年湖南中原奥克斯广场项目产品打造及布局建议（8页）.ppt

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1、城市中心缔造者! 奥克斯滨江项目产品打造及布局建议,湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.10.2010,前言,在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项目组，并立即展开了对项目的思考、调研 等工作，并已被湖南中原地产列入战略性合作伙伴之列。 因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调整初步建议、物业档次定位及产品（含精装）的方向性建议，以及对各类型物业的初步价格测算。,目标,基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题,Q1：基于项目定位，顺应市场和客户需求，对酒店、写字楼、公寓、住宅的产品打造及调整的方向性建议。 Q2：对项目整体规划布局的调整建议。

2、Q3：基于市场、客户和项目价值，对项目各类型物业的销售价格测算。,未能详尽论述的问题，还需在后期的沟通中进行补充和深化。,报告体系,Analyze System,中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算,中原拥有最广阔最真实的市场信息来源,广阔信息来源,强大信息平台,强大总部支持,央区运营经验,熟知河西市场,湖南中原：市场占有率第一，全面、迅速掌握长沙市场一线信息,中原独有最强大的信息收集研发机构,广阔信息来源,强大信息平台,强大总部支持,央区运营经验,熟知河西市场,中原内部网站平台，收录全国各地中原所有最新最

3、快房地产信息； 湖南中原拥有长沙市规模最大的研究部门，针对市场数据进行收集、整理、分析、研究、预判等等。掌握强大信息平台，预测最新楼市走势。 每月定期出刊月报，每周定期出刊周报，形成较为完善的信息搜集整理机构。,中原具有最强大最广阔的总部力量支持,广阔信息来源,强大信息平台,强大总部支持,央区运营经验,熟知河西市场,耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司，国内最具规模房地产代理公司； 深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理 信心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有率第一位； 布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中

4、原、湖南中原等，初步形成中国华南房地产整合体系。,源于香港，全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产，内设资源中心、建筑中心等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训。,中原拥有央区综合体的高价运营经验,广阔信息来源,强大信息平台,强大总部支持,央区运营经验,熟知河西市场,北辰三角州、万科金域华府、万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验。,嘉盛国际,开盘实收： 9300元/M 区域均价： 7000元/M,万博汇,开盘实收： 8500元/M 区域均价： 7000元/M,中原运营过央区华都、嘉盛国际、万博汇等项目，最突出的有嘉盛国际和万博汇。嘉盛国际在区域均价仅7000元/ 的侯

5、家塘地区，卖到了9300元/ 的实收均价，目前已经达到9600元/ 的实收，创造了长沙公寓近1万元/ 的价格天花板。同样的，万博汇在区域均价7000元/ 的雨花亭地区第一次开盘实收8500元/ ，创造了长沙住宅突破8000的价格天花板。,中原是最了解河西房地产的公司,广阔信息来源,强大信息平台,强大总部支持,央区运营经验,熟知河西市场,中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场、卓越蔚蓝海岸、长房时代城、高信向日葵、勤诚达新界、盛大泽西城等众多楼盘，熟知河西市场和客户。,中原河西代理的楼盘：,1,2,3,4,5,6,湘腾城市广场（16万方，商业驱动型城市综合体）,卓越蔚蓝海岸（45万方，别墅+小高+高

6、层）,长房时代城（城市综合体，人人乐入驻）,盛大泽西城（市府央区国际友好社区）,高信向日葵（星城动脉上的艺术家）,勤诚达新界（120万方大盘）,1,2,3,4,5,6,豪宅数量第一!,综合体量第一!,报告体系,Analyze System,中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算,思维导图：,项目占位,地块界定,项目界定,城市背景,区位及指标界定：二桥西，旧改大盘，在传统的成熟居住老区， 商业积淀良好；20万商业面积，带来无限商业发展空间。,地块界定,项目界定,城市背景,项目地块经济指标 总用地面积：48753

