海口南渡江项目营销定位初探149p.ppt

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1、竞争对手分析,定位初探,同致行简介,项目解析,宏观背景,新区大盘开发模式,服务流程,海口南渡江项目营销定位初探,我希望把同致行做成百年老店。虽然它现在只有十六岁，还处于少年期，但市场机会和我的团队给了我很大的信心。过去十六年别人说我们同致行太实在了，做了不说，能做多少才敢说多少，不会“忽悠”吧，这也算我们的风格吧，过去十六年我们这样，未来我们还会这样，我们不希望用言语获得别人的好感， 先做再说，可能是因为这样，我们十六年一直得到许多客户的信任。 王波答信息网专访,2011.08 谨呈北京九鼎地产开发有限公司,1995 当深圳作为改革开放的前沿城市闪耀于中国大地，中国房地产评估行业、交易代理行业

2、也 在同步这座城市发展壮大。同致行便是其 中最早一批影响深圳乃至全国的专业房 地产评估及策划代理机构；,2002 深圳房地产具有特殊意义的一年。当房地产交 易代理行业发展达到一种高峰状态而竞争加 剧时，同致行在实现了交易评估与策划代 理的专业拆分后，以评估第一、策划代 理前三甲的排名稳立地产江湖；,2007 中国房地产行业最为动荡的一年。与业界 的许多人一样，同致行在不断的研究国家政 策以及市场变化时，也历经市场格局转变带来的阵痛。但不同的是，此时此刻，同致行的八家分公司已经在全国多座城市崭露头角；,同致行走向全国 与同致行展望全国的“橄榄计划”相对应 的,“有家网”的诞生，为同致行集团化发展

3、又增添了浓墨重彩的一笔。十三年励精图治，更高的平台已然拨云见日。企业愈加庞大时，同致行人突然清醒，我们开始走路,Contents 内容提要,同致行之路 我们的平台 我们的服务 我们的业绩 我们的伙伴,做中国最有价值的房地产服务机构 数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构 数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构 数据同致行,“人”的价值,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行价值观,当然人是最基本的要素，准确的说是每个人承前起后的经验累加和服务思维的良性因子结合,“经验”的价值,我们认为更有价值的不是成功，而是教训。我们可能被某块石头绊倒过，但我们会告诉客户，那块绊倒我们的石头何时再现,

4、“平台”的价值,集团化管理便是将某些具有专业化价值的事物再次整合提升，从而达到一种互通有无的状态，以此推动专业的更高层次发展,“体系”的价值,对任何客户而言，房地产服务价值的核心都在于交易体系的完整性，新型交易渠道、终端网络的建立，旨在打破常规交易的屏障,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行思想,关于管理，我们倡导“严谨、有效、主动、务实”,4,1,2,3,关于经营，我们崇尚“科学规范、持续创新”,关于品质，我们“高标准、严要求、重细节、比成效”,关于人才，我们“关注才能，但更重视人的品德”,董事长语录,事前计划 结果第一，过程第二 事中执行 结果第一，完美第二 事后总结 结果第一，理由第二

5、,关于结果导向 ,关于同致行的价值核心 ,诚信、专业,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行思想,同致行（中国）集团战略管理,集团董事会,同致行（中国）,经纪公司,区域分公司,研究管理中心,财务部,集团职能部,顾问事业部,代理事业部,市场研究部,销售管理部,拓展部,综合管理部,总公司,编辑部,行政管理部,人力资源部,销售管理中心,网络服务部,有家网,社区店,南宁分公司,武汉分公司,成都分公司,西安分公司,厦门分公司,长沙分公司,郑州分公司,南京分公司,海口分公司,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行全国战略格局,以深圳、南京、北京为核心，辐射华南、中南、华北、海南等区域，并籍此形成全国战略格

6、局,借助前沿城市领先操作理念沉淀，输出到各分公司，使其具备专业程度更高的作业标准，为全国领域的地产商提供最先进的专业服务,整合全国领域最新的市场资讯，与集团的专业化研究形成互补，并籍此丰富更为深入的服务体系,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略平台,至2007年，同致行（中国）已在全国37个城市开展房地产综合服务。并在以深圳为核心的华南区域，以南京为核心的中南区域，以北京、郑州为核心的华北区域建立了8家分支机构。为同致行（中国）橄榄计划的实施奠定了坚实地基础,三大战略区域,自1996年出版期刊深港地产，同致行（中国）经过全面调整革新，现已形成提供行业技术交流的同致行期刊、涉及国内6大核心

