江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p.ppt

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1、大丰城东新区项目市场定位报告,目录,宏观市场 市场解读 项目解读 项目定位,大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积3059平方公里。 大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。,PART 1 宏观市场,城市概况,港口大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，国家一类口岸，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线； 铁路新长铁路纵贯大丰境内，南与沪宁、宣杭线相连； 公路从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道； 内河港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。

2、,PART 1 宏观市场,城市交通,大丰GDP连续呈两位数增长，增速位居盐城下辖县市的前茅，人均GDP更是突破3万元大关。,PART 1 宏观市场,城市经济,固定资产投资增长迅速，经济拉动效应明显，推进大丰大跨越式发展。,房地产投资的快速增长，大丰市场房地产市场进入快速发展阶段。,PART 1 宏观市场,城市经济,PART 1 宏观市场,目前大丰处于第二次城市扩容阶段，由市政府迁址带动，整体发展方向为向东。,城市规划,本案,PART 1 宏观市场,城市规划,PART 1 宏观市场,城市规划,新丰中学新校区（省重点高中）,文化中心,宝达国际大酒店（五星）,大丰奥林匹克体育中心,PART 1 宏观

3、市场,城市规划,东方湿地公园，地处城东新区西北侧，总面积约40公顷，总投资约2亿元。 紧邻本案，因此本案具备了优越的自然景观优势。,大丰东方湿地公园,PART 1 宏观市场,城市规划,大丰花都美食新天地,项目一期占地65亩，建筑面积3万，投资1.5亿元。定位为美食、休闲于一体的商业步行街。 项目预计8月对外销售，目前对外报价1-3层统售1万/。 预计2011年年底对外营业。,2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出： 加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨宜

4、人的城市中央商务区。,PART 1 宏观市场,城市规划,时至今日，大丰新区已经发生的翻天覆地的变化，可见大丰政府建设新区的力度与决心； 但目前新区生活、商业配套设施较为缺乏，因此导致目前大丰市民对新区的认知度较高，但认可度不高的局面。,PART 2 市场解读,土地市场,PART 2 市场解读,土地市场,后续产品 根据目前出让土地容积率看，后续待推产品主体将以小高层、高层产品为主； 后续价格 根据目前出让土地楼面价看，后续大丰市场主体均价将超过5000元/，过6000元/项目将逐步出现。 后续量体 根据目前出让土地面积统计，后续待推量体较大，近160万，根据新区规划图，区域未来土地出让量极大，市

5、场将面临较大竞争压力。,目前大丰市场未出台限价、限购等政策，据了解目前大丰政策主要为银行贷款政策方面： 部分银行首套房首付上调： 单价5000-6000元/，首付35%； 单价6000-7000元/首付40%， 利率上调10%或购买银行相关理财产品。 二套房60%，利率上调10%。,PART 2 市场解读,市场政策,目前政策对大丰的影响相对较小，主要体现在购房者存在一定的观望情绪，成交量未出现下滑。,竞争项目分布,PART 2 市场解读,总建面15万 容积率:2,图：丰中名邸鸟瞰图,丰中名邸,项目位于大丰市中心，健康东路与大华路两条交通主脉线间，南依二卯酉河。 项目根据开发节奏分为曦园、静园、

6、燕园三个组团，目前销售至二期静园9号楼，均价5800元/ 。 13号楼为景观楼王预计下半年推出，预计销售均价近7000元/。,项目简介,PART 2 市场解读,总建面15万 容积率:2.3,图：中凯-银杏湖效果图,中凯-银杏湖,项目位于大丰益民路与常新南路交汇处，南侧为16万的银杏湖公园。 项目一期规划6栋高层，48套联排别墅，项目目前对外推广高层产品，于6.25日对外销售2、3号楼总计216套房源，据了解目前截至6.27日已销售近200套。,项目简介,PART 2 市场解读,总建面近15万 容积率:2,图：悦城华府效果图,悦城华府,项目位于大丰飞达路与金丰路交汇处，项目占地100余亩，总建筑