7、平方米 总建筑面积： 41.6万平米 其中： 住宅面积： 9.1万平方米 商业面积：20.9万平方米 地下总建筑面积:8万平方米 建筑密度:54% 容积率:4.96 绿地率:12% 停车位: 2000个,岳麓大道,荣银路,市政府,观沙岭,本案,幸福娃双语幼儿园,十二中,安居乐建材广场,银盆岭小学,昌隆超市,恒生超市,岳北社区卫生站,岳麓区法院,岳麓区检察院,滨江金座,银馨家园,湘许体育健身,裕湘医院,黄泥河中西医,中南大学湘雅图书馆,文物古迹,市四水厂,湘许大厦,万利大厦,交通界定：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。11条过江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡。,本地块

8、位于银盆岭大桥河西的桥头，河东河西沟通咽喉，地处重点城市道路岳麓大道与荣银路的十字路口处，地理位置优越性明显。未来将有11条通道连接河东河西（目前已建成4条）。 项目位于滨江新城规划的头部，南接荣湾镇商圈，向西可辐射汽车西站及岳麓区政府商圈，在整体区位上，本案位于大河西未来的商业、金融中心，占据得天独厚的城市规划优势和交通优势。 未来地铁5号线还将从本项目经过，连接河西含浦片区、丰顺路站、师大南院站、湖南大学 、溁湾镇、观沙岭、望城。,荣湾镇商圈,汽车西站商圈,岳麓区政府商圈,五一商圈,伍家岭商圈,辐射区域,滨江新城,本案,地块界定,项目界定,城市背景,营盘路过江隧道,规划界定：滨江新城“活力

9、生活区”的商业金融中心，并作为首发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。,地块界定,项目界定,城市背景,地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地，合计643亩，皆为商住用地，集体爆破，有利于地块区域商业金融中心迅速成型。,地块界定,项目界定,城市背景,世茂地产 含五星酒店,滨江金座,二十中,银盆岭公园,本 案,兰卡威国际,原有建筑,新一佳+商铺,原有住宅,恒生超市+商铺+商住楼,地块界定：项目拥有2大十字路口，可汇聚荣湾镇、市政府、西站、桐子坡等成熟商圈人流车流。其中人流汇聚区在银盆岭路和荣银路交汇处，车流汇聚在岳麓大道与荣银路交汇处。,地块界定,项目界定,城市背景,一级车流线,二级车流线,三

10、级车流线,一级人流线,二级人流线,三级人流线,岳麓大道：快车道，承担了河东河西车流的沟通要塞，可汇聚市政府、西站商圈车流，车流量大，不利于聚集人气。 荣银路：城市大干道，承担了来自桐子坡商圈、荣湾镇商圈过来的车流，车流量中等，利于人气聚集，人流量较大。 银盆岭路：城市小干道，路幅小，车流量小，利于人气聚集，人流量大。与荣银路交汇处，将成为人气最旺盛区域。,项目四至：西北角立交桥、地块北面及西北面约8米高差，不利于人气的聚集。,伍家岭,上海世茂,汽车西站,荣湾镇,大学城,岳麓区政府,地块界定,项目界定,城市背景,银盆岭立交桥,项目北面高差约8米,地块界定【关键字】,地块关键字,指标界定： 航母级

11、商业带来无限畅想,区位界定： 二桥西市府政务圈核心， 旧改区，社区型商业积淀好,人流界定： 汇聚河西四大商圈人流车流,抗性界定： 立交桥、高差不利人气聚集,规划界定: 商业金融中心、号角手,交通界定： 桥头堡，河东河西沟通咽喉,需要透支地块未来价值,地块界定小结：,20万商业体量，成熟地段，咽喉要地 有潜力打造区域性的商业金融中心,Future regional commercial and financial center,走近奥克斯：源起宁波，布局全国。,地块界定,项目界定,城市背景,中国500强企业奥克斯集团旗下宁波奥克斯置业有限公司，成立于2000年12月，目前已在宁波、南昌、天津、成

