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1、成就精品楼盘的物业管控- 张志东,2010,张志东 Jerry zhang,13911526345 QQ：437552241,工作室创始人 中国人力和社会保障部 房地产策划师职业资格认证专家 清华大学领导力 房地产总裁班 特邀讲师 北大纵横商业院 高级讲师,课程目标,掌握成就精品楼盘的关键要素 了解物业管理的本质 清楚物业策划的作用,课程内容,物业管理的定义、起源、发展 物业管理在地产开发价值链的作用 物业管理在地产企业战略地位 全程介入的意义 如何选择介入的最佳时机 前期介入的操作目标 发展商打造物业精品楼盘的模式 发展商选择物业公司的3大宝典,物业管理的定义,property prpti
2、 财产; 资产; 所有物 That car is my property; you mustnt use it without my permission. 这辆车是我的财产, 你必须得到我的允许才能使用。 房地产, 不动产; (一处)房地产,物业管理的的定义 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 摘自中华人民共和国国务院令第379号 物业管理条例,物业管理的定义,物业管理的起源、发展 物业管理起源于19世纪60年代的英 国，奥克维娅希尔（OCTAVIAHILL）。
3、octavia hill, housing and social reform Octavia Hill (1838-1912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and management of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to common lands and the coun
4、tryside more broadly were also important. In this piece we assess her contribution.,国内物业管理的现状,物业管理在地产开发价值链的作用,发展商品牌的助推剂 业主资产保值、增值的操盘手 业主生活品质提升的服务商,房地产价值链模型VAC房地产开发特点,内部立项,项目论证阶段,项目取得,项目策划阶段,项目策划会,设计阶段,方案评审会,采购阶段,主体结构开工,开盘销售,竣工,入伙,工程管理阶段,产品交付阶段,销售管理阶段,组织项目论证 项目取得,用地规划许可证 国有土地使用证,规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）,
5、办理房地产预售许可证,产权初始登记,项目发展,市场调研初步项目定位,项目定位,项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）,销售事务管理,营销,规划要点/规划草案,概念规划设计,方案设计,扩初设计,施工图设计,景观/精装专项设计、部品策划,工程施工配合、销售配合及入伙配合,设计,工程条件评估,设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工 至具备预售条件,工程施工 至竣工验收,销售及入伙配合,工程,物业方案策划、设计配合、物业公司选聘,工程施工配合,销售配合,产品交付管理入住事务管理,客服,前期成本估算,测算,设计阶段成本控制及测算、形
6、成控制性目标成本确定 合约框架,动态成本管理 工程实施阶段的成本管理,结算,后评估,成本,投资估算,资金筹划,资金营运,投资评估,财务,物业管理在品牌企业的战略地位,案例,今年以来全国都普遍经历了一轮火热的房价上涨，但地处北京中央商务区寸土寸金的核心地带，建外SOHO业主们却告诉记者，他们正面临着一个最冷的物业投资寒冬。 业主：“我们房价半年前还三万块钱，现在掉到2万2，掉了八千块钱。” 北京建外SOHO业主 张明伟：“五年前不是这个样子，原来我的房子租三万块钱，今天租两万块钱，还得天天给租客去鞠躬道歉，你可别走这是暂时的停电，这只是一种假象，因为停电是通知，而不是拉闸,全程介入的意义,意义a
7、、 最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题 意义b、 能够全面掌握有关物业的信息 意义c、 为后期管理打下坚实的基础,案例,流 程,服务理念,业务范围,物业管理服务流程图,签订前期物业管理g顾问合同,物业服务建议,管理筹备,招聘与培训,接管验收,交付使用,人员配置及预算,设备设施的选型,园林绿化,设备维护保养外判,清洁绿化保养外判,物业用房装饰装修,开办用品用具采购,相关证照手续办理,物业查验,钥匙接管,标识设置,资料归档,房屋查验,设施设备查验,空房检查,未使用房,已使用房,常规性公共服务,针对性专项服务,委托性特约服务,物业公司的衔接及配合,室内查验,办理收房,交接查验,迁入安排,装修管理
8、,开荒工程,物业管理创示范与进阶,前期设计,如何选择介入的最佳时机,早中晚介入的特性 早期介入：是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入； 中期介入：则是在项目施工阶段开始； 晚期介入：在工程基本结束准备竣工验收和接管时的介入。,前期介入的操作目标,前期介入阶段工程提供服务,机电系统设备设施图纸审核建议。 楼宇设施设备选型建议。 工程设备用房合理布局建议。 暖通给排水建议。 物业智能自动化系统设置建议。 能源收缴与计量控制建议。 公共区域装饰装修标准建议。 工程设施设备施工与安装建议。 物业广告标示系统建议。 物业管理办公用房建议。 物业单元接管与验收建议。,前期介入阶段工程提供服务,工
