成都温江金马项目发展战略研究报告(s联-193页）.ppt

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1、创意都市,温江金马项目发展战略研究,我们的研究范围北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠，沿金马河东岸分布，总占地约10平方公里,现状,愿景,项目与温江其他组团及成都交通联系便利，具备形成对外辐射的基本条件,成温邛金马出口,温泉大道（接光华大道）,成温邛高速：高速公路金马出口直接到达项目地块鲁家滩片区，高速过路费用需要10元钱（小型车） 温泉大道：直达项目金马河中段的南边界；通过温泉大道与光华大道连接，温泉大道为双向六车道，路况良好 目前通过市区达到地块需要30-40分钟；未来规划草金路西延线在项目南边界通过，预计在未来五年内通车；温江新城与中心城的主要三条大道均将通过项目区域,外环,成温邛高速,

2、光华大道,草金路,成温邛金马出口,温泉大道（接光华大道）,项目内部拥有较为丰富的水景资源，内部植被种类繁多，生态环境良好；同时，南部刘家濠古镇具备一定的人文价值,金马河,鲁家滩,农田,刘家濠古镇,地块拥有四大优势资源：金马河、内部水系、农田以及刘家濠古镇 金马河：岷江的正流（防洪泻道），上游紫坪埔水库建成后，已经失去原有功能，河床部分干枯，但是拥有丰富的河滩湿地地貌；其南侧仍然是下游双流空港基地的水源保护地 内部水系：鲁家滩现状拥有大面积的集中水面，金马片区内部拥有丰富的水系，进行内部农田灌溉 农田：整个地块内部拥有鱼塘、水田、苗圃、果园等多种类农田 刘家濠古镇：自古便有“水乡古镇”之称，当地

3、居民生活/习俗以及部分建筑极富川西特色,项目位于温江新型工业重点发展区海峡科技产业园的核心位置，规划中属于工业园发展备用区,项目位于海峡两岸科技园区的规划范围之内，海峡两岸科技园是温江新型工业集中发展区的核心，该科技产业园是附属于国家级成都高新技术开发园，是国家级经济开发区，温江制定了推进工业新型化、建设西部现代轻工业基地的目标，未来城市用地指标以及基础设施建设将重点向科技园倾斜 项目金马镇区域性质定位较为模糊，十一五规划中属于生态涵养带以及新型工业集中发展区，在温江区分区规划中被定义为远景工业发展备用区、旅游服务中心特色镇以及以房地产、旅游、农副产品加工为主导的重点城镇；项目主要用地范围在温

4、江区分区规划远期用地布局规划图中没有明确定义，做为隔离区以及备用发展区,坚持以城乡统筹为主题，以城市化为主线，以工业化为支撑，积极实施“工业强区”战略，不断提高温江工业的整体素质，进一步增强工业经济实力和综合竞争能力，为全区跨越式发展奠定基础。 成都市温江区人民政府关于加快工业经济发展的实施意见,在温江 “一区三组团三带”的空间发展格局中，本项目属于包括了金马河、江安河在内的三条生态涵养带上,一区以金融、商贸、会展、人居为主的新兴服务业集中发展区。主要包括柳城、涌泉街办和公平街办成温邛公路以南部分的新城老城区。这是“十一五”期间融入都市区、转变城市功能的核心区域。该区域是全区金融、商贸、会展、

5、人居、行政、文化社会事业发展的重要区域 以现代轻工为主的新型工业集中发展组团。主要包括天府街办、永盛镇、金马镇和涌泉街办部分区域。这是工业经济发展的重点区域。该区域以高新技术为引导，医药、印务包装、食品饮料产业为依托，提升竞争力，建设西部现代轻工业基地。 以生物技术为指导的现代农业组团。主要包括万春镇、和盛镇、寿安镇和惠民农业生物高新技术产业示范园，这是打造成为中国西部花卉苗木生产、交易、研发中心的重要区域，也是打造现代农业的关键地区。 以现代物流、生态型住宅为主的配套服务组团。主要包括永宁镇和公平街办成温邛高速以北的部分。这是对接成都高新西区，发展为其配套的工业、现代物流业、生态型住宅、休闲

