横岗128地块战略发展报告 123P.ppt

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1、横岗128地块战略发展报告,Code of this report 2,2：市场现实条件？,1：项目属性界定？,3：项目发展所面临的问题？,4：项目可持续性发展战略？,5：项目发展战略分解？,6：概念规划指引？,1：一期户型面积及配比建议？,2：物业规划设计建议？,3：园林绿化设计建议？,Code of this report 3,Code of this report 4,项目指标,大盘、高容积率、旧改,Code of this report 5,项目概况,项目交通,轨道交通：地铁3号线 城市主干道：深惠路 城市次干道：埔厦路、普安路、梧桐路 区间路：新惠路、普龙路、宇华街,地形地势,地块方

2、正，地势平坦 目前一期06-14地块已经基本拆迁完毕，具备建设条件,项目四至,北面和东面紧邻拥挤的农民房，景观环境不佳，短期内难有改善 南面深惠路、地铁三号线正在规划建设中,Code of this report 6,地铁沿线,项目属性界定,大盘、地铁沿线、高容积率、旧改,Code of this report 7,Code of this report 8,6：概念规划指引？,项目区位,非镇区核心区域，商业配套匮乏，镇区客户缺乏对区域的认同,Code of this report 9,区域城市化进程,交通拥挤,城市破旧,工厂林立,Code of this report 10,区域处于城市化发

3、展初级阶段,城市现状：工业区农民房混杂，相关的市政生活配套不足，城市建设严重滞后 工业区带来大量低收入蓝领阶层，人员混杂，治安较差,横岗印象 脏、乱、落后、偏僻,农民房混杂,区域人口现状,70万人口小镇，外来人口数量占91%,2008年横岗人口结构比例,横岗历年人口规模情况,2009年横岗自然村、出租屋、商铺统计表,Code of this report 11,区域房地产现状,年均商品房消化约7万平米，供大于求,龙岗近年供应面积2007-2009一季度 （单位：万平方米）,龙岗近年成交面积2007-2009一季度 （单位：万平方米）,Code of this report 12,区域房地产特征

4、,区域发展相对封闭，除振业城、大山地外，基本以本地消化为主,Code of this report 13,横岗在售楼盘具体见附件1,市场现实条件,1、非镇区核心区域，商业配套匮乏，镇区客户缺乏以区域认同 2、区域处于城市化发展初级阶段 3、70万人口小镇，外来人口数量占91% 4、年均商品房消化约7万平米，供大于求 5、区域发展相对封闭，除振业城、大山地外，基本以本地消化为主,Code of this report 14,目前横岗状况导致的限制：,Code of this report 15,6：概念规划指引？,TPD_SY_08 | 16,市场供求关系、项目受限条件和开发商的目标是我们研究考

5、虑的重要因素,供求关系：,项目受限条件：,开发商目标：,商品房年均供应量15万平米 年均消化约7万平米 市场供大于求,非镇区核心区域，商业配套匮乏，镇区客户缺乏区域认同 区域处于城市化发展初级阶段 区域发展相对封闭，基本以本地消化为主,市场认同和口碑 控制开发风险 经济效益,项目发展所面临的问题,问题分解,所面临问题的分解：,1、市场现状与项目规模的矛盾？,2、非核心区域缺乏客户认同？,TPD_SY_08 | 17,Code of this report 18,6：概念规划指引？,TPD_SY_08 | 19,从市场机会中寻找所面临问题的解决方案,机会点一：城市化进程加快带来的发展机会,TPD

6、_SY_08 | 20,深圳市东部重要的物流基地和港口服务区 全市最重要的铁路交通枢纽和物流基地之一 联系东部物流走廊和产业发展轴的重要节点,区域发展规划与定位,区域定位与产业规划,区域产业规划,全市重要的物流基地，重点发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业,区域定位与产业规划的逐步实施完善，横岗与大深圳的融合未来将快速发展,动工时间：2006.12.26 开通时间：2010.10.30 起点为红岭站，终点为龙岗区龙兴街站，沟通关内及布吉、横岗、龙岗三个卫星新城,外部交通,地铁3号线,地铁3号线、深惠路改造将加强横岗与外部的交通联系，吸引大量的非横岗区

