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1、南通五洲广场商业定位报告,2011年8月,目 录,一、南通市商业现状分析 二、南通市商业发展状况 三、商业定位分析,一、南通市商业现状分析,1.1、南通成熟商业分布,1.2、南大街核心商业圈,1.3、重点商业分析,1.4、南通区域配套型商业网点,1.5、南通特色街区型商业网点,1.6、南通商业现状总结,1.1、南通市商业分布,本项目,钟 秀 路,青 年 路,工 农 路,濠 西 路,南大街,南通商业总体分布情况分析：,1、“南大街”作为南通目前唯一核心商圈、也是唯一成熟商圈，商业总量超过30万，百货业态品类齐全，餐饮、娱乐受租金因素制约，体量相对较少。 2、餐饮以工农路、人民南路为主形成餐饮特色
2、街区。 3、青年路主要为休闲、娱乐（KTV/酒吧等）主要集中地。 4、大型超市主要分布在崇川区范围内，分布相对比较集中，除大润发南大街店经营状况较好外，其他卖场经营普遍比较惨淡。 5、专业市场相对集中分布：以钟秀路装饰材料一条街、越江路汽车一条街、外环北路陶瓷、建材、五金一条街。,1.2、南大街核心商业圈,南大街较大型商业主要为文峰百货、侨鸿国际、八佰伴、南通金鹰、大润发、八仙桥步行街等，是南通市民目前主要购物场所，日均人流量超过15万人，消费习惯已经形成，要在短时间内改变南通人在南大街的消费习惯存在一定的困难。 南大街商圈的进一步发展受到比较大的制约： 1、交通不堪重负：南大街目前交通压力十
3、分巨大，停车困难，这是制约南大街商圈发展的最重要的限制性因素。 2、购物环境不佳：由于南大街形成时间较早，规划设计相对落后，购物环境提升比较困难，再加上八仙桥步行街脏、乱、差的环境环绕几大百货公司，由此产生的消费流失现象比较容易发生。,1.3、重点商业分析,南通文峰大世界始建于1996年1月19日，坐落在南通最繁华的商业大街南大街上，南通文峰大世界营业面积5.5万平方米，是一座集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的大型商厦。年销售额12亿元，专柜扣点8%23%,文峰大世界,分析小结： 优点：业态齐全，尤其百货业态各品牌齐全。 缺点：零售业态占比过大，餐饮娱乐太少。品牌搭配不合理，高低档品牌混搭
4、。 星期二晚7点开始10分钟，进商场180人，出来103人，提袋45人。提袋率达43.6%。其主力消费人群为3055岁的人，消费价格集中在300800元。,南通侨鸿国际购物中心，位于南通南大街商业圈，营业面积3.6万平方米，经营国际、国内各大知名品牌，依照现代百货理念规划设计，硬件设施好于文峰 。 年销售额2亿元左右，专柜扣点5%20%.,桥鸿国际,分析小结 优点：各业种的标杆品牌突出。 缺点：业种布局及品牌搭配不合理（高端品牌与中低段品牌混搭），餐饮娱乐占比太少。 星期二晚7点开始10分钟，进商场58人，出来48人，提袋3人。提袋率为6.25%,南通八佰伴是南通市百货大楼与江苏华地企业集团合
5、股合作经营的大型现代百货商场。地处南通市区最繁华和最具商业价值的南大街与人民路的交汇处十字街核心商圈，地理位置优越。商业面积4.5万左右。年销售额约2.3亿元。,南通八佰伴,分析小结: 优点：整个商场年轻品牌居多，男休闲品牌价格定位合理（中档），每一层都安排休息区（较为人性化）。 缺点：3、4两层为老年女装，隔断了五楼运动休闲与1、2楼年轻品牌的衔接。 星期天晚7点开始10分钟内进入商场59人，出来45人，提袋5人，提袋率为11.11%其主要消费人群为2035岁。,南通金鹰国际购物中心隶属于金鹰国际购物集团，于2000年9月5日试营业，2000年9月8日正式营业，占据南通市中心繁华地段南大街2
6、8号1-5层，营业面积近10000平方米。年销售额约1.8亿元，专柜扣点5%20%,分析小结 优点：各业种的标杆品牌齐全。如：珠宝周大福，名表万宝龙，淑女装宝姿，少女装MISS SIXTY。男休闲-CK JEANS等 缺点：仅有10000平方米面积，所有百货业种都做全，造成每个业种的品牌的数量集约度不够。商场销售很难提升。 据统计晚七点开始10分钟内进入商场42人，出来41人，提袋9人，提袋率21.95%,南通金鹰,金飞达位于工农路与濠北路交界处、小石桥北200米，据南大街2.5公里，商业面积约7.7万平米，现拥有16000平米的国际连锁超市TESCO乐购、大地数字影院（有5个放映厅，是南通首
