【大学课件】房地产经营学.ppt

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1、房地产经营学,http:/ (最高19.2%) 房价爬升：拉响触目惊心的“警报” 房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇 城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火 有关部门反驳“中国房产泡沫”说 (建设部怎样认识当前房地产市场形势)相关资料,http:/ 还有什么看到或者没看到？ 教科书能给出什么样的解释？,http:/ 房地产市场 房地产开发 房地产经营 房地产金融 房地产投资 房地产估价 物业管理,http:/ （待续）,曹振良等，房地产经济学通论，北京大学出版社，2003 王文群等，房地产经济学，经济管理出版社，2003，4 乔志敏，房地产经营管理教程，立信会计出版社，200

2、2年8月 吕萍等，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2002年4月 美Denise Dipasquaie，城市经济学与房地产市场，经济科学出版社，2002年7月 简德三 王洪卫，房地产经济学，上海财经大学出版社，2003年1月,http:/ 房地产与房地产业概论,第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产业 第三节 房地产产权理论与地租理论,http:/ 房地产的基本概念,http:/ （1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语） （2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及

3、永久性附加其上的自然物和人工物。 （3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。 ,http:/ in land）,地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。,http:/ estate),房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。,http:/ （real estate or immovable）,不动产

4、是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体 。,http:/ 房地产位置的固定性。 房地产的耐久性。 房地产的异质性（独特性）。 土地的不可再生性和土地总面积的有限性,http:/ 购买或建造房地产都需要大笔的货币支出，且在房地产形成或转让的过程中还将产生大量的费用，如契税（1.5%）、保险费、产权登记费等。以杭州当前的住房价格为例，一套四级地区的100平方的商品房需60-70

5、万左右，若一家庭年收入为十万元，一套房屋的购置费即相当于家庭6-7年的总收入。 房地产的高价值性使得其开发或流通高度依赖于金融业 。,http:/ 。据美国的研究者的资料，在相同的土地面积上，建筑一座5层大楼的投资利润率为4.63%，建筑一座10层大楼的投资利润率为6%，建筑一座15层大楼的投资利润率为7.05%，建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%，建筑一座30层大楼的投资利润率为5.65%。也就是说，建筑物楼层超过一定层数或高度后，投资利润会出现递减趋势，甚至为0。 主要原因是高层建筑成本高于低层建筑，而售价却往往低于低层（容积率低，使用成本高，需求量小），建筑容积率提高造成的建筑的

6、成本上升超过了节约土地成本的所得。因此，房地产利用存在一个合理集约和合理界限的问题。,http:/ 房地产权益的流动性较差，即难以迅速变现，原因有：房地产的高价值性使得交易双方尤其是消费者在决策上持谨慎小心的态度；房地产商品的异质性和不可移动性决定了每宗房地产发生交易的次数较少，寻找到合适的交易对象较难。一旦发生买卖，交易完成过程较长；如将房地产进行出租，通过收租金的方式收回投资，投资回收期较长。,http:/ 通货膨胀的影响； 外部经济环境条件的改善，如经开发建设使得该房地产周围公用设施更为齐全、环境更为优美等； 对建筑物进行的投资改造等，如室内外装修改造、更换功增加设备等。 （四个原因中，

7、前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值）,引起房地产保值增值的主要原因：,http:/ 另外，土地自身的经济属性耦合于房地产，则有土地供给的稀缺性、土地投资收益的递减性和土地所有权的垄断性等属性。,http:/ 房地产的美学价值具体体现在三个方面：作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美；城市规划、建筑设计及室内装饰所表现出的艺术美；房地产、使用者与社会三个系统良性运行与通畅互动所表现出来的社会美。,http:/ 房地产业,http:/ 1、房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业（周诚，1997）。这种观点较多见。与此类似的有“房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租

8、赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业（乔志敏，2002）。”,http:/ 3、房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产与服务两种职能的独立产业部门。（张永岳等，1998）,http:/ 1、房地产开发组织业。它是以组织城市的开发、再开发为目的的大规模房地产经济活动。此类业务的主体是房地产开发公司。 2、房地产经营业。包括房地产的买卖、交换、租赁、抵押、典当等活动。 3、房地产中介、咨询及评估服务业。 4、物业管理业。包括楼宇管理、住宅小区综合管理等社会服务活动。,http:/ 1、基础性。房

9、地产是一种重要的生产生活资料，不仅为国民经济各行业的发展提供基地和蔽护场所，也为人们提供栖身之地，因而房地产业在国计民生中具有极为基础的地位，是国民经济的基础性产业。所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济的不可缺少的组成部分。据有关资料表明，2001年全国房地产开发完成投资总额约占GDP的7%左右，房地产业所增加的产值占GDP增长量的12%以上，也就是说，在2001年全国GDP增长的7个百分点中，约有1个百分点是由房地产业贡献的。从地方看，杭州市2002年房地产业对GDP的贡献为12%左右 。,http:/ 我国住宅业和房地产业的几个发展阶段,http:

10、/ 房地产产权理论与地租理论,http:/ 。,http:/ of Rights）,并由此形成了相互间密切关联的房地产产权结构。房地产产权包括房地产所有权和其它权利。作为一种不断发展的人与人之间的经济关系，房地产产权会随着市场经济和城市化的发展以及科学技术的进步等其它因素而增加，处于动态的状况。,http:/ 5、处分权。指房地产所有者或非所有者依法处置房地产的权利。处置包括出售、出租、赠予、抵押等。处分权一般由所有人行使，也可由所有人依法授权，让使用者对房地产行使部分处分权。（如土地使用权的转让，房产三证中的一证；房屋的分租转租等）,http:/ 利用土地区位差的垄断，形成房地产增溢互动机制