6、产业的重要区域。 金马河、杨柳河和江安河生态涵养带。是全区饮用水源和生态保护的重点地带。结合金马河上的重点镇永盛的建设，结合杨柳河上的重点镇以及江安河上的万春镇的建设，建设生态温江，同时充分利用水资源和生态资源进行旅游开发,项目涉及大量的农业及农村建设用地，在国家推进城镇及农村用地统筹政策之下具有较大的可为示范空间,项目用地共涉及三个镇（街办），8个村（社区），约1996户、5845人，同时区域内用地主要以农业用地和村镇居民宅基地为主，其中农业用地占地291公顷，包括居住、企业、配套设施等在内的用地共173.3公顷 为推进节约集约利用地，解决城乡发展统筹的问题，国家提出农村建设用地价减少与城镇

7、建设用地增加相挂钩的办法，四川是第一批试点省市,开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作，促进土地资源合理配置和土地利用结构优化，促进节约集约用地和城乡统筹发展，改善城乡居民的生产生活条件，推动小城镇健康发展。 关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地建设相挂钩试点工作的通知 “挂钩试点的目的，首先是配合社会主义新农村建设，改善农民生产、生活条件；其次是实现建设用地结构、布局优化、节约集约利用资源。第三是为建设用地供给提供一条新途径” 关于印发四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法的通知 “通过对农村建设用地的建新拆旧和土地

8、复垦，改善农民生产、生活条件，推进社会主义新农村建设，使土地利用布局合理、结构优化” 成都市“拆院并院”工作实施细则,政府对项目的目标和期望是我们工作的前提和基础,1,区域面貌与区域环境 整治金马河流域，提高环境质量，通过高品质的规划和建设形成新的城市名片,区域功能和区域定位 温江最后一块宝地，开发定位需要谨慎，需要考虑带动区域经济可持续发展,与温江其他主要组团的关系 区域休闲旅游产业开发需要与温江其他地方形成差异和互补，具有自己的特色和长久的生命力,与海峡工业园的关系 考虑为周边工业园配套，功能定位需要考虑工业园产业升级和经济实力增强,2,3,4,根据温江区发改委、规划局、旅游局等部门访谈整

9、理,本次汇报内容,放眼成都。,成都中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期，大都市建设初现雏形,成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。 经济持续稳定增长，2006年国内生产总值达到2750亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。 经济活力凸现，2002-2006连续5年经济增长速度高于全国平均水平。 2006年人均GDP超过3000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段. 成都经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西

10、部的省会城市，是中国西部城市的经济中心.,作为第三个国家综合配套改革试验区，全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立对于成渝城市群的发展意义重大,国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知（发改经体20071248号），明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。同时要求成都市和重庆市要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。 全国统筹城乡综合配套

11、改革试验区的建立，对于国家西部大开发战略的实施、城乡统筹发展问题的解决和协调以及成渝都市群的发展意义重大；相关优惠政策推出将极大推动城市经济快速发展，缩小城乡差距。,环渤海城市群天津滨海新区 长三角城市群上海浦东新区 珠三角城市群香港&深圳 成渝城市群全国统筹城乡综合配套改革试验区,在新版城市规划中，成都主城区开始以南北、东西为双轴线构建“一主两次多核”的多中心城市空间结构,空间发展策略：构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散，采用非均衡管理手段 主城区空间布局结构一主两次多核 一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。

12、两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。该区域是成都对外经济联系的主要方向，将是重要的制造业聚集区，并承担区域物流、专业服务、交通枢纽和居住等职能。近中期重点建设华阳次中心区，远期重点建设新都次中心区。 多核：除华阳、新都青白江以外的其他周边组团将成为重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。,国际大都市发展呈现从单中心到都市群下的都市融合发展规律（以东京为例）,时间阶段：20年代初 人均GDP:约为270美元 交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接 城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发

13、展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张,时间阶段：50年代后期 人均GDP: 约为640美元 交通方式：高速铁路继续向外延伸 城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐渐形成,时间阶段：60年代 人均GDP: 约为750美元 交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变 城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25强。无论