7、域客户进入,Code of this report 21,动工时间：2008年1月 完成时间：2009年底 南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处 改造后双向8快车道，2慢车道，80米宽,深惠路改造,22,红棉路六约段建设现状,建成后将加强布吉、横岗、龙岗中心城的城市主干道联系，缓解深惠路的交通压力 加速六约北片区与横岗中心城片区的融合，提升横岗本地客户六约片区置业的热情,红棉路建设,动工时间：2007年4月 通车时间：2009年6月 西起布吉东西干道，东至龙岗中心城宝荷路 横岗“五横五纵”主干道之一，双向6车道,基础资料,机会点,加速六约北片区与横岗中心城片区的融合，提升横岗本地客户六约片区置

8、业的热情,Code of this report 22,23,大运会“城市行动计划” 是深圳城市发展的“集结号”以及一次“总动员”，将带动整个片区的城市化进程，使片区形象及区域价值快速提升 六约北片区是关内至大运中心的必经之地，且交通距离仅11公里，具有很好的展示性,大运会的举行,举办时间：2011年8月 举办地点：龙岗区体育新城大运中心 横岗中心城距体育新城大运中心11公里 为营造浓厚的大运文化氛围，30家大运会执委会成员单位，将举办32个迎大运主题活动,基础资料,龙岗体育新城大运中心,机会点,六约北片区是关内至大运中心的必经之地，具有很好的展示性，为外部客户改变横岗印象提供了极佳机会,Co

9、de of this report 23,学校密度：4.64所/平方公里,二级水源保护区，生态保护苛刻,4条轨道汇集,各等级路网发达,4处公交站，实现地铁接驳,一广场、三中心、四公园,三条特色景观轴,中北居住，东南商服,六约北法定图则草案的出台,功能定位：休闲型高尚住区,六约北，将从这里启航，超越于横岗之上,Code of this report 24,TPD_SY_08 | 25,从市场机会中寻找所面临问题的解决方案,机会点二：竞争格局带来的发展机会,TPD_SY_08 | 26,聚焦竞争,主要竞争区域锁定：横岗本地、布吉,外部竞争区域锁定具体见附件2,横岗中心区,10000元/平米,布吉中

10、心区,8000元/平米,从六约到布吉轨道交通10分钟,从六约到横岗中心区步行约15分钟,聚焦竞争,主要竞争项目锁定：旧改项目,Code of this report 27,龙岗区旧改项目较多，未来面临的竞争较为激烈；但旧改项目开发时间不确定，本项目易取得市场先机。,Code of this report | 28,爱联石火片区改造,横岗128工业区改造,黄阁坑工业区改造,黄龙坡片区旧改,南联片区改造,埔岭片区改造,石塘片区改造,回龙埔片区旧改,三洋旧村区改造,江边片区改造,爱联岗贝村旧改,新屯、蒲排片区旧改,爱联前进村改造,横岗街道新坡塘项目改造,横岗街道荷坳片区旧改,布吉街道松源头片区改造,

11、布吉街道丹竹头片区改造,旧改项目竞争,20102011年属于市场相对真空期，本地竞争不大；2011年后多为旧改项目，不确定性风险增加。,横岗本地竞争,2009年度,2010年度,2011年度,振业城振业 占地19.7 可售 8.0 别墅、多层、高层，多以大户型为主,金海港荷坳项目 占地19 总建面67 中小户型为主的中高档住宅,3号线城市公寓 占地1.3 建面5.0 主力户型为1房、2房，面积在34-59m2,和御苑 占地1.3 建面4.3 2 房3房为主的中高档住宅,中海大山地 占地8 建面13 小3房为主,信义湛宝项目 住宅建面4.6万 总建面7万,六联旧改项目 21.2万,2009201

12、1年横岗市场有高层供应的项目有：振业城、大山地、信义湛宝等项目 2011年后，振业城、大山地、信义湛宝等项目均为尾盘销售,Code of this report 29,外部竞争区域近年供应,布吉已成为全市地产的热点区域之一，供应量和消化量都较大，价格也得到了明显的提高,Code of this report 30,2009年度,2010年度,2011年度,东方盛世花园二期 可售约6万,海轩广场 占地3.1 可售19.0 高层小户型（09年12月竣工）,坤祥花语岸 占地 3.6 建面12.5 万 两房：67-76 M2，三房：83-105 M2，四房：128 M2,信义荔山公馆 占地9.2 可售

