《邯郸商业市调分析报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《邯郸商业市调分析报告.ppt（34页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、亿丰国际招商部 内部资料,邯郸东方新天地 市调分析报告,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市商业地产宏观市场分析,1,亿丰国际招商部 内部资料,一、邯郸市商业地产宏观市场分析,11邯郸市概况 河北省邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡，国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。邯郸市位于河北省南端，地处东经1140340，北纬362044之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，全市总人口896.4万。邯郸市的
2、市花是月季。 12交通状况 邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治邯郸济南青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络（五纵指106国道、107国道、京深高速公路、曲魏、刑都公路；五横指309国道、邯武、邯临、邯大、魏峰公路），邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海
3、、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州等多条航线。在四省交界区域中，只有邯郸具备铁路交叉、国道交汇、高速纵横过境和航空港四位一体的立体交通条件。 13人口状况及人民生活 全市市区建成区面积3610.0万平方公里。2012年末全市户籍总人口1200万左右，其中农业人口950万左右，非农业人口250万人。 全市城市居民人均可支配收入20543元，增速12.3%；全市农民人均纯收入达到8447元，比上年增长14.7%。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市城区发展分析-历史沿革,邯郸历史悠久。8000多年前，新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、生息，开启了农业文明的新纪元。古城距今已有3100多年的建城历史
4、。 新中国成立后，邯郸成为是全国主要的粮、棉、禽蛋、蔬菜生产基地，蕴藏有种类繁多的矿产资源，其成为全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”煤、铁资源，为邯郸经济发展奠定了丰富的物质基础。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要地和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市。,邯郸市城区发展分析-2.5线城市,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸各县人口分布,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市城区发展分析-城市规划布局,空间结构：“一个都市区、二条城镇发展主轴线” 发展策略：“突出中心、依托轴线、辐射全域”,“一个都市区”：构筑环城公里半径的卫星城圈，形成中心
5、城区为核心，卫星城为不同功能载体的组团式都市区。,“二条城镇发展主轴线”：为沿南北向京广铁路、京广高速客运专线和东西向青兰高速公路、邯长邯济铁路及国道沿线的城镇发展轴线。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市城区发展分析-交通规划,区域内106、107国道和京珠高速公路沟通南北，309国道和青兰高速公路横贯东西，干线公路网状分布，交通十分便利。,京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治邯郸济南青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络。,邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和