7、家星级数字影院）、及商务KTV一个。,分析小结 优点：地理位置优越，项目周边人口较为集中。 缺点：规划不合理：沿街物业基本给了乐购，与后面的商铺不通畅；自己的物业正大门前有一个下沉式广场，造成消费者进出不方便；商铺外墙布置氛围不浓，造成过往人流误以为金飞达广场仅有一个乐购超市；电影院、KTV等娱乐项目通道单设，与内部商铺隔离，不能形成互动,金飞达广场,南通现代生活广场是由南通钟秀置业有限公司开发的一家超大规模的现代化综合型商业广场，该项目位于崇川区钟秀西路，东至跃进河，南至城市主干道钟秀西路，北至南通天一小区，西侧为待开发的商业用地。距南大街2.5公里商业面积47043.46平方米。 南通现代
8、生活广场一至三层楼座为商业，由25000的乐购和3000的沿街商铺组成，地下一层为5000的商业。,分析小结: 项目所在地较为偏僻，规划不合理。物业正面左侧全部给了乐购，右侧给了建设银行。商铺隐蔽在了内部，无任何对外的展示面，因此商铺很冷清。导致2、3楼商铺至今没有租户。,现代生活广场,大润发位于南通市人民中路29号，周边有八仙城，服饰，餐饮店，银行等,交通便利，成立于2001年。营业面积20000平方米，分3层。一楼为超外，二三楼为超市。,分析小结 地理位置优越，处于南大街商业圈中心。大润发超市的商品丰富，价格低廉，符合南通市民的消费水平。在正常工作时间大润发超市始终保持较大的人流。日均销售
9、额达164万元，年销售6亿元。,大润发超市,1.4、南通区域配套型商业网点,说明：已开业的大型卖场主要集中在崇川区老城区范围内，竞争比较激烈。,1.5、南通市区餐饮娱乐现状,工农路,南大街,濠北路,人民路,青年路,从右面的示意图可以看出，目前南通市区餐饮、娱乐已经形成了三横三纵的主要布局，其中以工农路和青年路为代表，这些区域多为人口密集、交通便利的区域。本项目，所处南大街以北延伸的北濠桥路，未来将是北翼新城的门户，交通便利，从大区域来看形成南通餐饮、娱乐又一点亮的可行性很高。,濠西路,1.6、南通商业现状总结,1.6、南通商业现状总结,结论,从以上对南通市商业现状调查分析，南通市商业正处在现代
10、百货向购物中心的转型时期，单一的百货性商场已不能满足南通人的消费需求，集休闲、娱乐、餐饮和购物为一体的购物中心正在兴建之中，大型MALL将成为南通市民未来休闲消费主流。,二、南通市商业发展状况,2.1、2011起南通主要潜在的商业项目,2.2、重点项目分析,2.3、商业发展小结,2.1、2011起南通主要潜在的商业项目,2.2、重点项目分析,文峰城市广场,说明：文峰城市广场定位中高端，集休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务办公等多种产品模式为一体的综合型城市广场，将引进超市、电影院、健身房、电玩广场、咖啡西餐馆、特色品牌中餐连锁等各类商业业态。,文峰城市广场,中南世界城MALL,中南世纪城MAL
11、L,目标商家： 1、超市：欧尚 2、餐饮：香香锅、一茶一坐、吴地人家 、韩林炭考、Pizza Hut 、川香汇川菜、战国策火锅 3、KTV：星聚会KTV 4、电器：顺电电器 5、主力服饰：ZARA 、Nylon Pink 、NEXT、Stradivarius、Bershka 、Oysho、Pull&Bear、 6、电影院：UME影院。,圆融城市广场,圆融城市广场,分析：圆融城市广场与本项目商业体量相近，业态比例也相对比较接近，且预计开业在本项目之前，该项目的招商定位及实施情况将在很大程度上影响到本项目的招商。,2.3、商业发展小结,1.南通市多个购物中心正加紧建设中，万达、万科等商业地产巨鳄也