13、约12万 产品3房、4房为主的中高档住宅,慢城 占地11 可售 1.4 2房3房为主,布吉未来新盘供应,未来福田、罗湖已经居住用地供应极少 主要竞争区域布吉未来两年内的供应开始逐步下降，个别竞争项目也是尾盘销售，2011年后的竞争主要来源于旧改项目。,20102011年同属于市场相对真空期，竞争不大； 2011年后多为旧改项目，不确定性风险增加。,Code of this report 31,规划,交通,配套,地块素质,品牌,地段,本项目有主干道深惠路和地铁三号线的先天优势,本项目商住结合地块素质高,同区域，享受相同的规划,本项目近6万的商业面积，包含一个集中式商业在本地比较有吸引力,本项目距

14、横岗中心区有一段距离,本项目,其他项目,本项目同区域对比,品牌一般化，不占优势,Code of this report 32,规划,交通,配套,地块素质,品牌,地段,深惠路改造和地铁三号线的开通为本项目乃至本片区都带来很好的发展前景,本项目商住结合地块素质高,本项目位于六约片区，是政府未来的重点发展区域之一，潜力巨大,商业，生活配套等，本项目都具有前瞻性,本项目相对于布吉而言没有地段优势,本项目,其他区域,本项目与其他区域对比,品牌一般化，不占优势,Code of this report 33,二级卖点,核心竞争力,注意点：打造横岗稀缺高品质高层住宅，良好的商业配套，细分横岗市场客户群，首先立

15、足横岗本地市场。,竞争应对策略1,信义湛宝项目,六联旧改项目,立足本地市场，分流同区域客户,Code of this report 34,注意点：利用区域发展前景，吸引其他区域客户群，特别是关内罗湖的客户；留住横岗流出的本地客户群,竞争应对策略2,信义荔山公馆,英郡年华,吸引其他区域客户，留住横岗流出的本地客户群,Code of this report 35,在面对旧改项目不确定的情况下，建议采取组合策略 方案，风险分散，提高利润，取得市场先机。,竞争应对策略3,Code of this report 36,注意点：在市场竞争未来不明朗的情况下，选择合适的产品和推售时机和是项目成功赢得市场的关

16、键性因素。,TPD_SY_08 | 37,从市场机会中寻找所面临问题的解决方案,机会点三：供应结构带来的市场进入的机会,中海大山地花园,1,片区在售的主力热销户型为经济型两、三房及舒适型五房产品； 其中二房的面积区间在70-74之间，三房的面积区间在89左右； 活跃成交总价在45-67万,热销户型分析,经济型产品为主流，7074平米两房、89平米三房,Code of this report 38,横岗当地居民购买户型,外来定居客户购买户型,本地客户主要购买以三房为主，其中购买两房的客户多为子女购买 外部客户对两房的需求比较多,客户户型偏好分析,本地客户偏好三房产品，外部客户偏好两房产品,Cod

17、e of this report 39,片区内供应结构存在不合理性，有效主流户型缺失,供应结构分析,Code of this report 40,非主流高端产品,主流产品，但本地客户区域认同度极差,本地客户区域认同度较高，但主流产品比例不高， 且无本地客户意向购买的小三房产品,对应推广策略,凭借区域认同度高，实行本土化策略，未去关内打广告,效果,18万建面，销售近4年，后期销售速度缓慢,435万各类途径关内推广，三级市场高佣金互动,外部客户占到76%的大比例,没有大量关内宣传，在一定程度上借助了大山地的推广,销售速度十分缓慢，现在高层产品外部客户占一半以上,从市场机会中寻找所面临问题的解决方案

18、,机会点一 城市化进程加快带来的发展机会,机会点三 供应结构带来的市场进入的机会,城市化进程加快，有利于区域认同度的提高，带来更多高素质的外来人口； 六约片区的规划，有利于边缘区域核心化发展。,机会点二 竞争格局带来的发展机会,竞争带来大量外部客户，市场容量不断扩大； 未来横岗、布吉存在市场供应的相对真空期，给项目入市带来契机； 未来旧改项目较多，开发时间具有不确定性，本项目可取得市场先机。,TPD_SY_08 | 41,市场机会汇总,横岗市场供应结构存在不合理性，有效主流户型供应缺失。,TPD_SY_08 | 42,项目可持续性发展战略,Code of this report 43,案例借鉴