6、浩特、温州、海口、合肥等多条航线。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市城区发展分析-城市性质,规划确定城市性质为：国家历史文化名城，冀晋鲁豫接壤地区中心城市。,邯郸市到2020年，全市地区生产总值保持8-12%的增长率，经济总量达到6000亿元左右，人均GDP为6万元，城镇化率达到58%。,中心城区居住人口160万，面积415平方公里。 邯郸市总人口近年来呈稳步增长态势， 由2007年的894万增长至2012年的993万，平均人口自然增长率为1.9%，为房地产市场提供了较大的需求基础。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸区域商业地产市场调研,邯山区邯郸市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处
7、，面积37平方公里。该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。,高开区,亿丰国际招商部 内部资料,GDP&社会固定资产投资,邯郸社会固定资产投资,邯郸经济总量及发展速度,至2012年，邯郸经济发展总量为3023.7亿元，2007年至2012年一直保持稳步发展的趋势，GDP年平均增长速度保持在12.2%左右。 至2012年，邯郸社会固定资产投资为2383.6亿元，年平均增长速度保持在29.6%左右。,亿丰国际招商部 内部资料,收入&支出,邯郸全市城镇居民人均可支配收入持续稳步增长至2012
8、年的人均21740元，年平均增长率保持在12.9%。 邯郸市城镇居民恩格尔系数2007年至2012年平均为36.6%（为富裕水平），表明居民的消费结构较完善，居民消费支出较多用于提高生活水平和质量。,邯郸全市城镇居民人均可支配收入,邯郸市城镇居民恩格尔系数,国际恩格尔系数衡量标准： 59%以上为贫困 50-59%为温饱 40-50%为小康 30-40%为富裕 低于30%为最富裕,亿丰国际招商部 内部资料,全市房地产开发投资额,邯郸2007年全市房地产开发投资额为47.1亿元，6年间持续增长，至2012年全市房地产开发投资额为257.8亿元。 邯郸全市房地产开发投资增长率自2010年直线下降，至
9、2012年为7.3%，说明投资者对房地产市场持保守谨慎态度。,亿丰国际招商部 内部资料,宏观市场小结,邯郸市经济发展前景良好，2012年邯郸GDP为3023.7亿元，GDP增长率为12.2%（较2011年）。,邯郸市整体经济的快速发展以及人口的稳步增长，为未来商业的发展奠定良好的基础。 但邯郸的整体消费力有限，以及供给大于需求的现状，为未来商业物业带来一定的挑战。,中心城区居住人口160万，人口稳步增长，为房地产发展提供需求支撑。,邯郸位于四省交界处，是唯一的特大城市。空间上具有承东启西、贯通南北的非常有利的区位优势。,居民的消费结构较完善，居民消费支出较多用于提高生活水平和质量，需要商业的引
10、导和促进。,邯郸全市房地产开发投资增长率自2010年的99%降至2012年的7.3%，说明2010年前房地产市场供给迅速增长，而2011年至2012年房地产供给大于需求，故增速缓慢。,亿丰国际招商部 内部资料,二、邯郸市商业地产现状调研及规划,邯郸市的商业中心可按照六大商圈。万达商圈、新世纪商圈、新东部商圈、美食林商圈、康德商圈、火车站商圈。市级商业中心由两个部分组成：老城区商业中心和新城区商业中心。老城区商业中心以现在的邯山商业中心为基础，并根据现有的商业网点沿和平路东延的特点，纳入邯郸大剧院-新世纪广场一带的商业网点。邯山商业中心：西至裕新大街，东至陵西大街，南至贸易路，北达人民路。新世纪
11、商业中心西至中华大街，西至曙光街，南至向阳路。新城区商业中心:位主要以新区北部和东部为主的，新区东部区域商业中心：在新区核心组团经七路以东.纬六路以南.纬七路以北设置一个区域商业中心，商区主要服务于周边居民，以生活服务类，综合购物类网点为主，新建百货店一处.大型超市一处.配以餐饮，家政等服务类网点。新区北部区域中心：在新区核心组团纬五路以南，体育中心以北，新城大街以西设置一个区域商业中心，商区要服务于周边居民购物的便利性，以发展综合商业中心为思路，新建百货店一处，大型超市一处，配以餐饮，家政等服务类网点。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸房地产板块,中心板块特点：该板块位于城市中心地带，涵盖火车
12、站商圈和邯郸市政府，交通便利，配套齐全，是传统的行政中心和商业中心。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸城区商圈分析,商业最繁华的地段 服装商贸城集中区域 邯郸市年轻群体的时尚消费需求。 电子消费产品聚集区，邯郸的“中关村”。,邯郸崛起最快的大型专业市场商圈，位于市区东北部。 邯郸高端建材家具集散地。,专业市场商圈 未来商业物业体量巨大，主要满足邯郸中低档消费需求。,最为高档的商圈， 最早的中高档百货店所在地 中高档消费较为集中的区域。 是典型的城市消费核心区域。,邯郸老的专业市场商圈 大型中低档建材家居市场集聚地。 比较成熟的建材家居消费核心区。,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸主要市场分布,亿丰
