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1、PINGOD,APPLE,“苹果公司一直致力于生产消费者想用的产品。乔布斯似乎总能够了解行业下一步会向什么方向发展，他拥有难以置信的品味和高雅。” 比尔盖茨,创建imac 引领了电脑时尚的潮流,创造iPod 影响了不只一代人的生活方式,创新iphone 让整个世界都为之疯狂的手机,1997重返苹果的乔布斯以iMac，让连续亏损5个季度的苹果在1998年上半年扭亏为盈。 2004年iPod的全球销售额突破45亿美元，到2005年下半年，苹果公司已销售2200多万台iPod数字音乐播放器。 2008年iPhone仅上市近4个月，就跻身全球智能手机前三强，并直接开始挑战手机龙头诺基亚。,主导潮流 开
2、创先河,全力寻求给 苹果公司带 来革命性 创新的项目,Apple Pingod,苹果社区 2002年12月6日 200万征名揭晓,中文名：苹果社区 英文名：PINGOD,人类生命的原动力源于被亚当和夏娃偷食的禁果；因为有了那颗掉在牛顿脑袋上的苹果，人类才迈出克服地球引力的一大步；苹果的丰硕、圆润和浪漫，正是中产阶层从外在品味到内心快乐的真实表象。 英文PINGOD是中文苹果的音译，由PIN（个人身份识码）和GOD（上帝）组成，是今天觉悟人群的价值观上帝是每一个人，每一个人都是上帝。,数据：“苹果制造”的共鸣是广泛的社会参与 征名活动收到来稿近万件，其中，大专学历以上的群体约占70%左右，这部分
3、人群因为普遍居于社会消费结构的中上层，具有极强的文化底蕴和前卫的时尚观念，一个号召力很强的文化活动，必然会引起最大的共鸣。 从参赛的年龄上看，35岁以内的时尚年轻白领阶层占62%，3654岁的中年成功人士占25%；55岁以上的老年人仅占13%；从是否有购房的需求来看，明确表示想买该项目的参加者占55%，而没有购房需求，只为参与的人只14%。 从参与者的职业来看，文艺界的人士占一定多数占40%，报刊、电视等媒体占10%，实业界人士占20%，商界、实业界的同行对这个活动也非常感兴趣。另类人群占5%。海归派占5%。其它行业占15%。,“有人觉得我作了一场聪明的文化秀，其实，并不是因为张宝全聪明， 也
4、不是从纯文化出发的秀，而是因为这是市场的需求，有需求就是合理的。” “如果这样的活动能起到一定的商业价值，那何乐而不为呢？如果这次活动只征集到很少的案名，影响很小，那还有谁说它是炒作呢？“ 张宝全,两个苹果给我们的启示,从一鸣惊人到创领先河,Apple Pingod,一战而名扬天下？,SOHO现代城,SOHO 一个崭新的名词 一个全新的概念,SOHO，是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写，就是单独办公、家里办公的意思 SOHO , 对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。,从商业地产项目的营销概念，到妇孺皆知的百度百科词条，SOH
5、O的概念营销开创中国地产界之先河，影响巨大，一时间中国地产新造概念成灾。,Soho概念，万通分家，夫妻恩爱，从明星夫妻到明星楼盘，炒作新闻热点不断。潘张的曝光率，一直是SOHO中国无形的广告。,参加各类公益活动和时尚走秀，提高个人曝光率， SOHO营销炒作，中国首屈一指。,旗下产品命名SOHO系列 企业内刊SOHO小报社会化 从北京红石到SOHO中国有限公司,结论：绑定SOHO 一提SOHO概念，自然就想到SOHO中国,佘山三号,从命名，到logo, 都绑架上海奢侈品地标外滩三号，站在其基础上借力打力，同时也暗示出自己的价格属性。,亮相：新闻晨报“16联版媒体楼书”形式 开创：在一个以精明而著
6、称的城市， 以前所未有的奢侈品广告路线， 推广一个百万级别墅项目， 引领整个上海地产界之先河。,媒体推广上变被动为主动，充分调动媒体积极性， 由媒体被动的接单发稿变成主动的专题推广， 通过阶段性新闻炒作、媒体通路的选择、 发布频率的控制，相应调整广告推广思路。 结论：广告投放体现营销策略， 让媒体的资源价值得到了最大化体现。,星耀五洲,中国最大的创意地产项目 将世界版图按比例微缩在1000亩湖面之上。,十大国际建筑泰斗: 理查德.迈耶、迈克尔.索金、马西姆、黄雄溪、潘泰 等超过十位享誉全球的建筑泰斗聚首中国,亚洲最大售楼处 建面3万平米,售楼处共分上下三层， 规划布局结合功能需求和 基地现状分
7、为四大部分：样板区、 展示演艺区、办公区和服务区。,结论： 最大的创意地产项目 TOP 10建筑师，5大洲风格 亚洲最大售楼处 产品规划令人叹为观止 不知名开发商的开时代先河之作！,为本案寻找标杆！,红树西岸,国际大师合作,美国大师本纳道霍主笔设计； 与世界著名企业LG、霍尼韦尔 及日讯合力打造中国第一智能化社区。,为什么红树西岸？,深圳红树西岸地块单价3055元/， 耗资7.8亿元，堪称2001年深圳地王。,如何当好地王,为什么红树西岸？,溢价能力超强,周边市场售价8000元/，红树西岸售价25000元/ 。,项目广告稿,为什么红树西岸？,顶级智能社区,构建窗墙系统耗资2亿。与全球最大工程顾