19、,从后海的历程预测六约北外部客户的变化情况,后海片区仅有半岛花园、电力花园、招商名仕花园、海珠城等少数楼盘,2000年以前,21万,滨海大道开通,启动期,59万,“滨海大道”主车道全线通车，众多开发商将目光投向后海，开始了如火如茶的建设,2000-2006年,成长期,成熟期,2006年以后,确立了在南山区的霸主地位，以“招商海月”、“蔚蓝海岸”为代表的大型楼盘以高品质、高档次迅速拔高了后海形象,后海住宅市场发生“井喷”，众多在售、在建项目使后海沿线市场炙手可热,放量减少，发展减缓，趋于稳定。,85万,136万,31万,南山文化商业中心,成长期需要34年的时间,案例借鉴,注：根据中原00-05年

20、后海在售项目1026组客户问卷及部分典型项目户型变化推断此模型,Code of this report 44,01,02,03,04,05,00,99,06,启动期,成长期,成熟期,滨海大道开通,南山文化商业中心区,外部客户置业,后海外部置业客户的演变过程,成长期需要34年的时间,六约北客户的演变预测,Code of this report 45,11,12,13,14,15,10,09,16,启动期,成长期,成熟期,地铁3号线开通,外部客户置业,目前正处于启动期，地铁3号线开通后，外部客户置业的成长期需要34年的时间,大运会举行,成长期需要34年的时间,Code of this report

21、 46,先聚焦后放大的客户策略，适应区域未来城市化发展的产品+国际化生活方式，引领区域未来的发展潮流,项目可持续性发展战略,47,客户策略：先聚焦后放大的客户策略；在项目启动初期，受外部客户滞后的影响和项目品牌发展的考虑，聚焦横岗本地中高端客户；随着地铁开通和深惠路的成功改造，扩大辐射范围，利用价格梯度，吸引布吉、罗湖等关内客户置业；随着横岗城市化进程的发展，外部客户区域认同度的提高，在项目品牌形象下针对布吉、关内、龙岗等区域群体置业，实现项目撇指价值。,布吉、罗湖等关内客户,横岗本地中高端客户,龙岗客户,客户定位,客户特征研究具体见附件3,Code of this report 47,项目目

22、标客户群的演变,11,12,13,14,15,10,09,16,地铁3号线开通,大运会举行,本地客户,外部客户,项目影响力,本地口碑逐渐形成，项目在片区已经形成一定影响力,外部交通配套缩短时间成本，外部客户开始进入片区置业,重大事件驱动片区价值升级，外部客户对于片区认识 明显改观,价值升级，口碑和影响力不断提高,Code of this report 48,项目一期住宅客户定位,一期住宅主推本地客户,Code of this report 49,项目一期公寓客户定位,一期商务公寓主推外部客户,Code of this report 50,项目后期客户定位,项目后期外部客户置业持续增长，住宅和商

23、务公寓均主推外部客户,Code of this report 51,新城市主义生活示范区,示范六约北的未来,Code of this report 52,形象定位,新城市主义生活极尽可能的现代、简洁、高效 从富含个性但并不繁琐的建筑形体到意味独到的装饰色彩，从简洁挺拔现代的 设计风格与对建筑质量的严格控制，佐以城市便利的交通、完整的配套， 让生活极尽可能的现代、简洁、高效,Code of this report 53,新城市主义生活为生活贴上国际化的标签 它代表着全球同步的生活潮流，代表着无与伦比的尊崇享受， 也代表着您的尊贵身份和独特品位， 国际生活是专属于您的国际化休闲生活， 国际生活有专

24、属于您的身份识别系统,Code of this report 54,Code of this report 55,新城市主义生活对美好高尚生活的永恒追求 物质的充裕、个体的自由，自然与城市完美交融的特殊魅力，风情万千 热闹、精致、张扬或者寂寞、优雅、沉思 以独特的方式折射出人们对美好高尚生活的永恒追求,住宅产品定位,由于本项目属于旧改项目，容积率高，区间道路既定，且各期地块占地不大，排除做高档低密度产品的可能。 横岗本地不论“农民房”还是早期的花园小区，基本上都以多层为主，带电梯高层产品较少。横岗人的生活方式需要改变。,横岗市场上比较畅销而又相对稀缺的高品质高层住宅产品应成为本项目主力产品,C