13、国际招商部 内部资料,邯郸商业市场小结,邯郸市区商圈分为新世纪商圈、和平路商圈、浴新大街商圈、开发区商圈、和东信建材商圈等五大商圈。本案所在商圈为和平路商圈，是服装商贸城集中区域，电子消费产品聚集区，满足邯郸市年轻群体的时尚消费需求,邯郸市以陵园路、浴新大街、丛台路、光明大街为界分为五大板块，本案所在板块为中心板块，是传统的行政中心和商业中心。,邯郸是多种业态协同发展的态势，各业态近年来的发展速度普遍较快。未来邯郸商业市场将进入快速发展的阶段，前景非常可观。,邯郸市商业项目众多，竞争激烈，各商圈间商业档次有及业态分布有所不同，商业业态逐步完善，但同商圈内业态同质化较严重。,本案所在区域为邯山区
14、，区域内有康德商场、阳光日月城、北国商城、国风购物广场、金伯爵广场、乐颐电脑城、赵都财富中心、邯山商场等八座大型商场。各大商户云集于此，商业密度居全市之首。,亿丰国际招商部 内部资料,项目所在商圈分析,2,2,亿丰国际招商部 内部资料,本案项目情况介绍,本案总用地面积为11952.924 ，总建筑面积为57658 （不含地下室面积7641.59 ），其中公寓式办公面积为28055 ，商业面积为29403，单层5880.6。 一二层层高5.0米，三至六层层高4.5米，公寓层高3.05米 公寓标准层面积为415.16 ，28层办公楼到屋面总高度为95.1米。,亿丰国际招商部 内部资料,项目实景图,
15、亿丰国际招商部 内部资料,项目周边现状,1.共建配套：邯山区政府、邯山市人民医院、邯郸市中心医院、第三医院、邯山小学、南关小学、火磨小学、邯山市第三幼儿园、邯郸体育场、工、农、邮政等银行； 2.集中商业：康德商业广场、邯山商场、稷山新天地、地一大道、阳光世贸广场等；设有沃尔玛、糖潮量贩式KTV、华星国际影城、乐尚KTV等主力店； 3.交通情况：本案距紧邻主干道和平路、次级干道邯山街、火磨街等，距环城西路及浴新大街450米；1公里范围内多个公交车站；,和平路商圈的边缘，康德南门对面。,本案,邯山街,紫竹院 小区,五金街商住小区、怡都花园等,康德商业广场,沃尔玛,糖潮量贩式KTV,华星国际影城 乐
16、尚量贩KTV,阳光世贸广场,亿丰国际招商部 内部资料,项目动线分析,和 平 路,外部主要动线：项目紧邻城市主干路和平路及康德商城，此为聚客主干道和外部主要人流动线，可在此位置设置聚客力强的旗舰商业； 外部次级动线：项目西侧紧邻邯山街，邯山街北接环城西路，南接陵园路，可作为本案次级商业动线引入客流； 公交站：项目周边有陵西大街和平路口、邯山商场、第三医院等十余个公交站，此将为本案商业引入部分客流。,地块规划路网,和 平 路,浴 新 北 大 街,浴 新 南 大 街,环 城 西 路,复兴路,火磨街,邯山街,邯山街,本案,陵园路,第三医院,邯山小学,视明眼镜公司,陵西大街和平路口,南关口,邯山商场,亿
17、丰国际招商部 内部资料,和平路商圈分析,和平路商圈主要由康德商场、稽山新天地、地一大道、阳光世贸广场等商业项目组成，商业总体量达65万余平米，业态涵盖较广。 和平路电子服装商贸城集中区域，满足邯郸市年轻群体的时尚消费需求。 消费产品聚集区，邯郸的“中关村”.,康德商场,稽山新天地,阳光世贸广场,本案,赵都财富中心,亿丰国际招商部 内部资料,项目所在商圈和平路商圈,本案,邯山街,康德商场,沃尔玛,糖潮量贩式KTV,华星国际影城 乐尚量贩KTV,本案处在和平商圈西侧靠边缘位置，紧邻和平路经营最好的康德商场南侧。,邯山商场,阳光世贸广场,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市各主要市场项目研究,2,3,亿
18、丰国际招商部 内部资料,和平路商圈商业项目情况,亿丰国际招商部 内部资料,邯郸市主要市场主要经营种类对比,亿丰国际招商部 内部资料,康德商场,项目位置：陵西南大街与和平路交叉口西北角。 业态种类：机电产品（不含轿车）、钢材、建材、装饰材料、生铁、焦炭、铁矿产品、五金、交电产品、副食品、百货、针纺织品、服装、计算机及附助设备等 。 主力店品牌：老凤祥、澳柯玛、魅族、温纯、麦根、志亿裤业 建筑体量：7万平米 租金标准：,亿丰国际招商部 内部资料,地一大道商场,邯郸地一大道是继哈尔滨、广州、郑州、沈阳、潍坊、大庆之后，哈尔滨人和商业投资兴建的又一杰作。 2009年破土动工的邯郸“地一大道”项目，地处
19、邯郸市中心区域核心地段，位于最繁华的商业中心陵西大街、环城西路及和平路地下。该项目总投资8亿元人民币。占地5万余平方米，建筑面积10万平方米。地下商业街为两层分别为5万余平方米，内部可设5000余个现代时尚商铺50个出入口5部垂直货梯， 是邯郸市商业建筑最新颖，硬件设施与功能最完善的集购物、休闲娱乐、餐饮、旅游观光、于一体的大型地下购物公园。 租金标准：60-100元/月,亿丰国际招商部 内部资料,项目周边商圈总结,缺少精致、时尚、一站式的生活广场,和平路商圈为大众熟知的老商圈，商业整体档次不高，竞争激烈，商业业态陈旧，缺乏亮点，相对来讲，特色化、升级化的商业业态将成为市场空白点。,亿丰国际招商部 内部资料,康奈集团及项目简介,亿丰国际招商部 内部资料,项目合作模式及商务条件,