11、，即利用优越的土地区位，带来房屋建筑的增溢，反过来房屋的精良设计建造，物业管理周到规范，小区组团布局合理，形成集聚效应，又会提升土地的区位优势，增加区位差收益；,http:/ 房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押物，从而会使房地产获得最有力的金融支持。,http:/ 地租地价理论渊源很长，代表人物从十七世纪中叶的配第、斯密、李嘉图到十九世纪上半叶的萨伊、马尔萨斯，下半叶的马克思，现代的则有马歇尔、克拉克、萨缪尔森等经济学大家。 地租地价理论可归纳为二大类别：一类为效用价值说（代表人物马歇尔），另一类为劳动价值说（代表人物马克思）。,http:/ 城

12、市地租地价存在的自然、经济原因,1、一元效用论。这种观点认为土地是不可再生的非耗竭性自然资源。土地具有稀缺性，数量是有限的。但土地又具有效用性，可以为人类提供巨大的效用，是人类赖以生存的劳动对象和基本的劳动资料。土地资源具有使用价值是土地自然资源转化为经济资源从而具有价格的内在依据。同时，对有用且稀缺的土地资源的竞争性需求，使得地租（价）成为配置土地资源的有效工具。,http:/ 地租的来源：两种理论观点,1、新古典经济学地租论。新古典经济学的地租理论认为各种生产要素都能创造价值，劳动、资本、土地各要素分别按各自的贡献取得报酬，即工资、利息与地租。土地的报酬有时又称为商业租金（commerci

13、al rent），它包括两个部分，转移收入（transfer earnings）与经济租金。转移收入是对地力消耗的补偿或土地资本的报酬，经济租金则是反映土地稀缺价值的支付。,http:/ （1.1） PQ=W*N+R*L+r*K+B （1.2） 公式中PQ代表产品价值。（1.1）式是马克思的观点表达，产品价值由生产资料的价值补偿C、工资V和劳动者创造价值M构成。（1.2）是新古典经济学派的观点表达，W、L、r分别表示劳动、土地、资本的单位报酬，B是利润，W*N、R*L、r*K、B分别代表劳动、土地、资本和企业家才能对于产出的贡献，也是四种要素应得的报酬，一般称之为工资、地租、利息和利润。,ht

14、tp:/ 城市地租地价种类,1、阿兰索竞投地租模型。 竞投地租（bid rent）或称为招标地租，是指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最大费用。从投标者角度看，是为了某种用途而需利用该土地时，愿意支付的最大地租成本。如果产品市场是完全竞争的，则土地租金就表现为竞投地租。,http:/ 公式,企业利润写成： (1.3) 式中：d表示土地位置到中心商业区（central business district,CBD）的距离； C（d）表示企业的生产总费用，包括劳务费用、机会成本、资本设施的费用； r(d)是地租，n(d)表示位于位置处的土地数量，t(d)为单位运费； p,q分别表示产品的价格和数

15、量。,http:/ ，总地租为： (1.4) 单位地租为： (1.5) 特殊形式 时， 此时，地租的决定因素是运输费用，距离越远，运费越高，地租越低。这就是杜能模型中竞投租金表达式。,http:/ 在竞投租金模型中，这种利润差异由距离造成的运费节省额不同引起。在现实生活中，除了距离以外，其它因素如土地肥力、气候、矿产丰度、税负等也是造成级差地租的重要因素。城市中人口密集度，商业和服务业的繁华程度，交通、通讯、供热、供水、供电等基础设施完善度是决定级差地租分布的重要因素。,http:/ 和级差地租,由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来的地租称为级差地租。劣等地没有级差地租。 级差地租是指

16、连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率的不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差地租。 级差地租是级差地租的基础和出发点，级差地租的变化最终又必然要以级差地租的形式体现。从对土地的长期利用过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租向级差地租转化的过程。,http:/ 资料1：2003年8月，杭州湖滨商业街拍卖，位于邮电路和湖滨路交叉口，以314万元高价拍得的24平方米商铺10年经营权为13万元平方米，约等于36元/平方米/天。,http:/ 2002年起，香港瑞安集团投资开发“西湖天地”，一期招商价格为每天每平方米租金23美元，也就是每平方米一天要收取16

17、元以上的租金。,http:/ 地价理论,1、地价的定义。和利息、工资一样，地租是对于土地所有者提供的经济服务所支付的酬金，也称为租赁费。而地价则是提供土地服务的土地资产本身的价格。 地价的含义视国家或地区的法律而有别，如在日本这样的私有制国家，个人可拥有土地，地价表示土地资产价格，也是所有权价格。但在国内，土地只能由国家拥有，所谓的地价实际上指的是使用土地若干年的价格，即土地的使用权价格。,http:/ （古典）,古典理论的这种地价决定模型的经济背景是土地提供经济服务所得到的报酬之和，收益流量由地租构成。这种由市场基础（market fundmental）条件决定的合理的地价，称为均衡地价 。,http:/ （现代）,在现代地价理论中，土地价格不但受到持有者土地利用收益的影响，同时还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。,http:/