8、问公司奥雅纳联手打造中国第一智能化社区。,为什么红树西岸？,客户充分利用,请客户做销售，成交计提佣金，同时，以港澳客户带动本地销售。,为什么红树西岸？,高端资源合作,举办亚洲最大规模毕加索原作展， 红树西岸坚持与高端资源合作。,为什么红树西岸？,全球闻名遐迩,凭借建筑设计风格， 获得美国建筑师学会第54届年度 建筑设计奖颁奖盛会的最高荣誉最佳建筑大奖。 （美国建筑行业最高级别的奖项）,为什么红树西岸？,向红树西岸学什么,示意图,学红树西岸什么？,形象价值最大化,学红树西岸什么？,学红树西岸什么？,”三房两厅，称作S320“， 户型命名与名车系相同。 户型命名实行跨界，与高端资源同行,学红树西岸
9、什么？,2003年，结盟新丝路上演轰动全国的 “置业选拔赛”， 深圳、上海、北京、成都四大赛区，邀请世界小姐李冰，潘石屹、曾志伟 等做评委，入选者年薪40万，香港培训一年。 中国地产界置业顾问海选之先河,学红树西岸什么？,贾樟柯设计的样板房里，以Puzzle的拼图作为主题， 因为在他的作品里，小人物内心挣扎， 所以用极简的设计，用现代的黑白，来表达特殊的人物背景。 中国地产界名人设计样板房之先河,学红树西岸什么？,2004年，在深圳举行名为“上善晚宴”的最大工地秀大型活动 。 将LOGO做成与楼体一样大画面，随施工推进， LOGO全貌展现，揭晓当日举行公开活动。 地产需要表情。为高水准的“秀“
10、喝彩,学红树西岸什么？,中城联盟某开发商老板购买红树西岸， 全总问他:“您为什么买红树西岸”？ 他说：第一，这是深圳最贵的房子，有面子；第二，方便打高尔夫球。 真正符合高端客户消费心理,学红树西岸什么？,封闭式售楼处，太空舱式造型，客户感觉置身于外空，完全由售楼人员引领。 奔驰看房车，从售楼处到样板房全程接送，足不沾尘。 现场氛围营造，在销售中发挥重要作用,星河湾,PART 3,北京星河湾的春夏秋冬,全国榜样 绿城之外，全国视野，星河湾榜样力量。,为什么星河湾？,品牌传奇 两个楼盘，两个城市，星河湾品牌之道。,品质先行 产品主义，品质为王，星河湾现场为王。,高层豪宅 别墅之外，区域新高，星河湾
11、溢价专家。,创新观念 产品之上，营销之中，星河湾不断超越。,品牌定位 地产界的劳斯莱斯,向星河湾学什么？,逆市扩张 京、穗、沪三地同时发展,星河湾“中国金三角”高端精准布局图,营销定位 跨界营销模式下的 CRM管理之道,向星河湾学什么？,1、找到企业与业主的最佳关系，即：产品品质到位，降低客户流失 2、找到业主与业主的最佳关系，即：提升产品附加价值，搭建生活、事业、修为的高端平台,为实现终极客户关怀，星河湾坚持,星河湾的跨界营销 豪宅品质话语权，中国豪宅标准输出的标杆， 舍得、用心、创新，活跃在世界舞台上的中国元素。,创新观念 持续领跑豪宅营销,向星河湾学什么？,铺设骑江木栈道,经典的营销特色
12、,环境营造，巨大规模示范区 红线之外，巨大投入改造区,全成品销售 项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、 配套可用、服务可享。 开放式销售 不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等）， 鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真 实的居家生活氛围。 情景式销售 特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩， 表现真实生活场景。,经典的营销特色,新京报、北京青年报,2005-6-8,经典的营销特色,经典的营销特色,新京报、北京青年报,2005-6-9至6-15,2005-6-16 北京青年报,A13,A15,A17,经典的营销特色,经典的营销特色,2005-6-17 新京报,星河奢侈品 高品质精致生活,
13、2008年11月，巴黎宝藏璀璨之夜，国际文化交融在北京,经典的营销特色,2008年9月10日，广州星河湾酒店房地产高级从业人才千人招聘会场面火爆； 2009年5月21日，上海星河湾在陆家嘴香格里拉大酒店三层逆势举办大型招聘会。,骄傲时刻上海高调亮相,最新的营销动作,星河湾已经成为一个生活、生意、修为的平台,2009，中国星河湾将开启一个新纪元！ 打造具有整合力、执行力的开放型平台,“十城十”中国城市高端地产价值平台营销合作战略,最新的营销动作,半山半岛的夕阳,北京星河湾的清晨,品牌思维 本案与金都集团，品牌榜样如何定位？,本案向星河湾学习，从观念开始,模范思维 开发、设计与营销，模式与范本先行
14、！,超越思维 更加卓越，不一样的金都，从本案始,。,客户思维 企业价值观，从客户出发的经营之道,团队思维 相信专业，营销分工，成全价值最大化,我们来了！,【排比罗列？简单寻找？本案需要？】,Find： 核心优势、核心劣势？,【每个成功的顶级项目都是以我为主】,本案营销战略重点： 建立核心价值体系,八大核心价值体系,一、 产品设计价值,二、 土地文脉价值,三、 科技精装价值,四、 客群居者价值,五、 社区会所价值,六、 商业配套价值,七、 物业服务价值,八、 品牌形象价值, 价值昭示,产品关键词：,塔状结构、品字形建筑、高层、大平层 超大户型、270度阳台视野、空中花园 ,产品 土地 科技 居者