14、在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的。,国际大都市的发展进程表明，随着大都市的迅速发展，在主城区之外会出现功能各异的城市新中心,川崎港口产业以及高科技企业中心 横滨日本京滨工业地带的中心和研发基地 千叶东京周边业务核心城市（会展/港口产业） 木更津会议会展观光城市 成田东京临空经济城市 土浦海军基地以及相关高科技军工城市 琦玉行政及体育休闲文化中心 熊谷加工业与物流中心,城市新中心（sub-center),东京Tokyo,国际大都市的发展进程表明，随着大都市的迅速发展，在主城区之外会出现功能各异的城市新中心,洛杉矶Los Angles,布埃纳帕克商业商贸中心 阿纳海姆娱乐文

15、化中心 欧文高科技研发以及产业中心,城市新中心（sub-center),国际大都市的发展进程表明，随着大都市的迅速发展，在主城区之外会出现功能各异的城市新中心,College Park 依托大学形成的高科技研发中心 里斯顿 信息类高科技公司聚集地 亚历山大 依托机场形成的高科技以及物流产业中心,华盛顿&巴尔的摩,城市新中心（sub-center),从城市发展现状及规划可见，成都已进入以多中心非均衡为特征的都市融合发展阶段，新的城市功能中心正在形成,信息时代,生态时代,汽车时代,区域竞争时代,私车拥有率上升 城际路网 “距离的消失” 主动郊区化&被动郊区化,城市同质化 市场一体化 资本的快速流动

16、,区域间竞争格局的加剧 区域开放 争夺和吸引终端消费者 价值中心化PK区域中心化,城市生态化发展 环境既是生产力 可持续系统发展,以交通及资源为导向的非均衡城市发展新模式 在都市融合中实现区域价值的最大化,在传统的地域解构受到四个强有的冲击，产生了都市融合现象，同时这也是重构区域核心价值的前奏,根据项目本体条件与城市新中心形成所需条件对位分析，项目具备发展成为成都城市发展新中心的基础条件,千万人口大城市 中国西部中心 大都市群构建中,现状两条/未来三条城市干道或高速直接连接城区； 通行时间40分钟,上风上水 金马河生态涵养区；环境整治潜力大； 刘家濠古镇,现状控制用地超过6平方公里； 规划用地

17、超过10 平方公里,形成KPI,良好的自然资源 或其他资源,主要交通干道上 通行时间1小时内,大规模；规划用地功能复合,位于大都市边缘,本体对位,项目发展机会分析结论一： 站位大成都，成为都市融合下的城市新一极,高速发展中的西部经济中心、活力中心。,都市融合下的多中心格局正在构建之中。,立足温江。,温江位于成都上风上水方向，生态环境良好，金温江的说法由来已久；05年花博会的召开又极大的提升了其在成都的认知,温江位于国家首批国家级生态示范区“温郫都”国家级生态示范区之内，旨在 探寻建立一个自然经济社会协调发展的区域性人工生态系统 成都历来都有“金温江 、银郫县”的说法，区域内部地势平坦，土地肥沃

18、，有金马河、杨柳河、江安河等四条河流穿过 区域在花博会召开的带动之下，与成都市区建立了快速连接通道，伴随知名大型开发商的进入和高质量项目的入市，温江在成都市民中的认知不断提升,国色天香,光华大道,花博会展馆,从整体上看温江不在成都城市发展的主要方向上，在规划中被定位于包含了工业、教育科研和旅游休闲功能的“城市新区”,大成都都市群层面：温江属于“一心”主城区内中心城区外围的城市组团 主城区层面：不处在城市主要发展的南北以及东西轴线之上,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这几个方面对温江的现状进行研究,世联城市研究模型：城市是人在一定的空间上进行生产和消费的活动集合,轻

19、工业成为推动温江经济增长的主要动力，但与其它近郊区相比工业产值总量仍然较小,温江第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的13.5：47.2：39.3 调整为05年的9.7：56.9：33.4。 工业结构轻型化发展趋势明显,轻工业产值占比不断提高 与其他四个近郊区县对比分析，温江工业经济总量虽然较弱,温江产业结构变化分析,三次产业经济增长贡献率对比,温江工业结构变化分析,温江规模以上工业总产值对比,主导产业除印务包装外在成都市范围内不具备强势竞争实力，并且未来发展面临其他近郊区县的激烈竞争,温江工业支柱产业为印务包装、食品饮料以及生物医药，2005