25、ode of this report 56,高层住宅,根据项目整体规划、市场分析结论以及项目所要实现的城市功能，结合项目本身的开发条件 ，本项目的的功能体系为住宅、商务公寓、商业及城市公共空间等多种功能的组合,主体功能,居住,辅助功能,办公,配套功能,商业、公共空间、公共配套,Code of this report 57,项目功能体系,Code of this report 58,6：概念规划指引？,基于机会性产品（市场缺失产品）+国际化生活氛围,建立横岗区域房地产领导性品牌，区域市场逐步认同，并建立区域市场影响力,一期目标,基于高性价比产品+国际化生活氛围,借助地铁开通和深惠路的成功改造，扩

26、大辐射范围，利用价格梯度吸引布吉及关内客户置业,二期目标,基于产品升级，多元化产品市场测试,品牌及市场影响力提升，逐步提升价格,三期目标,基于国际化生活氛围体验,品牌固化及外延扩大,四期目标,基于延续影响力，实现撇脂价值,利润最大化,五期目标,Code of this report 59,项目发展战略分解,Code of this report 60,6：概念规划指引？,总体规划原则,1,4,3,2,各功能物业间的关系,视觉聚焦,打造建筑视觉焦点，如标志性建筑、“眼球”建筑等区域标杆性形象，可以让业主产生尊贵感和归属感，增加项目的可识别性,合理协调商业、住宅物业和公共空间之间的关系 市政设施与

27、商业、公共空间的关系 公共空间的开放性和社区空间的私密性的过渡关系,总体规划原则,与道路之间的关系,设计时应考虑降低南侧深惠路及地铁三号线对项目所带来的负面影响，弱化地块内部东西和南北两条规划路对地块造成的影响,土地价值最大化,充分挖掘地块及所在区域的潜在价值，以丰富的产品类型提升项目的价值,Code of this report 61,各功能物业及空间的关系,商业、住宅、商务公寓的关系,社区商业与住宅相结合 集中商业与商务公寓结合 集中商业尽量远离住宅，动静分区,Code of this report 62,各功能物业及空间的关系,公共空间与商业、住宅、商务公寓的关系,公共空间,商业,住宅,

28、商业业态是决定公共空间档次的重要因素,好的公共空间可吸引大量人流，周边商业受惠 公共空间易被视为商业的空间延伸和规模延伸，有利于商业形象的塑造和商业价值的提升,为小区住户及外部人流提供休闲、娱乐的场所 好的公共空间规划，可以丰富住宅的配套，提升住宅档次,客户对内部公共空间的需求大于外部公共空间，内部空间能提供更私密、安全的休闲场所,公共开放空间与商业的联系更紧密，能为商业带来更大的价值提升空间,Code of this report 63,Code of this report 64,各功能物业及空间的关系,公交站场、六约地铁站、规划桥梁与商业的关系,北部公交站,西部公交站,六约地铁站,规划天

29、桥,公交人流线,天桥人流线,地铁人流线,西部公交站场、六约地铁站、规划桥梁通过其带来的大量人流，与项目商业存在着紧密的联系，特别是集中式商业。如何引导人流动线的方向，是本项目商业发展的关键因素 北部公交站场的人流动线呈发散状态，难以集中引导，因此，北部适合于发展社区商业,公共开放空间,1,2,3,4,与城市的关系,与社区内部空间的关系,与各功能物业间的关系,与视线通廊的关系,公共开放空间规划应满足城市发展的规划需要，与上层次城市空间形态建立有机的结合，同时公共开放空间应具有较强的可达性、开放性与完整性,考虑到公共开放空间的服务性质，在设计上应充分考虑地块社区住户对其使用的便利性，公共空间与社区

30、内部空间之间具有较强的渗透关系，有便利的步行系统进行连接,公共开放空间的设置应考虑形成区域的视觉焦点，增加区域的可识别性，同时兼顾与视线通廊之间的联系，利用空间上面的疏密关系，丰富城市空间效果,公共开放空间,合理协调商业、住宅物业和公共空间之间的关系 市政设施与商业、公共空间的关系 公共空间的开放性和社区空间的私密性的过渡关系,Code of this report 65,各功能物业及空间的关系,公共开放空间设计建议,城市公共开放空间,公交站点,Code of this report 66,总体规划布局建议,1,2,3,4,朝向、采光、舒适度,项目整体风格,项目整体风格应与项目定位相契合，打造