15、 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,仅仅只是： 空中生态豪宅？,【只要是高层了，也能叫空中】 【一个入户花园，也能叫生态】 【户型大一些的，也能叫豪宅】 ,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,住别墅除了显地位还为了什么？ 因为私密，因为花园,【这些，金都高尔夫艺墅全部都有】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,Meir Lobaton + Kristjan Donaldson建筑事务所最近分享了他们设计的36层住宅塔，位于墨西哥墨西哥城。, 效果图,是不是很像？,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,土地成本容积率 VS
16、单户式住宅住户,建筑与土地对立 VS 每层都有大花园,住得腻味的别墅 VS 崭新的居住体验,打破固有模式,发挥本案优势,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象,本案： 革命性的空中生态大宅,【创新性、引领性、前所未有，大平层】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示, 价值昭示,本案属于哪个板块？ 之江新城？度假区内？,【两地都有关联，两地都属边缘】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,上有天堂，下有苏杭,【北京，上海，杭州，中国城市三个代表】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物
17、业 形象,不只是之江，不只是旅游度假区 于杭州精华处开先河 西湖西，一路风景到家, 价值昭示,新风系统、同层排水、恒温恒湿 科技是第一生产力,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,启发：,独一无二的数字化家居智能 ： 东方润园联袂世界500强企业霍尼韦尔（honeywell），引入国际领先的智能科技， 倾力打造华东首个数字化智能高档社区，匹配城市的顶级人生。 可实现远程家居控制功能、电梯身份认证、数字门锁控制等特色功能； 以及斥巨资配备的户式中央新风系统、单元式中央吸尘系统、户式中央空调系统、 户式中央燃气热水系统等四大中央系统, 东方润园的智能化系统,产品 土地 科技
18、居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,金都的科技底蕴，引入创新科技 引进+改进=创新,【1 + 1 2 的科技住宅投资】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象,提升综合性价比 高科技全生态新住宅,【或将成为智能住宅新时代先河之作】, 价值昭示,本案： 超现代 非别墅 在空中,【富有的那老一代能接受吗？】,【答案多半是不能的】,【谁能接受呢？】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,富二代,【又叫，醒二代（Think）】,【第二代青年企业家】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示
19、,80后,ABC,继承者,很西式,高阶层,有个性,享乐者,开创者,TAG ABOUT 富二代,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,TAG ABOUT 富二代需要爱的品牌,高尔夫艺墅,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,“接力中国”为所有成员搭建一个相互学习、共同交流的平台， 并为他们提供针对性的咨询服务。,接力中国 部分成员,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,接力中国,【汇聚中国的青年精英分子，包括青年企业家，民企接班人，以及社会各界的杰出代表】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,“接力中国”相
20、当部分成员来自浙江，浙商富裕，人尽皆知,本案目标客群:接力中国,【他们都是创领性的，独一无二的】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象,接力中国 竭力联合,【利用资源，制造富二代的影响力】, 价值昭示,普通小区的会所不屑一顾 他们需要怎样的会所,【会所需要高于会所的物理价值】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,富二代的精神领地 创领者的社交平台,【高尔夫艺墅不能只有一个会所】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,江南会 浙江第一会所,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业
