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1、天长新天地项目整合营销推广方案,REAL ESTATE PROJECT PROPOSALS OF FAIRVIEW PARK,第一篇 天长最新市调 第二篇 总体项目分析 第三篇 项目定位方案一 第四篇 方案一营销策划推广 第五篇 项目定位方案二 第六篇 方案二营销策划推广,目 录,1篇,天长最新市调,Real Estate Project Proposals of Falrview Park,建设东路商业门面调查问卷总结 本次市调以天长市有关儿童类商家为主要对象，共发放100分问卷，其中有效问卷50份，现总结如下：（如总人数未满50人，则其余为无效问答）,问题一、是否有购铺计划。,有无购铺计划
2、,问题二、购铺用途。,购铺用途,问题三、购铺意向位置。,购铺意向位置,问题四、购铺意向面积。,购铺意向面积,问题五、商铺的理想面宽。,商铺理想面宽,问题六、购铺意向价格。,购铺意向价格,问题七、购买商铺的资金 范围。,购买商铺的资金范围,问题八、购铺付款方式。,购铺付款方式,问题九、商铺购买方式。,商铺购买方式,问题十、是否愿意购买同一经营管理返租金的商铺。,是否愿意购买同一经营管理返租金的商铺,问题十一、购铺预期收益回报率。,购铺预期收益回报率,问题十二、商业业态意向。,商业业态意向,问题十三、天长购买儿童用品是否方便。,是否方便购买儿童用品,问题十四、是否希望建立“一站式”儿童综合广场。,
3、是否希望建立“一站式”儿童综合广场,问题十五、是否会投资二中旁“一站式”儿童综合广场。,是否会投资二中旁“一站式”儿童综合广场,问题十六、如果投资，投资儿童综合广场的何种业态。,投资儿童综合广场的业态选择,问题十七、（1）是否愿意承租儿童综合广场。,是否愿意承租儿童综合广场,（2）（3）如愿意承租儿童综合市场，所接受的租金和面积是多少。,可接受的租金和面积,问题十八、对“一站式”儿童综合广场所提出的建议。共归纳为以下几点：,1、用商场形式管理经营； 2、提供全方位的服务，寓教于乐； 3、引进知名品牌； 4、设施安全； 5、适合青少年各个年龄段。,对综合广场提出的建议,问题十九、对装修的要求。共
4、归纳为以下几点： 1、色彩斑斓，设施有童趣； 2、装修质量好，安全性好。,问题二十、对物业管理的要求和建议： 1、正规物业管理公司管理； 2、合理收取物业管理费； 3、及时解决业主的困难。,装修要求和建议,物业管理的要求和建议,2篇,总体项目分析,Real Estate Project Proposals of Falrview Park,项目介绍,地处老城区繁华地段，地理位置优越！,项目介绍,项目商业部分，总建筑面积共10587，现已正式动工，预计年中具备销售资质。,位置： 项目位于建设东路与安乐路交汇处，属天长市老城区副中心位置，周边商业配套等较为齐全，但都是零散型商业，无集中商业区，无超
5、市卖场等商业 项目以北是天长老居住区，民房等较多 项目以西有一新开发楼盘明珠城，项目总体量20万方，近1000户，未来可能带动本项目周边人气。 整体评价： 本项目可直接辐射周边5万客群间接辐射全市近30万客群，且本区位属旧城改造龙头项目，人流相对满足，所在区位也属于后期政府重点改造区域，后期发展前景尚好。,项目周边聚集了多所中小学校，拥有庞大的学生群体。而目前天长针对学生的商业配套设施相对较少，只有天发广场二楼的部分区域可供学生游玩，而教育培训、兴趣培训的培训机构分布较少，且十分分散，至今未形成统一、专业、具有影响力的学生教育培训基地。,如何根据项目自身及市场的实际情况寻找市场机会， 将成为项
6、目成败的关键点。,项目周边环境分析：,优势 商业副中心的人气和需求正在形成 周边逐步开发即将形成人气及常驻人口密集的东部居住区 交通及生活商业配套优势 周边学生资源优势,机会 儿童的相关业态存在较好的市场空间 市场无同类商业形态，竞争少，市场知名度宜形成,威胁 整体概念中认为本区域商业人气不足，普遍对区域商业成熟及升值缺少信心 周边商业（沿街商铺）的市场成交价格较低，租金水平较低,劣势 周边人群整体消费水平偏低 周边无商业底蕴和传承，商业模式低级，商业业态凌乱无序，沿街铺面形象差 商业层高较低,项目SWOT分析,项目位于天长市东部老城繁华区域，人流量大，周边学校林立，地段优势明显。 目前所在的
7、建设路商业经营十分散乱，项目附近也无大型卖场及超市。本项目前期作为城市休闲娱乐中心的宣传已经达到一定宣传效果，后期商业定位的改变，需要做出比前期更大的努力。,定位与包装将决定项目发展,项目小结:,3篇,项目定位方案一,Real Estate Project Proposals of Falrview Park,方案一定位建议,结合项目整体现状，我们可以定位成综合型商业中心，其中部分业态为专门的少儿主题市场，可以提炼出作为项目的主要卖点，故总结定位为：,东部社区配套型商业中心,商业功能定位,作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：