31、现代的、富含国际元素的新城市主义高尚住区,合理的进行建筑朝向布置，做到每户的客厅和主人房都有较好的采光或者景观面，做到户户有景，由内而外的提升产品的舒适度，避免死角 、锐角等风水上忌讳的形式出现,总体规划布局建议,建筑摆放形式与空间打造,建筑规划在满足住宅对日照、消防、自然采光、自然通风的要求的同时，应注意对住宅区内部空间的打造，形式上相互渗透相互结合，沿深惠路一线沿街面形式应吻合项目形象的定位，突出项目的新城市主义，沿街面的打造也应考虑与25米绿化带的有机结合,与城市的关系,建筑总体布局、造型、色彩应遵循城市规划要求，充分考虑项目与周围地块、周边环境及交通规划的关系,Code of this

32、 report 67,总平面布局建议,公共开放空间,大型集中商业,幼儿园,街区商业,社区商业,主要车流动线,主要人流动线,Code of this report 68,1：一期户型面积及配比建议？,2：物业规划设计建议？,3：园林绿化设计建议？,Code of this report 69,住宅户型的波士顿矩阵模型,本类产品是项目的主流产品，是保证项目开发资金链的最重要产品,本类产品是项目成功的关键因素，能够实现很高的品牌贡献度，对其他类别产品价格起支撑作用,本类产品是非市场稀缺产品，存在一定溢价空间，但需要明星户型的标杆效应，和现金牛户型的口碑效应支持才能够实现其溢价能力,Code of t

33、his report 70,结论一,经济型2房和3房产品是本项目的主力产品，结合其他不同面积段户型进行互补，使项目风险最低。,Code of this report 71,主力户型,注：1、计算方法采用2008.12.23最新利率下浮15%计算； 2、国际上通用标准：家庭供房占家庭总收入的25%视为正常；但根据中国的特殊性，国内一般按30%计算。,本地客户家庭收入较高，应该适当增加大3房和4房比例,本地客户家庭收入修正,Code of this report 72,应该适当减小两房比例,目标客户修正,两房需求下降,Code of this report 73,结论二,适当增加大3房和4房比例，

34、减少2房比例,Code of this report 74,大三房和小三房内部竞争关系：,从上表可以明显看出：小三房和大三房之间存在内部竞争。 针对主要的外部客户，关内白领而言，2.6万的首付差额和715的月供差额相对于客户人群的实际家庭收入而言完全可以支付。 即对于追求性价比的价值导向型客户而言，大三房的性价比高于小三房。,在三房内部调整比例，大三房的比例适当增加，小三房比例适当减少。,小三房,大三房,内部竞争,内部竞争关系修正,Code of this report 75,结论三,适当增加大3房比例，减少小3房比例,Code of this report 76,商务公寓概念,商务公寓特点,

35、优越的地段和交通条件 以灵活组合的中小户型为基本单位 以纯商务使用为导向 不能注册外资企业 物业管理费低 接近甚至达到甲级写字楼的立面标准 商务配套优良 国际化、高品质的物管营运和服务 提供商务、休闲融为一体的人性化生态空间 完善的安防系统及智能化配置,介于纯写字楼和住宅间的一种灵活性较强的产品； 它改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化，更多的使用功能，同时进入门槛也低； 同时，它比住宅更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围等。,鉴于关外商务公寓极少，而本项目以住宅为主要功能，所以商务公寓以40-70平米的居家型小面积产品为主。,商务公寓,Code of this repor

36、t 77,龙岗区可借鉴小户型项目,一房为主力户型4158平米，其次为两房5977平米,Code of this report 78,参考以上小户型项目或公寓项目，对原定面积做出调整 2房不能做到70平米以上，以避免和住宅2房产品冲突 单房面积25平米太小，舒适度不够，可改为30平米,商务公寓户型定位,Code of this report 79,一期户型定位最终结论,Code of this report 80,1：一期户型面积及配比建议,2：物业规划设计建议？,3：园林绿化设计建议？,Code of this report 81,建筑风格建议,Code of this report 82,现