21、形象, 价值昭示,【吸引杭州上层人士，打造专属社交圈】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,项目北侧 西湖国际高尔夫乡村俱乐部,第二会所,金都高尔夫会所，入驻高尔夫乡村俱乐部, 整合高尔夫会员的客户资料, 对高尔夫俱乐部进行赞助联动,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,售楼处 = 第三会所,【第一会所还未成型前】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,LV GUCCI CHANEL到处都是 售楼处是最大的奢侈品,【富人 = 奢侈品收藏家专享家】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,豪华改装车 售楼处镇
22、宅之宝,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,杭州电视台、杭州搜房网、钱江晚报，资源整合,学习红树西岸，最美售楼员选秀,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,学习星河湾，会所十城十,【整合全国顶尖会所高端资源】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象,泛会所概念整合 周全的富贰圈层,【不普通的会所，高价值的会所】, 价值昭示,普通招租？先卖房再卖铺？ 富二代需要定制的商业,【商业：不确定有什么 VS 已知并定制什么】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,他们的
23、宠物，每一个都是高贵的,第四个会所，宠物会所，全国顶级,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,他们的爱好，多半有爱车的喜好,第五个会所，改造车行，给予爱车人的会所,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,薯片是否一定是乐事，饮料是否一定是百事？,进口食品，家门口的便利购买点,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,商业的概念不仅仅存在于红线之内 项目红线之外，或可大做文章,【对面街铺、老旧小区、沿途风景】,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,对街对面社区的商业街进行包租，定向引进杭州知名特色酒吧及餐饮，营造酒
24、吧餐饮一条街。,主题包装：酒吧餐饮一条街,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,艺术的力量，涂鸦的力量,中国美院资源，现场涂鸦作品,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象,红线内外，全部都有 商业，社交平台空间,【除了会所价值，商业价值也需要】, 价值昭示,启发：, 绿城九溪玫瑰园 爱物业业主综合服务系统,用一个统一平台来为业主服务,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,启发：,一则招聘信息： 本科及以上学历；具有3年以上高星级酒店驻店经理、 高级行政经理、副总或5年以上高端酒店式物
25、业管理工作经验； 可适应全英文环境的学习；本职位一经录用，将赴荷兰管家学院进修。, 东方润园的管家服务及管家留学模式,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,启发：,业主陈先生应约前往某高端项目办理交房手续，一路有专人负责接待， 到了会所门口，该项目的置业顾问已经等在了那里，邀请陈先生入座后， 管家就呈上了飘香的咖啡，一旁的置业顾问则详细为他介绍交房流程、 耐心的办理相关手续。一个上午所享受到的尊贵服务， 让陈先生对于今后该项目的物业服务充满了信心。,服务在销售之前,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,启发：,“巴特勒”模式下的物业管理,巴特勒 Butler 一词按照英语意译为 “ 男性管家 ” 。 即英式管家服务,专属性强、私有性高、专业程度高,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象, 价值昭示,产品 土地 科技 居者 会所 商业 物业 形象,目标玫瑰园、润园 定制式专属管家服务,【物业从销售期开始做起】,