20、年三大支柱产业工业增加值占全区规模工业增加值60%左右 温江工业主导产业与成都市对比印务包装在成都市区内均有很强的实力，医药与食品占比很小 成都十一五规划之下，温江主导产业面临近郊区县的激烈竞争,新型工业重点发展区包括高新技术产业开发区、经济技术开发区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、彭州市、双流县和郫县；形成电子信息和生物医药（高新技术产业开发区、郫县）、冶金建材（青白江、龙泉）、石油化工（彭州、新都、青白江）、汽车（经济技术开发区、新都）、家具（新都、崇州）、光电产业和临空经济（双流）、医药（温江、双流）、食品（温江、郫县、新都）等产业集群 成都十一五发展规划,温江工业支柱产业产值占比

21、,温江主导工业与成都市对比,成都近郊区工业集中发展区定位,海峡科技产业园作为区域工业核心区其核心产业处于价值链下游，从业人口素质低，对于城市发展形成的带动有限,2006年产业园规模以上企业增加值状况,海峡两岸科技产业园企业所处产业价值链阶段,缺乏核心技术已经成为制约温江工业发展的最大瓶颈。主要表现在工业企业突破性创新和工艺创新很少；产品研发设计主要来自区外，温江制造企业呈现出两头弱，中间强的态势。产品研发设计和工艺水平主要来自区外 温江区 十一五规划前期研究课题汇编成果,工业园区共有员工大约在3万人左右，其中管理人员只占到10%左右，其收入水平在2000-4000元/月作：生产工业比例占到90

22、%左右，受教育程度不高，月工资在在600-1200原之间，从工业园现状招商状况来看，未来这种状况不会有太大改变。 海峡两岸科技产业园规划建设局,海峡科技园发展快速，2005年规模以上企业工业增加值达到13.72亿元，占到温江区规模以上工业增加值的43%，是温江工业的核心区 食品、医药以及印物包装为园区的三大支柱产业，但是核心产业均位于产业链下游，附加值较低 产业园就业人口主要以低素质的加工制造工人为主，平均月收入水平在1000元左右，大部分工人居住问题在工厂宿舍以及周边租房解决。从产业园区现状招商状况来看，未来园区就业人口结构不会有太大变化,在政府大力扶持、交通改善等因素影响之下，温江以住宅为

23、主的房产开发发展迅速，成为成都市区郊区化人群置业的主要近郊区之一,01-05年温江房地产投资状况,05年成都近郊区县房地产投资总额对比,城市内在发展动力不足使得温江的房价和地价在近两年明显上扬乏力,2006年成都主要区域土地供应成交状况,02-04年温江土地成交状况,周边区域与温江商品房价格变动状况,成都市区与温江土地交易均价变动状况（万/亩）,房地产业发展带来的外来人口成为推动区域人口快速增长的主要因素，温江成为成都市吸纳外来人口主要区域之一,温江区人口在2003年之后实现加速增长趋势，2005年人口增长率达到3%左右，其中外来人口净增长9195人，占到新增人口的92%，成为推动区域人口增长

24、的主要因素 2005年温江区人口机械增长率达到38.98%，远高于成都市19.2%的平均水平，成为了成都人口机械增长最为快速的地区之一,温江户籍人口变动分析,温江增长人口结构分析,2005年成都各区县人口机械变动增长率,居民收入高、消费低的矛盾反映出相应档次城市配套功能的缺失，“卧城”现象凸显,2005年温江区城镇在岗职工平均工资为20878元，仅次于双流县；农民可支配收入为4694元，位居各近郊区之首 2005年温江社会消费品零售总额达到17.1亿元，落后于其他近郊区县；人均社会消费品零售总额为5272元，远低于全市人均社会消费品零售总额9393元。 温江较高的收入水平与较低的社会消费品零售

