年惠州市场上半年报.ppt

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1、Marketing Research 中原地产市场分析报告(惠州2010年上半年）,惠州中原策略中心 Huizhou.07.2010,报告内容,页码,2010年上半年宏观市场分析,Part A,Three Factors(5),政策,经济,动态,年初释放从紧信号，未见明显成效。第二季度一系列的政策组合拳出台，从金融、税收、土地等方面，从中央到地方、层层落实，给高速增长的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。,国际经济复苏延缓，美国压迫人民币升值。为平衡国际压力和国内形势，国内重回货币调节政策，排除人民币短期内快速上升的可能,大城市房价松动，小城市房价坚挺 政策调控从紧，地产格局微妙，行业洗牌加剧。,2

2、010年上半年宏观市场回顾,政策,Part A.1,政策热点 国土资源部出台“19条”调控新政,2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论，是遏制？还是平稳？ 2010年新年伊始，国务院就以”国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步出台，互为补充，形成“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度，远远超过了2007年的房地产市场调控。,201

3、0年上半年宏观政策回顾,年初出台“国十一条”，大部分为指导性政策，整体仍显利好。,2月份政策混沌，3月份政策措辞严厉，央企退市，凸显决心,4.15新政及补充细则陆续出台，各地城市落实细则，楼市急转直下,第三季度楼市酝酿第二波调控，各项配套政策陆续出台。,政策热点 国土资源部出台“19条”调控新政,本轮政策组合拳，最为严厉、最为立竿见影的政策，即为金融信贷方面的系列措施。 从4月份的提高二套首付，限制异地购房，停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则，抑制了投机和投资需求，使得一线城市楼市成交降至冰点，高企的房价开始松动。,金融政策：把控信贷杠杆,政策热点 国土资源部出台“19条”调控新政,银行、

4、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月中旬房地产调控以来楼市开始降温，楼市成交量出现明显萎缩，房地产开发商的销售周期拉长，回笼资金的速度减慢。 同时，严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。 严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 并且加强房地产销售监管，三管齐下，促使开发商不能囤地囤房，从而遏止房价快速上涨。,金融：把控信贷杠杆,房产调控的另一重要手段，是利用税收杠杆调节。让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，应该增加房地产保有环节的税种。我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。

5、应逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。 物业税变身房产税渐行渐近，5月31日国务院同意房改委出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产税，将使买方持有物业的成本提高，从而降低空置率。并且降低投资或投机者的升值预期，有利于平衡供需关系。,税收：征好增值税改变土地财政，开设房产税,土地出让 方式改变,增加供应,3月10日，国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知指出，将在房价过高、上涨过快的城市，选择部分地块进行试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。 北京、上海、广州陆续开始实施，打破“价高者得”模式，有效平抑地价。,国土资源部公布2010年住房

6、供地计划，拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷，同比增长逾130%，超过去年全国实际住房用地总量，保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上。 正式形成中国公租房战略，弥补经适房和廉租房的不足，完善住房机制，引导楼市进入理性、健康的轨道。,土地：改变出让方式，增加供应,房地产调控效果能否长久有效，更重要在于土地政策，增加土地供应、平抑地价，完善经济适用房、廉租房的建设是解决房价过快上涨的根本措施。,第三套房贷政策松动,1,完善个人住房信息联网，为房产税推行铺路,2,系统清理房地产闲置土地,3,清查土地增值税,4,市场

7、出现政策松动迹象，第二波房地产调控政策是否出台成为讨论焦点,住建部要求加快个人信息系统建设的相关要求，建立和完善个人住房信息系统，预计到2010年年底，全国各省“区、市”将基本建立房屋登记信息系统。为房产税的实施铺平道路。,截止6月底各地细则基本落地，第三套房贷政策主要取决于银行。银行方面多数选择大幅度提高首付和利率来规避风险，第三套房贷政策已悄然松动。如下半年房价上涨过快，不排除中央政府强制限制第三套房贷政策。,国家税务总局6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查，要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。 预计房