7、城市的地产资迅内参两大专题研究刊物及各分公司出版的同致行观察等区域性市场研究刊物,多重领域主题研究刊物,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略平台,2002年至今，同致行凭借多年操盘经验，结合对深圳、北京等多个重点城市的住宅产品设计研究、房地产大盘实操及房地产项目定位方面的研究经验，陆续出版户型品鉴、大盘营销和房地产定位策略等专业书籍。,多份专业性研究文献,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略平台,经过12年的经验沉淀，同致行借助网络信息同步的强大系统，将交易、资讯、信息、案例沉淀、数据模型、专业知识等进行有机整合，建立了庞大的信息服务系统，为客户提供更为全面房地产服务。,16年沉淀

8、技术平台系统,网络交易平台,市场资讯平台,客户信息系统,案例模型库,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略平台,四点四级服务质保体系,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略平台,项目定位 价格方案 开盘策略 销售策略,集团技术委员会/决策委员会,置业顾问,分公司总经办,销售总监,代理部经理,策划总监,销售经理,主策划师,置业顾问,执行策划,执行策划,置业顾问,分公司总经办,销售总监,代理部经理,策划总监,销售经理,主策划师,置业顾问,执行策划,执行策划,置业顾问,分公司总经办,销售总监,代理部经理,策划总监,销售经理,主策划师,置业顾问,执行策划,执行策划,1,3,4,2,做中国最有价

9、值的房地产服务机构 同致行服务体系,房地产全程系统化服务,策划代理,消费者研究及产品策划,前期土地及市场研究,项目前期服务重点,针对开发商新拍地块开展的专业服务。 服务重点在于对土地性质的研判及对市场的研究。 着重于项目开发思路及土地价值挖掘的发展方向。,项目中期服务重点,着重解决产品规划设计及目标客户的对应关系。 服务重点在于产品的打造及对人群的研究。 从规划及定位就确定项目在市场的定位及优势，销售只是临门一脚的工作。,项目后期服务重点,达到价格与销售速度的完美结合。 重点在于建立起项目与客户完全畅通的渠道，完美的完成销售。 着重于销售的现场把握能力及策略的市场应变能力。,同 致 行 过 程

10、 沟 通 修 正 体 系,强调与开发商及规划、园林等专业公司的多方探讨，确定物业发展方向。 通过资源整合，组织专家团与开发商一起讨论项目规划等工作。,定期出品市场报告与开发商沟通，随时掌握市场变化。 参与到产品细节的研讨，并针对同类型物体进行分析研究。 以例会形式推进各项工作，使整体工作得以顺利推进。,定期出品销售周报、来访人群分析等报告辨证前期人群定位，根据市场变化予以调整。 竞争对手分析及片区新开盘项目开盘总结提交，了解竞争态势。 随时调整价格策略，以实现价值最大化。,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行服务体系,同致行CS销售美学,CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTI

11、ON）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。,CS现场管理模式是让销售现场从功能化转变为服务满意度的专业体系,实现 满意度,体验化功能,基本销售功能,实现满意度销售,CS销售管理模式服务,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行服务体系,海量信息将支持到项目决策及应变,战略调整及决策应变信息基础,海量信息系统整合服务,将营销线脉搏化 在瞬息万变的市场中，营销是不能以成不变的，海量信息服务系统的建立，将使项目根据市场的变化提前作出应变，形成脉搏化、跳跃化的营销脉络，引领市场而

12、不使跟随市场。 海量信息系统将使营销决策更为顺畅 市场决胜在于决策，而决策则在于对市场的掌控，信息系统的建立解决决策环节的周转迂回，为项目与市场迅速判断提供准确依据。,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行服务体系,同致行信息库+同城客户会+多个案例沉淀+三级市场,资源营销是低成本而高效的营销方式,全方位的专业技术支持,战略性资源整合服务,地产服务链资源模式，360度专业整合 同致行除了有各地分公司及三级市场渠道等多方自身资源外，外部资源极其丰富。 从市场、到建筑、园林、咨询等以系列地产服务机构的整合，形成360度的系统地产服务模式，为项目提供更为周全而专业的服务。,Citymark赛美建筑,

13、www.BANQ.CN香地半求,柏涛(墨尔本),泛亚易道,贝尔高林,加拿大奥雅园境师事务所,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行服务体系,同致行集团海口分公司 本地业务量代理项目三个，顾问项目两个，总服务面积达到150余万，业务范围主要集中在海口和三亚，以高端为主； 部门从属海口分公司前身为深圳总公司海南事业部，公司核心技术力量均为深圳派驻人员； 部门架构及人员下辖行政部、业务部、客服部和市场部四大职能部门，员工总数30余人（不含置业顾问），其中近半为深圳总部直接调派，员工100%统招院校本科或以上学历； 业务优势成熟、稳定的运营团队，海南最高标准的现场管理体系和业务培训体系，经过市场验证并

