻新城洛羊国际物流中心； 项目内将建立发往全国及各口岸的货运运输机构，第一时间发往各地； 距离铁道部全国十三大集装箱中心站仅十分钟车程； 距离新机场空港物流基地仅十公里； 第三欧亚大陆桥已明确昆明的核

35、心地位。 一站式报关办证服务平台 一站式报关办证服务，提升贸易效率 项目的海关及出入镜检验等机构齐全，并依托与政府良好关系，在场内设立进出口报关服务， 为客商争取最大出口权益，并将安排报关服务人员密切配合您的货物的申报、查验、放行等。 金融服务平台 金融机构云集，服务快捷便利 场内将入驻多家银行机构、国际金融机构、国家公务机构办事处，全方位，多功能办理投资、税务、保险和外汇结算等业务。 设计研发平台 打造全球商品“昆明制造” 项目未来将与清华、西南交大、华南理工以及国际知名学府、学术机构合作，培养产品研发 设计专业人才，提升昆明小商品产业原创水平，打造全球商品的“昆明设计”。,41,终端培训平

36、台（营销管理学院） 赢在起点的培育模式，锻造顶尖营销人才 项目将聘请行业知名教授、企业家及营销专业人事授课，培养有潜力的商品营销人员； 同时，阶段组织入驻商户老板参加EMBA及营销、管理专业培训，使其在最短时间内适应国 际化贸易模式，把握营销先机。 商务办公平台/国际采购商总部基地 国际商务头等舱 项目将设立专业商务办公区域，将云集世界各地采购商，形成辐射全球的国际商品采购商总 部基地； 提供全方位、迅捷的商务服务、商务洽谈、会议、交流的多项增值配套服务。 行业认证平台 权威机构合作，扶持国际化竞争 项目将积极与从事检测、测试、质量保证与认证的知名国内外机构合作，提供ISO9000质量 管理体

37、系等系列认证咨询及顾问服务。 政府商会平台 政府、商会共促，产业升级实力助推！ 良好的政企互动产业发展环境 项目作为吻合昆明市城市发展规划的产业流通集散中心，与政府有良好的沟通背景，搭建商 户与政府沟通的良好桥梁，同时争取各项优惠政策。 行业商会鼎立支持 项目将与义乌、昆明等多个大型行业商会携手合作，网罗商脉、人脉。 电子商务平台 网络订单中心，快速高效决策贸易 项目将与阿里巴巴合作，为每个入驻商家品牌统一设置电子商务系统，并足见专业网络人才 团队，建立螺蛳湾国际商贸城电子商务体系，为商户异地定单提供全程技术支持。,42,43,【120万方定位系统】,43,120万方西南首席商、展、贸、游一体

38、化商业平台,主体定位,主体定位语,升级螺蛳湾，行销全世界！,主形象,44,【120万方功能定位系统】,十大平台推动产业流通模式升级换代 商品物流交易中心 划行规市的十大主题场馆 立足螺蛳湾老市场经营客群，科学细分，划行规划，主题一站式交流中心 服饰馆、鞋帽馆、皮具箱包馆、饰品礼品馆、玩具小商品馆、文具工艺品馆、家居轻纺馆、电子数码馆、五金家电馆、土特产品馆。 商品旗舰展示中心 国内各大商品牌展示主题馆 根据各业态划分品牌商品展示区，在其中以异地品牌及云南本地品牌予以区分区域，例如“福建馆、浙江馆、广东馆”等 厂家直销展示中心 国内各类厂家直销展示位于商城五楼，为厂家对西南及边境贸易的直接展示及

39、订单窗口。 国际会展平台 国际级商贸展会，海纳全球商机 专业市场核心区域365天零成本展览模式； 全年吸引商家，降低运营成本，分享每年数百亿元的会展商机； 合作昆明会展中心，联动昆交会等各项展览同期举办商品采购大会； 展会联动，全线接轨国内外贸易采购商，“商场展场”无间互换。,渡假购物体验馆 中国西南最大、最全商品聚集平台，全程体验式营销模式 旅游购物特定区，主要为云南本地土特产、玉器、工艺品、茶叶等。 联合各旅游系统为项目制造巨大游客购买系统。 仓储物流平台 多线陆路高速接驳全国，欧亚大陆桥连通全球 南邻新城洛羊国际物流中心； 项目内将建立发往全国及各口岸的货运运输机构，第一时间发往各地；