7、面积近15万。 项目规划16栋住宅产品以及部分商业，项目于6.26日对外销售1、2、4号楼近90套房源（电梯多层），截至6.27日剩余10套左右房源。,项目简介,PART 2 市场解读,总建面16万 容积率:2.3,图：永泰国际广场效果图,永泰国际广场,项目位于大丰人民路与健康路交汇处，项目总建筑面积16万，规划商业、住宅产品。项目一期已基本交房入住。 目前项目对外销售二期7号楼。项目剩余3栋高层住宅以及部分商业。,项目简介,二期,PART 2 市场解读,地上总建面15万 容积率:2.2,图：直立香榭丽花园效果图,直立香榭丽花园,项目位于幸福大道于春柳路交汇处（本项目南侧），项目地上建筑面积1

8、5万，规划商业（7000余）、住宅产品。 项目外接待于6月28日对外公开，截至7月9日，来人量约100组，来人量较少，但据了解意向较强客群的社会层次较高。,项目简介,PART 2 市场解读,购房者对多层产品有一定偏好，但市场未出现多层与小高层、高层价格倒挂现象。 随着大丰市城市化建设的加快以及小高层、高层产品的普及，购房者对小高层、高层产品基本无抗性。,产品类型表,产品类型,PART 2 市场解读,建筑风格以及建材表,建筑风格及建材,中凯银杏湖效果图,PART 2 市场解读,门：钢木装甲入户门（报价6000元） 窗：双层中空玻璃窗 窗型材：断桥铝合金,智能化系统： 半球枪式摄像机 双鉴探测器

9、紧急按钮 电子巡更系统 楼宇对讲系统,建筑材料： 环保石材 弹性漆 抗噪音保温墙,中凯银杏湖建筑及智能化配套,PART 2 市场解读,窗：双层中空low-e玻璃 窗型材：海达牌断桥铝合金 管道：公元牌 电梯：东芝 面砖：协盛牌,丰中名邸建筑及智能化配套,PART 2 市场解读,城市房地产处于发展阶段，目前在售项目配套尚不完善，但在购房者认知与需求不断提高的今天，小区配套的提升将成为趋势。 在景观布局上大部分在售项目景观较为普通，仅仅把景观和绿化定义为在社区内种草和植树； 悦城华府以及中凯银杏湖项目在社区中央和中轴上布置大面积的绿化，以此来提升项目卖点； 直立香榭丽花园项目景观在目前大丰市场处于

10、领先地位。 景观将成为品质竞争的重要环节。,景观配套,PART 2 市场解读,大丰市场已逐步进入品质竞争阶段，部分项目在小区内部智能化、建材、绿化、建筑风格等逐步升级，但由于受售价限制，因此整体以做“全”定位。 大丰市场已进入品质竞争阶段。,PART 2 市场解读,销售价格,目前大丰市场随着房价的提高，已带动产品品质的逐步升级，而品质的升级将更快的带动价格的提升。 大丰市场将由品质的升级带动新一轮的价格增幅。,PART 2 市场解读,重点项目销售均价图,重点项目户型面积表,红色为各项目推出户型,户型分析,80-90两房、100-120小三房产品为目前市场主要供应产品，同时为市场主力需求产品；去

11、化速度较快，丰中名邸、中凯银杏湖项目定位高端，因此户型面积较大； 直立香榭丽花园项目的一期户型面积定位为市场主力需求户型段，后续二期户型规划大户型。 随着市场价格的不断提高，控制房屋面积从而控制总价将成为未来市场的趋势。,PART 2 市场解读,户型分析,PART 2 市场解读,基本要求：两个朝阳面。 客厅开间保持在3.6米 主卧开间保持在3.6米 次卧开间保持在3.3米,银杏湖三房二厅卫134,基本要求：三个朝南面，2个卫生间 客厅开间保持在4.1-4.3米 主卧开间保持在3.6-3.9米 次卧开间保持在3.3-3.6米,户型分析,PART 2 市场解读,直立香榭丽花园128三房二厅二卫,作