14、取得显著成果的异地客户渠道整合经验和资源。,1. 输出先进的项目经营理念、项目营销能力、营销管理技术和人才培育等项目营销体系急需的“营养”，全方位地服务和指导，以提升项目争夺市场和服务客户的能力。 2. 营销市场突破：将协助项目深入研究现有及潜在竞争对手，在现有战略方向的基础上进一步细分研究，找准品牌和产品定位，注入与竞争对手形成差异的品牌和价值内涵，展开项目各项营销、产品设计、服务活动，在目标区域和目标消费群当中确立首选品牌的地位。 3. 营销模式升级：半岛1号如果想在销售规模上有本质突破，必须改变现有的粗放式营销模式，完整引入全国高端客户渠道营销运作的流程、方法和组织保障。通过系列的营销培

15、训、营销市场运作和辅导协助、代操作以移交成功模式等方法可达到既定目标。,同致行营销顾问服务五大价值,4. 打造系统、有效的营销管理体系：以市场为导向，建立高效协同、专业分工、能根据市场变化做出自我适应的有机性营销管理组织。如：分层管理、分权管理、强化营销功能、发挥协同效益、产品营销专业化、局部组织差异化等。 5. 打造一支具有现代营销思想的营销队伍：半岛1号的营销突破需要大批具有现代营销思想及营销技巧的营销人员，同致行将帮助招聘、培养一支符合营销需要的营销团队，并使现有的营销人员实现从自然销售型转化为注重客户利益的顾问型。,同致行营销顾问服务五大价值,同致行16年致力为每一座城市代表性、标志性

16、项目提供服务,深圳瑞河耶纳 深圳西湖林语 深圳中航香水郡 深圳嘉宝田花园 深圳菲诗艾伦 深圳丹枫雅苑 深圳星海名城 深圳听海花园 深圳挪威森林 深圳中央商务大厦 深圳中银大厦,深圳航天大厦 深圳江苏大厦 深圳联泰大厦 深圳时代科技大厦 深圳现代商务大厦 深圳卓越时代广场 深圳赛格广场 深圳赛格群星广场 郑州曼哈顿广场 郑州主语城 郑州星钻 郑州长城康桥华城 郑州大河龙城,洛阳世纪华阳 石家庄天山水榭花都 南京奥体新城 昆山中航城 长沙大玺门商业公园 长沙鹏基诺亚山林 长沙泊爱蓝湾 益阳中核缇香名苑 韶关龙洲岛菲诗艾伦 中信井冈山国会中心 西安丝路花城香榭 西安首府 哈尔滨TIMES国际公馆 徐

17、州红星美凯龙 镇江翠竹园别墅 ,同致行16年致力为品牌、知名开发企业提供更有价值的服务,深圳万科地产 深圳中海地产 深圳招商地产 深圳卓越地产 深圳星河地产 深圳中信集团 深圳中航集团 深圳东部集团 深圳中核置业,深圳富春东方地产 深圳中城银浦地产 深圳新浩实业 深圳市赛格集团 深圳中银集团 深圳前海股份 深圳金众集团 深圳恒立冠投资 深圳广森投资 中国南山开发集团 深圳地业地产,河南建业集团 河南升龙置业 南京奥体建设 石家庄天山集团 大益置业 镇江中房新鸿 镇江恒顺地产 中华永恒慈善基金会 深圳联泰地产 深圳鹏基集团 深圳南光地产 深圳振业集团 ,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划

18、经典豪宅,豪宅 深圳瑞河耶纳 东莞金域中央 韶关龙洲岛 长沙藏珑 鹏基诺亚山林 ,瑞河耶纳 Rivievra garden,城 市：中国深圳 位 置：深圳红树湾豪宅区 规 模：14万平方米 物业类型：别墅、高档公寓 策划代理：同致行（中国）深圳公司 操盘时间：2004 销售业绩：均价9100元/，2个月销售率85%,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典豪宅,同致行操盘关键 营销关键：同致行历时三年倾情打造，创造深圳豪宅的数个之最：最早利用酒店解筹、开盘，解筹次数最多，广告版面最小，在没有正式售楼处情况下，以低调、平和的营销姿态创造红树湾片区豪宅市场销售壮举的豪宅项目。 荣誉： 中国“

19、国际花园社区”综合奖 深圳2004十大新人居奖 深圳2004健康环保社区奖,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典豪宅,龙洲岛菲诗艾伦 Dragon Continent Island Flish Island,城 市：中国韶关 位 置：韶关市南郊六公里百旺大桥沙洲岛 规 模：30万平方米 物业类型：洋房、别墅、高层 策划代理：同致行（中国）深圳公司 操盘时间：2004-2009,藏珑 MOON LAKE,城 市：中国长沙 位 置：长沙月湖 规 模：56万平方米 物业类型：别墅、联排、洋房、高层 策划代理：同致行（中国）深圳公司 操盘时间：2004-2009,做中国最有价值的房地产服务机