8、价高涨幅快的一二线城市清算力度将加大。,国土部部署下半年工作计划，做好土地综合整治、积极参与房地产调控。根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应，及时披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；试点完善土地招拍挂制度。,下半年政策预期,针对近期市场风传的相关部委将在三季度“再出第二轮新政”传言， 住建部表示“新一轮”调控的说法并没有听说，后续楼市调控仍将以从严落实现有调控政策为主。各地方政府应尽快出台地方调控措施，以缩短楼市观望期。 对比过去几轮的房地产调控政策，今年出台的所有房地产调控政策措施和以前相比不同的是，更具体、更严格，由以

9、往中央出原则性措施、地方出台实施细则改成中央直接出台具有操作性的较具体措施。 因此，接下来的三季度、四季度，有关楼市的调控将以严格落实现有调控措施为主。中央将继续强化对楼市的调控，对已出台政策将继续深化实施，从严执行。,下半年政策预期：后续调控将以从严落实现有政策为主,宏观经济,Part A.2,美国经济复苏乏力,1,欧元区经济复苏面临不确定性,2,英国正面临经济疲弱及通胀高企的压力,3,日本经济温和复苏,4,国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性超过预期， 中国经济当前所处国际国内环境仍具有较大不确定性,欧洲方面，饱受赤字和信贷评级下调困扰的国家经济数据依然堪忧。加之很多国家纷纷实施紧缩

10、措施来降低财政赤 字，欧元区的复苏前景面临着很大的不确定性。同时，内需增长乏力使得短期内欧元区存在通胀风险的压力较 小。,美国经济复苏力度开始有所减弱。虽然就业市场趋稳和消费信贷解冻使得消费者支出 和企业资本开支出现回升，为美国经济复苏提供有力支撑；但美国经济依然内忧外患：失业 率仍处于高位，以及优惠计划结束后房地产市场复苏动力不足，均成为美国经济中的薄弱环节。,虽然当前日本经济正在增长，但 仍然较高的失业率以及通货紧缩的压力会抑制内需；外需方面，由于日本经济以出口为主要驱动力，欧债危机 等国外不利因素使其持续复苏面临风险。同时，政府推出的刺激消费政策效应可能将 逐步消退。因此，日本经济增速会

11、趋于温和。,英国面临着经济增长缓慢以及通货膨胀高企的压力。预计英国央行或将在 未来几个月里继续保持极其宽松的货币政策，以应对严格的财政紧缩政策、银行领域的紧张以及欧元区的疲软 形势产生的影响。,国际经济复苏缓慢：世界银行在最新的报告中指出，全球经济复苏的基础比较脆弱，如果欧洲债务危机继续恶化，一些国家可能重新陷入衰退之中。,人民币 升值,不利因素,有利因素,传统出口商品、基础产业的发展受到冲击； 国内需求受到抑制，就业问题将更加突出； 国内财政不平衡； 金融市场风险加剧，制造资产泡沫。,促进国际收支平衡，改善我国巨额贸易顺差的局面； 抑制通货膨胀； 提高人民币国际购买能力； 加速产业结构调整，

12、提升我国国际分工地位。,人民币升值影响：弊大于利,金融危机后的美国面对未来经 济增长的乏力，就开始对其他的经济体“挑刺”。自今年 3 月以来，美国就一直威 胁要求人民币升值，否则就把中国列入汇率操纵国，进行贸易制裁。 6月美国再次发出强硬信号要求人民币 升值，相继从双边和多 边角度向中国政府施压，要求人民币升值。,“产业结构调整”固然是经济长期健康发展的方向所在，但假若由于海外经济再次下滑，造成短期我国经济出现大幅下滑，国内再次进行经济刺激所掌握的资源又有限，那么就业所带来 的社会问题，以及波及到居民收入水平下降带来的消费下降，服务业能 否健康发展都将面临质疑。中国决策当局无论如何不能容忍人民

13、币对美元的较大幅度的升值，但在这样的外部环境下，又不得不遵从由美国人主导的国际贸易游戏规则。 因此选择人民币汇率形成机制回归到 2005 年 7 月至 2008 年 6 月的轨道上 去成为了“次优”的选择，以表明人民币的汇率制度是“有管理的浮动汇 率制”，而不是管制汇率，减轻操纵汇率的嫌疑，以化解国际社会的压力。 与此同时，在国际经济复杂运行的时候，采用钉住“一篮子”货币的汇率 形成机制，能有效地把握主动权，使人民币的真实有效汇率与我国的经济 运行状况、国际金融市场各国汇率的运行状况保持动态的一致性。,人民币重回货币调节,汇改在短期内排除大幅升值可能，汇率成调结构工具。策略上“汇改”对相关行业