12、都等地进行了房产开发。 秉承集团“以人为本、诚信立业”的经营宗旨，奥克斯地产在宁波已成功开发了“盛世东方”、 “盛世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘，不仅在设计上充分吸收了国内外先进的建筑理念，而且在管理上引入了国内一流的管理体系，所开发的项目取得领先销售成就和重大影响力。 在集团公司的倾力支持下，奥克斯地产将不断提升行业地位，以“筑就生活理想”为开发理念，致力于发展成为在国内地产业极具影响力的大型专业房地产开发企业。,走近奥克斯：正以“类万达模式”扩张全国，通过自持大体量商业，统一招商，运营区域。以“航母级商业+五星以上酒店+甲级写字楼+公寓+高尚住宅”进行物业组合。,地块界定,项目界

13、定,城市背景,奥克斯在宁波,奥克斯在天津,奥克斯在南昌,奥克斯在成都,成都新城中心56万方的奥克斯财富广场，10年6月份开建。含高档商业广场、超五星酒店、甲级写字楼、亚洲最高档的国际数码影城、娱乐休闲不夜城等,盛世经典地处南昌市红角洲，距老城区约2公里，交通非常便捷，具有良好的位置优势。占地面积13.4万，拟建建筑总面积约28万左右的大型住宅社区，绿化率35%，建筑密度20%。,天津武清区51万方的高端地标楼盘，将于2010年6月份盛大开盘。,开发了“盛世东方”、 “盛世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘。其中“盛世东方”，作为宁波城东具有地标意义的项目，荣获2003年度“全国住宅人居环境

14、奖”。,长沙奥克斯项目：航母级商业驱动型城市综合体项目，另有高端“酒店+写字楼+公寓+住宅”物业呼应，成就未来商圈格局。,地块界定,项目界定,城市背景,规划商住用地,规划住宅用地,规划金融用地,滨江新城规划,本案,本案初步规划,滨江新城规划：滨江新城，是大河西先导区启动区的核心区，规划区面积6.7平方公里将建可容纳57万人的长沙复合型新都会商务、金融、居住中心。 本案初步规划：20.9万平米的商业规划，可容纳国际一线零售商2家、国内一线零售商3 5家，建成后将成为大河西最大的商业体量项目，完全有能力辐射整个大河西,长沙奥克斯项目：航母级商业驱动，形成内部物业的良性互动。超大商业的驱动，要求其他

15、业态以高端形态出现与之匹配，并因商业的影响力而带来客户置业；反之，其他物业又为商业奠定了高端客户基础，并辉映其形象。,地块界定,项目界定,城市背景,商业对其他物业的驱动：大体量商业改写商圈格局，并为住宅、写字楼、酒店带来形象提升和高端客户来源。 其他物业对的商业反哺：高端的住宅、写字楼和酒店的客户，又奠定了商业的客户基础，并辉映其形象。,项目界定小结：,高档“写字楼+公寓+住宅”相呼应的 航母级商业驱动型高端城市综合体,Carrier-class business-driven urban complex,基于“奥克斯模式”的项目界定,城市发展背景：长沙迎来历史性革新，【升级】【裂变】【西扩】

16、成为主旋律。,地块界定,项目界定,城市背景,国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新 【升级】【裂变】【西扩】成为主旋律,【升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。 【裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。 【西扩】大河西先导区发展，长沙出现的河西副中心。,地块界定,项目界定,城市背景,城市发展背景：升级、西移、裂变中，城市形象和消费档次的大幅提升，为项目崛起为升级版的商圈带来契机，也为项目商业、商务、公寓、住宅物业奠定了消费能力基础。,地块界定,项目界定,城市背景,传统商圈背景：传统的13个商圈，一主两副十个区域中心。本案作为新一代的20万商业体量项目，影响新的商圈格局形