25、总额反映出当地商业设施薄弱以及城市居民大部分消费在主城区完成的事实,2005年成都近郊区县城镇居民以及农民收入对比分析,2005年成都近郊区县社会消费品零售总额对比分析,温江现状研究结论产业、房地产、及城市配套三要素相互制约，对城市及产业升级形成障碍；温江与成都的被动融合对区域可持续发展形成负面影响,产业“质量”问题。 产业缺乏比较优势，且发展处于产业链低端，未见转型和升级动力。从业人口素质低收入低，对房地产发展和城市配套不能形成有效需求。,房地产“持续”问题。 内生需求不足，单纯以郊区化住宅为主的房地产开发推动城市蔓延式发展，始终依附于市中心地价体系；土地大量供应，未来竞争激烈，市场承受力可

26、能出现问题。,城市配套“规模”问题。 分散开发的房地产项目各自为政，很难支撑大规模城市配套的开发，而配套的缺乏又导致了房地产客户消费的外溢，同时影响居住品质的进一步提升。,温江城市升级方向：以“高素质人口”为核心的产业、居住、配套三要素相互制约相互影响转变为相互带动相互促进,产业：低端，不产生居住和消费的内生需求，影响居住的持续发展和配套的规模化 居住：郊区化，纯住宅开发，无力涉及规划化配套，卧城问题凸现，住人不留人。 配套：缺乏，影响居住品质的提升，导致消费的外溢。,三要素相互制约,三要素相互带动,产业：高附加值、智力密集型产业，聚集大量高素质高收入人口，直接产生居住和消费的有效需求，促进城

27、市功能的升级。 居住、配套：规模化、品质化、进一步提升城市宜居度，促进产业发展。,如何从“住在温江”到“工作在温江、消费在温江？”,项目发展机会分析结论二： 立足温江，建成城市发展示范区，引领温江产业升级和城市升级,项目资源良好、规模较大、用地相对完整、规划功能复合，具备城市发展示范区的素质和条件。 项目位于温江产业组团内部，与海峡产业园可以形成紧密互动，存在为产业配套，促进产业升级的先天区位条件。 统一规划和统一开发的开发模式下有利于城市发展三要素在项目中的更好互动和融合。 作为被温江区政府寄予厚望的项目，必须以解决城市发展现状问题，引领产业升级和城市升级为己任。,结合项目自身资源禀赋以及发

28、展机会，确定本项目的发展使命,本次汇报内容,案例选择：大都市边缘、大规模滨水区、生态环境良好、产业先进、城市功能完善、可持续发展的新城/新区,美国 加州 欧文（IRVINE）,日本 东京 临海副中心（WATERFRONT）,中国 苏州 金鸡湖（JINJIHU）,国内著名的由产业配套功能区发展为城市新一极，并推动区域成为城市新中心的成功案例,拥有包括湿地资源在内的大面积生态敏感资源的区域开发成功典范，美国最佳总体规划社区之一,日本著名的由产业港口升级为城市副中心的案例,金鸡湖从工业园配套核心区到集商务、商业、休闲、居住的城市新一极,欧文从大农场到阳光科技海岸,临海从单一的电信产业发展区到东京“副

29、都心”,案例成功要素总结据何成为城市新一极,创新城市 发展体系,高附加值、智力密集型产业植入,功能复合、融合,城市开放空间：功能化、景点化、休闲化,居住：第一、第二居所融合；居住、工作空间融合,商业：主题化、体验化、娱乐化,商务：商务休闲和商务交流，全方位提升商务环境,公共服务配套：国际化、品质化,发展方式：沿岸线聚团式发展,城市强度：中高强度、中低密度,城市设计：建筑符号化、景观化,提供高素质人才聚集的工作环境、居住环境、娱乐环境、学习环境、创造环境，吸引人的聚集，从而带来高附加值产业的发展。,功能组织：从功能分区到功能融合,地价峰值：沿岸线形成价值峰值，从岸线向远处开发强度逐渐降低，主要城