14、各有利弊,收紧国内总需求,1,拓展流动性,2,对投资市场影响,3,人民币重启汇改对中国出口的负面影响有限，对进口将起促进作用 从美元角度看，汇改将加大全球通胀风险，但对国内通胀的影响 不会太明显。 国内财政紧缩政策将持续，刺激力度则会加大。,加息时点后移，年内加息可能性大大降低。 由于上调存准率再辅以国内地产新政的实施和节能减排力度的增大，此前国内流动性紧张局面出现，同时通胀压力缓解导致加息预期下降，使得 国内收益率曲线扁平化趋势严重。但随着人民币重启汇改，热钱流入势必成为影响市场的重要因素,短期流动性拓展的影响占主流，对银行、地产、航空和造纸业将形成一定支撑作用。 中期“收紧总需求”的影响将

15、会加大，会给投资者形成心理压力 。 长期汇改将会从根本上理顺人民收入水平提高的 问题，再辅以国内商品和服务间价格体系的调整，中国靠个人消费支出拉动 经济增长的时代才有可能真正来临。这意味着，当前顺利启动汇改将会给中 国经济带来长期的溢出效应。,中国汇率政策回归至 2008 年 7 月危机前的状态。央行发言人6月 19 日 称，“进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性”， 实际上是将汇率政策调整回了 2008 年 7 月危机前的状态。此次汇改从 某种角度说明央行对未来经济增长前景比较有信心。,尽管关于中国经济是否会“二次探底”的讨论声音渐强，但市场对于二季度经济增长的判断多保持乐观

16、。多家券商预测，二季度经济增速或达10%以上。代表诸多权威机构观点的“朗润预测”也预计二季度GDP增速达到10.5%。 按照惯例，二季度主要宏观数据将在7月中旬陆续发布。二季度经济运行是否会放缓？作为拉动经济的“三驾马车”的消费、投资和外贸特别是出口的表现值得关注。一季度中国GDP增速达11.9%，创近三年来的单季增速新高。 投资消费不会大起大落 作为拉动中国经济走出低谷最重要的一驾“马车”，投资增速或将在6月份继续小幅下滑。 把脉进出口外部影响 发达经济体需求复苏使得中国出口强劲反弹，5月份出口增长48.5%，超过市场预期。,二季度GDP或平稳回调，多家机构预测增速两位数,中国人民银行货币政

17、策委员会召开2010年第二季度例会，会议强调，下半年继续实施适度宽松的货币政策。 会议认为，世界经济正在逐步复苏，但仍存在较大不确定性。我国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着宏观调控预期方向发展，但管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。 会议认为，上半年我国货币信贷合理增长，银行体系流动性基本适度，人民币汇率形成机制改革稳步推进，金融运行总体平稳。 会议强调，下半年，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点

18、。要密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节；加强系统性风险防范，保持金融体系健康稳定发展。,央行：下半年继续实施适度宽松的货币政策,动态,Part A.3,房地产调控政策出台以来，中小城市没有像大城市一样出现房价下降。主要原因是：一方面，中小城市房价相对较低；另一方面，中小城市投资和投机客户少，房价泡沫不大，不是此次调控的重点区域。这些中小城市的共同特点是，建筑工地为数众多，可以说随处可见，城市化进程处于高潮。,大城市房价松动，中小城

19、市房价仍坚挺,开发商熊市拿地储备粮草,多家公司加速抛房地产资产,受调控政策影响，房产销售市场遇冷胶着；但在一些地产企业看来，熊市正是出手拿地的好时机。 北辰实业12亿拿下顺义一宗地。 中铁集团13亿拿下广州两地块。 中铁建40亿天津包场。 华润集团10亿上海闽行建万象城。 新鸿基加速内地扩张。,房地产市场格局微妙,近日多家公司纷纷剥离房地产资产。 太原刚玉公告，拟以2.25亿元向山西中正房产、自然人邢建民转让刚玉房地产100%股权。 ST珠峰公告，将以2500万元的价格处置位于成都市双建路的八里庄仓库房地产，该标的土地使用权8040.66平米。 爱建股份公告，以净资产评估值2360.14万元将

