沈阳华润万象城调研报告148p.ppt

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1、沈阳华润万象城调研报告,目录,1.综合介绍,2.市场部调研,3.租赁部调研,4.物业部调研,（一）沈阳商圈分布,北行商圈,中街商圈,太原街商圈,铁西商圈,华联五里河店,万象城,家乐福,世贸百货,深圳茂业百货,北站商圈,三 好 桥,地铁二号线,一、综合介绍,一、综合介绍,（二）万象城项目背景 沈阳华润中心落位于沈阳五里河商圈，是华润置地旗下“华润中心“都市综合体在全 国继深圳、杭州之后复制的第三站。总占地面积约8万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50 亿港币。本项目共三期，全部工程预计2012年底完成。 一期：华润万象城购物中心(建筑面积25万平米)、华润大厦5A写字楼； 二期：超五

2、星级君悦酒店、悦府高档住宅（目前沈阳最高售价1万元左右， 该项目售价2万元）； 三期：酒店式公寓； 项目地址：沈阳市和平区青年大街288号 公交线路：华润中心站 133路、134路、214路、222路、225路、238路、109路、244路、257路、222路区间 地 铁：2号线即将开通,(三)项目外立面,(三)项目外立面,青年大街一侧楼体,(三)项目外立面,一、综合介绍,尚泰百货,沈阳华润中心.万象城，总建筑面积25万平方米，拥有地下三层和地上六层商业楼面，容纳了超过200家各类店铺，集品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲等多种业态于一体。 营业时间： 9:30am-10:00pm（沈阳第一家晚十点

3、闭店卖场） 楼层简介： 共9层，地下三层至地上六层 （B2、B3：停车场、约2000个停车位）,一、综合介绍,购物中心各业态占比（面积）,B1楼层品类占比,B1：尚泰百货、Ole超市、餐饮及配套功能店,F1：尚泰百货、国际一线品牌服饰,F1楼层品类占比,F2：尚泰百货、国际一二线品牌服饰,F2楼层品类占比,F3：尚泰百货、时尚品牌服饰,F3楼层品类占比,F4：尚泰百货、时尚品牌服饰、主题餐饮,F4楼层品类占比,F5：尚泰百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮,F5楼层品类占比,F6：尚泰百货、零售、餐饮,F6楼层品类占比,（一）设计 （三）客服 1、装饰设计 1、服务台 2、VI导视 2、礼品包装处

4、 3、DM设计 （四）广告位 4、DP点 （五）停车场 （二）活动 1、地上停车场 1、会员制度 2、地下停车场 2、PR活动 （六）总结 3、SP活动,二、市场部调研,目 录,（一）设计,1、装饰设计-楼体,南门外观,东门外观,（一）设计,1、装饰设计-楼体,（一）设计,1、装饰设计-楼体,（一）设计,1、装饰设计-楼体后侧,（一）设计,1、装饰设计-门头装饰,（一）设计,1、装饰设计-广场,刀旗,（一）设计,1、装饰设计-广场,1、装饰设计-临时围挡,（一）设计,1、装饰设计-挑空,（一）设计,（一）设计,1、装饰设计-挑空,错落有致的廊桥设计,（一）设计,1、装饰设计-挑空,错落有致的廊

5、桥设计,1、装饰设计-景致（冬）,（一）设计,1、装饰设计-景致（春）,（一）设计,（一）设计,1、装饰设计-中庭,（一）设计,1、装饰设计-室内,（一）设计,1、装饰设计-室内,（一）设计,1、装饰设计-室内,形象墙,（一）设计,1 、装饰设计-室内,形象墙,围 挡,走廊装饰,（一）设计,1、装饰设计,（一）设计,2、VI导视,楼层导示,DM展架，每层尺寸不同,楼层图,商铺指引,2、VI导视,楼层导示正面,楼层导示侧面,（一）设计,高度2m,宽度8cm,2、VI导视,展架正面,部门标识,（一）设计,展架侧面,宽40cm,高度1.75m,（一）设计,2、VI导视,展架-底部滑轮设计，方便移动。

6、,2、VI导视,楼层指引,防撞条,（一）设计,2、VI导视,（一）设计,礼宾杆底座缺口设计，方便归纳整理。,（一）设计,2、VI导视,（一）设计,2、VI导视,有插口设计，使用方便,3、DM,展架正面,展架侧面,（一）设计,展架侧面,（每期两册，商场整体介绍及美食介绍，风格统一）,3、DM,展架正面,展架侧面,（一）设计,展架侧面,4、DP点,（一）设计,DP点-设有休息凳,（一）设计,4、DP点,（一）设计,4、DP点,正面灯箱,（一）设计,4、DP点,俯视效果,1、会员制度,展架正面,（二）活动,会员制度,1、会员制度,展架正面,展架侧面,（二）活动,尚泰百货会员招募,1、会员制度,展架正