17、成。,传统的13个商圈：一主两副十个区域中心,五一广场,代表性商业中心基本情况（2007年统计）,商圈名称,营业面积,消费人群,荣湾镇,东塘,火车站,伍家岭,红星商圈,50万,长沙市甚至国内外的旅客,6.5万,15万,10万,4万,-,河西客户,南拓门户,湖南省最大电脑及电子产品集散地,衰落的城北门户,新南城中心,本案,20万,崛起的新一代商圈,汇金国际,化机厂,万科城,保利4号地块,中建南湖地块,水泵厂,纳爱斯,盛和国际,北辰新河三角洲,友阿大厦,华都,嘉盛国际,金领家族,德斯勤广场,圭塘河,湘江世纪城,万达广场,商圈发展态势：群雄逐鹿，综合体项目百花齐放。区域性的格局形成，南有德斯勤、保利

18、，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。,地块界定,项目界定,城市背景,北辰 总建面500万，其中住宅300万，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万；社区商业配套和停车库等120万。规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。,德斯勤广场 总建面145万，含大型商业中心+五星级酒店+甲级写字楼+淘宝城+主题商业街+电视直播大厅+环球影视城+国际学校+高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。,保利南湖项目 总建面65万，其中五星级酒店+甲级写字楼+公寓+商业合计建面19万平米。,奥克

19、斯项目,湘腾城市广场,世贸项目,万达广场 总建面100万，其中商业20万，另有五星级酒店+甲级写字楼+公寓+高尚住宅。,1、传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群； 2、以湘腾为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等上也体量约13万，崛起为新的核心商业中心； 3、本案以20万体量商业，当之无愧将成为河西商圈的统领者，并将取代荣湾镇，成为河西影响力最强的商业中心。,地块界定,项目界定,城市背景,河西商圈格局：本案20万体量商业，当之无愧将成为河西商圈的统领者，并将取代荣湾镇，成为河西影响力最强的商业中心。,西站商圈 约4万,荣湾镇商圈 约6.

20、5万,观沙岭商圈 约5万,市政府商圈 以湘腾为中心，约13万,传统商业中心,新兴商业中心,城市背景小结：,城市升级裂变契机，综合体群雄逐鹿下 辐射大河西的商业驱动综合体,Carrier-class business-driven urban complex,基于“奥克斯模式”的项目界定,项目占位：,辐射大河西的 航母级商业驱动型 高端 城市综合体,地块界定,项目界定,城市背景,高档“写字楼+公寓+住宅”相呼应的。航母级商业驱动型城市综合体,城市升级裂变契机，综合体群雄逐鹿下。辐射大河西的商业驱动综合体,20万商业体量，成熟地段，咽喉要地。未来区域性的商业金融中心,符合城市占位背景，界定项目影响

21、力和辐射范围。,符合奥克斯模式和项目大体量商业实情。,符合奥克斯运营模式。,多维价值的聚合体，满足多方位人群需求。,* 奥克斯，城市中心缔造者 *,* 永不落幕的时尚舞台 *,这里将会有,Supper market ：诸如沃尔玛、家乐福； 高档百货：诸如REEL时尚生活百货；OLE超级市场； 娱乐城：诸如嘉禾深圳影城；真冰滑冰场； 各地精致美食：诸如王子饭店、意粉屋、Delicity美食城,* 汇聚万象精彩 *,在这里，感受最绚烂的夜色,在这里， 体验最动感的生活,在这里， 体验最时尚的shoppping,在这里， 畅享最刺激的视觉盛宴,在这里， 接触最世界的商务,在这里， 奢想最惬意的居家,

22、报告体系,Analyze System,中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算,思维导图：,中原对长沙房地产市场的洞察,长沙房地产发展概况,河西住宅市场分析,河西酒店市场分析,河西公寓市场分析,河西写字楼市场分析,长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，中部六省的价值洼地，具有巨大的发展空间。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,城市化水平与房地产阶段的关系： 小于30%， 初创期 ，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；7

23、0%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%， 已经饱和，基本停滞。,长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期,长沙是中部六省会房价的洼地,2009年中部六省会商品房均价显示： 长沙商品房均价3951元/平米，是中部六省价格最的省会城市。其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。,楼市板块格局：东南西北四面开花，河西主要因市府效应、麓谷工业园和大学城带动发展。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,城北板块,城南板块,月湖星沙板块,城东板块,金星大道沿线板块,中心区 板块,麓谷板块,麓南板块,各板块的核心价值提炼： 中心板块中央