12、为主要推广的270度情景观景阳台,空中花园以飘窗等附加值已在大丰市场出现，据了解客户接受度较高。,户型分析,PART 2 市场解读,购房习惯,PART 2 市场解读,大丰购房习惯： 偏好房型方正，南北通透户型。 对赠送面积部分较为青睐。 入户门不可正对洗手间。 喜好东边套，因此东边套与西边套存在100-150元/差价。 对于数字4（楼户号）较为反感。,客群分析,PART 2 市场解读,通过现场调研可知，上述竞争项目客群主要以大中镇居民为主，周边乡镇客群也占一定的比例，外地客群以在大丰工作以及经商客群为主。 在购买用途方面，上述项目由于价格相对较高，因此二次置业（改善型需求）为主，其次为首次置业

13、，迫于目前的经济形势，部分客群选择购房作为固定资产使用。,通观大丰市场，大丰房产市场处于快速发展阶段，购房者正处于从满足基本居住需求向改善需求发展的阶段；因此各开发企业意识高度统一，在产品打造上逐步升级，未来的大丰市场将成为品质竞争的市场。,市场总结,PART 2 市场解读,PART 3 项目解读,项目住宅产品类型建议以高层产品为主。 由于项目西侧紧靠美食城以及湿地公园，商业存在较大的市场机会点， 因此建议项目商业规划在项目西北侧，体量做足。,其它规划要点： 商办建筑面积不超过总建筑面积的10%（1.688万）。 配备占地面积不少于3000且建筑面积不少于2000的八班幼儿园。 注意地块内高压

14、线对规划建筑的影响。,PART 3 项目解读,PART 3 项目解读,Strength（优势）: 新东区为目前大丰主要发展方向，前景规划利好； 项目紧邻新政府、奥体中心、文化中心等，市民认知度较高； 项目北侧紧邻湿地公园，具备优越的自然景观优势； 项目西侧紧邻美食街，有利于项目推广销售； 项目临近新丰中学，属学区房； 项目临近城市主干道，交通便利； 项目地块方正，易于规划；,PART 3 项目解读,Weakness（劣势）： 周边农用住宅对项目形象造成一定影响； 目前周边的配套尚不完善。 项目周边原有居民较少，因此项目客源主要依靠市区及乡镇。 Opportunities（机遇） 项目紧靠大丰市

15、政府、奥体、文化中心，区域发展带动土地的升值。 Threaten（挑战） 目前住宅市场政策不明朗，购房者存在一定的观望情绪； 后续市场推量较大，将面临较大的市场竞争压力。,本项目地块具备了打造高端住宅小区的条件，因此产品的打造将成为赢得市场的关键。,项目建筑风格建议,新古典主义,PART 4 项目定位,PART 4 项目定位,项目建筑风格建议,Art Deco,PART 4 项目定位,项目建筑风格建议,西班牙风格,真石漆,立面建材：主体真石漆、局部干挂石材。,大理石,石材,PART 4 项目定位,外立面建材建议,PART 4 项目定位,项目住宅部分近15万体量较大，因此户型面积段覆盖较广。但整

16、体户型规划经济型两房、三房为主，这部分房源前期快速去化，后期提升项目单价；130-144主要体现项目整体品质。,户型配比建议,户型配比建议表,四阳台设计，增加项目的附加值； 两房朝南、房型方正。,两房户型建议,3.6,3.8,3.1,南通绿城玉兰公寓94二房二厅一卫,PART 4 项目定位,户型建议,三房户型建议,南北超大景观阳台设计；提升项目附加值，增加使用空间； 两房朝南、房型方正；,PART 4 项目定位,户型建议,大三房户型建议 三室朝南，双阳台设计； 舒适、享受型； 房型方正； 主卧配有卫生间、衣帽间； 两梯两户设计，入户门区域可私有。,南通万濠华府143三房二厅二卫,PART 4

