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1、羲和项目价格体系建议 及开盘策略思考,南京中百达房地产经纪代理有限公司 2009年11月,目 录 一、项目价格体系建议 1、项目基准层水平价格体系 2、项目纵向价格体系 3、项目特殊因素价格制定 4、价格表 二、羲和项目开盘策略思考 1、销售策略 2、推盘方案,项目价格体系建议,第一部分 基准层水平价格体系,基准层及基准单元设定,以15F（中间层）作为基准层进行考虑，同时根据户型优劣及景观情况，将1506号房作为项目的标准单元制定项目价格体系。（该户型户型面积、景观朝向均属于中等房源）；,价格水平体系建立基础 景观、朝向、户型、面积、噪音,鼓楼医院,周边建筑影响项目体系建立的因素,汇杰广场,中
2、信银行,电视大厦,邮政大厦,紫峰大厦,苏粮大厦,从项目周边情况看，对项目景观有影响的主要有： 东南侧恒基广场、丹凤新寓等； 南侧汇杰公寓、汇杰广场（项目本身商业对低楼层也有一定影响）； 西侧鼓楼医院、南京银行办公楼； 西北侧苏粮大厦、中信银行、鼓楼邮政大厦、鼓楼紫峰大厦等； 东北侧南京电视大厦,基准层实际情况研究,1501,1502,1503,1504,1505,1506,基准层价格制定,以1506号房作为基准房源，系数为1，根据景观、朝向、户型、面积、噪音等因素综合所得其余各房源系数，得到基准层价格。,第二部分 纵向价格体系,纵向价格基础制定,按实际情况层差分为五个部分考虑： 1、12层向上
3、，景观逐级变好，因此按照高中低划分为三段，12-19层层差设定为200元/平米，20-26层设定为250元/平米，26-32层设定为300元/平米 2、11层以下受周边建筑影响，景观因素影响减小，尤其是东西面房源，因此为减小两端房源与中间房源的差价，7-11层将1.6号房层差增加至300元/平米，2-5号房层差减小至100元/平米 3、6层以下情况较为复杂，将根据各层实际情况进行调整，具体见后篇特殊因素价格制定,200元/平米/层,250元/平米/层,300元/平米/层,1.6房源层差300元/平米，2-5房源层差100元/平米,视房源而定,第三部分 特殊因素价格制定,1、22F以上东边套房源
4、（1号房）景观面增加，从22F以上东边套房源楼层差价调整为500元/平米 2、27F以上合并大户型，产品的舒适度以及视野景观优势，27F增加1200元/平米/层，27F以上恢复300元/平米/层 3、19F东边房源视野较18F有较大提升，可观玄武湖面，跃差500元/平米 4、18F西边可见南大校区景观，跃差400元/平米 5、9F东边房源可越过东边一栋居民楼，跃差800元/平米 6、8F西边房源视线可越过鼓楼医院，跃差800元/平米 7、6F以下东边房源视线受到外侧构筑物影响严重，因此跃差1500元/平米，5F再跃差500元/平米，3F与4F同价 8 、从6F以下中间房源（2、3、4、5号房）
5、可观项目广场景观，且越低楼层越具优势，因此，从6层开始，向下层差不再递减，而改为递增，2、3楼同价,特殊因素思考,层差300元/平米,跃差1200元/平米,层差500元/平米,层差250元/平米,层差200元/平米,跃差500元/平米,跃差400元/平米,1.6房源层差300元/平米 2-5房源层差100元/平米,跃差800元/平米,跃差800元/平米,层差200元/平米,与三楼同价,与7层同价,跃差1500元/平米,跃差500元/平米,与4层同价,2.4.5层差200元/ 平米，3层差100,2201东北向可观玄武湖、北极阁、紫金山,1901东向可观玄武湖、紫金山,1806西向可观南大校园,
6、901东向可越过居民楼,806西向可越过鼓楼医院门诊楼,7F以下房源逐个分析,301,401,501,601,701,202,302,402,502,602,702,203,303,403,503,603,703,204,304,404,504,604,704,205,305,405,505,605,705,206,306,406,506,606,706,价格表见附件,羲和项目开盘策略思考,一、销售周期,2009.11.30 进驻现场售楼处 2009.12.8开始认筹 2010.2.14（春节）,二、销售目标,项目总销面积：22571平米 项目总套数：173套 09年至10年春节前开发商要求销
7、售总额达到3亿元 按照32000元/平米的均价计算，销售面积约9375平米套数估计约90套,三、销售策略,由于本项目今年度正式销售周期太短，而销售任务又比较重，因此不能以常规的内部认购再开盘销售的方式进行销售，因此我司建议的销售方式为： 1、年前不开盘，只进行内部认购，当销量达到60以上再正式开盘，公开销售。 2、内部认购以面对关系客户为说辞，少量多批次推盘，以酒会作为售楼处公开多仪式，拉开内部认购的序幕 3、会员式销售，以加入会员的方式进行认筹，按照认筹顺序选房解筹，可以增加客户紧迫感，并控制推盘量 3、持续认筹，在会员达到一定数量后进行解筹，推盘量低于会员量，使项目保持供不应求的状态，让客
8、户保持紧张的心态 4、每周五晚上解筹，营造紧张气氛，对客户形成挤压，余量房源可在周六日继续消化，周一封盘，循环往复。,四、推盘量,1、销售量达到90套左右，春节前推盘量在115套左右 2、考虑到项目整体的利益最大化，拟将性价比较高的中高区房源结合少量中、低区房源留待明年销售，今年将推出低区、中区及部分高区楼层 3、具体推出楼层见后，在实际销售中根据客户情况酌量加推特殊房源(高区大户型),五、具体销售时间及推盘量安排,11.28 进驻现场售楼处，开始收筹，筹金30万，发放羲和铂金会员卡， 按照交钱顺序发放会员卡，选房时按照会员卡顺序号选房 11.29晚关系户解筹选房 推出房源为2527F、8F，共计22套，如数量不够可加推24F 12.4晚 第一批社会客户解筹，按照卡号顺序选房 由于前期客户数量较多，此次推出房源数量较大 推出房源为45F、1012F、1920F，共计42套 12.11晚第二批认筹客户解筹，按照卡号顺序选房 推出房源为23F、1718F、29F，共计27套 12.18晚第三批认筹客户解筹，按照卡号顺序选房 推出房源为67F、1314F，共计24套房,11.29推出房源 22套,12.4推出房源 42套,12.11推出房源 27套,12.18推出房源 24套,共计推出房源 115套,房源总量 173套,THANKS,