24、生活区配套价值 城东板块芙蓉区政府、武广线规划、 体育新城 城南板块长株潭融城规划、省政府、天心区政府 麓南板块长潭西线、大学城、湿地生态公园 麓谷板块高新区环境品质 金星大道市政府、空气环境 城北板块新河三角洲、开福区政府 月湖星沙月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区,长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！,市府板块,长沙房地产市场表现：成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,资料来源：长沙房地局

25、政务网 中原地产研究中心分析整理,10年成交量在调控中比09年成交量稳中略升,长沙是中部六省会房价的洼地,长沙房地产市场表现：60-120平米户型既是主流供应产品，同时也是畅销面积段产品。整体来看，面积偏向紧凑。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,供应量比重依次为：60-90、90-120、120-144、144、60 成交量比重依次为：60-90、90-120、120-144、144、60,表：2010年1-8月长沙市内五区各类产品供销情况,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产资源中心分析整理,小结：长沙房地产市场整体向上健康平稳发

26、展。为项目入市奠定了良好的市场基础。,长沙楼市发展阶段：黄金发展阶段，中部六省价值洼地，发展空间巨大。 楼市板块格局：东南西北四面开花，河西主要因市府效应、麓谷工业园和大学城带动发展。 长沙房地产市场表现：长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。 长沙房地产市场表现：60-120平米户型既是主流供应产品和畅销面积段产品。整体来看，面积偏向紧凑。,河西酒店格局：初创成长阶段，市政府板块上档次的仅有茉莉花大酒店、时代帝景大酒店，皆沿金星大道分布。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,本案,长沙目前有五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），

27、四星级酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以上，加上各类宾馆、招待所，超过百数之多。,华天大酒店,通程大酒店,佳程大酒店,湘泉大酒店,湖南国际影视会展中心酒店,神龙大酒店,普瑞温泉大酒店,开元鑫城大酒店,同升湖通程山庄,岳麓区目前有五星级酒店1家，四星级酒店1家。,五华大酒店,华天紫东阁大酒店,鑫都大酒店,金源大酒店,君逸康年大酒店,喜来登国际酒店,茉莉花大酒店,长岛饭店,时代帝景大酒店,玛依拉大酒店,湘麓山庄大酒店,枫林大酒店,岳麓大酒店,物业构成：河西星级酒店以客房和餐饮为主，会议面积偏小，缺少大面积商务会议厅和酒店SPA中心。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,

28、河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,通过上表可以看出，河西星级酒店收入构成较偏重客房和餐饮，在会议及娱乐上较为匮乏；特别是大型的会议厅尤其缺乏。 时代帝景大酒店5个会议厅，最大会议厅仅450平米，容纳350人；茉莉花大酒店9个会议厅，最大面积仅217平米和184平米，其余皆为53-72平米的小会议室。,消费人群：市政府区政府及相关部门的商务接待、麓谷中大型企业的商务接待、河西众多房地产商的应酬接待、旅游消费及贸易接待等构成消费主力。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,长沙市政府、岳麓区政府共138个相关职能部门，带来强大的高端商务接待

29、需求； 麓谷工业园，2007年即已实现总收入500亿元，总产值450亿元，总从业人员3万余人；聚集企业400余家，麓谷新城内在建企业90多家。 带来强劲商务需求； 河西房地产开发楼盘35家，开发楼盘40多个，开发商企业带来强劲消费力量； 麓谷约500家企业，营业额约500亿，每年的商务接待费用更是在1亿以上； 河西开发商企业约40家。,消费人群：河东会展业向河西的倾斜，其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消费产值，为本案酒店客房、休闲娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,2009年，全市举办的各类会展活

30、动项目达505个，直接收入8.2亿元，并带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元。 会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。,红星国际会展中心 4.8万平米,青竹湖国际会展中心,梅溪湖国际会展中心 13万平米,湖南国际会展中心 5万平米,筹建中的会展中心,已建成会展中心,2008年,年度,直接收益,乘数效应收益,2009年,2010年,7.3亿,65亿,8.2亿,预计9.0亿,75亿,预计82亿,增幅9.3%,入驻率：河西酒店入驻率80