17、项目定位,户型建议,指纹门锁系统 断桥铝Low-e中空玻璃窗 门禁一卡通系统 彩色可视对讲系统 周界防越报警系统 闭路电视监控系统 背景音乐系统,智能化、建材配套,随着城市房地产的快速发展，社区智能化的概念已深入人心，目前大丰市场部分项目规划智能化配套且较为完善，但受价格限制，并为实现品牌化；因此建议本案在智能化、建材配套上整体做全，局部做精，建议项目智能化配套设施可先行展示。,PART 4 项目定位,智能化建议,可视彩色门禁对讲系统 客户可实际操作：对讲、户外监控等功能。 卖点： 夜间照明灯； 密码安全系统； 彩色可视对讲系统与黑白可视、准可视、对讲系统的区别。 小区智能科技体系亮点。,PA

18、RT 4 项目定位,智能化建议,智能信报箱系统,卖点： 美观、品质高； 安全系数高，智能卡管理 坚固耐用； 成本价值点体现； 小区智能科技体系亮点。,PART 4 项目定位,智能化建议,景观绿化直接体现项目品质，在项目先期宣传推广中起到至关重要的作用，因此建议本项目首先在景观绿化做出自身特色，其次先行呈现景观示范区，利于项目宣传推广。,PART 4 项目定位,景观建议,会所作为小区重要配套实施，并未被大丰人民以及开发商所重视，因此出现了市场在售项目规划、投入使用的会所较少； 随着城市的快速发展，房地产也将进入快速发展阶段，会所的重要性将愈加突出，成为品质竞争的重要配套设施；因此建议项目规划会所

19、。,项目会所面积建议2000，先期作为售楼处使用，配备有健身房、棋牌室、影音室、桌球室、阅读室等。建议项目先行呈现做出会所示范区，已达到宣传项目品质，提升项目价值。,PART 4 项目定位,会所建议,大丰居民重视教育，会所设施建议与教育文化相配套，如图书、阅览、培训等； 项目可与大丰市公共教育机构（如图书馆、少年宫等）合作，共同经营本项目会所；,PART 4 项目定位,会所建议,物业服务作为项目运作的一部分，越来越受到人们的关注； 大丰项目物业管理费用收费普遍较低，物业服务作为一个项目单体没有受到很好的重视； 良好的物业服务有助于提升开发商及项目的整体形象； 建议项目把物业服务作为小区的卖点塑

20、造，在项目形象展示前期介入。,项目物业服务建议,PART 4 项目定位,我们认为本项目为一个典型的大盘， 依托近17万的规模及区位功能优势，建立 一个改变大丰居住理念的项目 为超越而来,PART 4 项目定位,大丰市区中高收入者 周边乡镇中高收入者,根据项目的定位，项目的主力客群定位明确：,PART 4 项目定位,由于目前项目周边原有居民较少，因此本案客群主要集中在市区及乡镇，但目前市区大部分客群对新东区的认可度不高，只有部分客群深度认识大丰的整体规划发展，且对生活品质要求较高，因此先期购买客群层次相对较高。,客群定位,PART 4 项目定位,根据项目进度，预计项目达到预售条件在2012年8-10月，综合大丰市场 情况以及项目自身定位，建议项目一期销售价格5800元/。 后期随着新东区的规划建设不断完善；市民对新区及本项目的认可度不断提高，预计项目后期均价可达到7500元/。,销售价格建议,1、小区整体以21F为主，因大丰日照较为苛刻，考虑前后栋距较大 2、组团景观最大化，尊享无敌景观 3、小区主出入口设计，提升小区整体品质 4、利用地块南侧天然水系，布置水岸平台，提升整体价值 5、部分楼栋下层式庭院设计，景观与车库之间的完美融合,THE END 精彩待续,