12、虎视眈眈的盯着南通商业地产市场，未来5年内南通市购物中心将增至8个以上。 2.已启动的商业项目餐饮、娱乐、休闲占有很大比重，持有物业的百货业态面积也不小，并目标对准年轻、快时尚品牌，对本案的定位增加了难度。 3.由于文峰城市广场广场、圆融城市广场和中南世纪城都先与本案启动和开业，给本案的招商造成更大的困难。 4.南通商业今后竞争将更加激烈。伴随着一个个大型购物中心的建成，南通市区人均商业面积将达到饱和甚至超饱和状态。商业企业之间的竞争将更加激烈。商业企业之间只有通过错位经营、细分市场来取得生存的空间。,三、项目定位分析,1.商圈分析 2.商圈内人群分析 3.定位建议 4.项目功能分析 5.项目
13、品牌建议,根据本项目的商业体量，对应为区域中心概念，设定为区域型购物中心,划分核心商圈和次要商圈. 向南以北濠路为界，西至濠西路、东至工农路段、北至永和路段，项目以南为基础人流，向北翼新城扩展，第一商圈将是本项目牢牢捕捉的消费群体.,3.1、商圈分析,项目辐射商圈界定,永和路,濠北路,濠西路,工农路,五一路,长平路,第一商圈,向南延伸至人民中路段、向西延伸至长平路孩儿巷北路段、东延伸至五一路，向北延伸至永兴大道,这部分商圈人流将与南大街中心商圈及周边商业单体争夺。,项目辐射商圈界定,永兴大道,人民路,长平路,五一路,第二商圈,项目周边专业市场为本项目创造了流动人口，同时创造了部分中档偏高的消费
14、群体,3.2、商圈内人群分析,三公里范围专业市场20个，面积约200万平米，商户约15000家，每天人流量约5万-10万人左右！,项目1-3公里半径住宅小区统计,附：数据说明,人口分析说明,本项目周边人口构成： 1.流动人口：15000家商户约5-10万人。其中：80%消费能力中等，20%消费能力中等偏高。本项目周边的流动人口数量比较庞大，未来将成为餐饮、娱乐消费的重要客群。 2.常住人口：地块周边1.5公里半径内约6.7万人；3公里半径内约20万人。本地块以南1.5公里已到达南大街，因此，1.5公里范围内的人群极易受南大街的辐射，3公里范围内的人口则是南大街目前的主要消费客群。周边常驻人口是
15、未来百货零售消费的主要客群，因此对于本项目而言百货零售的经营压力十分巨大。,3.3、南通商业项目定位建议,1.该项目应为集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的购物中心 2.根据南通市消费者的消费习惯和理念，为了使本项目具有一定的竞争力，本项目的业态、业种必须齐全，能满足本区域消费者的一站式消费需求。 3.根据南通市和本区域消费者的消费水平，项目档次定位应在中档 4.根据南通各个商业项目中百货、零售业占比大于其他业态的现状，本项目业态应增加餐饮、休闲和娱乐的占比，适当减少百货业的占比。 5.主力店和餐饮、休闲娱乐应占65%以上，百货占30%左右。 6.每种业态或业种都应有一个或几个亮点,3.4、项目功
16、能分析,3.5、本案主要业态、业种和品牌建议,一、餐饮业态,1.休闲餐饮：肯德基、必胜客、迪欧咖啡、两岸咖啡、满记甜品、面包新语 2.中式餐饮：渔人码头、刘巧儿、品尚豆捞、王府汇、水天堂，一品海鲜、夜上海、鱼家乐、江海鱼港、水脉堂（以上是南通人气最旺的10家餐饮）、权金城 、金海华、外婆家、圣武肥牛、天府干锅王、重庆火锅 3.快餐：顺旺基、新世方 4.东南亚风味餐饮：亚洲蕉叶餐厅 （泰国菜）、阿里朗 （韩国料理）、禾绿回转寿司 （日本料理）,小结： 本案处在建材一条街上，周边有较多的专业市场，因此餐饮是吸引周边商户和流动人口来本案消费的重要业态。以上餐饮的亮点就是汇集了南通人气最旺10家餐馆，
17、本案至少要引进5家以上。,二、休闲、娱乐、健身业态,1.钱贵商务KTV、好乐迪量贩KTV、金逸影院、嘉禾影院、汤姆熊电玩、桌球 2. 南通排名前十娱乐场所：后宫，龙庭8号，飞越百度，阿酷，南通亮，新罗马皇宫，水立方，69，香蜜湖，水晶之恋 3.真冰溜冰场、本色健身房、重庆富桥足浴、SPA、GOGE美发 4.孩子王（儿童主题馆，其中业种设置有：童装、童玩、儿童游乐城、儿童食品、儿童书店、早教、英语教育、艺术教育、儿童餐馆等）,小结：以上娱乐健身业态是南通市最齐全的配置。我们至少要在南通人气最旺的10家娱乐场所中引进3家。其中的亮点是：真冰溜冰场和孩子王。,三、主力店、次主力店,1.超市：大润发、