7、面,展架侧面,（二）活动,美食街会员制度,2、PR活动,展架正面,展架侧面,（二）活动,滑冰场夏令营时间：2011.7.14-2011.8.26,3、SP活动,展架侧面,（二）活动,商户使用统一POP广告,展架正面,（三）客服,每楼层分别设置-方便顾客咨询,1、服务台,每楼层分别设置，方便顾客咨询,（三）客服,1、服务台,二楼服务台，右侧通往停车楼,（三）客服,2、礼品包装中心,包装纸每张30元,（四）广告,户外广告,室内吊旗广告,（五）停车场,入口,出口,空置车位显示,地下两层（B3、B2），地上二、三、四层部分区域,地上,地下,（五）停车场,1、地上停车场,入口,出口,空置车位显示,车道设

8、计,落客区域,（五）停车场,1、地上停车场入口,入口,出口,空置车位显示,（三）停车场,地 上,入口,出口,2、地下停车场入口,2、地下停车场（每层、各区域按颜色区分）,（五）停车场,B11区23号,（六）总结,设 计： 1、楼体及室内装饰简洁、大方；室外广场设有绿地、草坪、树木、休息处、喷 水池等，巧妙的设计与布局与周边工业展览馆对比鲜明。 2、广场吊旗、广场外立面、店内装饰、当期DM画面等的设计风格在内容和色彩 上整体统一，富有现代、时尚、活力设计个性，与当季宣传活动融为一体。 每期DM采用不同风格突出当期重点，开业至今共制作二期（红色为开业 DM，蓝色本月宣传）,一册为楼层导视，另一册为

9、美食专刊，DM封底为地图 指引, DM大小刚好手握，持拿方便；设计格式及内容统一不变。 3、每层均有独特合理的动线，所有店面均分布在动线两边，使商场没有死角。 廊桥连接合理、通透，每层按实际分布，给人以视觉敞开感觉，增加卖场通 透感，起到合理的分流作用。 4、每层有楼层导示，分大小两种导视，大导视包括DM展架、楼层图和店铺导 示，顾客很容易找到自己的位置和要去的位置。 5、活动展架使用统一设计风格，展架上均印有万象城标识。加深了顾客对万象 城的印象。 6、礼宾杆采用底部有缺口，顶端有插口设计。有缺口便于归纳整理，有插口便 于突发事件发生时安装警示牌。 7、DP点，novo出品牌形象的同时，在D

10、P点设有休息凳，人性化设计更加吸引 顾客眼球。,（六）总结,服 务： 1、万象城在活动方面注重品牌活动和会员培养，开业至今已经执行 二场大规模 滑冰比赛，会员分为普通会员和高端会员，入会会员 台阶限制较高，锁定中高档消费群体，相应折扣实行最低8.8折优 惠及积分不定期换礼。 2、在每层均设立服务咨询处，便于为消费者服务，服务台员工专业 态度，每当有人至服务台，均站立点头，使用礼貌用语咨询是否 需要帮助，从停车场进入卖场后，服务台人员均起身关门，服务 周到。 停车场： 1、同步停车场为沈阳首例，在一楼即设有落客区域，并可开车停至 地下和地上二层至四层，直接进入卖场。 2、全天24小时免费停车，只

11、要凭购物中心出示小票即可停车。,1、业态占比 2、各楼层品类占比及品牌 3、餐饮业态及品牌 4、市调总结,三、租赁部调研,1、业态占比,各业态总占比及主力店占比,三、租赁部调研,2.1各楼层业态占比,三、租赁部调研,2.1万象城各楼层业态占比,三、租赁部调研,2.2品牌概况,一线品牌(24个）： Hermes LouisVuitton PRADA Fendi GUCCI Bottega Veneta DIOR Dior Homme Cartier精品店 MIUMIU Balenciaga Valentino Escada Salvatore Ferragamo CHLOE Ermenegild

12、o Zegna Agnona MaxMara Bally Marni Mont Blance全系列店 Chopard精品店 Piaget精品店 I.T名品集合店 国际名品（9个）： St.Dupont PennyBlack Marella Max&Co Swarovski Sammy 7 For All Mankind Samsonite GUESS,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗

13、设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,2.3品牌门头及橱窗设计,三、租赁部调研,3、餐饮业态及品牌,3.1万象城共有餐饮25家（占比14%），分类如下： 国际连锁快餐（2家）：星巴克、肯德基 特色餐厅（9家）：六千馆（江南菜）、太兴餐厅（粤 菜）、辽河渡口（辽菜，因 其浓厚的地方

14、特 色，多次承接国家和省市领导人的宴请）、 张生记得味轩（杭帮菜）、蓉悦（川菜）、 金牌小龙（面点）、大渔铁板烧、亚洲土 地（东南亚风味）、王品台朔牛排 主题餐厅（6家）：味千拉面、珍味涮、必胜客、 一茶一坐、汉拿山、禾绿回转寿司 休闲餐厅（6个）：满记甜品、甜言物语（零食店）、 蓝桥贝恩（烘焙房）、仙踪林、香芒山(甜品连锁)、 快乐柠檬 美食广场（17个特色档口）,三、租赁部调研,3.2餐饮在各楼层分布：,B1（10家）星巴克、肯德基、六千馆、甜言物语、味千拉面、 珍味涮、太兴餐厅、满记甜品、兰乔贝恩、 必胜客 4F（5家）亚洲土地、辽河渡口、大渔铁板烧、王品台塑牛排、 张生记得味轩 5F（

15、6家）金牌小龙、一茶一坐、汉拿山、仙踪林、蓉悦、 香芒山 6F（3家）快乐柠檬、禾绿回转寿司、食通天美食广场,三、租赁部调研,3.3 餐饮种类占比：,三、租赁部调研,3.4 餐饮品牌介绍,3.4.1 国际连锁快餐：,三、租赁部调研,3.4.2 特色餐厅：,三、租赁部调研,3.4.2 特色餐厅：,三、租赁部调研,3.4.3 主题餐厅：,三、租赁部调研,3.4.4 休闲餐厅：,三、租赁部调研,3.4.5 美食广场：,包含川、粤、滇、韩、日等多个菜系， 共 17 个风味档口知味麻辣烫、川香鱼府、老汉口、广东点皇、 玲珑汤包、福牛士福堆九居、千色云南、 乐面馆、食在广州、蒸好吃、麻辣元素、 铁板烧、健

16、康工房、驴肉火烧、羊肉汤。,三、租赁部调研,3.4.5 美食广场：,三、租赁部调研,3.4.5 美食广场：,三、租赁部调研,三、租赁部调研,3.4.5 美食广场：,3.5 Ole超市简介及相关图片,三、租赁部调研,Ole作为华润全国超市中第一家最高档店，以奢华、健康、品味为主题，颠覆于传统式零售业的经营理念和方式，给顾客带来时尚和与众不同的奢华购物感受。经营近20000种商品，进口商品约占总商品的80%，通过国际化商品组合，专业化的服务，为现代都市人提供一种全新的高品质购物体验。,三、租赁部调研,经营特色 顶级酒窖：珍藏法国五大酒庄顶级产品，汇集世界各国400多种优质葡萄酒（分为新世界与旧世界

17、） 有机食品中心：源源不断的提供完全不同于沈阳市场之新鲜、有机的生鲜商品 有机天然护理中心：产品来源于原始生长或有机耕种的植物，不添加任何人工成分 概念厨房：每周的烹饪课堂由特级厨师现场演绎，体验式分享，感受全新小资生活情节 欧式面包坊：纯进口原料，独家食谱，精心烘焙 进口食品：香醇的巧克力、美味诱惑的饼干及糖果小吃，各国丰富多样的调味料、酱料、进口冷冻食品,三、租赁部调研,三、租赁部调研,4、市调总结,定位：沈阳独有的、超大的集各业态于一身购物的中心，打造沈阳市高端销 费新的经营模式 格局：地面6层，地下一层并配以地下两层的（近5000个）停车场，满足了 购物中心配套设施的完备性 规划：合理