20、构 同致行策划经典豪宅,藏珑总建筑面积56万平米； 开发脉络：以区域运营为基础，以月湖公园开发为引擎，实现项目由城郊住宅向城市高端标杆的递进； 藏珑主要为别墅+洋房+高层+月湖的城市顶级住宅，其开发将长沙正式带入了“豪宅3.0时代”； 进度：藏珑二期销售完成100%，四年来稳居长沙高端市场价格标杆；,宝龙海洋,城 市：中国烟台 位 置：海洋滨海风光带 规 模：42万平方米 物业类型：别墅、联排、洋房、高层 策划代理：同致行（中国）公司 操盘时间：2010,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典豪宅,规模：总占地约1000亩，总建筑面积91万； 脉络：初期高端度假住宅启动，以主题化为支撑

21、，后期多元发展，一期以“亚沙会”资源整合为契机，发展企业会所类高端物业，第二阶段开发滨海嘉年华+主题商业街区； 指标：滨海大道南侧地块占地429549（644亩）、总建筑面积384531.8，其中企业公馆93463.7、度假式酒店34268.1、酒店式公寓133500、商业街（含渔人码头）80000、主体水公园8300、高层酒店35000，容积率0.895、建筑密度20%、绿化率40%，分三期开发。 一期：一期用地144459.32、总建筑面积57780.7，其中度假酒店区34268.1（其中酒店主楼12819.0、与美国喜达屋酒店合作）、企业公馆21839.4，容积率0.4、建筑密度20%、

22、绿化率40%；企业公馆户型面积为143414、度假酒店区单元户型面积143-598。其酒店与度假区为2012年“亚洲沙滩运动会”的重点配套使用项目。 进度：项目南侧地块已平整完毕，一期于2009年12月份动工，2010年底竣工。,阳光美基海口项目,城 市：中国海口 位 置：海口CBD 规 模：30万平方米 物业类型：高层、超高层 策划代理：同致行（中国）公司 操盘时间：2009,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典豪宅,海口西海岸，阳光美基项目：正北一路之隔为海口新会展中心、新国宾馆，东南为新市政府，海南省重点工程，整体分四期，产品主力为酒店式公寓和空中别墅。,新理益 半岛1号,城

23、市：中国海口 位 置：海口盈宾半岛 规 模：20万平方米 物业类型：高层、超高层 策划代理：同致行（中国）公司 操盘时间：2010,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典豪宅,半岛1号：我司以销售顾问模式合作，项目拥有600米海岸线，一期为纯独栋别墅，内部最大卖点为大量珍稀植被、数棵千年古木，几近植物博物馆，另有海南最大的园林水系。,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典城市综合体,星河世纪 中航龙华新城 昆山中航城 曼哈顿广场 中原新城 升龙国际中心 世纪华阳 宝瑞长沙 假日花城 陕西省文化中心 ,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典城市综合体,曼哈顿广场 Manh

24、attan city,城 市：中国郑州 位 置：郑州市中心金水路与未来路交汇处 规 模：75万平方米 物业类型：商业、住宅、公寓、写字楼 策划代理：同致行（中国）郑州分公司 操盘时间：2006,同致行操盘关键 营销关键：率先在郑州市场开辟密集型城市综合体营销模式，依靠名仕会的成功组建等，划分不同客户层面，并依靠超大销售规模取胜楼市。 销售业绩：2007年1月份一期认筹当日招募名仕会会员600多人，一期开盘当日劲销300余套房源，刷新郑州楼市记录；4月份商业开盘，仅一个上午劲销300个商铺，创造6亿元的销售额，再次刷新郑州楼市记录；6月底住宅开盘，上市150天销售15亿元，成为郑州楼市有史以来开

25、盘销售速度最快、销售套数最多、销售总额最高的地产项目。 荣誉： 2006中原最佳综合建筑体项目 2007年度郑州销售面积、销售金额双料冠军 2007年中原最具影响力楼盘 2007年度中原城市群主流地产标杆楼盘,郑州中原新城,中原新城位于陇海路与桐柏路交汇处西北，中原新城作为180万平方米品质大盘，承袭曼哈顿广场、升龙国际中心之繁荣梦想，集住宅、公寓、酒店、写字楼、特色商业一体，多元业态共生、共荣。总用地面积近50万，总建筑面积约180万。其商业建筑面积28余万平方米，住宅建筑面积约140万平方米，写字楼和酒店共7万余平方米，可容纳25000多户。2008年12月20日开盘至2009年销售12亿