40、距离铁道部全国十三大集装箱中心站仅十分钟车程； 距离新机场空港物流基地仅十公里； 第三欧亚大陆桥已明确昆明的核心地位。 一站式报关办证服务平台 一站式报关办证服务，提升贸易效率 项目的海关及出入镜检验等机构齐全，并依托与政府良好关系，在场内设立进出口报关服务， 为客商争取最大出口权益，并将安排报关服务人员密切配合您的货物的申报、查验、放行等。 金融服务平台 金融机构云集，服务快捷便利 场内将入驻多家银行机构、国际金融机构、国家公务机构办事处，全方位，多功能办理投资、税务、保险和外汇结算等业务。,45,政府商会平台 政府、商会共促，产业升级实力助推！ 良好的政企互动产业发展环境 项目作为吻合昆明

41、市城市发展规划的产业流通集散中心，与政府有良好的沟通背景，搭建商 户与政府沟通的良好桥梁，同时争取各项优惠政策。 行业商会鼎立支持 项目将与义乌、昆明等多个大型行业商会携手合作，网罗商脉、人脉。 电子商务平台 网络订单中心，快速高效决策贸易 项目将与阿里巴巴合作，为每个入驻商家品牌统一设置电子商务系统，并足见专业网络人才 团队，建立螺蛳湾国际商贸城电子商务体系，为商户异地定单提供全程技术支持。,46,47,【120万方价值体系】,硬件配置+软件 硬件：产品展示中心、国际贸易中心、游客集散中心、结算中心、 物流中心、东盟国家展示中心 注：通过五大中心系统为入驻商户提供全方位经营环境，丰富商贸城消

42、费贸易结构，打造集本地消费、游客购物、商贸批发、国际贸易、品牌国家展示为一体的全新商贸平台。确保定迁商户能在营商环境有巨大的提升。 软件：主题旅游购物体系、展会联动体系、电子商务体系、行业 认证体系、政府商会体系、一站式报关办证服务体系、 金融服务体系。 注：通过七大服务体系为入驻商户提供全方位服务，吸引不同消费人群及贸易人群。提供全方位金融办证、认证、服务体系。同时，在全国范围内建立商会同盟及物流团购、异地担保体系，为入驻商户增强经营信心。确保商户客群稳定保值。,创新营销之,48,【借势篇】 【借力篇】 【业态篇】 【销售篇】 【推广篇】 【视觉篇】,创新营销之一【借势篇】,49,一、政府搭

43、台 政府立项中国西南无边界自由国际商贸城 由昆明市政府、云南省政府乃至中国商贸局明确立项，建设未来全球第三大国际市场自由商贸城，为国家重点商贸项目，为中国东盟自由贸易区建设重要里程碑项目 螺蛳湾定向拆迁升级昆明商贸，发展昆明 明确螺蛳湾拆迁计划并予以公示，配合本项目工程进度关闭市场，不再办理工商年检手续，出台拆迁补偿与安置方案，鼓励进入新商贸城。 政府成立螺蛳湾市场拆迁指挥部。 政府优惠政策工商财税 五年免收各项工商、城建等各项费用，税费全免，五年后定额征收 对所有进入螺蛳湾经营商户予以一条龙工商财税登记服务，购铺者房产契税减半 异地进驻或购铺者解决户口迁入、子女就学问题。 国家级自由贸易区域