18、的品类占比，依托集团内的OLE超市和缤纷万象滑冰场，加上 泰国第一大百货尚泰的加盟以及韩国美佳欢乐影院等次主力项目 组合；世界名品及特色餐饮，打造了一个沈城 新的购物中心地标式 建筑。 细节：不断创新，特色的美陈及装修并引导供应商在装修设计及货品陈列 上别具风范，使顾客更缩小了距离感，从而增加购买欲，使其流连 忘返，是业绩稳定并持续增长的症结所在；店面展现形式与传统的 百货店截然不同，提供给消费者一种全新的生活模式和生活理念。,三、租赁部调研,1、绿植/外广场 2、天花 3、地面 4、壁面 5、柱面 6、消防 7、用具 8、细节处理,四、物业部调研,1、绿植外广场,景观,草坪,1、绿植外广场,

19、喷泉,外广场地面,景观,1、绿植外广场,外立面局部,入口局部,入口局部,外广场局部,2、天花,挑空,天井天花,入口天花,2、天花,冰场天花,入口天花,2、天花,自动遮光布,公共区域天花,公共区域天花,2、天花,公共区域天花,层间天花,2、天花,停车场入口天花,停车场入口天花,公共区域天花,公共区域天花,2、天花,2、天花,公共区域天花,公共区域天花,3、地面铺设,公共区域地面,动线地面,公共区域地面,公共区域局部铺设地板,地面无缝处理，手感平整,3、地面铺设,3、地面铺设,停车场,门口,楼梯,停车位,4、壁面装饰,停车场壁面,i.T形象墙,形象墙,4、壁面装饰,i.T形象墙,橱窗壁面,形象墙,

20、4、壁面装饰,电梯通道壁面,消火栓壁面,消防通道壁面,形象墙,5、柱面处理,停车场入口柱面,美食城柱面,停车场柱面,防火卷帘柱面,跨层柱面,5、柱面处理,6、消防设施,手报、声光讯响器,防火卷帘,喷淋,消防广播,地标灯,6、消防设施,监控,烟感,灭火器,灭火器箱,6、消防设施,消防通道,消火栓外观,消火栓内部,消火栓内部,消火栓内部,6、消防设施,消火栓外观,消火栓外观,消火栓内部,消火栓内部,6、消防设施,直线防护卷帘,弧线防火卷帘,圆形防火卷帘,6、消防设施,直角防火卷帘,停车场防火卷帘,钝角防火卷帘,7、卖场用具,伞套机,防滑指示,围栏,垃圾桶,7、卖场用具,室内绿植,围栏、指示,地垫,

21、门口地垫,7、卖场用具,铁马,7、卖场用具,卫生间锁,女卫生间指示,残疾人便桶,卷纸,7、卖场用具,小便池,卫生间设施,卫生间设施,垃圾桶,烘手器,抽纸,7、卖场用具,蹲便指示,坐便指示,残疾人、婴儿卫生间,指引标识,7、卖场用具,保洁用具,保洁用具,8、细节处理,商铺整体形象,门头细节,围挡,门头细节,8、细节处理,空铺围挡形象,围挡细节,围挡,围挡下踢脚线,8、细节处理,装修商铺暗门,公共区域同商户间地面统一压边条,电梯维护围挡,消防通道灯,8、细节处理,一拖二电梯,电梯指引,电梯中间加设扶手,一拖二电梯护栏加高,电梯之间加设扶手,8、细节处理,一拖二电梯,电梯指引,电梯中间加设扶手,一拖

22、二电梯护栏加高,电梯之间加设扶手,电梯扶手末端缺角处理,电梯玻璃圆角处理,8、细节处理,通道扶手加装玻璃隔断,残疾人专用坡道,儿童用洗手池,8、细节处理,装饰灯设计,室外下水口设计,禁止抛物,8、细节处理,临时用电压槽、警戒线,各类禁止标志,电梯死角的绿植摆放,缓步台的弧形设计,8、细节处理,8、细节处理,感应洗手液,加设婴儿换尿不湿设施,设施指示细节,8、细节处理,电梯末端扶手做缺角处理,消火栓门内门细节,电梯方向指引,市调总结,外广 场： 外立面局部同广场风格呼应；绿植种类繁多，造型 美观；加设水体景观 天 花: 造型多样，色彩亮丽，材质高端，细节完善 地 面: 无缝式地砖铺装技术，细节增加设计元素 壁 面: 将消火栓等设备融合进正题壁面装修，无单调墙 面都加设品牌形象和刷漆做造型 柱 面：合理利用柱面及周边空间，风格统一，材质高端， 弱化柱子的突兀感 消防设施：消防设施齐全，增强设计美感，防火卷帘和消火 栓同周围环境无明显差异 卖场用具：用具齐全，充分考虑实用性和美观 细节处理：细节处理完善到位，考虑和使用都很人性化， 无明显瑕疵,