26、元，实现住宅4600元/平米，商业25000元/平米。,备注：我司全程策划、销售代理。,用地面积：290717 总建筑面积：966945 容积率：2.79,世纪华阳是洛阳市唯一建在城市中心大规模、多业态、低密度综合体项目，以逾百万平方米建筑气度集高尚住宅、集中体验式商业、商务公寓及5A级国际标准写字楼于一体，为洛阳打造新的城市地标，缔造城市主流生活 ;世纪华阳所提出的“中央价值中央生活”项目理念，以及倾力打造的“八大国际生活标准”，都将新都市主义生活风潮拉至一个新的阶段。给未来中央生活的注解作了最好的诠释。在城市中央,在世纪华阳，一切都成为自然。,准确的客户定位及户型打造,国际标准配置居住条件

27、,使之成为与”龙门石窟牡丹”后,另一张洛阳国际城市名片.成功引入大连万达，创造住宅销售单价之最并破洛阳房地产行业多项纪录。,洛阳世纪华阳,长沙宝瑞城市综合体,长沙宝瑞城市综合体位于长沙市开福区，总建面136余万平米，其中商业面积近16万平方米是集购物公园、休闲、娱乐、文化、旅游等多位一体的超大型商业综合体建筑。 目前项目刚完成整体规划。,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典写字楼,江苏大厦 赛格广场 中央商务大厦 金中环 卓越时代广场 现代国际 中银大厦 群星广场 ,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典写字楼,现代国际 Mooern international,城 市：中国

28、深圳 位 置：深圳CBD金田路与福华路交汇处 规 模：7.2万平方米，185米 物业类型：5A写字楼 策划代理：同致行（中国）深圳分公司 操盘时间：20062007,同致行操盘关键 营销关键：。 销售业绩：历时两年打造，项目入市即引领深圳高端写字楼价格走势，并在9个月内实现整体100%销售，创造了深圳写字楼新的价值标竿。 荣誉：2006中国十佳写字楼,【中心区甲级写字楼的第一乐章】 经典案例之“江苏大厦”,【深圳第一楼的历史性回眸】 经典案例之“赛格广场”,【2003中心区写字楼销售之最】 经典案例之“中央商务大厦”,【中国精神的最佳诠释】 经典案例之“航天大厦”,【演绎中心区写字楼的最高尺度

29、】 “金中环商务大厦”,卓越-时代广场,同致行联手深圳市五强之一的 房地产开发企业卓越集团， 鼎立打造位于深圳CBD南区的 超高层甲级写字楼。全新的商 务美学开发理念与品味化的商 务服务体系，将成为2005年深 圳CBD写字楼的扛鼎之作。 建筑面积：118790.8 建筑高度：218m 上市时间：2005年下半年,中银大厦,同致行顾问2005年初介入本项目以来，凭借优秀的写字楼策划团队，通过对各方资源的整合，与东方资产管理公司联手打造“中心区商务创业板”，将空置长达近8年的中银大厦写字楼和商业重新推向市场。,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典商业,郑州曼哈顿广场 郑州中原新城 郑州

30、宝龙城市广场 洛阳世纪华阳 郑州长城康桥华城 长沙宝瑞商业综合体 长沙大玺门 湖南广播电视总局长沙媒体产业园项目 南京红星美凯龙 徐州红星美凯龙 惠阳世贸广场 赛格群星广场 华强北赛格电子市场 赛格电子市场南山店 赛格电子市场宝安店 东方时代广场 五洲风情MALL 华南MALL 庄胜崇光百货 绣水如意国际商都 吉玛特购物广场 西安朱雀时代广场,中航香水郡商业 滨福世纪广场商业 银川恒诺家居建材城 安阳大华国际商都 郑州长城Street Mall 学子荔园商业 绿茵丰和商业 大益广场商业 惠州风尚国际 翰岭院商业 祥福雅居商业 卓越时代广场商业 中央商务大厦商业 风华盛世商业 学子荔园商业 挪威

31、森林商业 东帝海景商业 格兰海湾商业 格兰情天商业 哈尔滨时代广场 永州光源大都会,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行策划经典商业,大玺门 Internation garden,城 市：中国宁乡 位 置：湖南宁乡中心人民路 规 模：25万平方米 物业类型：街区商业、住宅、公寓、酒店 策划代理：同致行（中国）深圳/长沙分公司 操盘时间：2007,同致行操盘关键 营销关键：同致行于2006年接触项目，结合项目所在城市中国旅游胜地、湖湘文化发源地、历史著名繁华商业街、滨江地块等特征，大胆的提出“街区MALL”开发策略，以街区式的商业开发，带动江景住宅、公寓、酒店的开发，在整个湖南省引起了普遍关注