30、市配套沿岸线分布,岸线都市的 都市形态,从城强到业盛 的发展观,案例总结,本次汇报内容,包括创意产业、生产服务业以及优质生活服务业在内的高端服务业发展是本项目功能定位的出发点,高端服务业具有高科技含量、高人力资本投入、高附加值、高产业带动力、高开放度、低资源消耗、低环境污染等特征。其涉及的主要行业有：金融、民航、传媒、旅游酒店、咨询、会展、教育、医疗、法律等。高端服务业发达程度逐步成为衡量一个地区综合竞争力和现代化水平的重要标志之一；高端服务业知识性、集约性、辐射性特点鲜明，具有集中生产要素，促进结构升级；拉动消费，活跃市场；技术外溢，促进技术创新；创新体制机制，活化经济运行；凝聚软实力，提高

31、地区知名度等作用。,本项目功能构成,成都文化创意产业发展迅速，同时也是十一五期间城市重点发展的产业之一,成都拥有良好文化创意产业发展基础,数字娱乐产业 、艺术产业发展迅速,“十一五”文化产业重大工程 三大全球性品牌 大熊猫文化品牌、金沙文化品牌、青城山都江堰世界文化遗产品牌。 两大文化资源 三国文化、诗歌文化。 文化产业发展基础设施建设：历史文化展示体系、重点文化娱乐设施、新农村公共文化设施、文化旅游圈层。 文化产业基地和园区 西部印务基地、数字娱乐基地、创意产业园区、成都文化产业园区。 三大文化产业平台 现代传媒集团、文化旅游资源整合平台、文化产业投资平台。 系列节庆活动 中国文化遗产周、三

32、国文化节、中国诗歌节、道文化节、都江堰清明放水节、成都大庙会、国际美食旅游节。,海峡两岸科技园需要生产型服务业的植入来实现园区产业向更高层次的发展,根据国际标准，每一元制造业增加值，需要一元以上的生产性服务业为其提供配套服务。2006年海峡两岸产业园工业总产值86.81亿元。据了解，目前产业园内部几乎没有任何相关服务配套企业存在，区域生产型服务业产值缺口巨大 海峡两岸科技园规划用地比例中，商业金融用地101.1公顷，仅占全区用地的1.92%，并且分布分散，工业园缺乏一个集中的生产服务中心，同时据了解，产业园目前由于工业用地紧张已经将配套用地规模缩减,海峡工业园现在发展规模为21平方公里左右，现

33、状原本规划了一个400亩左右的集中商务办公区，但是由于工业用地紧张，已经被大规模削减，同时工业园除了高档的渔凫温泉大酒店外，再没有任何其他商务配套设施，给工业园企业的商务交流也带来的较大困难；工业园未来要进行产业升级，功能以及新兴产业的引入至关重要 海峡两岸科技园管委会规划局,北京大山子文化时尚创意先锋基地工作室社区,东莞松山湖产业促进中心 工业园生产力促进中心,北京“非中心”郊区景观商务办公,我们研究了国内先进地区创意及生产服务业发展成功的案例,本项目功能构成之工作室社区,建筑形式讲究对于历史和传统尊重的同时追求超现代主义的感觉 占地：300亩左右 容积率：1-1.5,艺术、文化与工业的完美

34、结合 成都市引领时尚、创新产业发展的创意产业策源地,弹性空间的有机组合,弹性的、充满乐趣的氛围,工作与生活的融合,每个工作室社区都有若干较小的工作点，这些工作点有自己的庭院，他们集中在设有商店和餐馆的较大的公共广场或公共庭院周围 -亚历山大语,整体规划突出低密度办公形态，追求办公和景观的融合；建筑现代简洁 丰富的办公配套设施：餐饮、健身、商业等 占地：100亩左右 容积率：1.5,本项目功能构成之景观办公,设计、媒体、广告等创意企业基地以及总部办公,自然与建筑的融合,前卫现代的建筑,自给自足的办公综合体,本项目功能构成之生产力促进中心,服务于产业园的顾问/咨询/金融保险/信息服务公司及高新技术

35、研究成果孵化转化基地 促进工业技术进步、产品升级、效率提高,商务公园办公形态，中等开发强度；建筑现代简洁 占地：150-200亩 容积率：1.5,本项目功能构成之国际艺术学校,文化以及艺术国际教育基地；与区域内的办公企业以及工作室社区联合建立培训机制 占地：150亩左右,创意人才的摇篮和培训基地,创意及生产服务业基地工作、学习、交流,本项目功能构成,作为内地十佳商务城市，成都已经成为世界知名企业以及重要展会的重要聚集地，城市商务交流活动频繁,作为内地十佳商务城市，成都拥有庞大的市场、良好的基础设施以及对外辐射能力，已经成为国内外知名公司进入西部的首要选择地 成都会展经济的年增长速度超过20，现