31、%以上，明显高于河东星级酒店；且星级越高入驻情况越好。河西高档星级酒店发展空间巨大。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上； 从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。,消费水平：房价和收益接近河东顶级酒店，消费水平支撑强劲。茉莉花酒店最低客房价格488元， CEO套房达1700元/间；时代帝景大酒店最低客房价格388元。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,目前长沙的星级酒店相对较多，入住率

32、平均在70%以上； 从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,潜在酒店：世茂五星级、另滨江新城规划2家五星4家四星、长房时代城酒店、麓谷林语酒店。市府商圈星级酒店由金星路往滨江新城转移。,时代城大酒店,麓谷林语大酒店,湘麓山庄大酒店,茉莉花大酒店,奥克斯大酒店,世茂大酒店,枫林宾馆,岳麓大酒店,时代帝景大酒店,荣湾镇商圈,岳麓大道,桐子坡路,枫林路,金星大道,雷锋大道,市政府商圈,西站麓谷商圈,小结河西酒店发展处于初级阶段，从酒店承载能力来看，具有广阔的发展空间

33、。同时，滨江新城将崛起众多高端酒店。,初创成长阶段，市政府板块上档次的仅有茉莉花大酒店、时代帝景大酒店，皆沿金星大道分布。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,发展阶段及格局,酒店承载能力,未来趋势,消费人群：市政府区政府、麓谷企业、房地产商的商务应酬接待、旅游消费及贸易接待、会展业等构成消费主力。 消费水平：房价和收益接近河东水平，消费水平支撑强劲。 入驻率：入驻率80%以上，且星级越高入驻情况越好。 物业构成：以客房和餐饮为主，缺少大面积商务会议厅。,随着滨江新城的规划建设，市府商圈星级酒店由金星路往滨江新城转移。,发展阶段及格局：

34、目前处于初创阶段，集中分布在岳麓大道和麓谷。市政府板块仅有岳麓1号、湖南科技厅大楼、金麓国际、天骄府邸4家，麓谷有软件园、麓谷坐标、橡树园3家。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,河东写字楼市场较为成熟，主要集中在： 横向城市主干道：五一路 纵向城市主干道：芙蓉路、韶山路 形成三个核心商务区： 五一广场商务区、芙蓉中路商务区、韶山北路商务区,五一广场商务区,韶山北路商务区,芙蓉中路商务区,岳麓1号,金麓国际,湖南科技厅,天骄府邸,已运营写字楼,未运营写字楼,河东写字楼市场基本成熟； 河西处萌芽阶段，主要集中在岳麓大道； 代表楼盘有：市

35、府的岳麓1号、湖南科技厅大楼、金麓国际、天骄府邸；麓谷的软件园、麓谷坐标、橡树园。,麓谷坐标,橡树园,软件园,产品打造：档次尚在中低水平。岳麓1号2台电梯，大堂仅3.4米，无中央空调，280个停车位，仅7层，1.4万平米。科技厅也仅有3台电梯，大堂挑高8米，中央空调，主要针对政府相关单位。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,档次尚在中低水平。岳麓1号2台电梯，大堂仅3.4米，无中央空调，328个停车位，仅7层，1.4万平米。科技厅也仅有3台电梯，大堂挑高8米，中央空调。,畅销面积段：市府板块以中小企业为主力客群，主力为50-170平米

36、，仅有岳麓1号主力500-2000平；麓谷板块主力为中等规模企业，主力面积400-700平，辅助100-200平、1000-2000平。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,岳麓1号,科技厅,金麓 国际,天骄 府邸,体量1.4万平米，主力区间500-200平米,体量2万。主力50-100平米；辅助800-1200平米。,体量1.7万，主力100-170平米，可打通,体量2.5万，48-64平米，可打通,体量2万平米。主力100-200平米 辅助：500平米,体量2万平米。主力：700平米 辅助：200平米,体量1.1万平米。主力：400