32、。 定位主题：一场永不落幕的城市PARTY 销售业绩：2007年7月开始接受咨询，12月初认筹当日吸纳商铺、住宅VIP贵宾计600余人；08年初第一期1#、2#街区开盘成交80%，创造长沙商业销售的奇迹；5月份成功引进“新一佳”百货，为二期销售成功做好了铺垫。 荣誉：2007湖南最具特色商业项目,郑州宝龙广场项目为于郑东新区的核心，西临第一城市中心轴线，南靠龙湖环路，北临第三东西横贯道路，东临第四城市中心轴线，建设用地面积：116571平方米，总建筑面积：255055平方米。规划为集酒店、商业、餐饮、影城、娱乐、酒店式公寓为一体的综合性建筑。商业地上三层，地下一层，酒店式公寓六层。宝龙广场是集

33、酒店、商业、餐饮、影城、娱乐、游乐、运动休闲、酒店式公寓等多种业态为一体的综合性建筑。也是宝龙集团首个委托代理公司进行销售的综合物业。 2008年年底四个月，完成销售金额1.6亿元， 营销推广费用控制在1%内。,宝龙城市广场,备注：我司全程策划、销售代理。,备注：我司全程策划、销售和招商代理。,豫北第一MALL,豫北第一MALL位于河南省安阳市，总建面20余万平米，是集购物公园、休闲、娱乐、专业市场（家居、建材、小商品、家电、轻纺）等多位一体的超大型商业综合体建筑。 目前一期已开业，入驻商户逾400户，开业率85%以上。,商业模式：主力店租赁、街铺销售 入驻品牌：丹尼斯生活广场、河南永乐电器、

34、德克士、金汉斯烤肉、 康师傅牛肉面、金汉斯烤肉、奥瑞特健身等,71,恒诺家居建材城,备注：我司负责全程策划、招商代理。,本项目是宁夏恒诺房地产开发有限公司开发的一个大型商业项目，项目位于宁夏省省会银川市中心位置，商业建筑面积达14.5万平方米 。在我司策划招商代理的一年中招商率达50%以上，目前已经开业。,72,惠阳世贸广场,地理位置：惠阳白云二路与东华大道交汇处 建筑规模：150000 世贸广场项目：定位为“多功能综合性商业中心和高级写字楼”,项目推出后将成为惠阳当地唯一的高档甲级写字楼和一站式购物休闲中心。 推出时间：2006年6月,备注：全程策划及销售、招商代理。,73,赛格电子市场南山

35、店,项目地址：深圳南山区 竣工时间：2004年9月 商业面积: 10000 备 注：全程策划、招商销售代理,本项目位于深圳市南山区，商业面积10000平米，我司成功引进亚洲电子第一品牌赛格电子市场，2004年6月开盘，四个月完成100销售和招商 ，2006年，公司又利用二三级联动策略，实现了原甲方保留物业的销售。,74,项目位于位于宝安区龙华镇白石龙村，距梅林检查站约1000米，地处龙华二线扩展区内。 总建筑面积66487平方米，商业面积7410平方米。自开盘以来，我司在两个月内完成100%销售，实现销售均价约11000元/平米。,中航香水郡商业,备注：我司全程策划、销售代理。,75,华南MA

36、LL,华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，停车位近8000个，总投资额超过25亿元人民币，集旅游、文化、购物、休闲、娱乐、运动、美食、酒店于一体。,备注：我司参与前期商业布局规划及商户引进工作,中国房地产估价师与经济人协会 中国中山大学研究生实习基地 香港测量师协会 搜房网（中国）公司 搜弧焦点房地产网 新浪房产频道 中国房地产报 中国建设报 中国证券时报 ,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略伙伴,澳大利亚柏涛建筑设计有限公司 加拿大CITY MARK国际建筑设计公司 中建（深圳）设计公司 深圳市清华苑建筑设计有限公司 深圳市立方建筑设计

37、顾问有限公司 深圳市华阳国际工程设计有限公司 美国博万建筑与城市规划设计公司 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 深圳华森设计院 北京市建筑设计研究院深圳院 ,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略伙伴,贝尔高林（美国）环境景观设计公司 泛亚易道（美国）环境景观设计公司 奥雅（加拿大）园境师事务所 澳大利亚奥森环境景观规划（深圳）有限公司 加拿大DMG景观设计公司 ,做中国最有价值的房地产服务机构 同致行战略伙伴,竞争对手分析,定位初探,同致行简介,项目解析,宏观背景,新区大盘开发模式,服务流程,九鼎南渡江项目营销定位初探,大特区20年的沉淀：海口市房地产行业处在一个全新的发展周期,同致行对