9、程设施设备维护与保养建议。 针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。 针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调 及新风设备方面的建议。 针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。 针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。 针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。 工程设备标识方面的建议。 对项目的垃圾房及卸货区提供建议。 对工程设备集成控制方面的建议。 结合会所布局工程设备设施及能源计量方面的建议。,前期介入阶段（提前解决后期运作的难点）,前期介入阶段（提前制定运作系统规范流程）,物业管理交接验收阶段服务,物业管理服务内容,前期介入阶段（完善后期运行的硬件条件）,指导业户
10、手册等文件编制、印刷,协助完成入住仪式,指导交房服务流程,业主 入住,项目办理入住服务阶段,项目正式运行服务介入阶段,项目正式运行服务介入阶段,物业专业培训思路,工 程 服 务 部,客 户 服 务 类,沟通的方法与技巧 客服部的职责与工作要点分析及服务规范 物业管理常用文书基本写作知识与档案管理 客户投诉的处理技巧与流程及相关案例,工程部职责及工作要点分析 工程部员工服务规范 设备设施系统的构成与分类、保养规程 设备设施系统的设备设施的一般维修知识与安全操作规程 设备设施紧急故障的一般处理程序及工作要点 维修材料和公用工具管理 物业设施接管验收程序和内容、设备验收标准 物业设施、节能降费、工程
11、工作实例分析,保 安 消 防 类,保安部职责及工作要点分析 保安部员工服务规范及行为准则 保安各岗位工作要点、安全管理、现行消防法规分析 保安部工作权限、车辆/道路/交通管理规定 停车场管理规定、保安工作实例分析,保 洁 绿 化 类,清洁重点、清洁设备重点 清洁员职责、清洁员工作规范 清洁员工作要求、清洁员工作流程 清洁设备操作和药品性能 保洁工作的监管要点,物业管理基本概念,培训分类 培训方式：内部培训、 外送培训。 培训内容：基础类、专业类、应用类。,案例分享,发展商打造物业精品楼盘的模式 模式一：1+12 强强联合 模式二： 借力强己 模式三： 维我独尊 模式四： 过河拆桥,发展商选择物
12、业公司的3大宝典 物业公司的文化 物业公司的资质 物业公司的项目操盘手,精品楼盘成功的穴道 楼盘主题的执行力,精彩案例分享 方案1 方案2,我们相信，成功属于有准备的团体，凭借我司深入细致的策略执行以及 贵司强力的支持与配合，一定会共创辉煌。,联系方式： 公司地址：北京市東城區香河園路1號當代MOMA18号樓郵編：100028 Beijing Office address : Grand MOMA Builbing18, Noxiangheyuan road, Dongcheng district，Beijing china 100028 Tel: +86 10 6466 8485 Fax:
13、+86 10 6466 8487,谢谢,前期介入-物业管理预算篇,一、预算制定的前提条件：(制订依据) 物管条例及相关法规 管理公约(D.M.C) Deeds of Mutual Covenants 建筑图(平面图、设备图、系统图) 前一至两年的实际收支情况 业主的意愿表示,二、预算制订的原则 量入为出、收支平衡、略有盈余、用者自付 文件支持： 服务内容、标准 年度工作计划及每月工作计划 年度耗费材料及每月耗费材料 组织架构,三、管理费的预算案 用途 订定管理费标准 控制开支每月资金计划 每月财务报表 按预算 控制收支平衡 达到成本效益,控制计划性维修工作 控制合约的制定行动 评估管理公司的表
14、现 提供控制及反馈的渠道 做有计划的应急准备,预算内容的组成： 员工薪酬 员工薪金，工资性津贴(比如奖金) 员工津贴及福利(养老金、公积金、医疗保险金、工会活动费等)-56.3% 员工制服及洗烫 其它支出(员工餐费等), 保安 保安服务费 保安部用品 保安员培训 保安部低值易耗品, 清洁 清洁服务费 外墙清洁费用 垃圾清运费 灭虫服务费 卫生用品/清洁用品/地毯 园艺护理/绿化费用 其它低值易耗品, 设施保养及维修 空调系统 电梯系统 消防系统 给排水系统 供电系统/照明设备 自动监控系统(保安及消防),公共区域建筑结构 通讯系统，包括卫星天线 大厦自动化系统 维修工具与五金材料 低值易耗品,
15、 公共区域能源费 公共照明电费 送排风机电费 水泵电费 电梯电费 空调电费, 公共区域能源费 公共水费 供暖费用 生活热水柴油费, 办公行政费用 管理公司租金、电费 电话费 传呼机/手提电话费 业务招待费 差旅费用 杂项支出，如文具、印刷、邮费、影印等 办公室低值易耗品 巴士服务, 保险 财产一切险 公众责任险 机器设备损坏险, 管理处的固定资产及折旧费 大厦工具/大厦机器设备 办公家俱 办公室用品，如电脑、打印机、复印机、传真机、照相机、电话机等 管理处装修, 其它项开支 律师费 会计审核 培训费 节日装饰 税金(内资：5.50% 外资：5.0%), 不可预见费用：2-3%, 管理者酬金,3. 管理费分摊 建筑面积，大多采用此种方式摊分物业管理 费、也有按使用面积(比如商场) 按户(早期老式楼房) 按租金比例(与租金捆绑) 商场、办公楼、住宅混合时，管理费按商、 办、住分别计算，可采用按面积摊分方式， 人员能分就分,能源费最好按表计量(注意：在 每个月的实际支出时，也分开计入财务费 用，财务报表也要分列)。,4. 其他预算项目： 会所：(一般只计支出，因为管理公司不负责经营，无法计 算收入项) 车库：主要按实际能耗、人手及设备维护费用计算 资本性支出项： 中修及大修费用 改造费用：原设计缺陷或为增加收益(比如提高出租率)进 行的改善、美化等,