37、-600平米 辅助：1000-2000平,软件园,麓谷 坐标,橡树园,市府消费人群：市府板块以中小企业为主力客群，科技厅多为与政府有密切关系的企业的办事处及咨询型的中小企业，天骄府邸和金麓国际也以小面积吸引中小型企业办公，仅有岳麓1号主要是房地产开发商和相关规划部门。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,科技厅客户调研,岳麓1号客户调研,麓谷消费人群：园区自成体系，企业外溢办公可能性较小。约500家企业，但大型企业大多自建办公楼；中小型企业多选择麓谷区写字楼，且麓谷未来商务办公项目体量较大。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写

38、字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,入驻率：市府板块入住率较好，岳麓1号95%入驻；湖南科技厅85%入驻。麓谷板块写字楼入住率较低。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,河西专业写字楼入驻率分析,长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%间，与其它二线城市情况基本相似； 由于长沙近几年自身经济发展的快速，及长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大。,河东专业写字楼入驻率分析,租金水平：目前租金水平较低，写字楼市场尚处于初创期，发展潜力空间大。岳麓1号

39、1.6元/平米/天，科技厅1.5元/平米/天。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,2元,河东高档专业写字楼租金水平分析,河西写字楼租金水平分析,小结初创阶段，写字楼客户多为中小型企业，缺乏大企业的支撑。支撑高端大面积写字楼有一定风险。尚需进一步论证。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,目前处于初创阶段，集中分布在岳麓大道和麓谷。 档次尚在中低水平。,发展阶段及格局,写字楼承载能力,未来趋势,主力面积段：市府板块面积偏小，主力50-170平。 消费人群：房地产开发商；科技厅多为

40、与政府有密切关系的企业的办事处及咨询型的中小企业。缺乏强劲客户支撑。 入驻率：入住率佳。岳麓1号95%入驻；湖南科技厅85%入驻。 租金水平：写字楼市场尚处于初创期，发展潜力空间大。,随着大河西新城的规划建设，需要高起点规划、高档次、专业写字楼引领市场，但目前市场尚未成熟。,发展阶段及格局。主要集中在市府板块，市场已较为成熟。如泽西城、共和世家、湘腾、兰卡威、沁园春御院、未来城、谋房博客、天骄福邸、金麓国际、恒大华府。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,1,泽西城，3万方，产品41-79平米，售罄,2,共和世家，2.85万方，产品36

41、-90平米，售罄,3,兰卡威，3.39万方，均价7000，产品33-45平米，在售,湘腾，2.62万方，均价7700，产品43-60平米，在售,4,沁园春，2.1万方，均价7800，产品43-71平米，售罄,5,6,谋房博客，8.6万方，均价6600，产品66-77平米，售罄,7,未来城，1.3万方，均价6300，产品33-86平米，售罄,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,公寓类型：精装公寓异军突起，但部分客户购买公寓用于办公；未来城走伪酒店式公寓路线，试图实现高溢价未果。,畅销面积：30-50平，占到60%以上，既是主力供应面积，同

42、时也是畅销面积段。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,客户分析：区域性强，集中在河西区域，多用于自住；但商务投资客户比重逐步上升。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,销售价格：毛坯5500-7000元/平米；精装6500-8000元/平米。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,产品打造：产品上已经有诸多项目注重商务特色的打造，走商务路线，提高产品溢价空间。如，御院、兰卡威、泽西城。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析

43、,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,整体打造：多为回廊式设计，多数可打通，满足办公需求。 分摊及梯户：多在22-32%之间。梯户比多为4梯22户左右。 外立面：少量公寓为营造商务氛围，临路以玻璃幕墙打造。如泽西城。 层高：多在2.8-3米之间，少量做到3.2米。如，兰卡威2.9米，天骄府邸2.8米。 户型设计：部分采用创新复式设计，主要为自住客。如郡原广场。,小结成长成熟阶段，精装公寓成为趋势；同时，商务投资型客户比重逐步提高。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,成长成熟阶段，呈现四面开花。,发展阶段及格局,公寓