37、代、国际化、高尚等元素的完美融合 地铁沿线物业，对客户眼球的捕捉，树立“眼前一亮”的新城市观感。,现代新城市生活主义的建筑立面，将吸引“眼球”的消费进行到底： 色彩突出，一定程度的非常规搭配 棱角鲜明，彰显建筑张力,外立面建议,Code of this report 84,美国辛辛那提的“罗布林大桥坡度”大厦The Ascentat Roebling Bridge,Cincinnati,灵感来源于岩层坦桑尼亚旅馆 流畅的花园展现出建筑物的窗户和方向性，以便使阳光进入室内庭院的中心，为酒店客人提供热请洋溢的服务和美轮美奂的空间。,最具特色的是顶层的倾斜坡度使用了仿生技术与周边的自然环境相适应，与

38、著名的城市标志罗布林大桥相配合。,地标性建筑，独特的外立面线条设计，彰显现代特点，昭示性极强。一眼足以牢记在心。,标杆产品形象建议,Code of this report 85,横岗需要一张名片,有“性格”的建筑，永远都是城市的名片,高度决定视野，角度改变观念,1：一期户型面积及配比建议,2：物业规划设计建议？,3：园林绿化设计建议？,Code of this report 87,形成园林的曲径通幽的感觉，增大园林的景深，营造移步换景的效果 多个驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 园林植被需富有多样性，富于变化，有移步换景的效果,当我们四处闲逛的时候，那么就有了花园

39、 著名建筑设计师Kroll Lucien,金色家园景观采用半围合布局，在保证较大容积率的前提下，获得良好的住宅朝向，并最大面积地创造了公共绿化庭院空间，营造小区围合环境,植被多样化，营造移步换景的效果,中心园林,Code of this report 88,营造开放的、城市的社区氛围，聚集人气为社区居民提供一个休闲场所,当人类开始行走的时候，就出现了路；当人类停下来的时候，就出现了广场 著名建筑设计师Kroll Lucien,广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间，给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化生活体验的价值,广场,Code of this r

40、eport 89,参与性的浅水系，可以增加小区的情趣 浅水系可以节约后期维护成本 适度的喷泉设计，可以增加水系的动感,参与性浅水系穿插在社区中，提升物业价值,水系,Code of this report 90,架空层可设置底层大堂：兼顾地标形象和内部舒适度营造,半山兰溪谷底层大堂,底层架空增加绿化面积 架空层作为社区的泛会所 局部做2.2M以下架空，停车和库房的用处,水系引入架空层，过渡自然，用植物、雕塑，软化、点缀架空层景观,万科金色家园底层架空,架空层弱光区采用仿真植物和耐阴植物混搭,架空层设计,Code of this report 91,车位建议,底层架空停车,地下停车场,半地下阳光车

41、库,项目停车位共计3522个，按45平米/个计算，本项目需建两层车库才能满足 地下两层车库建筑成本较高，不适合本项目,本项目可采用地下一层，结合建筑底层架空或半地下阳光车库的方式,Code of this report 92,Code of this report | 93,Thanks for your attention,Wish you a good day!,Code of this report 94,振业城 中海大山地 信义锦绣花园,Code of this report 95,振业城,占地：41.6万平米 建面：54.1万平米 商业面积：2万平方米 容积率：0.74 绿化率：40

42、 总户数：1571 物业类型：双拼、联排、多层和高层等 科技之城：自然通风模拟、节能优化设计、天然雨水收集系统、湖水自洁系统、太阳能利用、LOW-E低能耗玻璃、金字塔护坡、放射性污染控制、屋面、墙体隔热,主力客户群：项目一期别墅以关内客户为主，其中福田的客户比例占到33%；二期高层关内成交客户占到一半以上,华南首席地铁上盖别墅大城,Code of this report 96,中海大山地,占地：17.5万平米 建面：22万平米 商业面积： 1992.6平方米 容积率：1.2 绿化率：41.2 总户数：1610 物业类型：双拼、联排、山地叠加和多层住宅等 大山地打造“深圳郊区大型、低密度TOWN

43、HOUSE山居小城”。,主力客户群：罗湖、盐田白领、横岗本地个体工商者及部分福田投资客,22万平米当代城市别墅群落,Code of this report 97,锦绣花园,主力客户群：横岗本地私企业主、原住民、政府公务员,占地：7.2万平米 建面：18.6万平米 商业面积：8000平方米 容积率：2.6 绿化率：40 总户数：1797 物业类型：多层和高层 巴厘岛特色风情园林,横岗中心区首席高尚住宅,Code of this report 98,Code of this report 99,挤出效应,由于关内供应不足，且价格高企，导致市场出现明显的挤出效应，大批客户由关内向关外迁移。,罗湖客,