36、状拥有展场馆面积10余万平方米，每年举办大中型会展150余次，其中全国或国际性会展70多个，带动交通、餐饮、通信等10多个相关产业、增加消费超过100亿元，会展经济总量居西部第一 在商务活动的带动之下，城市酒店行业发展迅速，整个行业收入水平位居中西部首位,西部主要城市世界500强进入对比,2006年成都展会举办状况,全国中西部省会城市酒店行业收入对比分析,成都市区及郊区高档酒店及度假村经营状况良好，主要以主要以满足企事业单位商务会议需求为主,成都市区高档酒店分布图,数据来源：中铁二局金马项目可行性研究报告,成都郊区高档度假村经营状况,目前成都市五星级酒店有7家：锦江宾馆、总府皇冠假日、加州花园

37、、天府丽都喜来登、家园国际、索菲特万达酒店和望江宾馆。2005年，成都五星级酒店客房总数1912间，床位数2984个，实现营业收入约4亿元人民币，平均客房价格为619元，平均开房率为65.04%。其中喜来登饭店的酒店入住率在80%-90%，9-11月由于成都各种活动、会议不断，酒店入住率100%长达30天；索菲特酒店开业以来，客房入住率达到99%以上。,以北京作为标杆来研究商务交流项目的类型及特点,凭借温泉、配套以及规模优势而形成的企业会议中心巨无霸九华山庄,以高端设施和会员制经营为特色的时尚人士、企业家交流平台四大俱乐部,为高层次接待、会晤、交流行为提供专属活动空间的企业会所石上清泉,本项目

38、功能构成之 会议度假酒店集群,强大的会议功能,超五星乡村式酒店,通过建筑风格营造特色 以强大的会议功能及环境为核心竞争力 乡村式酒店规划，散布式布局 占地：500亩,本项目功能构成之 VIP企业家俱乐部,时尚人士、企业家的交流、休闲场所 包括网球场、壁球、健身、高尔夫练习场、会议、餐饮等功能 占地：50亩,本项目功能构成之企业会所,企业专属的高端接待会晤空间 低密度独栋建筑 占地：500亩 容积率：0.3-0.4,62,西部商务交流中心 会议、展示、交流,本项目功能构成,强大的消费力支撑下，国际一线品牌纷纷进入成都市场,美美力诚百货顶级品牌 Gucci、Salvatore Ferragamo、

39、Versace、Ermenegildo Zegna、MaxMara、DAKS、Polo Ralph Lauren、Paul & Shark、Versus、Brooks Brothers、Polo Jeans Co.、KENT&CURWEN、MARC JACOBS、Max Co.、GRI、MONDI、BCBG、Liu Jo、Furla、Porsche Design、Baccarat、Sisley、MOSCHINO、Blumarnie,西武百货引入的国际知名品牌包括LouisVuitton、Dior、Tods、Loewe、Versace、MichaelKors、TommyHilfiger 等,城市

40、传统商业中心存在物业档次参差不齐、服务配套缺乏、业态分布不均衡的问题,业态分布不平衡,商业物业档次参差不齐,商业服务配套缺乏,春熙路人流量最大的春熙北路和春熙南路，以大众知名国内服饰品牌为主；而高端百货、时尚衣饰则零散分布在商圈的四周，很难在某一区域吸引到固定的消费层。春熙虽然百店千铺但是缺乏国际化商业所需要的高端商业业态。PRADA、CHANEL、CHRISTIANDIOR、L.V、GUCCI、ARMANI等世界级时尚品牌的专卖地点均选址传统商业中心核心区以外,据统计，春熙路沿街商铺大部分为集体拥有的老建筑，由于设计愿意购物环境和服务品质档次很低，同时整个春熙路的商业物业缺乏统一的物业管理服