44、特色打造,未来趋势,30-50平，占到60%以上，既是主力供应面积，同时也是畅销面积段。,产品走精装路线，并有少量偏走商务，试图实现高溢价。商务型客户比重逐步提高。,公寓产品打造,精装公寓异军突起，但要求项目毗邻城市主干道；精装产品盛极一时；未来城走伪酒店式公寓路线，试图实现高溢价。,发展阶段及格局：四面开花，品牌发展商抢滩各板块，已发展成熟。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,1,沁园春御院, 36万平方米,均价5800，110-180,在售,2,恒大华府，3万平方米，均价7000，89-133，在售,3,北京御园，525550平方

45、米，均价5300，77-86，在售,向日葵，187000平方米，均价5600，89-151，售罄,4,华韵城市海岸，110000平方米，均价6000以上，84-92，未售,5,6,天骄福邸，181035平方米，均价5700，76-141，在售,7,莱茵城，500000平方米，均价5100，69-155，在售,巴比伦花园，23万平方米，均价5600，76-87，在售,8,产品打造：品牌开发商带来产品品质打造升级，逐步与深圳设计建设水平接轨。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,分摊及梯户：多在12-18%之间。梯户比板楼多为1梯2户，塔楼

46、多为2梯4户左右。 建筑风格及外立面：古典风格、现代简约、西班牙等各样风格争抢眼球。 层高：多为3米，少量做2.8米。如，永琪西京。 户型设计：户型设计整体水平优良，多注重附加价值的提升，采用送空中花园、飘窗等，部分采用创新复式设计。,主力产品及畅销面积段：主力产品：二房、三房为市场主流产品；畅销面积段：80-90平米二房及小三房、110-120平米三房销售情况较好。整体上畅销户型略偏紧凑。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,客户分析：区域性极强，河东鲜有客户来河西购房。老长沙人眼里“宁要河东一张床，不要河西一间房”的观念根深蒂固。,

47、长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,价格区间：毛坯5300-6500元/平米；精装6000-7000元/平米。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,小结四面开花，品牌发展商抢滩，逐步成熟。虽然过江隧道及地铁建设，但是客户群体的区域性仍然极强，河东鲜有客户来河西购房。,长沙房地产发展概况,河西酒店市场分析,河西写字楼市场分析,河西公寓市场分析,河西住宅市场分析,四面开花，品牌发展商抢滩各板块，已发展成熟。,发展阶段及格局,住宅价格打造,住宅客群特点,主力产品：二房、三房为市场主流产

48、品；畅销面积段：80-90平米二房及小三房、110-120平米三房销售情况较好。整体上畅想户型略偏紧凑。,区域性极强，河东鲜有客户来河西购房。在老长沙人眼里，自古“宁要河东一张床，不要河西一间房”根深蒂固。,住宅产品打造,毛坯5300-6500元/平米；精装6000-7000元/平米。,报告体系,Analyze System,中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算,酒店打造建议酒店星级确定,酒店打造建议,写字楼打造建议,公寓打造建议,住宅打造建议,酒店星级确定考量因素：,奥克斯运营模式考虑,酒店的经济承载能力,酒店的市场容纳空间,“类万达模式” 运营策略。以成都“航母级商业+五星以上酒店+甲级写字楼+公寓+高尚住宅”的规划，以本案影响力适宜走高端模型，酒店做5星级,酒店打造建议酒店星级确定,酒店打造建议,写字楼打造建议,公寓打造建议,住宅打造建议,酒店星级确定考量因素：,长沙娱乐城市个性（第三产业发达）、会展经济、不断增长的旅游业、长沙吸引外资投资市场的活跃，必然会带动其相应的商务接待需求。,旅游业攀升,吸引外资能力提高,奥克斯运营模式考虑,酒店的经济承载能力,酒店的市场容纳空间,酒店打造建议酒店星级确定,酒店打造建议,写字楼打造建议,公寓打造建议,住宅打造建议,酒店星级确定考量因素：,