20、所持上海爱坤置业60%股权协议转让给上海宜和房产经纪有限公司。,房地产调控政策实施以来，房产销售遇冷，行业格局微妙。某些企业急于剥离房地产资产，而实力开发商纷纷趁低价拿地，行业洗牌加剧。,上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家，减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。 不少分析师认为，去年央企地产商看错宏观经济的方向，盲目购入太多高价地块，这些高价地块给公司未来的盈利能力造成了不利影响，进而导致公司上半年业绩不佳。 中原地产分析师许萌却不这样认为。根据她的调研，各家央企地产商

21、上半年的销售情况与同行业的其他企业其实差不多，唯一有区别的是，今年各家央企地产商可以销售的货源太少，这让它们上半年的业绩大受影响。在许萌看来，央企房地产公司恰恰是因为在去年末大量消化了本该在今年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了今年调控前最好的销售时机。,“国退民进”，央企调整过早错过反弹,房地产调控初现成效，一线城市房价松动，基本遏制房价过快上涨势头,1,下半年房地产调控以落实现有政策为主，出台第二波政策的可能性小,2,全球经济体系前景复杂，国内GDP增速下半年放缓,3,政策调控下，房地产行业洗牌加剧,4,宏观市场小结,市场上半年表现及下半年展望,Part B,一级市场表现,P

22、art B.1,2010年上半年，土地市场成交活跃，无论是工业用地，或是住宅用地，均有较大的增幅。促成土地成交活跃的原因主要有三点：第一，09年楼市的火爆继续作用于10年的土地市场；第二，政府加大土地供应以迎合国家整体调控政策；第三，开发商资金链宽裕，增加土地储备。 中央政府明确本轮调控不会半途而废，并着重强调“土地参与调控的政策不变”，预示着下半年的土地供应仍然充裕。 土地成交量的放大，使未来23年的商品房供应量也将随之放大，未来市场竞争加剧。,一级市场上半年总结,土地市场供应,2010年上半年惠州土地市场挂牌151宗，其中经营性用地挂牌104宗，以惠东县和惠阳区为主。,2010年上半年惠州

23、市各片区经营性用地挂牌均价以惠城区最高，其次是大亚湾区，龙门县土地挂牌价格相对较低。,土地市场成交,2010年上半年惠州土地市场挂牌成交170宗，其中经营性用地121宗，合约710万平米，环比09年下半年上涨34%。,2010年上半年惠州市经营性用地成交均价1140元/平米，同比09年上半年上涨28%，环比09年下半年下降16%。,土地市场成交,2010年上半年惠州市经营性土地成交以惠阳、惠城、惠东三地为主，占到总成交量的74%。,2010年上半年惠州市各片区经营性用地成交均价环比09年下半年均有不同程度的涨幅，惠城区更是一枝独秀，环比上涨57%。,二级市场表现,Part B.1,供求,价格,

24、2010年上半年供应同比增加5成，交易量受政策影响，同比下跌2成，呈现供过于求的局面。 市场成交以中等户型为主，多为刚性需求，投资投机需求受政策限制，撤离市场。 中等户型去化快，市场依旧存在结构性过剩的情况。,2010年上半年新房成交均价5061元/平米，同比上涨2成，环比持平。价格小幅波动， 受政策影响，新开盘价格低于预期，是房价平稳的主因。,二级市场上半年总结,二级市场供应量,2010年上半年惠城区商品房供应13315套，同比09年上半年增加52%，环比09年下半年增加54%。,2010年上半年惠城区商品房供应面积143.9万平米，同比09年上半年增加59%，环比09年下半年增加30%。,

25、二级市场供应量,从住宅供应情况看，每年4月份均是市场供应的高峰期，而被称为供应淡季的2月份在今年则表现抢眼，当月供应达1597套，占上半年供应量的12%。,二级市场供应户均面积,2010年上半年市场住宅供应单位户均面积113平米，比09年上半年增加10个平方，比09年下半年减少19个平方，上半年中小户型集中供应，预计下半年大户型单位将逐步推出市场。,二级市场供应结构（按套数）,从供应套数看，2010年上半年市场住宅供应以90-144平米的中等户型为主，占总供应量的48%，对比09年下半年，中小户型供应均大幅上涨，180平米以上大户型供应略有下跌。,二级市场供应结构（按面积）,从供应面积看，20