44、试点,创新营销之一【借势篇】,50,二、专家助阵 义乌专家团为核心成立商贸城建设委员会 政府牵头，以义乌专家团为核心，组织国内外商业专家成立商贸城建设委员会，配合拆迁安置及市场建设工作。 知名专家挂帅成立国际商贸城商管公司 在项目建设之初即建立商管公司，负责项目招商及各项政策落实，编写商管章程，组建商会、组织商贸节、异地商会联盟、东盟国际化经贸组织合作、商管活动等各项事宜。 金融、结算、物流等各项配套体系专业操作,51,51,一、立足本地商会 通过与各行业商会建立战略联盟，获得认可及信任感，针对商会会员系统建 立专署团购通道，并为团购客户提供相对优惠条件。 二、行业大户带动散户 通过锁定螺蛳湾

45、市场行业大户、实行大带小策略，针对大户带动小户入驻的 数量递增从而考虑其折扣的增加。 三、异地商会联盟 在义乌、温州、福建、广东等地与各大商会合作，成立西南分会，组织商户入驻本案,创新营销之二【借力篇】,螺蛳湾市场业态配比不包含约24000平米的家乐福和美食广场,52,创新营销之三【业态篇】,本次调研统计结果市场总计经营商家户数为12545户，加上边摊以及附近民房 延伸区（5%10%），实际经营商家数在14000余户。,业态、商家统计表,53,【市场特征-业态组成】,【螺蛳湾日用商品批发市场空间布局及业态分布表一： 螺蛳湾直街片区】,54,螺蛳湾日用商品批发市场空间布局及业态分布表二： 螺蛳湾

46、直街片区,55,螺蛳湾日用商品批发市场空间布局及业态分布表三： 双龙百货片区,56,螺蛳湾日用商品批发市场空间布局及业态分布表四： 金花片区,经营户数合计：8369家经营户，27.1万方,57,58,【云纺空间布局及业态分布(一） 】,【云纺空间布局及业态分布（二） 】,59,【云纺空间布局及业态分布（三） 】,60,【云纺空间布局及业态分布（四） 】,61,经调研分析知 各交易区租金水平没有显著差异； 同等条件下，发展时间越久的交易区，其租金水平也越高，不同区位差价在50元左右； 租金水平与层高成反比，层差2530元之间；,【租金情况】,62,63,注：按12年投资回报计算 面积以使用面积计

47、算,云纺批发市场租金售价水平,螺蛳湾批发市场统计结果汇总,总计经营商家户数为12537户，加上边摊以及附近民房延伸区（5%10%），实际经营商家数在14000余户； 经营面积以实际使用面积计算。,64,65,创新营销之三【业态篇】,合计建筑面积120万m2左右。 1、项目业态规划布局以划行归市为原则，遵循将相同品类、产品档次相当以及 产品互补的业态聚集在一起，打造不同主题特色的商贸场馆； 2、经营/投资商铺面积占比规划：自营客占商业总面积的 60-70% (约合计为80 万m2)，投资客占商业总面积的30-40% (约合计为40万平米m2 )； 3 、业态划分与配比根据螺蛳湾旧市场现有商户量和

48、面积做相应的扩充，扩充面 积量，大约在20-30之间（即扩充约1015万平米之间，旧市场面积大约为 45万平米，相应最多可扩充至55万至60万平米），另外20万至25万平米的经营 面积需要向全省乃至国内其他区域内寻找相应的经营客户进驻。,66,【整体业态配比】,67,【业态规划思路】,68,【业态规划思路】,69,【业态规划思路】,创新营销之四【销售篇】,70,市场定位 基础市场螺蛳湾市场经营户 第一层级：服装、童装、鞋帽、皮具箱包、饰品礼品工艺品、小百货、袜子内衣毛线、钟表火机、雨具 此类业态分流可能性极小，关键是价格因素决定一切。 总计原体量为312400平米，预计扩容去化38万平米； 第二层级：布艺床上用品、化妆品、玩具、文具 此类业态因有建材市场，城市中心其他商业的竞争，且体量不大，任何商业项目均可完全容纳，是本案需注意并力争的对象。 总计原体量为53900平米，预计扩容去化8万平米； 第三层级：电器、建材装饰、花鸟市场 此类业态非原市场及本项目主力，流失可能性极大 总计原体量为91250平米，若进驻扩容为11万方，本次业态规划中预留建材区8万方，欢迎其进驻。,原老