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1、担保物权理解及适用,主讲人：杨聪杰 制作时间：2012年4月,目录,目录,一、物权的概念及分类,物权 是指权利人 依法对特定的物 享有直接支配和排他的权利,物权,二、物权的原则,三、区分原则,物权法上的区分原则 指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权的变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据的原则。,三、区分原则,对于房产买卖合同,三、区分原则,对于房产抵押合同,三、区分原则,区分原则的适用： 一房二卖 只签抵押合同未办抵押登记,三、区分原则,担保物权中抵押权的生效方式不同，特别注意： 不动产：登记生效主义 动产：登记对抗主义（生产设备、原材料、半成口品、成口品；交通工具
2、；正在建造的船舶、般空器） 如果签署了抵押合同，未办理抵押登记，抵押合同有效，抵押权有效，但不能对抗第三人。,四、担保物权的实现条件,担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。（物权法170条） 债务人不履行到期债务时 或发生双方约定的情形。,五、浮动抵押,经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。（物权法181条）,五、浮动抵押,与发达国家相比：,六、应收账款质押,增加
3、了应收账款质押作为典型的担保物权形式。 在央行信贷征信系统办理登记 公路等收费权质押没有单独作为一种担保物权形式。 实质上借用下游信用,六、应收账款质押,直接受让应收账款，实质上的保理业务,1,登记+债务人承诺将款项付至指定账户并承担违约责任,2,登记+债务人承诺将款项付至我司指定账户,3,登记+质押人指定固定回款账户,4,只登记,5,应收账款作为担保措施的五个层次,七、动产质押,交付,八、股权质押,明确了登记机关 证券登记机构 工商行政管理局,九、房产抵押,房产抵押： 1、房屋登记的概念 2、房屋登记程序变化 3、夫妻共有房产的问题 4、业务办理和以前的区别 5、顺位抵押 6、抵押房产的处置
4、,九、房产抵押,1、房屋登记的概念 指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。,房屋登记必须依申请进行 服务性、程序性的行政行为 重公示，轻行政管理，甚至不要行政管理,九、房产抵押,过去不规范。办理程序机械、教条(有些地方仍然存在)。 具体表现为： 只能抵押给银行； 按标的收费； 要求评估 不能办理二次抵押，即便能办也要求有余值； 抵押权证书年检，且收费； 违背担保法要求对抵押期限进行登记,九、房产抵押,2、房屋登记程序变化 申请受理审核记载于登记簿发证 把权利的生效归结到一个点上。 一旦记载于房屋登记簿，物权生效，此时修改必须经过法定程序，不得直接在原内容
5、上删除。,九、房产抵押,3、夫妻共有房产的问题 房屋登记在一人名下，经询问抵押申请人，确认抵押房产为夫妻共有的，提交结婚证复印件、配偶同意抵押的书面证明（抵押合同由配偶双方签订或抵押权人不要求提交的除外），可不变更抵押合同，不要求配偶共同申请登记。 以后夫妻双方共有房产要办理共有登记，但之前办理的问题较多。 申请抵押登记同时，要求将房屋登记在夫妻双方名下的，提交夫妻共有协议原件、身份证明，一并办理更正登记。未申请变为夫妻共有的，但询问时答复为夫妻共有的，将共有情况记载于登记簿附记栏。 询问的对象是申请人或有权接受询问的代理人。,九、房产抵押,3、夫妻共有房产的问题 夫妻共有房产问题比较复杂，在
6、操作中让配偶出具一个声明。,九、房产抵押,4、业务办理和以前的区别 1、取消了房屋价值书面协议（这实际上是一个“超额抵押”的问题，也体现了登记的依申请进行和服务性、程序性的记载这一特征 ） 2、取消了房屋出租情况证明 3、不再要求拆分主债权金额 4、抵押期限和债务履行期限以及展期问题 5、增加了询问,九、房产抵押,4、办理房产抵押登记业务时应注意的问题 申请房屋无异议登记，无司法机关、行政机关查封、限制等状况（楼盘表显示黄色） 房屋是否属于可以抵押的范围 抵押房屋是否存在 特殊性质的房屋抵押的特别要求 （1）以央产已购公房抵押的，提交央产房上市出售确认表原件。（单位名称中有“中国”、“国家”字
7、样，一般是央产房） （2）以经济适用住房抵押的 以购买不满5年的经济使用住房或限价商品住房设立抵押的，抵押当事人应提交处分抵押物时按照北京市经济使用住房管理办法（试行）或北京市限价商品住房管理办法（试行）的规定执行的约定原件 （3）以央产经济适用住房设立抵押的 抵押当事人还应提交处分抵押物时按照届时央产经济适用住房上市的有关规定执行的约定原件,九、房产抵押,预告登记办理后条件成就及时转为房屋抵押登记 以收押房屋所有权证控制风险不安全 注意系统录入的准确性，一旦记载于房屋登记簿发现错误只能按更正登记程序办理,九、房产抵押,九、房产抵押,6 抵押房产的处置 (1)唯一一套住房的问题： 2004年1
8、1月最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。,九、房产抵押,2005年最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 六个月的宽限期 可以由申请执行人为其提供临时住房，人均廉租住房面积标准 ，计收租金， 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。,九、房产抵押,（2）抵押率与可变现价值的误区 抵押率认识上的误区：抵押率越低越有保障。 二者
9、是正相关，两者不成正比例。 可接受的底限是64折。,九、房产抵押,（3）未成年人所有的房产抵押问题 抵押可做 可起到一定的限制和控制作用 处置过程中存在法律瑕疵,如对方提出异议,可能存在无效的风险 可以做为辅助措施,但不能做为主要的或唯一的措施.,十、复合抵押,物权法确立的原则（199条） 登记的未登记的 （不分时间先后） 先登记的后登记的 （分时间先后） 未登记的未登记的 （不分时间先后）,十一、超额抵押,担保法对超额抵押有限制性规定 物权法没有,十二、留置,债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。（231条） 企业之间的留置不再要求属于同一法律关系。,十三、担保物权之间以及与其它优先权之间的冲突,十四、期间,抵押期间（不是一个法定的概念） 保证期间（除斥期间） 担保物权行使的时间限制 担保法：在主债权诉讼时效结束后两年 物权法：与主债权诉讼时效一致。,欢迎提问 谢 谢,杨聪杰 手机：13717708558,