8、餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。,根据天长实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为： 中档，局部高档 项目各专业店、专卖店、便利店以中档为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足天长更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。,商业档次定位,综合型商业中心，既是购物天堂，也是娱乐胜地，建议项目案名为：,新天地 欢乐 购物广场,新天地： 项目案
9、名 诠释项目主定位,东区消费水平虽不高但人气高！幸福指数高！ 涵盖特色少儿主题市场欢天喜地少儿城； 铺垫后期公寓项目，小公寓产品针对年轻人，为轻松置业定下基调。,购物广场：项目功能诠释，东区首家社区型商业综合体。,经营者初步设想：,主力商家： 1）特色餐饮及特色休闲吧。如：KFC、上岛咖啡、金仕堡健身会所、 7天快捷酒店等 2) 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、鞋帽等 3）儿童购物娱乐学习中心：如教育培训机构、书店、儿童服饰专卖、电玩城等 4）妇婴专区：亲子教育、妈妈和宝宝用品专区等,推广宣传系列画面 名媛天下篇 动漫娱乐篇 K歌之王篇,4篇,方案一营销策划推广,Real Estate P
10、roject Proposals of Falrview Park,天长市场商业形态,总 结,1、天长现有商业业态处在便利性向指向性消费业态过渡阶段； 2、综合型商业购物中心已成为天长商业基本形态； 3、商业市场竞争激烈，差异化营销已势在必行； 4、休闲业态和餐饮存在较大的市场空间，缺少一线知名连锁商业品牌； 5、东区项目附近现无大型的商业购物中心；,市场竞争激烈，我们如何生存？,总体营销思路：,一、顺势而生，打造天长东区首个休闲购物中心； 二、特设”欢天喜地少儿城“并作为购物中心的主要卖点； 三、招商先行，主力店入住提升卖点； 四、公寓沿袭轻松欢乐主题，主打轻松置业，欢乐投资； 五、活动营销
11、，制造市场卖点。,根据总体的营销思路，我们得出的卖点有：,一、东区唯一综合购物中心； 二、东部人文社区汇集，人口密集居住区形成； 三、老城区繁华之处，人气无限； 四、全市首个儿童”一站式“体验区； 五、招商先行，为您投资保驾护航。,东部未来，魅力所在,标语一,释：东部项目所在地为建设东路，属于老城东区； 未来老城未来中心点所在地； 魅力映射项目业态丰富，独具特色。,引爆东城商业，引领魅力生活,释：老城区未来商业中心，商业引领生活，魅力老城活力四射， 建设东路，发现再现。,标语二,事件营销： 主要思路：用孕、婴、童和青少年为一条线，贯穿实践主题。,一、成立商管公司，制定招商计划； 二、才艺欢乐汇
12、系列活动。 三、财富论坛暨新天地欢乐购物广场推介会； 四、主力商家进驻推介会； 五、投资大赢家商业研讨会。,1、妈咪摄影大赛,辅助系列活动：,2、儿童游泳大赛,3、儿童绘画展,4、青少年绘画比赛,5篇,项目定位方案二,Real Estate Project Proposals of Falrview Park,教育投资列家庭支出首位,大部分的家长都认为孩子的教育是一种长期投资。一些家长喜欢为子女在兴趣上加强投入。比如学个乐器、或是在某个方面做出特色。这样就有了兴趣班，此类花费普遍都在每课80-160元左右。当然相关的一些器材也都得到受惠。,相关报道,现今社会，孩子的教育已被越来越多的父母放在了
13、首位，因此家庭的教育支出快速增长。随着收入水平的提高，城市居民愿意花更多的钱投入学习和子女教育方面。,富而思教,结合项目周边及天长商业的现状，我们对项目总体定位为：,天长唯一儿童专业购物中心,我们的目标是成为天长最具影响力、最具规模的儿童商业中心，也是天长唯一儿童教育培训中心。,方案二定位建议,天天乐园、欢乐时光、乐趣儿童休闲城、欢天喜地儿童城,备选案名：,天天乐少儿天地,项目作为儿童一站式商业中心，既是游乐的地方也是学习的地方，是他们的第二课堂，针对项目的特殊性，建议项目案名为：,案名释义：,项目定位为儿童商城，打造“一站式”的儿童服务基地，集儿童衣饰、文具、玩具、电玩、教育、餐饮等为一体，