26、10年上半年市场住宅供应以90-144平米的中等户型为主，占总供应量的52%，对比09年下半年，中小户型供应均大幅上涨，180平米以上大户型供应略有下跌。,二级市场成交量,2010年上半年惠城区一手住宅成交10685套，同比09年上半年减少23%，环比09年下半年减少29。,2010年上半年惠城区一手住宅成交面积121万平米，同比09年上半年减少19%，环比09年下半年减少30%。,二级市场成交量结构（按套数）,从供应套数看，2010年上半年惠城区市场成交以120平米以下的中小户型为主，占总成交量的64%，对比09下半年，除90-120平米户型成交略有涨幅外，其他各面积段成交均有明显跌幅。,二

27、级市场成交量结构（按面积）,从供应面积看，2010年上半年惠城区市场成交以180平米以上的大户型单位为主，占总成交量的25%，其次是90-120平米的户型，占总量的24%。,二级市场供求比,2010年上半年惠城区住宅套数供求比为1.2，供大于求。,2010年上半年惠城区住宅面积供求比为1.2，供大于求。,二级市场存量,截止2010年6月30日，惠城区住宅套数存量15728套，同比减少18%，本月消化率8%。,截止2010年6月30日，惠城区住宅面积存量202万平米，同比减少15%，本月消化率7%。,二级市场成交均价,2010年上半年惠城区实现住宅成交均价5061元/平米，同比09年上半年上涨2

28、0%，环比09年下半年基本持平，受楼市新政影响，上半年房价虽有波动，但整体仍坚挺。,下半年展望,Part B.3,吸纳周期回调，供不应求局面缓解,市场吸纳周期从09年末的4.57个月逐步回升到目前的9.5个月，主要由于供应量的增多及政策调控的结果。如果未来调控政策不出现松动，或出现更严厉的政策调控，这一指标将继续攀升。,存量：表现为结构性过剩,截至2010年6月30日，惠城区住宅市场存量从套数分布看各面积段基本持平，从面积分布看则呈现随面积段变化而依次递增的态势，180平米以上面积段所占比重明显偏大，市场依然存在结构性过剩。,未来供应量统计：惠城高端物业唱主角,惠城区下半年供应量预计为226万

29、平米，高端物业唱主角。上半年受新政影响，而延迟推出的高端物业，下半年将集体亮相，未来高端物业竞争激烈。老城区供应量逐渐萎缩，江北日渐完善，成为供应量的主力片区；东江新城会在下半年进入市场，成为新兴片区。,未来供应量统计（惠城）,惠城区下半年各片区主要供应项目明细。,未来供应量统计（惠阳）,惠阳区下半年供应量预计在60万平米，主要集中在惠阳中心区，老城区供应量较少，仅有一个旧改项目入市；惠阳区供应项目多为大盘项目分期开发入市。下表为各项目下半年预计供应量：,未来供应量统计（大亚湾）,大亚湾区下半年供应量预计在75.5万平米，主要分布在西区和中心区，新政对下半年的供应将造成一定影响，下表为各项目下

30、半年预计供应量：,下半年高端物业、大盘物业成为供应主角，竞争白热化。,1,惠城区观望情绪逐渐减弱，刚需强劲,2,惠阳大亚湾受政策影响显著，改善性需求被压抑，市场将随政策松动而回暖,3,下半年展望,附录2010年6月份月度数据,Part C,一级市场概况,Part C.1,一级市场月度概述,6月,供应维稳,成交活跃,均价上涨,本月经营性用地供应18宗，总面积约41.9万平米，各项指标环比上月均有一定程度回落。,本月经营性用地成交15宗，总面积约62.85万平米，成交金额合计约4.6亿元，各项指标环比上月均大幅增长。,本月经营性用地成交均价上涨明显，主要由于惠城区土地成交活跃，带动整体均价走高。,