44、福田客,南山客,2000年以前,01-04年,2005年后,宝安中心区,龙岗中心城,2005年后,龙华片区,布吉片区,2006年后,2006年后,横岗片区,2007年后,Code of this report 100,外部客户的置业方向选择,外部客户考虑迁移置业的两个最主要因素： 时间成本、价格梯度,时间成本,接受程度,0.5 h,1 h,1.5 h,外部客户对1小时内的时间成本不敏感，超过1小时的接受程度将大大降低,时间成本模型,Code of this report 101,线路：解放路宝安南路深南中路红岭中路, 岭北路,清平高速公路丹平公路机荷高速惠盐高速公路深惠公路六约北 约35公里，

45、不堵车的情况下大约35分钟车程,会展中心出发,线路：皇岗路梅观高速南坪快速水官高速机荷高速惠盐高速公路深惠公路六约北 约42公里，不堵车的情况下约40分钟车程,地王大厦出发,时间成本角度,会展中心,六约北,地王大厦,福田、罗湖,注：时间成本模型所选起始点位置均处主要交通干道步行15分钟路程内,Code of this report 102,盐田出发,线路：沿深惠公路惠盐北路惠盐中路惠盐南路盐田坳隧道北山道六约北 约19公里，不堵车的情况下大约20分钟车程,坂田出发,线路：吉华路布龙路梅观高速公路机荷高速公路惠盐高速公路深惠公路六约北 约34公里，不堵车的情况下大约35分钟车程,时间成本角度,坂

46、田,六约北,盐田,盐田,六约北,盐田、坂田,注：时间成本模型所选起始点位置均处主要交通干道步行15分钟路程内,Code of this report 103,龙岗中心城出发,线路：龙翔大道深惠公路六约北 约12公里，不堵车的情况下大约15分钟车程,线路：深惠公路六约北 约6公里，不堵车的情况下大约10分钟车程,布吉桂芳园出发,时间成本角度,龙岗中心城,布吉桂芳园,六约北,六约北,龙岗中心城、布吉,注：时间成本模型所选起始点位置均处主要交通干道步行15分钟路程内,Code of this report 104,龙岗中心城12公里,盐田19公里,坂田34公里,布吉6公里,罗湖35公里,福田42公里

47、,时间成本角度,以时速60km/h计，不堵车的情况下，福田、罗湖、盐田、坂田、布吉和龙岗中心城均处于1小时车程范围内,1小时车程,注：时间成本模型所选起始点位置均处主要交通干道步行15分钟路程内,Code of this report 105,大山地外部客户情况验证,地铁3号线开通以后，布吉、罗湖、福田的客户能更快速到达六约北片区，未来这些片区客户的比例仍有较大的提升空间,外部客户主要来自福田、罗湖、布吉、和龙岗中心城 客户对项目的认同点主要是中海的品牌、中海物业以及毗邻地铁3号线的便利,Code of this report 106,价格梯度角度,2009年3月各片区典型楼盘高层销售价格,单

48、价：元/平方米,典型楼盘,中海大山地,航天晴山月,中城天邑,信义荔山公馆,万科第五园,金水湾,中海康城国际,价格梯度系数,1.00,2.08,2.36,1.39,1.39,1.15,1.04,理论到达片区的高层楼盘中，价格梯度系数最大的为福田和罗湖，最小的为龙岗中心城、盐田,从价格梯度来看，福田、罗湖是外部客户挤出的主要来源；布吉、坂田也具有一定的客户挤出效应。,Code of this report 107,福田、罗湖、布吉将成为本项目最重要的外部客户来源,外部竞争,基于时间成本和价格梯度模型下的项目客户来源体系,Code of this report 108,轨道交通 成为未来吸引外部客户和构成竞争区域的主要驱动因素,罗湖、福田：重要的客户来源地。相对于罗湖、福田内项目，价格梯度和时间成本成为影响客户关内外置业决策的重要因素 布吉：客户来源地及竞争区域。 离横岗最近，价格梯度成为影响布吉客户横岗置业决策