41、务和商业经营机构，大部分店铺处于各自为战的状态,商圈内部缺乏餐饮、娱乐设施；餐饮以低档次的街边摊、国外快餐为主；同时缺乏时尚酒吧以及夜晚活动场所,问题,从城市经济发展阶段上看，成都的商业发展即将转型，体验式、主题化商业成为未来商业发展的一种趋势,800-1500US$,1500-3500US$,3500-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,25%,45%,70%,85%,95%,北京,深圳,北京2006年人均GDP约为6100美元，城市化率83.6% 深圳200

42、6年人均GDP约8400美金，城市化率，92.46%,专业卖场、大型购物广场、Shopping Mall及个性化商业形态,成都,成都2005年城市化率50.2%,成都2006年人均GDP约为3200美元,市场需求多元化，商业业态已经比较成熟，逐渐开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求。,房地产指数：“大开发”时期 商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促进对商业的需求在质与量上均急剧提升,KPI,西南首个国家体育产业基地落户温江，其中体育休闲体验运动中心选址本项目,体育产业基地的目标是打造“一个基地”，建设“三个中心”：即打造“西部地区环境好、规模大、品位高的集体育用品制造、

43、体育会议、体育展销和体育休闲体验于一体的体育产业基地”，建设“体育用品研发制造中心”、“体育会议展销中心”和“体育休闲体验运动中心” 体育用品研发制造中心位于成都海峡两岸科技产业开发园区，规划面积2平方公里； 体育会议展销中心则将现有的成都花博国际会展中心作为以后大规模体育展销活动的主要场所； 体育休闲体验运动中心位于“蓉城西湖”项目内，建成后将成为企业产品的体验基地、运动员的培训基地、群众的健身和体育休闲基地，可根据不同的需要配置相应的小型场馆设施。 目前已经有包括英派斯在内的18家体育企业签约如园,以强身健体、交际交往为主要驱动因素的体育消费是成都居民日常消费支出中的重要组成部分,成都日常

44、居民文化消费支出比例,成都居民出游目的,资料来源：成都市城市居民家庭体育消费现状调查,资料来源：成都来也公司浪淘沙假日湾策划报告,与同类城市相比，成都体育设施基础薄弱，不利于城市居民开展体育休闲活动,截止到2005年，成都市体育场地5003个，其中标准场地3130个、非标准场地1873个。体育场地占地面积1732.5万平方米，其中公共体育场地1851个，占地面积641万平方米。人均公共体育占地面积0.63平方米，人均体育场地面积0.44平方米。 成都体育产业经营户已达到5000多家，全年营业收入近3亿元（在5000多体育经营户中，仅2%为全民所有）；体育用品生产企业18家，专柜及个体户478家

45、，年实现增加值4000多万元；体育俱乐部128家，注册资金近4亿元；体育彩票销售总额达34亿元，公益金收入近2亿元；据不完全口径统计，2004年全市体育产业年增加值已达5.9亿元，占全市GDP比重为0.27%。,成都与主要城市人均体育用地对比分析,成都体育场地性质比例,我们借鉴了一组先进案例来指导区域特色商业休闲娱乐的发展方向,特色商业休闲娱乐,本项目功能构成之成都新天地,以刘家濠古镇为核心的特色商业街区，包括商业、餐饮、酒吧、艺术交流展示等业态 零售：餐饮：休闲娱乐=30%：40%：30% 占地：200-300亩,MIX BETWEEN HISTORY AND MODERNITY 古镇与新城

46、的对比,Mixed use 新旧建筑的融合（建筑材质的对比/结构展示）,成都新天地是旧爱也是新欢,MALL PARK景观型购物公园,室内景观购物公园，与成都传统的商业中心形成差异，能够减少天气以及其后变化带来的人气不足，让购物变成休闲、体验。 开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉。,4-5家高档购物中心及专业卖场的集合 占地及规模：100亩/6-8万平米,水主题娱乐酒店24小时不夜城,定位特色：二十四小时不夜城，室内街区化布置，营造室外空间感受，忽视时间概念。 功能特色：以水为主题，融合多种娱乐功能：多功能电影院/影像厅/音乐厅/餐饮/滑冰/卡拉OK 建筑意向：区域标志性建筑，配合大面积室外开放空间 规模：100亩,