38、全新发展周期的理解,数据来源海口统计局,行业分析,2006年底烂尾改造的基本完工，2007年开始土地成交开始放量，标志着海口房地产市场经过一轮泡沫后，进入全新的发展周期； 国际旅游岛的国家战略规划背景下，旅游发展迈上新台阶，给房地产行业发展提供良好的产业基础； 时代经济背景下，市场对休闲旅游度假的需求不断提高； 国内知名品牌开发商的陆续着陆证言新的投资热土。,受资源限制，城市被迫拉大框架，未来城市和海难以兼得,城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高企，城市和海已经越来越越不可兼得。 这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧。,区域内延,供求分析,供求差放大，存量将干扰后续市场运行,从往年数据来

39、看，从07年开始供求差逐年减小，到2010年几乎达到供求平衡状态，但在严厉的调控政策下，2011年出现了较大供求差，大量存货将干扰后续市场运行； 2011年1-7月，海口住宅市场供应量207.91万平方米、成交量100.35万平方米，供求差107.56万平方米。,1-7月供求情况,数据来源海口房管局,2007年-2011年上半年供求比关系,成交分析,政策强压下，成交量大幅下滑，成交均价仍然保持上涨趋势,外向型的市场特征决定了区域市场对调控政策的高敏感性， 2011上半年，市场成交面积90.55万平方米，与去年同期相比下跌39.37%；相对于10年的均价，2011年上半年均价仍然保持上涨趋势（8

40、014,10807）。 从1-6月成交均价走势看，价格在一定区间内波动，无下滑趋势。,数据来源海口房管局,一,物业价值排序 ： 一线滨海区域 二线滨海成熟区域 腹地非成熟区域,1、区域的价值大于个盘的价值，内陆个盘突破区域实现自我价值比较困难， 2、在当前环境下，价格优势是去化速度的唯一标准。,成交映像,在当前环境下，价格优势是去化速度的唯一标准,去化率10%,去化率10-20%,去化率10-20%,去化率30-40%,去化率30-40%,去化率50-60%,投资、度假、养老观念在转变，市场向内陆延伸，内陆市场正迎来一次全新的发展机会,价格层级带来的比价效应和挤出效应，拥有海景不再是楼盘的唯一

41、标准，市场需求正在向多元迈进。,成交映像,宏观背景总结,长期来看，房地产行业发展环境良好,在价格层级和需求多元化共同作用下，内陆市场正迎来一次全新的发展机会,短期内政策高压下，有价无量，存量干扰后续市场运行,个盘难于突破区域，较难实现自我价值,国际旅游岛大背景 自身发展周期,调控政策对区域市场的影响,置业观念的转变 未来城市和海难以 兼得,江东区域价值低 无海景、被边缘化 区域形象差，认知 度低,竞争对手分析,定位初探,同致行简介,项目解析,宏观背景,新区大盘开发模式,服务流程,九鼎南渡江项目营销定位初探,区位分析,项目位于南渡江东岸，椰海大道与琼山大道交汇处，区域通达性完好，配套匮乏,本案,

42、中心区,西海岸,省府,椰海大道,绕城高速,项目处在区位与城市主要干道：国兴大道、龙昆路、绕城高速、海文高速良好接驳 交通便利，属中心区半小时生活圈,机场,项目位于江东组团沿江生态区，清晰的发展定位是项目未来发力点，但现阶段借势有限,沿江生活区：以居住功能为主，沿江规划生态居住区 东营片区：以度假、居住功能为主，重点规划星级酒店和住宅； 桂林洋片区：科教产业园功能，发展科教、农副产品加工及物流产业； 红树林片区：国家级旅游度假区功能，将打造9座五星级度假酒店、度假公寓、度假村和居住区； 灵山片区、机场片区暂时未作详细规划。,南国威尼斯城,鸿洲江山,本项目,区位分析,区域未来构想,“亮左灯，往右转

43、”左边为城市配套完善的都市区，右边为国家级旅游度假区,地块分析,占地面积12万平方米，30万建筑面积，高层单位可眺望江景,项目是高端的大盘 项目位于全新的高端生活区,地块分析,项目不是一线江景，且有高压线、暗渠经过项目，对本案有一定程度的影响,暗渠,高压线,道路,周边,滨江属性,本案虽属江东区域，但临近滨江组团，短期内可借势于左岸滨江新城发展规划,滨江新城位于南渡江左岸，在省府经济圈、轻轨经济圈、机场免税店经济圈的带动之下，区域发展迅猛，政府斥资100亿重金打造的城市配备陆续到位，届时滨江新城将被建设成为集休闲居住、旅游购物、康体娱乐、商务办公等多种功能结合为一体的综合性新城市中心，亦是海口国