31、一级市场供应（整体）,惠州月度商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,2010年6月份惠州商住用地挂牌宗数为18宗，环比减少10%，同比增加200%。,2010年6月份惠州商住用地挂牌面积合计约41.9万平米，环比减少40%，同比增加3%。,惠州月度商住用地挂牌面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌宗数看，最多的是博罗县9宗，占整体的50%，其次是惠城6宗，占整体的33%。,从各区域挂牌面积看，最多的是惠城19.1万平米，占总量的46%，其次是博罗15.3万平米，占总量的37%,2010年6月惠州市各区县商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,2010年6月惠州

32、市各区县商住用地挂牌面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交（整体）,2010年6月惠州市商住用地成交15宗，环比增加275%，同比增加114%。,2010年6月惠州成交商住用地总面积合计约62.85万平米，环比增加370%，同比增加190%。,惠州月度商住用地成交宗数 （单位：宗）,惠州月度商住用地成交面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交（整体）,惠州月度商住用地交易金额 （单位：亿元）,2010年6月惠

33、州商住用地成交金额为4.6亿元，环比增加680%，同比增加304%。,2010年6月惠州市商住用地成交平均地面地价为1016 元/，环比增加132%，同比增加94%。,惠州月度商住用地成交地面均价 （单位：元/）,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交（分区）,从各区域成交宗数看，博罗县成交6宗，占整体的40%，惠城成交5宗，占整体的33%。,从各区域成交面积看，博罗县成交25.55万平米，占整体的41%，其次是惠城24.18万，占整体的38%。,2010年6月惠州各区县商住用地成交宗数 （单位：宗）,2010年6月惠州各区县商住用地成交面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,一

34、级市场成交（分区）,从各区成交总金额看，最多的是惠城2.85亿元，占整体的62%；其次是博罗1.3亿元，占整体的28%。,从各区成交平均地面价看，以惠城最高，达到1874元/。,2010年6月惠州各区县商住用地成交平均地面地价 （单位：元/）,2010年6月惠州各区县商住用地成交金额 （单位：万元）,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交,本月商住用地成交均价：惠城区1874元/平米，环比增加107%，大亚湾1445元/平米，惠阳本月无成交。,本月商住用地成交均价：惠东县486元/平米，环比增加42%，博罗县495元/平米；龙门县无成交。,三县月度成交商住用地 地面均价（单位：元/）,三区月

35、度成交商住用地 地面均价（单位：元/）,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠城区市场概况,Part C.2,惠城区概述,楼市特点,成交低迷,均价坚挺,中小户型产品热销,政府调控未显松动，市场观望情绪持续蔓延，与上月相比成交依旧低迷。,住宅成交均价小幅回升，由5135元/涨幅至5158元/，环比增加0.5%，同比上涨23%。,成交结构以中小户型二房、三房为主，120平米以上面积段成交均有不同程度的下降，120平米以下面积段成交增长明显。,惠城区供应,惠城区6月份住宅

36、新增供应1823套，环比下降2%，同比增加924%。,惠城区月度住宅供应套数 （单位：套）,惠城区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区6月份住宅新增面积16.9万平米，环比下降25%，同比增加523%。,惠城区新批预售项目,数据来源：中原数据监测系统,惠城区6月份住宅新批预售9个项目，户型以二房为主。,惠城区供应结构（套数）,惠城区6月份住宅新增供应套数1823套，从面积段分布看，以90-120平米的户型为主，占总供应量的34%。从户型看，以二、三房户型为主，占总供应量的70%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区供应结构（面积）,惠城区6月份住宅新增供应面积

37、168970.1平方米，从面积段分布看，以90-120平米的户型为主，占总供应量的39%。从户型看，以三房户型为主，占总供应量的42%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交,惠城区6月份住宅网上登记1605套，环比增加4%，同比减少42%。,惠城区6月份住宅网上登记面积合计约17.15万平米，环比下降0.3%，同比下降43%。,惠城区住宅网上登记套数 （单位：套）,惠城区住宅网上登记面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区新增供求比,惠城区6月份住宅套数供求比为1.14，供大于求。,惠城区5月份住宅面积供求比为0.99，供求基本持平。,惠城区住宅套数供求比 （单位：套）,