14、孩子可以在此找到成长的印记，寓教于乐，让孩子快乐成长，故名为“天天乐儿童天地”。,根据项目总体定位，结合项目自身的条件限制，我们建议采取以下定位： 方案一：采取主力商家培训机构专卖店的组合模式，由主力店吸引人气带旺项目，培训机构体现项目的核心价值。 方案二：采取培训机构专卖店的组合模式，引进一家大型的教育培训机构租用项目二层以上，临街商铺则以专卖店来提升项目收益。,项目业态定位,专卖店业态定位： 包括乐器销售、文具用品销售、电子学习产品、各类玩具销售、儿童服装、特色餐饮等中小学生所喜爱的产品。 位置建议：鉴于专卖店以产品销售为主，其承受租金的能力较高，建议专卖店设置在一层的临街商铺及二层商铺。
15、,中小培训机构培训业态定位： 舞蹈培训、器乐培训、声乐培训、语言培训、体育培训、特色类培 训、素质类培训、儿童兴趣培训等主要针对中小学生的培训机构。 位置建议：鉴于项目三层为教室，对于培训机构是一种较好的选择，建议中小培训机构设置在三层。,专卖店参考,主力商家业态定位： 书店（主要经营动漫、教科书、文具、音响等针对学生类的产品）游乐中心（包括儿童游乐、电玩） 大型教育培训机构（主要针对6-14岁儿童的课外补习班） 位置建议：其中书店、游乐中心可设置在项目二层、三层，而大型教育培训机构可将三层整体出租,动漫书城,游乐中心,大型培训机构,故我们主要的买点集中于三点： 1、书店学海之地，孔夫子的故乡
16、 2、游乐中心盖世英雄，寓教于乐 3、教育培训机构十八般武艺，玩转学业,6篇,方案二营销策划推广,Real Estate Project Proposals of Falrview Park,媒体选择策略,营销活动,户外广告、报纸广告,电视、短信,派单、招商手册,重点使用，招商先行,阶段配合,广告推广思路,树立形象,强势宣传,制造热点,优惠政策,引爆市场,掀起高潮,销售成功,广告推广思路,立足点：树立形象 通过报纸广告、户外广告牌以天长首个针对儿童商业及学生教育培训中心的形象出现在众人面前，建立自身独特的形象，以项目招商火热招募中吸引投资者对项目有兴趣的商家进驻本项目。 突破点：强势宣传，制造
17、热点 借助报纸软文对项目未来价值进行宣传与炒作，借助合肥、南京等地区成功案例调动投资客及商家的关注。 引爆点：招商优惠 利用项目的各项优惠措施，在短时间内引爆市场，实现快速销售。,广告推广思路,造势点： 利用项目商家各类促销活动造势，例如：举办“儿童兴趣如何引导”讲座，“举办儿童集体创意绘画”等，邀请知名教育学者进行演讲，让广大家长更加关注子女业余教育，在为项目赢得市场口碑的同时也为项目造势。,注意点： 根据项目工程改造和招商进度，决定广告投入的密度和力度，有节奏的形成小高潮、高潮，力求形成长期效应，以保证在短期内顺利完成招商并成功开业。,广告策略,主题：,儿童教育培训中心,儿童一站式商业中心
18、,主打广告语,“寓教于乐，赢在起步”,活动推广 一,举办儿童兴趣开发、儿童集体绘画展示、增城动漫展、动漫大师签名售书等相关营销活动，增加项目的市场关注度，同时营造较好的知名度。,活动推广 二,举办项目形象代言人招募活动，在增城市开展项目代言人招募活动的宣传，借助活动对项目进行有效宣传。 参与活动的儿童年龄在12岁以下，且形象十分活泼可爱，可男女儿童各一名。 由此提升项目商业价值以及对外形象,事件营销节点：,营销活动,2月,3月,4月,媒介策略,具体执行,5月,6月,项目推介会,售楼处活动 （概念性悬念植入）,新形象入市： 最低价，进住天长中心 针对现有客户资源，在进驻售楼处后，配合媒体资源展开
19、概念性植入。,样板房公开,国轩会成立 （派发护照）,正式进场,招商签约大会 （增加认筹客户信心）,大众媒体宣传形象扩大影响力+营销活动吸引客群 线上：户外/报纸/单页/短信/电视/电台 线下：销售中心/客户营销活动/SP活动 借势圈层：天长商会、开发商资源等,全面亮相： 新天地样板房盛大公开 招商先行，同时以推介会、样板房等形式将项目产品力全面推向市场。,强销阶段： 形象再次强化 配合招商签约大会，邀请媒体炒作，通过线上推广线下活动的方式提高客户投资信心。以促进销售的目的。,首次开盘,客户答谢酒会,28,29,10,16,1,1,24,16,成立商管公司招商开始暨售楼部开放,18,首次认筹,1
20、6,营销活动,7月,时间点,8月,9月,媒介策略,具体执行,10月,销售点,11月,商业开盘活动,老业主嘉年华 （客户维系，老带新）,二期形象入市： 针对二期住宅部分产品力，重点进行宣传。 配合老业主活动，在维系客户基础上，带动新客户人数。,二期公寓开盘,中秋业主活动,二期公寓产品宣传,大众媒体宣传形象扩大影响力+营销活动吸引客群 线上：户外/报纸/单页/短信/电视/电台 线下：销售中心/客户营销活动/SP活动 借势圈层：天长商会、开发商资源等,销售冲刺： 住宅、商业认筹及开盘时间环环相扣，销售高潮迭起，制造市场爆点。,21,12,9,30,二期公寓认筹,13,商业开盘,商业认筹,16,安徽慧仕顿地产营销有限公司,汇 报 完 毕,Real Estate Project Proposals of Falrview Park,