44、际滨江高尚生活之地。,本案,项目对岸即为市政重点规划的滨江新城。,机场门户,本案在琼山大道旁，是市区去美兰机场的必经之路,项目地块位于琼山大道旁，是去美兰机场的必经之路， 本案可以扼守机场门户，“锚定”落地客户,价格优势,滨江新城为价格低洼区，市场关注度较高,紫园,西海岸,国瑞观海居,天利龙腾湾,中弘 西岸首府,海岸赛拉维,天伦誉海湾,美锦熙海,西海瑞园,价格区间（均价）：16000-25000元/ 核心价值：资源+城市发展+会展经济,价格区间（均价）：11500-25000元/ 核心价值：资源+发展成熟+学府聚集,价格区间（均价）：14000元/ 核心价值：省府资源+城市发展 +未来金融中心

45、,价格区间（均价）：23000-25000元/ 核心价值：CBD+市中心+发展成熟,价格区间（均价）：80000元/ 核心价值：滨江资源+城市发展,项目属性界定,区位属性,江东组团定位清晰，发展前景良好，但区域价值兑现周期较长； 现阶段滨江新城属于价格低洼区，市场关注度较高，短期内可借势滨江新城发展发力； 新区城市配套匮乏，客户对区域有一定的认知，但概念较为模糊，需要恰当的营销诉求加以引导,项目属性,30万平方米新区大盘开发项目； 项目是新区的高端大盘，位于全新的高端生活区 项目周边通达性良好，机场必经之路； 周边配套极为匮乏，长条形垂直江岸地块，具备滨江资源，但资源不强势,竞争对手分析,定位

46、初探,同致行简介,项目解析,宏观背景,新区大盘开发模式,服务流程,九鼎南渡江项目营销定位初探,根据同致行多年来对大盘开发项目的研究，总结出了大盘开发的四大模式,实力扩张模式 累计发展模式 主题整合模式 品牌连锁模式,一、实力扩张模式,开发特征: 规模化经营，工业化生产，产品素质较低，缺乏个性，快速复制，但价格相对便宜。 适用楼盘： 土地面积大且土地成本低，追求快速扩张和一体化经营的大盘项目，针对的客户对价格敏感度高，产品性价比高。,碧桂园模式,实力扩张模式概念：该种大盘开发模式基本上是借助企业超强实力和强势品牌，阶段内集中企业自身资源，适时集中推出，以追求特定区域内轰动效应和规模效应的扩张模式

47、。 案例：广东碧桂园,二、累计发展模式,累计发展模式概念：该种大盘开发模式分布最广，也最符合一般项目公司的开发程序和能力。在项目开发的过程中，产品逐渐成熟，配套逐步完善，并逐渐形成企业自身项目的发展模式和凝聚力。 成功案例：深圳蔚蓝海岸、广州祈福新村、雅居乐等。,开发特征: 分期启动，产品和配套逐渐积累完善，并最终形成大盘规模。 适用楼盘： 位处城市结合带或者郊区、配套很不齐全及人气不旺的大盘，建筑产品及环境都需要慢慢积累完善，此类项目开发循序渐进，产品具有极强的升值潜力。,祈福新村模式,三、主题开发模式,主题开发模式概念：该种大盘开发模式是将各种各样的主题性资源集中在一起，经过复合加工与精包

48、装，有针对性地冲击特定目标群体，取得窄众市场认可的项目开发模式。 成功案例：深圳华侨城波托菲诺、奥林匹克花园、中山雅居乐,奥林匹克花园模式,开发特征: 通过房地产产业和其他产业的耦合，实现互相促进、互相影响的目的。 适用楼盘： 楼盘本身具备了别人不可超越、无法替代的优势，复合地产的理念贯穿了整个房地产开发过程，规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节。,四、品牌连锁模式,品牌连锁模式概念：该种模式的核心在于地产开发企业自身深厚的经验积淀，包括规划、户型设计、营销策划团队及其经验，并利用该经验开发出具有一定领先优势的产品，并将该产品依托强势的品牌进行推广。 案例：深圳万科四季花城、金地格林小镇,万科四季花城模式,开发特征: 品牌开发商通过专业化的运作，形成稳健的扩张和连锁。 适用楼盘： 品牌发展商的大规模开发项目。,本项目开发模式方向分析,案例：广东碧桂园,案例：深圳蔚蓝海岸、万科城、南国威尼斯城,案例：深圳华侨城波托菲诺、奥林匹克花园,案例：万科四季花城、金地格林小镇,较适合本项目,根据我们项目自身的情况，我们认为：本案可以采取累积开发和主题开发相结合的开发模式,较适合本项目,四大类大盘开发