38、惠城区住宅面积供求比 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交结构（套数）,惠城区6月份住宅网上登记套数，从面积段看以60-90平米的户型为主，占总量的28%；从户型看以三房为主，占总量的34%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交结构（面积）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区6月份住宅网上登记面积17.15万平米，从面积段看以90-120平米的户型为主，占总量的25%；从户型看以三房为主，占总量的37%。,惠城区存量,截止2010年6月30日，惠城区住宅套数存量15728套，本月套数存量消化率为0.08。,截止2010年6月30日，惠城区住宅面积存量202.45万平米，

39、本月面积存量消化率为0.07。,惠城区住宅套数存量消化率 （单位：套）,惠城区住宅面积存量消化率 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交价格,惠城区6月份住宅成交均价为5158元/平米，环比上涨0.5%，同比上涨23%。,惠城区住宅成交均价 （单位：元/平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本月开盘,本月惠城区有多个项目开盘，其中宏益公馆、荷兰水乡花语岸开盘当天成交近九成，开创了新政后惠州楼市成交新气象。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区市场概况,Part C.3,惠阳区概述,楼市特点,供求,均价,中小户型成交火爆,本月住宅供应量和成交量均出现一定程度上涨，市场呈现供大

40、于求的局面,本月住宅成交均价依然呈现下滑趋势，降幅近9%。由于本月成交以中小户型为主，别墅成交量远小于上月，对价格有一定影响。,本月成交结构中，一房占套数比重最大，为38%，三房占面积比重最大，为32%。,惠阳区住宅供应,2010年6月惠阳区住宅新增供应926套，环比增长47%，同比减少55%。,2010年6月惠阳区住宅供应面积为10.15万平米，环比增长17%，同比减少46%。,惠阳区月度住宅供应套数 （单位：套）,惠阳区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区新批预售证项目,惠阳区6月份4个住宅项目取得预售许可证，产品以一房、三房为主。,数据来源：中原数据监测

41、系统,惠阳区新批预售产品结构,2010年6月惠阳区住宅新增供应套数中，面积区间为60平米以下的最多，为368套，占总量的40%；从供应面积看，144-180平米的最多，占总量的27%。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区住宅成交,2010年6月惠阳区住宅成交572套，环比增长5%，同比增加88%。,2010年6月惠阳区住宅成交面积为5.32万平米，环比减少19%，同比增加105%。,惠阳区月度住宅成交套数 （单位：套）,惠阳区月度住宅成交面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区成交结构（套数）,本月惠阳区网上登记商品住宅套数从面积段看，以60平米以下的户型登记套数最多，占整体

42、套数的38%；从户型看，一房是主力户型，占整体套数的39%。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区成交结构（面积）,本月惠阳区网上登记商品住宅面积从面积段看，120-144平米的户型登记面积最多，占整体的22%；从户型看，三房是主力户型，占整体成交面积的32%。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区新增供求比,惠阳区6月份住宅套数供求比为1.62，供大于求。,惠阳区6月份住宅面积供求比为1.91，供大于求。,惠阳区住宅套数供求比 （单位：套）,惠阳区住宅面积供求比 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区住宅成交,2010年6月惠阳区住宅成交均价为5305.52元/平米，环比降低8.5

43、9%，同比上涨32.57%。,惠阳区住宅成交均价 （单位：元/平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区项目成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区本月开盘,数据来源：中原数据监测系统,本月惠阳区一个项目举行开盘活动，光耀城“上山的墅”成交火爆，开盘当天即成交8成以上。,大亚湾区市场概况,Part C.4,大亚湾区概述,楼市特点,供求,热点户型,本月大亚湾新批预售项目明显减少，新批预售住宅套数环比减少58%，成交量受挫，环比减少36%。,主力产品为中小户型的项目成交较为活跃，市场对中小户型的需求较为旺盛。,大亚湾区供应,2010年6月大亚湾区住宅新增供应2488套，环比减少58%。,大亚湾区月度住宅供应套数 （单位：套）,大亚湾区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,2010年6月大亚湾区住宅新增供应20.32万，环比减少64%。,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾区供应明细,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾区6月份住宅新批预售5个项目，以中小户型为主。,大亚湾区成交明细,2010年6月份大亚湾区重点住宅项目成交254套，环比减少36%。,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾区月度动态,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾区月度动态,数据来源：中原数据监测系统,The end , thank you .,