18、家乐福 2. 家电、数码城：苏宁、国美 3.特色小吃：台湾美食城 4.时尚集市 5.孩子王（儿童主题馆，其中业种设置有：童装、童玩、儿童游乐城、儿童食品、儿童书店、早教、英语教育、艺术教育、儿童主题餐馆等）,小结：南通市的超市是大润发一家独大，没有比大润发经营更好的超市，因此我们首选大润发。孩子王需要面积至少要6000-7000平方米，差不多也是次主力店。推荐的主力店、次主力店的业种和品牌，对南通的商业综合体来说都是亮点。,四、百货业态和品牌,1.化妆品 领头品牌：欧珀莱、欧莱雅、玉兰油 佰草集、薇姿、伊诺姿、高丝、自然堂、安尚秀、蝶妆、美宝莲、ZA、美伊娜多、家美乐、雅漾,2.黄金珠宝 领头
19、品牌：周大福、通灵 中国黄金、明牌、上海老凤祥、爱迪尔、周大生、IDO、丰蒂,3.男女鞋 领头品牌：FED、百丽 TATA、天美意、莱尔斯丹、星期六、FBL、千百度、康莉、奥卡索、索菲娅、芭妮、哈森、达芙妮、SHOE BOX、红蜻蜓、都市星期天、漂亮宝贝、金利来、卡帝乐鳄鱼、花花公子、苹果、爵根仕、森达、富贵鸟、雅乐士、布莱希尔顿,百货业态和品牌,4.快时尚 H&M 、C&A、 ZARA、优衣库,5.少女装 领头品牌：Only、Vero moda、Teeni weeni、衣恋、欧时力 G2000、Esprit、 Basic House、艾格、艾格周末、ES、JOJO、MIKIBANA、SCAT
20、、江南布衣、杰西伍、太平鸟女装、伊芙丽、伊华欧秀、淑女屋、浪漫一身、拉夏贝尔、真我永恒、卡莎布兰卡、虫二,6.淑女装 领头品牌：哥弟、艾维、雅莹 粉红玛丽、MOX、KAKO、名莎、格丽罗娜、Udb、W. 、ROEM、巧帛、芮玛、V+、M2、秀蓓儿、天意、娜尔思、卡秀、b+ab、季候风、卡迪黛尔、纳纹、俪亨,百货业态和品牌,7.商务男装 领头品牌：曼哈顿、GOODLUCK（德国鲨鱼）、比华利保罗 DIDIBOY、老爷车、蒙特卡诺、博格西尼、HUNT、GOLF、金狐狸、敖熊、蜜蜂、欧度、卡莎米亚、布鲁斯金熊、保罗斯丹、金利来、梦特娇、花花公子、五星苹果、雅戈尔、九牧王、法派、罗蒙、七匹狼、太子龙、
21、波司登、利郎、劲霸、与狼共舞,8.时尚休闲 领头品牌：杰克琼斯、GXG、G2000 太平鸟、 坚持我的、马克华非、阿迪三叶草、NIKE360、Rever-stone、卡宾、SEVEN STAR、1828、高尔普、EG,9.量贩休闲 领头品牌：堡狮龙、真维斯 森马、佐丹奴、美特斯.邦威、唐狮、第五大道、艾夫斯 10.羊绒羊毛、内衣 领头品牌：鄂尔多斯、恒源祥 春竹、雪野、鹿王、花雨伞、花花公子华歌尔、戴安芬、曼妮芬、安莉芳、爱慕、爱美丽、古今 11.童装、童玩 领头品牌：丽婴房、西瓜太郎、好孩子 派克兰帝、可可鸭、OSHKOSH、拉比、安徒生、小猪班纳、小丰龙、T100、芭比、小熊之家、巴拉巴拉
22、、卡拉贝熊、下一代、杉杉、安奈儿、喜洋洋与灰太狼、网球王子、博士蛙、大力水手,百货业态和品牌,12.运动 领头品牌：耐克、阿迪 李宁、 REEBOK、PUMA、KAPPA、CONVERS、探路者、纽巴伦。,百货业态和品牌,小 结： 百货业态只有各业种的品牌达到有一定的数量，并且这些品牌在消费者的心目中有一定的知晓度，销售才能有保证。以上推荐的百货业态的品牌，大部份是中档品牌，也有部分中档略偏高（领头品牌）。百货品牌的亮点：业种齐全，品牌构成均匀，装修形象好，都是目前市场上销售好的品牌。,良好的购物环境 顺畅的交通环境、便捷的停车设施、优美的景观及立面这一切都是良好的购物环境的构成因素，我们的项目将打造异域风情、喜庆型购物中心，将购物与休闲完美融合，与南大街现有购物环境形成鲜明对比，让客户愿意到更加舒适的环境中去购物，这是吸引客群的关键。 南通人喜爱的品牌 将南通目前最受欢迎的餐饮、娱乐、百货零售品牌选择性引入到本项目中，让客户在同一个购物中心就能满足各方面的需求，这是留住客群的关键。 创造新的业态 我们未来项目中将引入快时尚品牌（如：UNIQLO、H&M）、引入孩子王、引入真冰场等，这些亮点可以迅速扩大项目的影响力，超越客户的常规需求，创造新的、更高的消费需求，这是项目深入人心的关键。,三大法宝打开潘多拉盒子的钥匙,谢 谢,